【越南房地產】2020年胡志明市獲利趨勢與迷思分析│直播閒聊2019.11.22


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【越南房地產】2020年胡志明市獲利趨勢與迷思分析│直播閒聊2019.11.22     除了泰國曼谷的房地產讓人深具信心、獲利人眾多以外,其實越南房地產也是一個近年獲利表現非常好的地方,也有相當多中國的企業往這裡移動。   可是還是有很多人會擔心:胡志明市房子會不會蓋太多?房子只有50年產權?外國人買房好像比較貴?買賣流程很複雜?越南人買不起房子?太多郡不知道哪裡比較好?仲介講的租金投報率真的有這麼高嗎?   所有疑問,都歡迎留言討論,如果有其他更多想要詢問的疑難雜症,也都歡迎您加入我的LINE@或是直接留言給我喔,謝謝。

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【Q:什麼時候才是最適合進場泰國房地產的階段?】秒懂泰國建商的銷售流程


泰國房地產
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泰國房地產什麼時候才是進場的時機呢?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲

  相信許多接觸過預售屋的消費者們,應該常常聽到首賣會、VIP選房或者早鳥優惠….等等,同時可能還有聽過銷售執照、使用執照、建築執照和環評這些名詞,這些台灣買賣預售屋的階段會出現的名詞,就等更厲害的人來分享吧。  而國際超級房仲今天想要分享的是「泰國」預售屋的建商(開發商)銷售階段,雖然可能不見得100%準確(因為每一家開發商和代銷的模式不太一樣),但你應該都可以從這篇文章裡面找到想要的答案,並且從中了解自己是適合哪個階段進場的客群,才能買到適合自己的投資標的。

  首先,我們先看看政府這邊需要通過什麼核可:

(A)取得銷售執照

  在泰國的建商要能夠合法的銷售與興建房屋,需要取得銷售執照,以及通過政府的環境評估;不過很多人不曉得的是,銷售執照通常都是第一個下來的執照,泰國開發商只要取得銷售執照,那麼這個建案就能夠合法開賣了。

(B)通過環境評估(EIA)

  如前面所述,所以拿到銷售執照卻還沒通過環境評估,這個在泰國是常見的事情,所以「沒有通過環境評估卻開始銷售,是絕對合法的事情喔」,唯一你需要注意的是,如果一定期間內、或是最終社區沒有通過環境評估的話,你是可以依照合約主張取消這次買賣,同時把所有支付給開發商的錢拿回來喔,也可以主張繼續等到環境評估通過後,繼續走一般的預售屋購買流程。PS:只要台灣的仲介人員有告知您「環境評估尚未通過」,而購買者仍決定要購買的話,一旦完成買賣相關交易手續,未來您要因為環境評估的事情而取消購買,一般來講是無法跟原來的仲介公司請求退還仲介費(服務費)的喔。

  看完了建商跟政府之間的流程之後,下一步就是要來看看開發商要怎麼對外銷售吧!當建商拿到前面說的銷售執照後,流程就這樣開始了:

(一)內部員工認購階段價格最低

  有時候開發商會先釋出一些單位給他們自己的員工購買,而且購買價格會遠遠低於之後開賣的行情,這個階段我們就別妄想了吧,除非你有辦法成為那家開發商內部的員工或是主管。

(二)VVIP選房價格第二低

  這個階段通常都是開發商把房型價格,釋放給VVIP的貴賓投資客來選購,這個階段的房價雖然沒有員工內部買的那麼便宜,但還是、算是很低的價格,而且所有好的房型都可以優先挑選,這也是為什麼常常建案開賣當天就有些房型就已經消失的原因了

  此外,有時候你到開發商案場去看價格時,有時候會看到一些比行情還要低一點點的價格,而且這些房型是台灣代銷沒有的,通常就是那些員工或是VVIP加價一些拿給開發商,混在一般的價格裡面一起賣PS:通常一般人是無法有機會成為VVIP的,所以如果為您服務的仲介(例如我)可以拿到VVIP的資格,您當然就應該趕快進場選房啦,又多又便宜!

(三)早鳥階段價格第三低

  這個就是一般民眾可以參與到的階段了,在建案正式對外開賣、廣告之前,開發商都會有這個所謂的早鳥階段,早鳥階段就會有所謂的早鳥優惠,通常可能是總價少個2%,或者贈送家具、家電甚至iPhone等等

  早鳥階段你還可以挑到大部分的房型,甚至有時候你可以買到全社區最低總價的廣告戶,又稱為促銷房,很多專門鎖定搶低總價房型的投資客,都會在早鳥階段趕快來搶廣告戶的房型

  PS:特別要強調,廣告戶雖然價格最低賣最快,但並不是最好的房型,通常廣告戶都是全社區裡面樓層最低、景觀最差、面積最小的單位,所以他的價格才這麼低,所以我才會常常說:一分錢一分貨嘛

(四)正式開賣價格第四低(行情價)

  當建商正式開始銷售的時候,除非早鳥優惠還沒結束,否則這個時候的售價才是這個社區對外銷售的行情價,基本上你買在這個價格都還算是便宜、合理的

(五)漲價期價格第五低(行情以上一點點)

  如果一個建案銷售的很順利,通常建商會在第三或者第六個月調漲價格,最晚通常也是滿一年後會調漲,調漲也會隨著建商的政策不一樣,但是經驗上大概會調漲的幅度大概在3-5%左右,這也是為什麼你偶爾會聽到仲介跟你說:「趁現在趕快購買,因為開發商可能下個月就要調漲售價」的原因。

