【2019世界都市排行榜│台北39名、曼谷40名】落後的不是東南亞,而是台灣人的眼界:「在國際城市中台北是落後的」


台北落後
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(2019年全球城市排名 Top10)

  這篇文章想要讓你知道的是,很多台灣人在比較東南亞房地產的時候,常常會對於東協首都嗤之以鼻,認為那些都是一些落後地方。實際上,許多東協國家的首都不但不落後,甚至像是吉隆坡在國際評比上是遠遠勝過台灣,我們常去的觀光都市曼谷也是長年以來都跟台北並駕齊驅。  也許落後的不是東南亞,而是台灣人的眼光、是台灣人的國際觀,當我們還在用高高在上的態度看東南亞時,東南亞其實已經默默地正在各方領域超越台灣當中,如果我們還用夜郎自大的態度來看待東南亞發展,遲早將會自食惡果的。

▮新聞報導

NOWnews 今日新聞Reporter國際中心/綜合報導

  我們經常會看到各種各樣的城市排名,有的以經濟表現來衡量,有的對城市建設進行考察,不一而足,這些排名固然不錯,但都有一定的局限性和片面性,無法準確反應出一個城市的綜合實力。而通過城市的綜合實力,才能更準確地看出每個城市的真正水準。

  近日,日本知名研究機構「森紀念財團」發布了2019年全球主要城市的綜合實力排行榜。那麼,今天僑外出國就為大家解讀一下這一榜單,帶大家看看全球城市綜合實力到底哪家強。

  GPCI報告於2008年首次發布,從 「經濟」、「研究·開發」、「文化·交流」、「居住」、「環境」、「交通」等6個城市功能共70個指標出發,對全球48個目標城市進行了評估,並最終根據綜合分數排名。

排行榜中的前18名

  2019年進入前十名的城市與去年相同,分別是倫敦、紐約、東京、巴黎、新加坡、阿姆斯特丹、首爾、柏林、香港、雪梨。其中,英國倫敦連續連續8年蟬聯榜首。

  特別是在研發領域,倫敦眾多的世界頂尖大學、海量的國際學生人數和讓人交口稱讚的創新創業環境,使其成為當之無愧的王者。在與文化相關的16項指標中,倫敦在12項中排名前5位,顯示出其文化領域難以撼動的全球領導地位。

  排名第二的紐約,因在GDP增長率、證券交易總額、創業環境等方面取得的高分,繼續保持著經濟和研發領域的優勢,特別是在「學術資源」、「研究人員數量」和「研究環境」等方面,紐約全球領跑,在「創新」、「科技優勝者」和「創業環境」上則排名第二。

  除了紐約之外,美國的洛杉磯、波士頓、芝加哥和舊金山等城市在研發方面的表現也十分優異,均進入了全球前10,美國科技大國的領導地位仍無人能及。

  那麼,哪些城市更有文化魅力呢?除了倫敦、紐約、東京這些傳統文化名城之外,杜拜(第6名)、曼谷(第8名)和莫斯科(第10名)在文化指標中成為新晉的前10成員。

  杜拜和曼谷在外國遊客數量和豪華酒店客房數量上得分較高,而在外國居民數量和酒店客房數量上表現出眾,而莫斯科則以其眾多的博物館、劇院、文化活動和旅遊景點而聞名。

  此外,值得一提的是,在今年新增的4個城市中,都柏林在經濟表現的指標中取得了第11的優異成績,在歐洲城市中,僅次於倫敦和蘇黎世。這主要得益於該國超低的企業稅率,同時在GDP增長率方面,它也是歐洲唯一排在前10位的城市。

  隨著英國脫歐,未來將有更多的公司將總部遷往都柏林,這將進一步帶動這個城市的經濟騰飛。

  中國北京、上海、香港和台北也參與了排名,其中香港排第9,北京排第24、上海第30,台北第39,曼谷第40名。

原文網址:https://kknews.cc/news/8gp6na4.html

投資海外房地產之前,請先完這部短片,才不會讓你變成可憐的海外孤兒

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

▮森紀念財團理事市川宏雄:「在國際城市中,台北是落後的」

  2020年更新,根據最新的「全球城市競爭力排名出爐!48城市台北排名39位 敬陪末座」,台北從原本2017年的36名掉到了39名,曼谷40名。

  森集團在日本算是相當知名的建商之一,該公司的「都市戰略研究所」每一年都會針對世界主要城市做總合力的排名,被列入評比的標準有很多,比方說GDP、交通、生活品質、文化、交流、移居甚至環境…..等等多項標準,因此至少可以看出這個城市到底是否「進步」。

   我對於這份排名並不意外,但是大多數的台灣人都非常的吃驚!紛紛表示:「不敢相信」、「台北怎麼可能輸給曼谷」、「東南亞那麼落後」甚至「這份排名一定有什麼問題」...等等的言論,實際上許多東南亞的首都並不落後,落後的是台灣人的眼界。

  或許用「夜郎自大」這四個字來形容普遍的台灣民眾是有點過分,但是當你詢問到周遭的人對馬來西亞、泰國的看法時,你會發現大多數台灣人都會露出那種高高在上且不屑一顧的表情,認為那些國家不是很落後、貧窮,就是沒那麼落後、沒那麼貧窮,跟「先進成熟」是掛不上邊的。

延伸閱讀:

2014年該集團的報告,當年台北還稍微小贏曼谷一點,但仍然輸給吉隆坡

一般台灣民眾對於投資海外房地產有非常多的迷思,你知道自己有中哪一些嗎?

