【房仲｜個人品牌】房仲簽委託怎麼這麼難！委託簽不回來、被屋主罵、還被屋主告？到底該怎麼進案？

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為什麼你委託這麼少？為什麼你一直被屋主罵？為什麼進案這麼困難？為什麼只是簽個委託，你還搞到被屋主告？讓我告訴你，還在思考怎麼把委託簽回來，就是你為什麼簽不到委託的原因。

去年10月份一則新聞報導，打電話問賣房挨告，女房仲侵犯個資遭判刑兩個月，簡單講，就是有位女房仲，不知道是透過調謄本還是什麼方式，得到屋主的聯絡電話，接著打過去開發的時候，剛好是屋主的母親接的，結果讓屋主非常生氣，就以違反個資法直接將這位房仲告上法院，雖然房仲的律師說，市內電話無法辨識個人資料，不應該屬於個資保護的範圍，但法官可不這麼認為，所以這位女房仲，最後就被判兩個月的有期徒刑。

後來這位房仲不服想上訴二審，結果呢，二審的法官一樣認為女房仲始終不認罪，也沒說明清楚電話來源，更沒有跟屋主達成和解，二審法官認為一審判的已經非常輕了，所以這位女房仲的上訴也失敗。而新聞出來以後，在房仲業引起了不小的震撼，因為透過「特殊管道」取得屋主的名單，接著打電話去問要不要賣房，或者直接殺到屋主戶籍地堵人，這都是房仲業很日常的開發工作，甚至還會得到店長的大力讚揚，結果，為什麼這種會被公司讚揚的開發行為，卻害自己被判刑呢？如果你是一位房仲，你會希望為一個沒簽進來的委託，搞得自己得常跑法院、每晚都睡不好嗎？

今天這個文章，我想讓房仲朋友們知道的是，時代已經改變了，你們店長很多古早開發屋主的舊方式，現在已經越來越沒用了，因為現在的屋主，真的會吉下去的，所以今天，我會告訴你五個，已經過時、無效、違法，但公司卻一直要求你做的開發方式，如果你繼續做，不但委託一樣簽不回來，而且會害你被屋主告，重點是，到時下指令的公司不會幫你的忙、也不會幫你出律師費，萬一鬧到上新聞，你們店東也只會用一句：「我們只是加盟店，一切都是業務員的個人行為，與本公司無關」。

同時，今天的文章也建議同樣身為房仲的你，一定要看到最後最後，因為文章最後我會拿出證據讓你知道，為什麼一般房仲頂著挨告的風險，都很難簽回一筆一般委託，而我的學生，竟然有很多屋主自己主動送委託上門，請我們學生幫他賣，甚至有些學生還誇張到，因為上門的專任太多，只好拒接一般委託與口頭約的證據。OK，讓我們立刻進入正題。

一、五大過時違法的開發屋主方式

1.1 調謄本

所謂的調謄本，就是透過調房屋謄本的方式，找到屋主戶籍地址，然後去戶籍地現場堵屋主，盧屋主簽委託給自己，如果堵不到屋主，就會去問鄰居，或者像新聞中那樣直接打擾對方父母，就是希望可以要到屋主的電話，可是很多屋主，並不希望自己賣房子的事被父母或鄰居知道，以免家人擔心或鄰居閒言閒語，結果房仲就這樣敲鑼打鼓跑過去，不但冒犯到人也得罪屋主。

然而，以房仲業的觀念來看，大家似乎都認為這沒什麼，萬一屋主不高興，頂多就是少簽到一筆一般委託而已，再去開發其他屋主就好，毫不在乎屋主被打擾的感受。設身處地思考一下，如果今天你是屋主，有幾個陌生人突然跑去老家找你媽，或是跑去你老婆的公司堵人，然後一直跟對方要你的聯絡方式，你肯定覺得很不舒服吧！你會覺得這種房仲很積極，還是很變態呢？既然這種方式會得罪屋主、效果很差，那你為什麼還在用這種無效又違法的方式，去對待你的客戶呢？

1.2 拜訪警衛

所謂的拜訪警衛，就是房仲會去社區大樓找警衛聊天，藉由送飲料、送香菸等，希望透過這種搏感情的方式，讓警衛對自己有好感，等到社區有屋主要賣房時，警衛就會將該屋主的連絡電話給房仲，不過我得講，都已經2023年了，房仲業還在用這種1993年的落伍手法，要剛到職的新人去開發警衛，這件事情真的是蠢到不行，怎麼說呢？

首先，因為提供屋主連絡方式，是標準觸犯個資法的行為，所以大部分的社區警衛已經不敢做這樣的事了，其次，就算少數警衛敢給，他們也已經有熟識並且配合中的老鳥，怎麼會給一個剛到職、什麼都搞不清楚的菜鳥，再來，就算你很好運拿到警衛給的電話，不好意思，跟你交情好的是警衛、不是屋主，屋主接到你電話的第一反應，一樣會覺得很冒失又不舒服，如果你給屋主的第一印象就這麼差，後續把委託簽下來的機率還會高嗎？你最終，不也還是靠盧的、靠求的、靠拜託的嗎？試想一下，靠低聲下氣，請屋主施捨委託給自己，是你當初進這一行想要的嗎？