  視銷售狀況,可能會調漲1-3次左右,普遍大概都不會調漲超過2次,調漲不代表是壞事,表示這個建案賣的夠好才敢漲價。

(六)新成屋階段可能是價格第三低/行情以上很多

  有時候建商會因為社區到交屋還沒賣完,或者是故意保留一些數量留在交屋後銷售,所以您可能會在房子剛完工的新成屋時期還會看到建商在銷售

  如果是建商賣得好,故意留下來的房型通常就會賣的更貴,表示這個社區很受歡迎;如果是賣不好剩下來的餘屋,通常餘屋就會降價出售,想要買便宜一些些、看得到摸得到的新成屋,就很適合你進場了

PS:如果看到樣品屋很漂亮想買的話,在餘屋階段也可以試著跟開發商談看看喔,通常是餘屋越少,買到樣品屋的機率就會越高

  以上就泰國開發商在銷售建案時,開發商在銷售上的階段

  但是我想讓你知道的重點,其實不只是在於越早進場價格越便宜,而是讓你更可以了解是最適合自己的進場時機,例如很擔心房子會無法通過環評者,你就不應該在VVIP或是早鳥階段為了撿便宜購屋;如果你只敢買看得到、摸得到的房子,那就應該等房子到新成屋階段你再來購買,但是相對地,你能夠挑的選項就少很多。  了解到自己最適合進場或是最適合自己的物件類型後,就請仲介挑選符合您需求的階段的物件給您吧!希望這邊文章可以讓您變得更識貨,千萬不要因為不識貨而錯過了可以讓你獲得更好利潤、錯過人生另一段真愛的機會囉。

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【專業資訊:什麼是泰國貸款的LTV?】不要被奇怪的看法給誤導了


泰國房貸
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泰國房貸

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  有一些真的有在做功課的泰國不動產投資者,有上網查到有關於泰國今年實施的LTV(泰國央行限制貸款成數),而有些消費者看到貸款成數開始有限制之後,就變得緊張兮兮,以為曼谷房地產是不是要變得跟吉隆坡房市一樣冷了。   別緊張,即便從100分變成95分,這個城市的投資分數還是相當相當高的,但是在此之前請你先了解什麼是泰國央行限制貸款成數「LTV」政策。延伸閱讀:相關LTV等部落客介紹

一、泰國央行貸款限制成數:LTV2019年4月份開始實施

  簡單來講,假設你在曼谷要買一間100萬泰銖的房子,準備個10-20%的頭期款,接下來銀行就可以貸款給你120%左右的房價,夠誇張夠扯吧!沒錯,泰國過去這幾年就是這麼幹的,很類似台灣2004年房地產剛要起飛的階段(所以我這五年才一直推薦你趕快進場啊)。  不過2019年4月份推出的LTV政策之後就不能這樣搞了,雖然第1、第2間的房子還是只需要10-20%的自備款就好,但是第3戶開始你就得準備30%的頭期款了;如果房屋價值超過1000萬泰銖的話,第一套的貸款成數為八成;低於1000萬泰銖的房子,仍然可以貸款到九成至全額。  看到這邊你懂了嗎?  這個限制即便推出來,還是超級寬鬆的啊!!PS:台灣豪宅的也有LTV這類型的限制,台北市在7000萬台幣以上、新北市在6000萬台幣以上、其他縣市在4000萬台幣以上,貸款成數不能超過六成;之前還有非常多縣市的第三戶貸款成數不能超過六成勒(不過都在2015Q4陸續取消了)。

二、過戶費的優惠 總價在100萬泰銖以下:2%→0.01%

  在泰國有購屋經驗的人都知道,買賣房子都需要繳交2%的過戶費給政府,這2%會­由買賣雙方各負擔1%,而這個計算基準又類似是以台灣的公告價值去計算而非實際售價。  而泰國宣布在2020年5月31日之前,總價在100萬泰銖以下的房子,可以適用這個過戶費0.01%的優惠。   看到這邊你發現了嗎?  曼谷市區哪裡有100萬總價的房子啊!這個是泰國政府為了推動與促進那些蛋白區、外府(外縣市)的房地產買賣,簡單來說就是我絕對不推薦客戶去投資的那種物件,因為這種產品就是泰國房地產滯銷的集中營。­

結論:泰國這些貸款限制還是輕到不可思議頂多從2004年的台灣變成2006年的台灣=基期還是超低!

  如何正確地判斷一個房地產市場是否值得投資,強烈建議你真的不要「憑感覺」或者聽「業餘人士」的看法,你生病的時候會去看醫生、上法院要找律師、要看帳會聘請會計師,為什麼到國外購買房地產的時候,反而去聽一些朋友的看法、然後靠著感覺來做決定呢?  所以才會有這句經典名言:「聽大家說,不如聽專家說」,我們看過太多憑感覺亂投資而虧錢的投資客,也看過更多因為自以為懂市場資訊而錯估沒賺到錢的買方,海外房地產投資是台灣最近這六年才開始興起的新興投資方式,你應該要找真正懂的專家把優缺點都分析給你聽,這樣才不會做出錯誤的投資判斷。

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【泰國房地產法律Q&A:泰國有永久產權嗎?】外國人購買曼谷房產前,要先瞭解的10個關鍵法律│2020


泰國房地產法律
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泰國房地產法律規定有哪些要特別注意的呢?