  實際上呢?東南亞國家已經開始有許多人是有點「不把台灣放在眼裡」了,出國不太想來台灣玩、錄取外籍員工不太想用台籍人員,更別說投資更不會想要來台灣了。之前有個年輕小夥子跟我說,他想要去國外工作,但是東南亞並不在他的考慮範圍內,我實在很不好意思跟他講:「東南亞的公司是不會想要錄取你的」。

馬來西亞的首都「吉隆坡」

▮我們先聚焦第一個大前提吧

吉隆坡與曼谷當然不會輸給台北!

   回到主題,這一次日本森紀念財團都市戰略研究所針對這些城市的排名裡面,可以看得出來吉隆坡與曼谷的排名都已經在台北之上,至少我們可以先確認第一件事情:至少這兩個城市絕對不會比台北落後吧?

泰國首都「曼谷」

▮至於房價呢?

為什麼值得投資吉隆坡與曼谷?

  扣掉經濟、環境、生活、GDP….等等的標準之後,我們再來看看房價的部分,以首都精華區vs首都精華區,以及台灣人最習慣的「虛坪」單價來看的話(就是公設比例必須算入單價計算)。

36名的台北市,目前大安區這邊的平均單價大概是90萬一坪,購買一戶30萬的老房子,一房的成交價大概落在1200萬台幣。33名的曼谷,目前CBD與蘇坤逸路的單價約40-65萬一坪,購買一戶全新的十大豪宅,一房的成交價大概落在600-900萬台幣。31名的吉隆坡,目前最精華的金三角區目前單價大概落在25-35萬一坪,購買一戶全新的十大建商豪宅,一房成交價約800萬台幣。

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我們的台灣地標大樓「台北101」

▮至於租金投報率呢?

為什麼值得投資吉隆坡與曼谷?

  看得出來嗎,「相對比較落後」的台北城市,售價竟然是曼谷的兩倍、吉隆坡的3倍,如果你是一個理性的投資者,你認為哪個城市比較值得投資呢?此外我們在以租金投報率與房價增值性來看的話。

36名的台北市:租金投報率僅2.06%、每年跌1-5%,而且稅制相當重、人口極度老化33名的曼谷:投報率約5.13%、年漲幅約5-7%,稅制非常輕、人口年增數極為恐怖31名的吉隆坡:投報率約4.3%、平均年漲幅約4-8%,稅務中等、人口紅利非常高

  請問一下,聰明又理性的你,如果連台北這樣的狀況都覺得可以評估是否投資的話,為什麼曼谷與吉隆坡不是你更好、更理智的選擇呢?

  更別提台灣的房地產現在交易量比SARS期間還要低,非常典型的「房地產蕭條」,但是房地產如此蕭條的台灣房價,平均價格卻是當年的三倍以上(精華區會落差更多倍)!

  又蕭條、又貴、稅金又重而且幾乎沒有辦法獲利的台灣房地產,導致高資產階層一直努力想要趕快出售變現,並且把資金趕快放到國外的房地產避險,可是普遍的台灣民眾竟然卻反其道而行,只是因為台灣的房地產「感覺」、「好像」比較好,因此國際超級房仲要中肯地給您一句建議:

▮「感性可以讓你買到,理性才能讓你賺到」

延伸閱讀

【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)

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【還想要去中國房地產投資的人,是不是太樂觀了?】房市調控短期不會結束!習近平:「房子是拿來住的,不是拿來炒的」


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中共總書記習近平18日在十九大工作報告中,再度重申「房子是用來住的、不是用來炒的」

  這篇文章想讓你知道的是,很多台商因為過去三十年在中國的房地產賺到很誇張的暴利,因此一直期待著要複製過去的經驗,再次進場投資中國的房子,想要藉此大賺一筆。但是實際上,2017年的習近平就已經宣布要打房的決心,而房市也在2018年開始向下盤整,至今目前房市狀況都沒有好轉起來。因此想要再度進場中國房地產的你,建議你抱持著悲觀的看法才會實際。

▮新聞報導

2017年10月19日 04:10 旺報 記者戴慧瑀、陳政錄/綜合報導  

  2016年下半年以來,大陸房市進入新一輪調控期,至今未見放緩跡象。中共總書記習近平18日在十九大工作報告中,再度重申「房子是用來住的、不是用來炒的」,坐實房地產政策的定位及原則。中經院第一研究所長劉孟俊分析,在穩健中性貨幣政策預期下,展望後市,大陸房市調控期短時間不會結束,可能對中小型建商和一些地方政府財政造成衝擊。

  房地產過去一直是大陸經濟成長的火車頭,經濟貢獻度大,連同土地更是許多民眾、地方政府財富來源。

  然而,2016年上半年,大陸房市一路狂飆,面對巨大泡沫危機,大陸政府下半年政策急轉彎,多地輪番推出限購、限貸、限賣等調控措施。截至目前,房市調控力度超乎市場預期,也成功讓市場降溫。

  18日十九大開幕首日,習近平做工作報告時,再度強調發展經濟的著力點是在實體經濟,對於房市帶動的虛擬經濟,重申「房子是用來住的、不是用來炒的」。

  這是繼去年底大陸中央經濟工作會議,習近平再次說了相同的話,預示大陸房市調控政策方向不變。

  事實上,中國人民銀行(大陸央行)行長周小川在出席G20財長和央行行長會議時,明確點出要警惕房市泡沫。

  從貨幣政策角度來看,劉孟俊認為,按照人行下半年繼續實施穩健貨幣政策的原則,人行將持續防止過多資金流向房市。另有市場人士認為,人行也可能繼續上調房貸利率、打擊各種違規消費貸。