1.3 買特殊名單

這已經是房仲業公開的秘密了，多數房仲公司都會買各種非法來源的名單，例如社區住戶名單、醫師公會名單、某某協會的名單等，透過打社區住戶名單來找屋主，打高收入族群名單來找買方，但這也是違反個資法的觸法行為，為了避免業務員觸法，公司都還會教業務員一套說詞，例如被對方質疑電話來源時，就在電話中對對方說，自己只是在打流水號、或是隨機撥打號碼之類的。

相反的，如果你是消費者，當你發現自己的個資已經被賣出去、被打擾又讓你很不爽的話，我現在教你一個簡單的反制方法，首先，無論對方是問你想不想買房或賣房，你都先表達出積極的態度，接著，詢問對方的姓名、聯絡方式、是哪間公司，確定騷擾你的對象是誰後，然後問對方電話是怎麼來的，是流水號？那你就說要往回撥幾碼去確認，是隨機號碼？那對方有沒有聯繫紀錄？只要對方說不清楚或突然急忙掛電話的話，那麼恭喜你，你就能賺到年終獎金了，也希望透過分享這個破解方式，讓落伍的房仲業，不要再使用這種騷擾人、不合法的開發方式。

1.4 挨家挨戶按門鈴

已經用了好幾個世紀的方法，應該不用多做解釋了吧，這個手法在有警衛管理的社區比較少見，但某些外圍地區，因為屋主是住透天或者一樓，於是就有很多房仲三不五時跑去按門鈴打擾，一直盧屋主要不要賣賣看、一直騷擾屋主給自己一次機會等等，導致許多屋主不堪其擾而報警處理，另外，還有一種差不多的形式，各種銷售領域都會用，就是直接走進某棟辦公大樓裡，到每一間公司去發推銷傳單，讓裡面上班的人覺得很唐突，對業務這種推銷行為也很反感。

1.5 騷擾591屋主

相較於前面四個效率極差的方式，直接連絡591的自售屋主，就是大多房仲最愛用手法，我十三年前是新人時也很愛用，因為一通電話就能立刻找到屋主，還沒有觸犯個資法的風險，不過這麼有效率的方法，你知道、我知道、獨眼龍也知道，所以每一位房仲都會用，如果你也曾經在591上刊登售屋廣告，有被房仲瘋狂call客搞到很火大的經驗，請在留言區寫下：我也遇過，讓一般房仲知道，這種行為有多讓人討厭。

反過來，身為房仲的你，可以計算一下，如果你們商圈有10間店，每間店十名業務就好，一位591自售屋主，至少就會接到100通開發電話，表示這個方法早就被用爛掉了，萬一你的說法又跟其他同行差不多，還在強調你有買方在找、強調你們聯賣很強，自售屋主怎麼會把委託簽給你？難道你要威脅屋主說：「只要你給我們委託，我們公司就不會再吵你了」，不誇張，真的有房仲會這樣對屋主說！

二、老舊過時的方法 你確定還有用嗎

以上五點，就是多數房仲公司，到今天都還在用的老舊、過時、又容易違法的開發屋主方式，我打賭，你至少做過當中的兩三項，說不定你才結束一通591的開發電話，說不定你今天剛從屋主的戶籍地回來，對吧！既然這五大方式這麼無效，還會搞到屋主不爽、還沒做生意就先討厭你了，那你覺得後續的發展還能多順利嗎？別以為船到橋頭就會自然直，看看新聞中被判刑的女房仲，她最後有自然直嗎？

所以，你不該再抱持著僥倖的心理，以為頭過身就過，否則你的業務生涯只會越走越窄，更別提現在網路這麼發達，一旦你的臭名聲在網路上聲名遠播，以後誰還敢找你買賣房子？

三、成交為什麼必須是誠意跟辛苦度?

現在把話題拉回你身上，老房仲都會說：「開發屋主不就是這樣嗎？不也是很多人都靠這種方式成交嗎？就算屋主一開始不開心，只要後續展現誠意與辛苦度，去感動屋主就好啦」，嗯，這是不是公司的資深老鳥，常灌輸給你的傳統觀念呢？仔細想一下，如果你開發屋主只能靠盧的、靠拜託的，再靠誠意跟辛苦度，讓屋主施捨成交機會給自己，那你不就成了跪著要飯的嗎？思考兩個問題：一、為什麼你的成交的原因，必須是誠意與辛苦度？二、為什麼一定要用冒犯人的方式，才能找到屋主？

感謝把文章看到這邊的你，這時候你可能抱怨：「大家都這樣做，所以我們也只能這樣做，不然怎麼辦，我還能怎麼把委託給簽回來？」，關於這個每位房仲都在煩惱的開發問題，真正的問題點就在於，因為你一直思考怎麼去把委託簽回來，所以，這就是你簽不到委託的原因，聽不太懂嗎？講個更直白的答案，就是委託這個東西，不該是你去簽回來的，而應該是，屋主主動給你的，應該讓屋主自己上門指名你幫他賣才對。