本文作者-國際超級房仲

  這篇文章想讓你知道的是,國際權威機構《Global Property Guide》針對泰國房地產提出一項購屋上的缺點,那就是「購買流程非常複雜」,這個複雜包含了法律限制、金流規定,很多沒有接觸過這些狀況的台灣投資者,都會以為其實沒有什麼大不了的問題。因此,你必須要透過這篇文章曉得:「泰國房地產投資跟你想的不一樣」,你一定要先了解相關的法律規定以免產生交易糾紛。

▮國際超級房仲

  雖然很多人詢問外國人到泰國購屋的法律,對於我們這些從業人員來說已經是­基本常識了,但是我真的發現有些關於投資泰國房地產的基本問題還是很常被問到。

  因此我今天就特別針對外國人要去購買泰國房房地產時,必須要特別注意的幾項法律規定做說明,希望這些資訊可以對想要投資泰國房地產的您有幫助。

有空可以看看這則短片,這是一般客戶問到爆炸的10大常見問題+迷思

▮Q1:在泰國買房子有永久產權嗎?

A:有、有、有

  在泰國雖然有分永久產權和非永久產權,但是我們一般人能夠買到的房子,99%的機率都是永久產權的產品;而什麼樣的房子是非永久產權呢?通常可能是政府或是泰國皇室的土地,這種非永久的土地通常地段與價值往往比永久產權更好,所以不賣斷。

▮Q2:泰國買房子可以100%持有嗎?需要找人頭嗎?

A:可以100%自己持有,不需要找人頭

  如果你買的是一般外國人能購買的產品「電梯大樓(Condo)」的話,基本上跟你在台灣買電梯大樓的產權是一樣的,房子的部分您絕對是100%自己持有,不需要找人頭,而土地也會有持分,如上面講的那樣是永久的產權,所以放一百萬個心吧。  而你唯一要了解的是,因為泰國有個嚴格的法律是外國人不能持有一塊土地的持分超過49%,也就是說像是土地、店面、透天和別墅這種會一次持有全部100%土地面積的物件,我們外國人就不能購買囉;同樣地,如果一個電梯大樓的社區也是一樣,假設整個社區的住宅面積有10,000萬坪,外國人全部能夠購買的住宅總面積是不能超過4,900坪的。  也因為這個法律限制(我們稱為49、51),所以外國資金沒辦法在泰國炒房,讓曼谷房地產一直維持一個很穩定、緩漲的格局。­

你知道這麼多人到東南亞投資房地產,最多人賺錢的地方在哪個城市嗎?

▮Q3:我在泰國買房子會拿得到權狀嗎?

A:可以,你是不是漏看了前面兩題?

  如同前面所述,你買泰國的電梯大樓會100%持有房子、持分的土地也是永久產權,一切都與台灣相同,因此過戶完畢之後泰國的土地廳也會給你一張大大的權狀,把你的產權與姓名都登記在上面,可以放心。  唯一不同的是,在台灣有分土地權狀、房屋權狀兩張,但是泰國是全部都記載在一張大大黃色的權狀上面。

▮Q4:泰國有規定幾年之內不能買賣房子嗎?

A:無,泰國並沒有這種規定

  無論你是預售屋想要轉紅單,或是交屋之後想要立刻出售,泰國的法律是沒有任何法律上的限制,因此你隨時要賣就可以賣,非常地自由。  不過要特別注意稅制的問題,泰國房地產如果是在5年內轉售的話,通常稅金會比較高,落在總價的4-8%左右;持有超過五年的話,大概舊制剩下4.5%-5%之間,算式很複雜,有需要可以跟我碰面洽談時詢問(因為我們公司對外的稅務講座,都是由國際超級房仲小弟我在講解的)。  如果預售屋時期要轉售就不會有稅務的問題,因為你還沒有取得房子的產權,唯一可能產生的成本只有建商會收的更名手續費,至於手續費怎麼收、收多少,則要看狀況而定(有興趣可以另外私訊我)。

有位網紅說他做了一切功課卻仍然後會買泰國房子,然而實際狀況是….?

▮Q5:我要怎麼匯款到泰國購買房子?

A:必須要100%使用外幣,從泰國的境外匯入才行

  購買泰國房地產的法規裡面,看起來簡單、但實際上最麻煩、最難處理的就是這個問題,很多散客、跑單幫、小仲介和小建商常常沒搞清楚這一點,結果搞到買方錢都匯了、約也簽了,最後土地廳卻給不出權狀。  簡單來說,泰國政府為了避免外國人在泰國境內炒作房地產,因此特別規定外國人購買泰國的房子,絕對不可以使用泰銖購買,一定要使用外幣;依照我們的經驗,用美金去購買的匯率會是最佳的,因此如果您要購買泰國的房地產,請在台灣先將台幣轉為美金,然後直接在銀行把這筆美金匯到泰國建商那邊就可以了。  至於付款的地點,一定要在泰國境外匯款喔;也就是說,如果今天你在泰國當地先付了定金給建商,這筆錢是不能併入房價的「金流」去計算的,這筆定金只能在交屋之後拿去抵扣非房價的「雜費」,雜費通常是指以下4筆:

(1)過戶費1%(用公告價格計算,通常是原價的7-8折)(2)水錶&電錶更名費(約4,000泰銖左右)(3)社區大樓管理費(通常是先收一年)(4)公共基金(這筆原則上是一次性的)

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

▮Q6:我在泰國的錢,未來好出來嗎?會不會無法匯回台灣?

A:好出來,請放心

  泰國是有外匯管制的國家,但是不要聽到外匯管制你就嚇到了,不是每個國家都像中國大陸那樣管制的這麼嚴重、滴水不漏。  把握一個簡單的原則,只要你當初購買泰國房地產的錢是光明正大地進來、光明正大地出去,購買與出售時的相關買賣合約、匯款資料都清清楚楚的話,泰國銀行就會放行了。  但是要特別留意,如果你的錢不是檯面上進出,或者是你要匯款時的資料不夠齊全的話,泰國銀行是不會那麼輕易放行的,因為泰國銀行做事真的就是一板一眼,所以兩次買賣的相關資料請一定要留好喔。

▮Q7:外國人購買泰國房地產的稅費,有比本國人更高嗎?