 伴隨資金收緊,劉孟俊料中小型建商經營可能會更困難,而多數仰賴土地財政的地方政府,恐怕也難逃衝擊。

  今年以來,大陸房市在調控政策下,銷售、價格不復往年榮景,大陸全國房地產商會聯盟主席顧雲昌日前接受《中國經濟周刊》採訪時,也對大陸房市後市持相對悲觀態度。他表示,2018年整體房市將進入下跌趨勢,雖不會有大起大落的情況,但極有可能出現房地產投資、銷售和價格的谷底。

  大陸政府一邊調控,一邊致力建立租售並舉長效機制。住健部已把促進租賃市場發展列入工作重點,近來陸續公布新政。此外,北京、上海兩大超一線城市,最近也展開共享產權試點,民眾可與政府一起購買房屋,共同享有房子產權,可大幅減輕買房壓力。

(旺報)

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

台灣人真的懂投資房地產嗎?還是只是之前運氣好而已?

    國際超級房仲講了快一百遍了:「當一個國家的政府開始『打房』,就表示這裡的房價已經過熱、準備盤整下修了」,而這個時候還選擇要進場投資房地產的都是「笨蛋」!

  中國大陸前幾年解除限購令之後,房價飆升地非常誇張,從價格走勢來看根本就是一個非常不健康的區域,同時中國大陸還面對著一大堆「泡沫化指標」的危機、一堆大陸有錢人都在想盡辦法把錢往海外搬。

  結果台灣人到這兩年的這種情況下,才知道去投資對岸的不動產,會不會太晚、太遲鈍、太笨了一點?

想要投資海外房地產的人,一定都會想要問的十大經典問題

▮別忘記中國大陸還有所謂的外匯管制

  更別說中國大陸的外匯管制,錢進得去難出來,一年只有五萬美金(約150萬)可以匯出境,就算真的讓你賺大錢你也得花很多年匯出來,或者是要冒越來越高的風險走地下管道,這些都不是一些合法、安全、長遠的做法,你確定你要拿這麼多資金去冒這麼大的風險嗎?

  此外,中國大陸也一直在研擬針對二三線城市實施「限賣令」的政策,這個政策的主要內容就是購屋之後「十年不得轉售」,千萬別以為中國大陸這樣的國家有什麼政策是不敢執行的。

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

         十年耶!

  台灣投資者已經很習慣過去那種買了半年到一年就要獲利的模式,投資海外不動產建議要放個五年就已經憋得要死了,幾乎每個海外投資的屋主在購屋一年之後都會詢問:「現在可以幫我賣看看嗎?可以賺多少?」,一年就馬上受不了了,更別說之後在中國大陸你得卡「十年」,就算你臨時有急用想要賠售都賣不掉,比當年台灣政府愚蠢的奢侈稅更恐怖。    

所有台灣人對於海外房地產投資,一定都有的6大迷思,我賭你一定也有

▮就如同你過去十幾年在台灣投資房地產的經驗:順著趨勢走吧

  我相信很多台灣房地產的投資者對於過去十幾年房價上漲的原因,大概都只會說兩個:當年經濟好與價格便宜(實際上當年台灣人在買房的時候也沒有覺得便宜過),不過我不是要說明台灣房價上漲的原因,而是要讓你知道「趨勢」才是一切,讓你在房地產獲利的不是房子本身,而是趨勢。

  目前中國大陸的趨勢就是打房、限縮、避免泡沫、降低利率、避免短期炒作、加強外匯管制與加強查緝地下匯兌....等等,這些都是很明顯會越來越明顯的事情,你認為在這種情況下,還能期待趨勢跟你的期待背道而馳嗎?

  同時中國大陸的房價這幾年平均每年可以漲幅到20-50%左右,這種猛爆性的漲幅你認為真的能長久嗎?一個連續三年都漲超過20%的區域你現在還敢下手嗎?

想要投資海外房地產的人,千萬不要聽SWAY的建案,因為不但不會幫上你,還會讓你更慘

▮長期投資才是最佳投資

    …

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【瘋了嗎!你還妄想台灣房產暴漲?】從全球看台灣、房價漲幅比一比,竟然原來我們台灣的房市比想像中的還悲慘!


全球房價漲幅
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  這篇文章是想要讓你知道的是,台灣人因為保守謹慎,加上許多海外房仲公司用不當的銷售手法,導致大多數民眾對於國外的房地產是非常不信任的。但是實際上,台灣的稅務限制、經濟狀況與人口結構有很大的問題,以國際的角度來看,全球大多數國家漲幅不但贏過台灣、租金投報率甚至都是兩三倍以上,其實台灣(尤其台北)房地產是非常不適合投資的,尤其是收租。

▮新聞報導

【好房網雜誌10月號】 文/邱沁宜

  據Knight Frank房地產研究公司追蹤五十五個國家後發現,今年以來房價上漲的國家高達89%,比2008年金融危機時的比重還高。這代表全球資金浮濫,許多股票市場評價偏高還是驚驚漲,資金也持續移轉至其他標的,於是我們看到比特幣從年初的一千出頭,漲到4,500以上,狂漲3.5倍。

  有些資金則是轉到房地產市場,近一年,冰島持續從2008年金融危機中轉佳,漲幅23%最大,第二名為香港,漲幅21%,其餘包括加拿大、澳洲、紐西蘭、中國等,漲幅都有10%或更高。

  若觀察亞洲市場近五年漲幅,則以印度漲幅70%最大,其次為香港的65%與紐西蘭的54%。

這些國家房價上漲原因如下:

㊀ 資金匯集:例如,香港是大陸人資金外逃的首選,加上香港和美元的聯繫匯率對外資投資也很方便(聯繫匯率類似固定匯率,可讓外資把港幣當做美元使用,不需要擔心匯率風險)。

㊁ 經濟相對穩定:如這幾年澳洲、紐西蘭、北歐、加拿大房價持續創新高,靠的是穩定經濟成長,不是高速經濟成長。

㊂ 外人移入人口多:中國人的購屋需求雖然是一項助益,不過也無須誇大,根據專家研究,大部分的房價上漲還是來自於當地人而非外地人。 未來房價走勢,還可以觀察另一個指標,就是房貸占該國GDP的比例,若占比小,代表銀行還會努力增加房貸業務,鼓勵民眾借款,對房價上漲有利。

  根據印度房貸機構HDFC統計,全球主要國家中,目前房貸占GDP比重最低的分別為印度的9%、泰國的20%與中國的22%,代表這些國家房地產發展還是看好。

  台灣房地產貸款占GDP比重約為5成,處於中間水準。近期台灣游資偏高,房貸利率持續下降,加上與全球房價走勢相比有些落後,建議想要買房的民眾無須太悲觀,以長期觀點來說,只要找到好的物件,還是值得購置投資。

原文網址: 從全球看台灣 房價漲幅比一比 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲:

  邱沁宜小姐的這篇文章寫得非常好,同時也點出長期以來台灣人在投資房地產的大盲點:「只看便宜、優惠、建設」。

  而文章裡面的Knight Frank提供的權威「數據」更令台灣民眾雪上加霜,看完之後如果你還覺得台灣的房地產可以考慮買來投資,我真的很想問一句話:

「你到底在想什麼?賺錢是很辛苦的」

全台灣無庸置疑的第一豪宅

▮一、租金投報率全球最低+高級住宅跌幅全球最高

  台灣的房地產真的很慘很慘,2016年的成交量萎縮至冰河時期,比2003年的SARS階段還要更少(但至少當年房價是很低的)的23萬戶,成交量的高低就是明顯地代表著房市的好壞,正所謂可以漲、可以跌、但是不能沒有量!

  其次,台灣的租金投報率大家都知道,全球倒數第一,在台灣(尤其台北)投資房地產的淨租金僅僅1.57%,有夠悽慘的,難怪會有客戶自得意滿地跟我說:「我都很會看房子,我的台北物件平均都有2.2%的投報率喔!」,真的是十分驕傲。

  最後就是這次報導所顯示的數字,台灣的高級住宅(豪宅)的價格平均「年跌幅8.9%」,也就是說你2014年房價最高點時買一間房子5000萬的房子,目前大概行情已經只剩下3700萬左右,然後現在還繼續撐著不賣而且景氣也沒有翻轉的話,再過三年的房價只剩下3000萬左右的行情了。

  短短六年,你的房價蒸發掉2000萬。

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雪梨其實一直都有高房價的問題

▮二、房價已經到高點所以不能買嗎?大錯特錯,持續上漲的卻是那些基期高的國家!

  現在許多人都知道要去東協國家投資房地產,因為現在東協各國的經濟跟房價正要起飛,所以投資房地產要獲利是很容易的事情,但是這並不代表著房價高了以後就不適合投資了。

  常常有客戶跟我說,現在XX地區、XX城市的房價已經到高點了,現在再進場也來不及了,會說這種話的人,基本上對房地產就是屬於「一知半解」型的,而這種一知半解比不織不解的客戶還更慘。

  看看這些還在上漲的區域、看看這些高級(很貴)的住宅,漲幅最高前十名竟然全部都是客戶常常講的「已經來不及」的地方,但事實上這些地方雖然房價高,但是漲幅也高、保值性也相當強,在在印證了國際超級房仲最常說的一句話:「寧可買貴,千萬不要買到沒有需求的地方」。

  本文的作者有清楚地點出來,為什麼這些你們認為「已經來不及」、「太貴了」、「不會再漲」的區域和產品會持續強勢成長的原因:

資金集中經濟穩定成長人口移入高

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

▮三、台灣投資者,最容易掉進海外房地產的投資陷阱

  一個區域的房價要持續且長期的上漲,上面提到的三個原因絕對是不可或缺的,但是台灣民眾在看房地產卻經常背道而馳,以另外三種原因來做為購買房地產(尤其是海外)的主因:

價格要夠便宜最好要有包租跟送東西有沒有很多大型建設

  並不是說台灣民眾看的這三點是錯誤的,只是除了第三點以外,通常有前兩項優點的物件不是很偏僻、落後,就是品質相當差的社區,這種社區因為難賣難租所以建商才給出這麼多的優惠配套。

  至於建設則是一個很大的盲點,如果是首都市區的大型建設、都市計畫那就很值得投資;但如果便宜、包租跟建設這三個同時具備的話,通常這種物件一定都是在人煙罕至的郊區,不然就是人口不足才剛開始建設的國家。

 這樣的地方跟前面提到的(1)資金集中、(2)經濟穩定成長、(3)人口移入高的區域,發展以及未來性是超級天差地遠的,就像是你不會拿金邊來跟東京比較,對吧?

身為房仲的我,為什麼不想要在台灣買房呢?