你現在肯定一頭霧水，我猜你此刻心裡想的是：「當我們是白癡嗎？我跟前輩們費盡心力，都很難簽一個屋主的委託回來了，怎麼可能會有屋主主動上門給委託這種事，你一定是在唬爛，如果能讓屋主自己上門給委託的話，那其他房仲、公司的前輩和店長，不就跟白癡一樣了嗎？你一定是為了流量才講這種聳動的鬼話，我才沒那麼笨呢」，嗯，不相信嗎？那非常好，如果你也認為屋主主動上門給委託，一定是不可能的聳動鬼話，那我現在要把你的眼界打開、把你從井底拉上來。

四、客人主動上門給委託的證據

還記得開場提過的，我現在就將屋主主動上門給委託的證據，一筆一筆展示給你看，將你認為根本不可能、一定是鬼扯的事情，用眼見為憑的紮實證據，去顛覆公司灌輸你的錯誤觀念，因為真相就是：屋主上門給委託這件事，對我們業務品牌學院的學生來說，只是一件平凡到不行，根本不足以拿來做為成果分享的小事罷了。我現在，就將屋主們主動給委託、請我學生們賣房子的私訊內容，放在畫面上給你看。

例如這個是之前被我訪問過，「林口專業房仲」的瑞瑞提供的

這是汐止的，「汐止房產通」惠文提供的

這是台中的，「房仲宥來了」宥均提供的

這是台南的「陪你買房好」，小白提供的

這是「想想集團總經理」，KEN哥提供的

還有這個是新莊房域通，又寧提供的

而我想讓你看的是這一位埔里的學生，「南投買好房」的阿証提供的，阿証目前是全台灣僅次於我，YouTube訂閱數第二的房仲YouTuber，

他也因為屋主主動上門給專任委託的數量太多，因此現在，阿証已經不接一般委託和口頭約了

這就是客戶上門數量夠大，所以有資格挑客戶的樣子，重點是，這些都是不需要花廣告費就能產生的成果，你每天這麼辛苦、又燒一堆廣告費，請問，你一個月能來幾組客戶？幾筆委託呢？

五、當屋主委託只是你的日常

不過呢，由於屋主主動給委託的成果太常見了，反而很少有學生拿出來分享，所以這邊就先以我手上有的證據來給你見證，而且，連主動給委託的屋主都這麼多，更別提主動上門的買方有多驚人了，畫面上你看到的這些，就是我的學生們透過個人品牌，每個月在不花錢打廣告的情況下，能夠被動獲得的精準客源，重點是，這種免費客源的忠誠度，還比廣告的付費客戶高太多了，因為他們是基於信任而上門的客戶，不是冷冰冰的廣告。

所以，你現在是不是很訝異，你剛剛認為絕對不可能的鬼話，也不過只是我們學生們的日常，而原本公司教的傳統方式，讓你冒著違法風險、還要挨屋主罵，都不見得能開發到一筆委託回來，我學生卻只要坐在辦公室，就會有屋主自己送委託上門，還有學生連一般約都不接了，想像一下，如果你也能有這麼多買方和屋主主動指名你，你還需要像現在這樣，老是被主管關心業績嗎？

同時，擁有強大個人品牌的好處，還遠遠不只是精準客源變多而已，如果你的商圈內，也有其他業務品牌學院的同學，跟你一樣都做出強大的個人品牌，你就可以像下方影片說的那樣

跟同商圈的出色同學，一起壟斷整個商圈的網路市場，讓線下的傳統老業務無法與你們競爭，讓你們幾個去瓜分市場大餅，別人只能撿剩下的殘渣。

所以說，當房仲老鳥都還以為，網路行銷就只是PO物件、個人品牌沒屁用的現在，再加上99%的房仲，都還在用著注定失敗的方式經營個人品牌，所以我這些做出知名度的學生們，就很容易脫穎而出被客戶看見，如果你也想和這些學生一樣，能夠持續獲得主動給委託的屋主，擁有一個能在網路上，24小時替你瘋狂吸客的業務個人品牌，就點此連結或是最下方圖片，註冊你的姓名和email，就能免費得到一部付費級的69分鐘教學影片，以及一份教你用83個具體小步驟的PDF檔，幫你從零開始一步一步經營出，能像我們一樣強大的個人品牌，讓你不再煩惱客戶太少，而且問一問就消失的問題。

總之，選擇比努力更重要，我相信你也不希望自己在五十歲以後，還在冒險使用會被告的老舊方式，低聲下氣地拜託屋主吧！為什麼做房仲，一定要可憐兮兮的才能成交呢？為什麼不能是，因為客戶喜歡你、崇拜你、信任你呢？因此，你現在需要的是幫助，以及一顆真正想改變的決心，才可以改善目前這種，賺不到錢又不開心的日子，認同吧！