A:沒有,完全相同

  稅費問題可以另外跟我約時間碰面聊,或是等我哪天心血來潮有空再來寫這個主題,不過目前泰國針對外國人和本國人購買房子的稅務規定是相同的,並沒有偏心。  唯一要特別注意的是,如果你是要用法人購買的話,你持有房地產超過五年才出售的話,是沒有稅費上的優惠喔(特別營業稅3.3%→印花稅0.5%這回事);所以不要老想著用公司購買,沒有比較好。

本公司2019年最熱銷的前十大建案,你有入手哪一間呢?

▮Q8:在泰國可以聯名購買房子嗎?比方說我跟老公一起合買

A:可以,找小三一起也可以

  外國人到泰國去購買房地產,是可以幾個人一起聯名購買的喔,不限於夫妻、朋友、家人、子女或是小三等任何關係,所以這一點是可以放心的。  不過要特別注意兩件事情,第一件是聯名購買的人不要太多,依照我們過去的經驗,雖然泰國法律沒有規定只能幾個人一起購買,但似乎在6個人以內聯名購買是比較不會被土地廳刁難;第二件則是匯款的金額比例要相同,兩個人購買就是每個人要匯款50%、三個人要購買就是33-34%、五個人就是一人20%,以此類推。  因為聯名購買時,房子的權狀不會秀出每個人各持分多少,只會有每個人的名字在上面,因此每個人的匯款金流一定要平均。

為什麼疫情席捲全球,反而是最佳的進場時機呢?

▮Q9:泰國的稅費高嗎?從購買→持有→出售,各要繳多少稅費?

A:稅務非常輕

  你忘了這篇文章的主題嗎?這一篇文章是講泰國的法律規定,所以要詳細了解稅務內容的話,可以先加LINE與我約碰面洽談的時間。  不過我還是簡單講一下,如果以這三個階段來講的話,稅務金額分別不超過:(1)購買:1%內(2)持有:目前是0(你沒看錯)(3)出售:五年內約4-8%、五年後約4.5-5%左右

▮Q10:我可以購買土地、別墅、透天之類的物件嗎?

A:不可以,你沒有好好把上面的內容看完齁

  如同前面提到,因為泰國法律規定外國人不能持有一塊土地超過49%的持分,因此這種會持有到100%(50%以上)的不動產項目,原則上你是不能購買的。  如果想要買,你必須要找泰國的人頭來讓對方持分51%、你自己持分49%,但是找人頭的風險非常地高,我們都相當不建議用這種方式購買。  另一個則是依照泰國法律成立BOI公司,就能夠100%持有政府核可的土地項目,例如工業地、廠房或是整棟酒店等等,但是這個問題就很深奧了,我們公司有專門的人員在處理這方面的商用投資與法律、會計事宜。

▮Q11:還有沒有哪些法律是我特別需要注意的?

A:沒有了,泰國法律還沒進步到那個程度

  泰國現在無論是法律、稅制,都還是停在相當早期的階段,所以很多的東西都還需要時間與發展才會陸陸續續建置起來,我相信未來也一定會像台灣那樣越來越多稅負、越來越多限制、甚至可能未來也會有打房政策,所以你更應該趁現在泰國房市才剛起步的階段趕快進場卡位,這樣的獲利才會比未來進場的人還要更優渥。  請記得,比Location更重要的,是Timing

延伸閱讀

【2020更新版│你不要那麼衝動!】投資「泰國房地產」前先看完這「5大原因」,冷靜一下再決定能否購買泰國房地產,千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了!【2020│為什麼曼谷房價的價差這麼大?】關於曼谷房地產,你不可不知的3大價格迷思【2020│曼谷房地產的真相】為什麼這麼多人斷頭賠售?泰國業者打死都不想讓你知道的秘密【2020│泰國KNIGHT FRANK】權威數據告訴你曼谷房地產有多讚,難怪曼谷房產是東協首選!【2020│房產法律Q&A:泰國有永久產權嗎?】外國人購買曼谷房產前,要先瞭解的10個基本法律【2020年超完整泰國房產介紹】專家直接告訴你曼谷房產的10大關鍵優缺點【看到這個車站真的把台灣人嚇傻了】曼谷BANG SUE區域:南北東協的交通網竟然全部會合在曼谷的這邊!難怪各大建商都來這邊搶地了【評價曼谷房地產】到處都在蓋房子,會不會供過於求?我覺得價格漲一波了,現在進場已經貴了?【在曼谷投資房地產還會賠錢?】99%都是因為犯了這3個錯誤!

到海外投資房地產還會賠到錢的,通常99%都是買到這5種地雷型建案

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【2020最新|泰國房地產投資全攻略】曼谷房產能夠投資嗎?法規稅務到底有什麼規定?


泰國房地產介紹
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只要看完這篇文章,你就比那些泰國房仲業務還懂得更多

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲:

  這篇文章想要讓你知道,坊間很多海外代銷公司在銷售泰國的房地產,但是大多數仲介對於當地的市場狀況並不是那麼熟悉,也不了解有哪些正確的風險、錯誤的優勢。因此,看完這篇文章可以讓你省去參加投資說明會的時間,同時也可以透過本文讓你比很多泰國房仲業務還更懂「真實狀況」的泰國房地產,就不會被外行業務給唬嚨了。

前言:

  「泰國房地產投資」是一門很深的學問,在這裡買房跟其他東南亞國家不同,跟台灣的購屋觀念也是大大不同,像是泰國房地產的價格、曼谷人的購屋習慣、曾經聽過的詐騙和糾紛經驗,以及泰國買房的流程和法規稅制等等,而你在Google上卻很難找到真正權威的客觀資訊。