▮總結:

  之前看過一部小說《三體》裡面的名言,讓我非常認同:「弱小而無知,不是生存的障礙,傲慢才是」。

  這段話來形容某些投資客實在是太貼切不過了,許多台灣投資者一輩子都在投資台灣的房地產,這些經驗剛好跟著台灣的趨勢起飛而讓他們賺到錢,於是這些投資者就會傲慢地用自己過往的台灣經驗來看全世界的房地產,才導致這麼多人在海外房地產摔了一大跤,比方說金邊的炒作紅單、伊斯干達的建設發展、曼谷便宜的郊區物件以及恐怖的保證買回建案。

投資海外房地產還會賠錢的人,有99.99%的機率是買到這五種地雷建案

  而持續堅持在台灣的投資者們,我只能:「可以當國家的烈士、不要當房市的烈士」,過去台灣那一波讓你們隨便買隨便賺的13年趨勢已經過去了,你認為接下來的盤整只需要兩三年而已嗎?當然不是,而且這幾年已經很明顯看得出來,我們台灣的房價已經沒有什麼上漲的動力了。

  撇除前面提到的台灣低交易量、低投報率、房價下跌以外,台灣房市還有越來越重的持有稅、很難被取消的「房地合一稅」,下一步還有全球查稅(CRS)、國貿困境導致貶值風險以及超高度老化的人口問題……,真的是相當悲觀的趨勢。

  台灣過去的暴利時代已經結束了,現在正式進入長期的時代,尤其是房地合一稅消失之前,都不要妄想在台灣的房地產獲得暴利了。

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【你也被這個標題給騙了嗎?來看看打臉的數據吧】好房網新聞:海外置產⋯建商賣到倒 有些事連代銷都不清楚


好房網-海外置產
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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

(第一段)近年海外置產火熱,許多代銷急著接海外物件,找台灣買家投資,但業界卻發生有代銷賣東南亞建案,結果賣到建商都倒了的案例;而早先幾年,也有台灣買家買了馬來西亞房產,付了定金,後來才輾轉知道原本買的建案以前的爛尾樓,要退訂,也折騰幾個月才搞定。

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【買氣崩跌】開天價嚇跑客人 這些建案現在打包對折賣


開天價嚇跑客人
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政府雖已經喊出不打房,但台灣房市在過去一連串稅制改革、限縮貸款的政策影響,已經走入買氣崩跌、無法回頭的局面,過去產品規劃及開價悖離市場需求太遠的建案,紛紛落入一戶都賣不掉,甚至整棟打包對折賣的窘境。

房市買氣到底有多冷清?不只是竹北「富豪至尊」因開價4字頭,悖離當地行情2字頭太遠,銷況慘不忍睹。久舜營造股份有限公司業務開發部經理林銘峰表示,前陣子市場在「盤」的著名建案,還有由康馥建設投資興建、位於台北市士林區的建案「士林觀芷」。

「這個案子也是整棟要賣,雖然還沒走到拍賣階段,但過去傳說要賣陸資13億元,今年初賣到我這邊時,價格已經打對折變6.5億元,從當時的謄本資料來看,該案跟銀行借了5.5億元,現在幾乎已經是賠售價了!」林銘峰透露。

對此,本刊詢問當地里民,對方表示:「當時這個案子因為利息問題,售價相當便宜,先前有買家開價7億元接手,但建商卻猶豫不決,在市場行情不好的狀況下,最後在7月底以6億多元售出。」

謄本資料顯示,士林觀芷一案確實在今年7月底出售,不過,林銘峰分析,貸款金額設定為6.5億元,按常規推算,實際成交金額應落在5.4億元左右。

同樣位在士林,由鄉林建設打造的「士林官邸」案,從2009年預售到現在,銷售狀況也未如預期,現在暫時作為鄉林的企業總部,但因為鄉林財務實力雄厚,未出現賠售或資金困難的狀況。

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

「已經回不去了」,這句話送給所有要賣房子的屋主、建商、代銷甚至房仲。

  最近昌鵬跟很多想要投資國外房地產的屋主聊天,每一個屋主都在說想要趕快把台灣的房子「處理掉」,然後去買國外高租金的房子來收租。像這樣的屋主(投資者)實在太多太多了,所以很明顯看得出來這個趨勢是很明顯的,就如同世界上的其他國家一樣:置產配置全球化。

  問題就來了,這麼多人都想要把資產放在國外,可是台灣這邊就是處理不掉(賣不掉),這些屋主都會抱怨之前交給信X房屋、永X房屋、住X房屋….等等的房仲公司賣了三個月,結果都沒有幫他賣掉,甚至也沒什麼人帶去看房子,也因為如此,所以房子還沒賣掉、沒辦法立刻去國外投資。

  雖然這不關我的事情,但我還是得誠實且專業地讓客戶知道,你的房子賣不掉,真的不是那些房仲公司的問題,你的房子三個月或六個月賣不掉是很正常的事情,即使你的房子景觀再好、地段再好、樓層再好或是風水再怎麼好,現在就是賣不掉,所以不要去為難那些房仲人員為什麼連帶看的人都約不出來了。

為什麼呢?因為這就是整個「大環境」的問題。

  換個角度想一下,之前塑化劑問題很嚴重時,手搖飲再好喝,但業績也是大幅下滑;之前地溝油問題爆發時,即便路邊小吃攤再好吃,民眾願意在外面用餐的意願也大幅下降;甚至是當年SARS疫情猖獗時,即便台灣和香港的旅遊景點再特殊,民眾也是不敢隨意外出去這些知名景點觀光。

這樣的比喻能夠體會嗎?

  同樣地,現在台灣經濟委靡不振(每年都在喊怎麼樣讓GDP保1,真的很悲哀),房價所得比高(尤其是高不可攀的台北房價),即便房地產再怎麼蕭條,卻「完全沒有任何危機入市的價值」,因為價格還是太高了,更別說這種房價還在穩定下跌中,誰還能夠奢望賣房子有價差呢?年輕人怎麼有能力期待自己可以負擔一個家呢?

  再看看目前的更現實的現狀,台灣的租金投報率真的太低了(竟然有客戶跟我說他台北的房子投報率都漂亮,有2.2%),而台灣政府(尤其張金鶚)不斷地想要調高房地產的持有稅(例如房屋稅、地價稅、區段稅率或二代健保等等),導致這麼低迷的租金扣掉相關成本之後,最後淨租金實在是低得可憐,更別說自己管理台灣房地產有多累多辛苦。

店面等商用產品更慘,因為景氣蕭條所以各行各業都很難做,像是昌鵬住的松菸與上班的大安區,附近一堆店面開沒多久就收掉了,可見現在的生意有多難做,而這些黃金店面的屋主更是那群難以忘懷過去時光的房東,要這些月收上百萬租金的房東降價更是困難,更別說他們也不太缺錢,就讓自己的繼續空著等機會。

可是還是很多人無法(不願)認清現實

上一波台灣房地產漲了近13年,最近剛跌了2年,你認為台灣房價應該還要修正多久?但是台灣的屋主們還是會存在著「我的房子很棒」的這個點,所以遲遲不願意「讓利」。

為什麼這些屋主不願意讓利?主要還是沉浸在過去那段美好的房地產多頭時光,今天隨便買、明天隨便賣也能賺錢的歲月,即便這兩年房市已經往下修正,屋主們卻只相信這兩年的蕭條只是「波動」、不是「趨勢」,再期盼著房市與價格可以回到往日時光的前提下,結果呢?

數據、經濟狀況與台灣國際局勢已經很明顯了,今天不賣、明天更便宜,更別說全台灣的買方都認定房價還會再下跌的機率很高,所以購屋意願當然是非常低的,更別說讓買方出價,你覺得除非有特殊情況,否則正常台灣的買方會用高於實價登錄的價格去買房子嗎?

趨勢真的不同了、時代真的不一樣了,台灣當時的房市榮景真的是回不去了。

最後:

雖然我沒有在銷售台灣國內的房地產,但是國際超級房仲真的是良心建議,與其期待著房地產會不會突然莫名奇妙好起來、價格會不會莫名其妙就漲回來、中國大陸會不會莫名其妙突然來接收台灣,還不如理性看待這個價格正在下修中的市場趨勢,能夠少賺少賠出場就是萬幸了(最近越等賠越多的成交案例實在是不勝枚舉)。

你現在應該要做的事情應該是盡快把房子賣掉,就讓它少賺一點、少賠一點,然後把這筆資產放到國外的安全穩定區域,去把這些沒賺的地方賺回來才對,而不是抱著一株逐漸凋零的花,還期待著它明天突然會復活綻放。

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Sansiri 2017全球豪華物業報告出爐 看好泰國豪宅Wireless 98投資潛力


尚思瑞-98-wireless
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根據泰國上市地產開發商Sansiri在《2017年全球豪華物業市場研究》分析結果顯示,位於曼谷的Wireless大道的98號社區是目前世界上最具吸引力的豪華房地產之一。這份研究報告引用了泰國國內與國際數家房地產權威的調查資料,顯示各國的房地產投資者都肯定曼谷Wireless 98的投資潛力。

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房仲菜鳥們,你服氣嗎?:「沒有不景氣只有不爭氣」vs「正確的選擇比努力更重要」


房仲自殺
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中國時報【方明╱台北報導】

今年前5月不動產房仲業平均薪資為4.6萬元,創下歷年新高水準,但高薪還是聘不到人!主因在於上半年房仲經紀人每人平均成交3件,等於約2個月才能賣出一間房,在房子難賣下,目前全台房仲經紀人4.4萬人,較最高峰已出走逾5000人,形成「薪資創新高、人數創新低」現象。

王牌經紀人 餓到淪搶匪

近來前房仲經紀人屢傳負面新聞,有人涉入黑幫從事放高利貸,也有接受馬總統表揚過的百萬年薪經紀人,三餐不繼行搶,究竟房仲業有多慘?

延伸閱讀:房仲名人涉勾黑幫 暴力討債

根據主計總處統計,今年前5月不動產業平均薪資為4.6萬元,創下歷年最高水準,但從去年不動產業退出率2.22%,高居國內服務業第4高來看,房仲業高薪徵人,流動率居高不下。

薪資創新高 人數創新低

內政部統計,全國受雇不動產經紀人員在2014年12月達最高峰,達4萬9193人,今年上半年全台房市交易回溫,帶動不動產經紀業從業人數止跌回穩,到今年6月底為止,已連三個月走揚,人數達4萬4005人,較今年3月最低點增加463人,顯見房仲業在近年不斷縮編後,趁房市小陽春回補人力動作明顯,但3年半來,人員流失仍高達5188人。

今年房市雖回升,卻不代表每個從業人員都高興得起來。屋比趨勢研究中心根據內政部資料加以計算,2009年房仲經紀人平均每人每年成交件數達15.9件最高,2011年還有10.5件,今年上半年每人平均僅成交3件,甚至北市平均成交件數僅約1.3件,忙碌大半年只能成交1件,北市房仲苦不堪言。

小的不肯做 老的不好做

房仲業者指出,房市交易低迷,加上工作壓力大,不僅高薪無法吸引年輕人,房仲從業人員年齡也有老化現象,目前除兩大直營房仲品牌,保障月薪5萬元,招募人員年齡在30歲左右之外,其餘加盟店平均年齡皆達40~45歲以上,房仲業陷入「小的不肯做、老的不好做」的窘境。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,近年房市交易量能大幅萎縮,不動產經紀業普遍都面臨縮編、關店的狀況,導致大量從業人員流失,要回到以往榮景的機會微乎其微。

延伸閱讀:雙北房市冷 賣價先打八折才有得談房市榮景不再!房仲兼「洗碗工」度日

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

  「就算再爭氣,真的不景氣」,房地產的價格可以漲、可以跌,但是不能沒有交易「量」!