  同時,已經主講過上百上泰國房地產投資說明會、上財經節目說明泰國房地產風險、多次被記者媒體採訪關於泰國房地產秘辛的我,終於決定好好把我知道的大部分精華濃縮在這一篇文章當中,你可以把這篇文章當作是前往泰國房地產的第一堂課,也可以當作未來你前往曼谷房地產的路上,一篇實用的工具書。

  我非常相信,目前你在Google和YouTube上面能夠找到的泰國房地產資訊,絕對沒有我這一篇權威,我非常地肯定,因為我不是一般網紅,而是每天從事這個行業的第一線業者,可以提供最新、最多、最實務的真實資訊給你做研究。

  因此,就讓全台灣最大的泰國代銷公司「德寶地產」的第一線講師「國際超級房仲」,用截至2020年共六年的從業經驗告訴你,泰國房地產十件的獲利與風險是什麼,以及有哪些是那些泰國代銷仲介都搞不清楚的真實狀況。

  截至2020年8月份的統計,您應該可以在Google、YouTube上面有關各大海外房地產、泰國房地產、海外房仲推薦的搜尋結果裡面,看到國際超級房仲的資訊都列在搜尋結果第一頁、甚至是第一名,想要認識我的話,歡迎到我最主力的自媒體「Facebook粉絲專頁」來逛逛。註:我的FB每天更新2-3則訊息,這個網站每月更新2篇文章,YouTube頻道則是每月周更新影片。

2019年我受邀參加東森財經節目,說明泰國春武里的吸金大騙局

延伸閱讀:

【2018-SANSIRI國際房地產仲介高峰會】國際超級房仲代表台灣區的「詳細心得」德寶地產這家公司評價如何?│為什麼最推薦業務要選昌鵬?【線上看】泰國房地產投資說明會

我們德寶團隊是21世紀不動產體系的業績常勝軍,靠得就是身為台灣最大泰國代銷的實力

  但是開始文章之前我必須特別講,這篇「泰國房地產」的介紹我會把優點與缺點都深入淺出地講一遍(不會講太深太難),還有很多實際的購屋習慣、地段價值、區域發展、大型建設、迷思和稅法等等都簡單敘述一下。  如果以下資訊跟其他業者告訴你的訊息不同,那麼昌鵬真的小小的建議您:「為了您不要吃虧上當,先聽我的吧」,尤其現在台灣與大陸的劣質泰國代銷真的很多,上網Google一下就可以找到許多負面新聞了,所以慎選專業仲介絕對是最重要的第一步。  如果仲介騙你、不提供專業、不提供正確的資訊給你,你的投資只會一錯再錯下去,最後落得錯誤的結局收場;專業又誠實的海外仲介,則可以讓你立於不敗之地,輕輕鬆鬆當個海外包租公。

PS:文章很長,時間不夠或是看完之後未來還想要使用的話,可以跳著選擇主題來閱讀。

東協經濟共同體(AEC)正式帶起整個東南亞的商機,你應該不會還一頭霧水吧?

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【國際超級房仲】為什麼投資海外房地產,買這裡最多人獲利?│泰國房地產投資


泰國房地產
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  曼谷房地產是少數沒有被匯損、稅賦和跌價吃掉利潤的城市,這麼多台灣投資者買過的這麼多城市裡面,這五年下來平均最多人有不錯獲利的地方就是曼谷房地產。  可是,你曉得曼谷憑什麼成為東協房地產表現最好的地方嗎?今天國際超級房仲就來讓你知道,曼谷房地產房市為什麼會穩穩上漲的5大超級優勢。
 
  以下補充一些影片沒有提到的優勢:泰國因為匯率一直很穩定,所以沒有賺了房價虧了匯率;曼谷因為房價很晚才開始漲(2014),所以目前還相當便宜;泰國因為稅務極輕,所以稅賦成本也不會吃掉太多利潤。

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【你不要那麼衝動!】投資泰國房地產前先看完這「5大原因」,冷靜一下再決定能否購買泰國房地產│千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了│2020更新版


泰國房地產風險
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泰國房地產風險在哪裡?你一定要好好做完功課再進場

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  請記住我最常講的一句話:「海外房地產投資、泰國房地產投資,他們都絕對不是完美的,任何的投資都一定伴隨著某些風險存在,只是你有沒有正確地察覺到它」。

   海外房地產的投資趨勢,隨著這幾年東協經濟共同體(AEC)的順利運作,吸引了全世界各國政府與企業的投資眼光,尤其是「房地產」的部分更是讓亞洲各國的投資者都紛紛把資金往這裡配置,賺取超高額的租金投報率與房價增值率。

  而東協十國裡面,「經濟最好、發展最穩定、房地產潛力最穩健」的莫過於馬來西亞的「吉隆坡」與最為出色的泰國「曼谷」了。

  這一篇文章想讓你知道的,是當你聽過泰國仲介業者推薦完曼谷房地產有多麼值得投資以後,當你打算衝動購屋之前替您踩個剎車,因為可能有一些曼谷房地產的「潛在風險」是仲介不會告知你的事情,而你需要在充分了解關鍵優缺點以後,在進行投資才會放心,而不是只聽業者的一面銷售之詞就做決定。

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這是目前曼谷金融中心的夜景,是不是跟你印象中的曼谷差很多了呢?