真的是沒有不景氣,只有你不爭氣嗎?

這篇報導有提到一件非常關鍵的數字,在2009年景氣再次回溫時,平均一個業務員一年能夠成交15.9件,但是2017年的上半年僅能成交3件,換算下來一年6件的話,根本不到過去的一半。

更恐怖的是,成交量不到一半的話,收入可不只是只有少一半這麼簡單,甚至可能收入只有當年的1/3、1/4,為什麼呢?因為民眾知道現在房地產蕭條,吃定房仲業人員不成交就活不下去,所以很多民眾都會非常用力地砍服務費。

而身為房仲的你,現在還能怎麼做呢?每天聽主管、店長、店東說:「沒有不景氣、只有不爭氣」,結果拼命努力的結果卻沒有任何的成交與肯定,伴隨而來的就是灰心喪志、自我否定這樣的惡性循環,甚至是不是懷疑自己真的適合這個產業。

正確的選擇比努力更重要

  打個比方,今天有A與B兩個池塘:

  A池塘你已經非常熟悉狀況了,可是近期A池塘裡水又髒、魚又少,而且這些魚已經被餵的飽飽一點都不餓;反而最近新發現的B池塘雖然不是很熟悉,裡面的池水又大又乾淨,裡面的魚不但多又非常飢餓。請問,是你要選擇到哪裡去釣魚?

想都不用想,雖然不是很熟悉,但再笨的人都知道,一定是去新發現的B池塘才有機會釣到魚吧!

這就如同台灣的房地產業,這些老前輩們已經很熟悉A池塘的水性,這輩子的所有風光成就都是靠這個A池塘來的,它們所有經驗都是A池塘帶給它們的,因此他們也深信著「再撐一下,A池塘會好轉起來的」,至於陌生的B池塘,由於人類是很抗拒改變去接受陌生事物的生物(所以才會有所謂的舒適圈),所以無法接受新的B池塘的老前輩們,便會開始去抗拒、曲解、抹黑B池塘的好處,以合理化他們為什麼堅守A池塘的根本。

相當不理性,對吧?

房仲老前輩們也許還可以靠著多年累積的主顧客們,再怎麼樣都還有一些成交量可以出來(即便服務費都收很低),也還是能活下去,然後繼續跟新人說:「誰說不景氣的,我還不是一樣成交了嗎?照我說的就對了,去路邊發DM吧」。

可是新進的房仲人員呢,平均一個人在半年只能成交三件,你覺得一個經驗、專業與人脈都不足的客戶,在這種情況下能夠有幾件?沒有底薪的新人該怎麼在這個行業存活下去?雖然老前輩們還有在成交,可是難道老前輩的這些經驗在「此時」放在新人身上,你覺得合適嗎?

You can’t fly if you never try

應該很多人都有聽過《進擊的巨人》這部近年火熱到不行的經典動漫,而當中的插曲《The Reluctant Heroes》裡面的歌詞就有提到這一句「You can’t fly if you never …

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【Top10全世界最貴的房子排名】你知道吸血鬼德古拉伯爵的家和白金漢宮值多少錢嗎?


全世界最貴的房子
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國際超級房仲:

本文作者-國際超級房仲

前陣子台北信義計畫區要推出的超頂尖豪宅「陶珠隱園」,預估每坪單價近400萬台幣、總價約10億元,這個不可思議的價格讓台灣人瞠目結舌,相比之下一坪兩百多萬、總價才幾個億的仁愛帝寶突然讓人覺得覺得「好像沒那麼貴了」。

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【聽我的!趕快搶曼谷市區】預料2021年開始會是曼谷「市中心」的飆漲年


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中國資金湧入 曼谷樓價水漲船高 明年新盤供應減半

近兩年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成,平均呎價6000元。因為地產商覓地和改變土地用途困難,例如河畔地區的樓宇設高度限制,壓抑了供應。李丹翔表示,市中心平均每年有8000伙新盤供應 ,但預料明年只有4000伙。相反,自去年底起大量中國資金流入泰國,以及「一帶一路」政策帶動下,樓市供不應求,李預料明年曼谷市中心樓價上升7%至10%。

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【終於要改善了】實價登錄推2.0版 門牌全都露


實價登陸-門牌
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內政部表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求「更即時、更透明、更正確」。 本報系資料庫

2017-08-01 01:47 經濟日報 記者潘姿羽/台北報導

實價登錄制度今(1)日屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,預售屋也要即時登錄,拚下會期送進立法院。

內政部地政司司長王靚琇表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求此制度「更即時、更透明、更正確」,希望這次修法讓不動產市場價格制度更健全;尤其國人已慢慢可接受房價透明的做法,除了改為「門牌全都露」,接下來也會推動不動產履歷,建置完整房屋歷次交易紀錄,這在國外已行之有年,能讓市場更透明。