▮東南亞房地產起飛

  早在2009年吉隆坡打響房價飆漲的第一槍,率先吸引了各國投資的眼光前來投資,但隨著房價走勢進入盤整階段以及租金投報率下降(是因為租金漲幅一定跟不上房價漲幅的關係),再加上2015的瞬間匯率崩盤嚇壞投資者,使得近年前往投資吉隆坡房地產的人數有明顯的降溫。

  反而當初受到2008金融海嘯、2011大洪水與2013年政變影響的泰國,醞釀已久的房價反而在2014年才漸漸起漲,讓海外投資者關注到這個被低估的區域。尤其2018年的開始的買氣最明顯,你可以親眼看到開始越來越多台灣代銷業者在銷售泰國房地產、越來越多民眾來聽泰國說明會、越來越多的中國資金正倍增地前往泰國投資,泰國房地產正要重現八年前馬來西亞那一波的房價漲幅了!

  泰國、尤其是曼谷的一切,都看起來那麼美好,對吧?

  稍微暫停一下,雖然泰國房地產看起來很好,但是你還是得先了解投資的風險在哪裡,接下來國際超級房中要揭露的「五大原因」,將會讓你對泰國房地產的投資熱情立刻降溫,因為只要沒注意到這五大原因,一定會讓你像多年前跑去買金邊和伊斯干達特區的投資客一樣:【後悔莫及、欲哭無淚】。

   讓我們看看會讓你立刻對於投資泰國房地產「消火」的五大原因有哪些吧:

▮讓你冷靜的原因一:外國人在當地的購屋金流很複雜,可能讓你過不了戶!

  首先來看看台灣的L小姐:兩年前,L小姐開開心心到曼谷看到了一個精華區的好建案,於是支付了定金並且和先生一起將積存許久的存款一起匯到建商的帳戶內,接著就順利地簽訂買賣合約,一切都沒有任何狀況,一切看起來就是那麼理所當然。

  但是到了要交屋的時候,政府告訴L小姐:「因為妳購屋的流程不合法,所以我們無法讓你取得房屋權狀。」

   覺得很訝異嗎?沒錯,這種妳認為是不可思議的狀況在泰國就是會發生,原因就是身為外國人的L小姐並沒有符合泰國法律要求的「購屋匯款流程」,也就是我們常常講的:「你的FET不正確」。

  你可能會認為說:「不可能啊,泰國建商都收到錢也讓L小姐簽約了,如果真的沒有符合泰國法律規定的話,建商怎麼可能讓她簽約」,但是國際超級房仲只能告訴一句話:「歡迎來到泰國」。  如果很難相信的話,可以參考下方我親自拍的這部短片,主要就是針對某一位網紅在泰國買房子之後發生可能賠錢的事件,因此她特別拍了一部短片來抱怨泰國房地產的購買狀況,還說自己已經盡力做足了所有功課卻仍然....等等。  她的狀況就是標準的連在泰國買房子,最基礎的「匯款金流」都搞不清楚,其他她所犯的11個基本、而且能夠完全被避免的錯誤有哪些,請點下方YouTube影片。

雖然她說她已經盡全力做足了功課,但是實際上真的是這樣嗎?

  因為許多泰國的建商或者房地產業者並不是那麼了解「外國人到泰國購屋的法規」,因此萬一你遇到的是不瞭解這些法規的服務窗口,那你就很有可能變得跟L小姐一樣匯了一堆錢卻沒辦法過戶。  目前購買海外不動產慘劇最多的對象,都是那些自己跑去當地找建商買房子、為了省2%服務費的民眾。除了過戶流程很複雜之外,去當地銀行開立FET、收據、匯款…..等等也不像是在台灣這麼彈性,沒有一定專業程度的人真的會被泰國銀行的呆板作法給弄暈。

   強烈建議:投資泰國房地產,你還是要找專門處理外國人到泰國購屋的業者,才可以讓你安安心心、100%安全地取得合法權狀。

  不敢相信會有這種事情嗎?其實要驗證很簡單,等等到你家附近的房仲公司,去詢問看他們能不能夠說明大陸人、香港人、英國人或者美國人來台灣購買房地產的規定?不用懷疑,絕對有超過95%的房仲人員完全搞不清楚的。

  想了解什麼是正確的FET者,請點下方圖片留言給我:

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在你看完這部短片之前,不要投資泰國房地產

▮讓你冷靜的原因二:想要短期就翻倍獲利,那就不要來看泰國了

  之前馬來西亞曾經有平均15%的漲幅、台北與溫哥華曾經有近20%的漲幅、紐西蘭與金邊也曾經有近25%的漲幅,甚至中國大陸前幾年還曾經有30-60%左右的年漲幅,這些驚人的「短期房價飆漲」都是吸引人想要前往海外投資房地產的主要原因(而非僅僅為了4-7%的租金投報率)。

  「貪婪」會讓你在泰國房地產摔一大跤!撇除某些特例,在泰國你必須要相信一分錢、一分貨,盡量挑選市中心、上市建商、高級住宅才安全,並且一定要長期持有。

  但是抱持著這種「賺暴利」心態來看泰國房地產的人要失望了,因為以近三年平均數據來看:整個曼谷平均的房價漲幅大概只有5-6%左右,最高的市中心精華區漲幅也不過7-8%這樣的極限罷了。

  為什麼會這樣子呢?因為目前曼谷外圍還有很多便宜(不值錢還會跌)的房子,許多收入不夠高的民眾會選擇每天通勤1-2個小時前往曼谷工作,下班在花一樣的時間回到郊區(蛋殼區)的家,這在曼谷是非常稀鬆平常的事情。因此住在曼谷市區的者,大多為:

數量極大的外籍商務人士收入較高的曼谷居民原本市中心的曼谷居民

  所以說很多人會拿他國房價飆漲的那一套銷售模式來框民眾,但是就目前曼谷的房價走勢來看,想要賭房價暴增或是翻倍的話,除非你的眼光很精準+運氣不錯,否則還是建議你:去賭賭其他國家吧。

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【2020最新解析】你還敢投資柬埔寨房地產嗎?10大真實狀況:這些投資風險讓你立刻打退堂鼓


柬埔寨房地產風險
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柬埔寨的金邊房地產,或許沒有那些仲介想得那麼樂觀,千萬別被誤導了

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  想要投資柬埔寨房地產嗎?想要在金邊購買超便宜的電梯大樓嗎?這一篇文章的主題是希望讓你知道一件事:

  「投資之前請你先冷靜一點、悲觀一點,因為在投資柬埔寨之前,你必須要審慎評估目前金邊房市面臨的的『嚴重供給過剩』問題。」

  當柬埔寨的代銷人員用各式各樣的銷售數字向你推銷時,請記得要跟他們確認,那些誇張的租金投報率、誇張的每年增值性,到底是哪裡的出處?出處是第三方的權威機構嗎?還是…..

PS: 以下文章於2020年有初步調整,若內容有需要更新的地方請留言讓我知道,謝謝。

原文是「海賊王哥」爾羅傑說:「想要我的財寶嗎?想要的話可以都給你,自己去找吧!我把全世界的財富都埋藏在那裡了!」,也因為這一句話開始了海賊王故事與魯夫的大冒險時代。

▮2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代

  一切的緣由都先從這邊開始,沒興趣了解緣由者,可以直接從10大真實風險的部分開始閱讀。  從2014年起,台灣正式進入了海外房地產投資的元年,大大小小的房地產業者就像聽到了市場在說:  「想要擺脫台灣房地產景氣蕭條的問題嗎?想要的話可以都給你,自己去找吧,未來二十年台灣的房地產商機都在海外市場了」

  確實,在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來,而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下,把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。

  而投資者能夠選擇配置資產的地方很多,這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣,一堆貪婪者想賭)。  金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後,成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品,是當年大多數台灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本,勝過馬來西亞)。

你曉得很多很多很多國內房仲,也在海外房地產吃虧賠錢嗎?

▮沒想到金邊的風險,很快就成為真實問題了!

  然而這些投資者沒想到,以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了,這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售,成為了名符其實的標準「海外孤兒」。  上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到,甚至連不少專業的台灣房仲業者本身都是受害者之一。

連多年經驗的房仲業者,也成了柬埔寨投資的受害者

  只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了,只是直至2020年的現在,竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。  更誇張的是,儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產吃到虧,2020年的現在卻仍然有投資者在考慮:要不要因此投資金邊公寓。

  因此,國際超級房仲針對金邊已經從「風險」變成「事實」的10大真實情況分析給您,讓你在選擇投資這個區域之前能多一分「思考評估」。  不要太過於樂觀,因為實際發展狀況可能並不像業者說得那樣美好、也不如你想像的那樣理想,投資可以有風險但不應該是冒險。  而最大的風險,通常都來自於無知。▮Condo Oversupply Concerns: What Investors need to know…

可以從這部短篇參考看看,一般黑心海外代銷都用哪些話術,你聽過當中幾個呢?

【柬埔寨房地產的10大真實風險】

金邊的排屋Flat(透天)

▮一、金邊最搶手的排屋flat都賣不好,更何況是電梯大樓Condo

  如果您有認識金邊在地的朋友,可以問問看他們對於在金邊購屋的看法,十個人裡面大概會有九個人會告訴你,他們寧可多花20分鐘的車程去買又新、又大、又便宜的「排屋(透天/別墅)」,也不願意花兩三倍的價錢去買市區內小小的電梯大樓。

  PS:金邊市區內的全新電梯大樓,目前1房的台幣售價行情約400-600萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了);金邊市區旁的排屋,每棟售價約120-180萬台幣左右,而且還有好幾個房間加個車位。

  即便如此,統計至2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉,等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的,而當中有28,000戶準備要交屋,導致金邊目前供給過剩的問題更惡化。  某些當年推得如日中天的金邊建案,例如之前鴨子島(水凈華那一批預售案),後來也幾乎陸續停建了。▮ Read More

【2020│Top20海外房地產排名】民眾最常投資的20大城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)


海外房地產比較
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2020最新版:排名大洗牌!

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  您已經決定要到投資海外房地產,但是 馬來西亞、泰國、菲律賓或柬埔寨等東南亞國家,還有英國、美國或者澳洲房地產聽起來都很棒,既然都要把資金配置到海外不動產了,到底哪裡才是我海外房地產投資的首選推薦呢? 我們該如何進行海外房地產比較呢?有沒有一個簡單的排名讓我快速判斷呢?

  恭喜你,找到你想要的資訊了。PS:以下內容以更新至2020年的最新看法,名次也因為市場變化而重新排名。

  這一篇文章能夠讓你了解,既然決定要把資金移往海外的房地產了,那麼要選當然選一個最適合自己、投資評價最好的城市。只是每個房仲都那麼會講,一般人真的很難判斷各城市的優劣差異。

  所以這篇文章將利用我從事跨國海外房地產這麼多年來的經驗、數據和客戶最終反應,來讓你知道這些國家的優劣排名,而不會被一般房仲騙去買一些地雷區域了。

  投資海外不動產已是先進國家的投資潮流,繼中國大陸、香港、新加坡、韓國、日本、甚至連馬來西亞的投資客,都開始紛紛前往國外尋找房地產的投資標的,而台灣的民眾也不例外,從2014年起正式開始進入台灣的海外置產「元年」。  而台灣人會去海外房地產置產的原因,除了隱藏資產、自住使用、賺取利潤或資產避險外,最主要還是因為台灣的房地產已經「沒有投資價值」,即便有也只是一點點的微利而非過去的暴利:租金低、房價跌、超級重稅、2016交易量比SARS期間還低,再加上台北市房價來到全世界前十名的標準,即便2019年交易量回溫但是已經沒有過去的獲利機會,因此許多高資產客戶都認為:「台灣房地產即便再蕭條,也沒有值得危機入市的獲利空間」。  但是來看看海外不動產,不但房價比台灣便宜、租金比台北高三至四倍、經濟與GDP遠勝台灣、重大建設陸續進行,甚至年輕的人口紅利更是遠勝台灣,未來出租後的管理也比台灣房子輕鬆太多了(因為都有專業的物管公司在照顧),無論是中長期的發展都比台灣更為優秀,一拉一推的情況下,前往海外置產已經是未來台灣20年將要走的資產配置趨勢。

▮注意!海外不動產真的有那麼完美嗎? 