五大修法方向

首先是門牌去區段化,直接揭露門牌號碼。現行門牌以30號為一個區間,但往往同一區間房價落差很大。

其次,建立歷次交易價格的「不動產履歷」,民眾可查詢到想買的房子是否在過去幾年多次轉手、價格被炒高。

第三,實價登錄買賣案件申報義務人回歸買賣雙方。

內政部官員說明,現行法令是由地政士優先申報登錄,但過去未申報或申報不實遭裁罰的件數,有九成以上是地政士受罰;不過細看受罰原因,多是因業務繁忙或助理不熟悉實務操作造成的人為疏失,並非刻意申報不實。也因此,本次修法擬將申報義務回歸買賣雙方。

第四,預售屋應於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄

第五,將建商自售預售屋納入規範,建商自行銷售預售屋也應於買賣契約簽訂後30日內申報登錄。

另外,現行制度是預售屋代銷契約屆滿或終止後申報登錄,內政部官員坦言,實價登錄制度上路後,確實發現建商和代銷傾向將簽約時間拉長,從原本半年、一年,普遍延長到一年以上,導致預售屋登錄時間普遍與交易時間有一年半至二年的時間落差,參考價值降低。

為強化「即時」、「透明」的原則,已規劃預售屋不論是委託代銷還是建商自售,都應在簽訂買賣契約書後30日內申報登錄。

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

很久沒有關心國內房地產的新聞了,早上看到同事發來這個新聞「實價登錄2.0」,先不論未來實際上路會怎麼樣,但我認為政府終於要改善實價登錄這個爛網站,實在是太好了!

許多房仲同業包含想買賣房屋的民眾,都會上內政部的實價登錄網站查詢行情,可是內政部的實價登錄網站真的是寫得「超爛」,沒錯,我個人認為真的是「超爛」,無論是介面還是精準度都不好(可以看看信義跟永慶把系統改良的樣子),讓人真的感覺政府當初真的是為了交件而交件,急就章而做出了這種非常不人性化的實價登錄網站。

這一次改版我認為最好的地方,在終於要把「門牌去區段化」給列進去

你曉得嗎,一般民眾在查行情的時候有多痛苦?明明想查156號的房子,結果實價登錄硬是給你一個140~170號的行情,結果你還必須憑經驗或者問房仲人員才能推斷出156號大概是哪個行情。難道政府不知道有時候同一個區段內,差一個門牌的社區有時候房價差很多很多嗎?不信的話,看看南崁交流道的中悅帝寶和隔壁的航空名流的單價吧。

其次,我認為不動產履歷是很棒的制度,但是來得太晚了

在2009至2013年台灣房地產短期炒作最興盛的時期,投資客都知道一間房間的速度就是「三個月內」得轉售獲利,超過三個月就算慢,也因此導致可能某些房子在一年內可以過戶三至四次的狀況,但是通常最後一手的屋主也不曉得自己是不是最後一根稻草、也不曉得這個房子在一年內被炒作過幾次。因此,我認為這種履歷制度是很好的制度,讓房地產轉移的次數與價格都公開透明化。

我非常贊成北韓的作法

在北韓,房地產是不可以拿來買賣的,當然也絕對不會讓你拿來做炒作投資,所有的房地產都要回歸到民眾自用,這一點跟德國的房地產精神也不謀而合(講得好像北韓比德國進步一樣)。

最後,我非常贊成把申報的義務回歸到民眾身上,而非代書(地政士)

為什麼我會這麼說呢?由於現在房地產蕭條、屋主想賣賣不掉,台灣經濟也很差、民眾想買錢不夠,許多非天龍國人要買房也是相當辛苦的。因此,在買方頭期款不足而屋主又想很賣的情況下,有時候仲介會請雙方把成交價格做高(也就是所謂的做價),舉例:讓原本600萬成交的房子以800萬簽約,屆時銀行就有可能用800萬當作估價的基準去貸款給買方,也許貸款七成就有560萬的額度出來(以上僅為舉例)。

可是這一點在代書那邊是非常為難的,因為代書都不敢得罪房仲公司(尤其是資淺的年輕代書),再加上現在代書受到沒有交易量而重創收入,因此部分代書會願意鋌而走險配合仲介這樣的作法,但是這樣的做法往往首當其衝的就是代書,所以我認為把申報的義務回到有需求的買賣雙方是合理的。

讓代書單純做代書的事情就好了(也請讓房仲做房仲該做的事情就好,不要搞是凹房仲做東做西、一堆售後服務,最後買得很開心還砍服務費)

 以上是國際超級房仲的一點個人淺見,如果有不正確或是需要補充的部分,也歡迎您在下方留言讓我改善本篇內容喔。

最近很多人都在問,為什麼國際超級房仲好像很少發文或者拍短片了(今天再不PO就要創下連續一個月沒發文的紀錄了),原因其實很單純:曼谷不動產真的很熱絡,或許很多人不敢相信,但至少以我們公司來講,我們公司已經有接近一半的人已經超越2016年的年度個人業績了,換句話說,我們有一堆人只用了七個月時間就超越去年一整年的業績。

而且我們不是從很爛的業績翻身起來(2016年房市超慘),我們公司去年的年度業績還是全台北冠軍、全台灣第二喔!

但我想要表達的不是說國際超級房仲有多厲害,也不是我們公司多會賺錢,我們只是印證了一句大家都知道的話:「正確的選擇,比努力更重要」,在一個豐盛的正確市場內,只要順著趨勢好好做都可以有很好的業績。想一下,一個釣魚技術高超的人到水溝裏面去釣魚,跟一個技術普通,但是拿著網子到魚塭去捕魚的,誰的收成會比較好?這就是選擇的重要性。

其實後面2個建議最有效!

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