所有投資都有風險,但是不應該是冒險

  沒錯,海外不動產不是完美的,當中最大的風險就是「人」,也就是替您服務的業者,這個重大關鍵我已經講了太多太多次了,除了業者有沒有真正執行所有售後服務(代租、代管、代售)以外,最可怕的就是:「你的仲介口中說的美好發展,事實真的如它們所說嗎,還是只是單純的銷售話術呢?」延伸閱讀:你們都搞錯海外不動產的「真正」投資風險了海外房地產業者最常見的四大謊言

  不過,業者的常見問題已經講過很多次了,因此不再今天的討論範圍。  假設排除掉海外業者的問題,那麼這麼多可以投資的海外不動產,到底哪個城市的不動產才是最符合自己需求的地方?這些地方有哪些優點與缺點、利潤與風險是仲介沒有說的呢?     以下,就讓國際超級房仲針對台灣民眾最常接觸的「20大海外房地產」的實際市場與投資優劣勢做個比較;為了避免企業間的交惡,昌鵬這邊必須強調,本篇文章僅屬於國際超級房仲客觀的「個人分析」,不代表公司立場:

▮【Top 20】海外房地產投資城市大排名 

既然能選好的,何必選劣質的?

▮♜ 冠軍:泰國曼谷

全球房地產指南評價:亞洲分數最高4顆星!同時是4顆星評比中投報率最高的城市

♥ 投資優勢

  曼谷每年穩定的超龐大人口移入(約15-20萬人)、住宅年供給量越來越少(約5萬戶)、資金大量集中、東協國際建設的核心點、東協經濟共同體的海陸空樞紐、薪資水平大量提升、強大的4.0新興高科技產業,重點是房價基期非常低。

  甚至您有機會在曼谷精華區買到非常低價的不動產(此評價出於全世界最權威的房地產網站: Read More

【2020年的馬來西亞房地產】10大投資限制與重要事項報給你知,不想虧錢就點進來吧


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本文作者-國際超級房仲

  這篇文章想想要讓你知道的是,到馬來西亞投資房地產其實跟台灣買房子,還是有不少不一樣的地方,無論是馬來西亞房地產的法規、限制、流程,還是當地人的居住習慣都與我們大不相同,因此想要前往馬來西亞投資房地產前,建議你可以先看完這篇文章,才不會被「看起來」很專業的馬來西亞代銷人員給騙去買不適合的房子了。

▮國際超級房仲

    馬來西亞的天然資源豐富、經濟強勁、人口紅利又高,近年又有許多超大型建設正在發展,包含市中心的敦拉薩金融中心、KL118高塔、隆新高鐵、機場擴建…..等等。

  再加上中西方與回教世界的資金都陸續集中到馬來西亞這些因素,幾乎所有房地產會增值的因子全部都匯合到馬來西亞了,所以前幾年海外房地產開始興盛的東南亞首站,就是吉隆坡房地產。  

馬來西亞吉隆坡是非常值得投資的熱區亮點

        不過就如同國際超級房仲常常講的,海外房地產很棒,但他絕對不是一個完美的投資標的,到馬來西亞投資房地產要注意的東西也不少,今天特別列出投資馬來西亞必須要留意的投資限制和重要事項給各位投資者,希望這些建議可以幫助您在海外置產的選擇上,可以做出最適合自己的決定。  

馬來西亞的舊金三角,現在已經被新的金三角取代:雙子星、TRX、KL118

▮一、金額限制

    在馬來西亞購屋最大的限制,就是每個州政府對於外國人可以購買房地產的金額限制不同,目的在避免外國投資者把低總價的物件給炒高了,依照目前馬來西亞投資的首選城市吉隆坡,限制的金額為100萬馬幣以上,依照今年的平均匯率大概落在800萬台幣左右。

    而馬來西亞近年國內很火熱的馬六甲則是50萬馬幣以上;檳城則會依照產品而區分100萬和200萬馬幣以上的限制。    

前幾年最知名也鬧得沸沸揚揚的馬六甲建設:皇京港

▮二、產權限制

    在馬來西亞的土地分為三種:永久產權(999年)、非永久產權(99年)、馬來人以及原住民保留地(馬來區),而第三種的馬來區只有馬來西亞本國的馬來人才能購買。

    強烈強烈警告(非建議)到馬來西亞投資房地產,千千萬萬不要買到馬來區的附近,因為馬來區通常都沒有什麼開發,生活環境很差,而且每天會被馬來區朝拜的噪音所影響,未來在出租率一定很差、房價增值性一樣會連帶被影響(除非您的租客本身也是穆斯林就另當別論了)。  

未來馬來西亞的新地標:高達118樓的KL188

▮三、土地年限

    我們能夠購買的土地如上面所述,只有永久產權(999年)和非永久產權(99年),這兩種產權其實都可以買。永久產權的好處大家都很熟悉就不再贅述了。   …

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