【專任約vs一般約】委託該簽哪一種?這兩個委託差在哪裏?

Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲

一般約專任約比較
一般約專任約比較
超級房仲
本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲

  想要賣房子嗎?當你想要賣房子的時候,除了自己想辦法PO廣告去賣房子以外,通常都是會找房屋仲介公司來處理,找仲介談售屋除了要討論出售的開價、底價之外,最重要就是最後需要簽訂委託時,你就會看到兩種銷售委託契約,一種叫做一般委託、另外一種叫做專任委託。

  這兩種委託看起來好像天差地遠,而且大多數人好像都會選擇一般委託來增加出售機會,但為什麼還有專任委託的存在?這兩種委託的差異在哪裏?哪一種比較適合我?

  今天,國際超級房仲用「最簡單」的方式,由淺入深來說明這兩者的差異,以及以您自己的狀況哪一個比較適合自己;另外,您曉得在先進國家裡面,幾乎都只有簽定專任委託而已嗎?


一、什麼是一般約?什麼是專任約?

  最簡單來講,如果您今天跟仲介公司簽訂一般委託的話,不但屋主自己可以用自己的方式出售自己的房子,而且可以委託很多家房仲公司來出售,甚至你也可以利用任何管道(包含中間人介紹、親友購買)去賣掉自己的房子,基本上沒有甚麼限制。

  而專任委託則完全跟一般約完全相反,當你跟房仲公司簽訂專任約之後,你的房子就只能交給這單一一家的房仲公司出售,不可以再給其他房仲公司銷售,甚至身為屋主的你也不可以自己賣;假設你在專任委託期間自行出售掉房子,簽訂專任委託的仲介公司一樣有法律上的權利跟您收取4%的服務費(仲介費) 。


二、聽起來一般約很好啊,為什麼要簽專任委託呢?

  看到這邊,您應該也會覺得簽訂一般委託比專任約好太多了,不但機會更多而且不會被限制住,自己也可以試著靠自己的方式出售房子,省下4%的仲介費,多好啊!

  聽起來是這樣,所以絕大多數的台灣屋主都是選擇跟房仲公司簽一般約的委託,很少有屋主會想要簽專任約,但是以我自己的經驗來看,如果我要賣房子的話,我一定是簽專任委託給仲介,而且仲介費我會給超過4%以上,為什麼呢?

PS:如果是我要買賣房子,我絕對不會笨到去砍房仲的服務費,我一定會給滿、甚至會給超過,因為這樣最後反而賺到的會是我自己,理由絕對不是因為我自己是房仲的原因。

  想知道為什麼賺到的,會是付出更高費用的自己嗎?


三、一般約的優缺點說明

  一般委託的好處就是量大、機會多,任何人任何房仲公司、甚至自己的管道都是成交機會,而且也不用擔心萬一把專任委託簽給一個不適合公司、不積極的仲介,會導致自己的銷售白白被卡了3-6個月的銷售時間與機會,讓出售的速度可以提升。

  聽起來這麼好,但是一般約的委託也有缺點,那就是因為銷售的房仲公司太多,每一家都未必會專心、認真地銷售你的房子,甚至只有簽訂一般委託的房仲公司與業務也不會花太多的資源與廣告費用在你的房子上面,原因是仲介也會擔心我花了這麼多心力在這個一般約上面,結果房子卻被別人給成交掉了,甚至我接洽過的客戶可能跑去跟隔壁的仲介買,因此是不會投注太多資源在銷售一般委託的房子上面。

  另一方面,一般約還有一個重大缺點就是雖然賣的快,但是仲介不會為屋主守住價格,你的售價會賣得不漂亮,為什麼呢?

  因為如果想要買你這間房子的買方,聰明的台灣人會到處去找仲介詢問你房子的狀況,甚至會到處去比價、試探底價,看看哪一家仲介會給他們最低的底價報價,而仲介也知道如果替屋主把價格守住守的太高的話,買方一定會跟別家仲介出斡旋,這樣的話,我們仲介為什麼要為了替屋主好而成全別家仲介的業績呢?


四、專任約的優缺點說明

  看完了一般約的缺點,你大概可以知道為什麼專任約會有存在價值了

  專任約雖然限制較多,但是簽訂專任委託的仲介公司會集中資源,包含網路廣告、刊登費用、公司老客戶、有誠意的好買方都會往專任約的建案投入,甚至業務也會很努力地做廣告,願意大熱天大雨天在你家附近發DM給路人。

  同時,因為只有一家公司銷售你的房子,委託的底價也只有一家公司知道,所以買方沒有機會到處試探到處殺價比較,想要買就只能找這麼一家買,你的房子最後的售價就會比較漂亮。


五、聽起來各有優缺點,請問我該選哪一種比較好?

  簡單來說,就跟買手機買電腦一樣,要看你自己的需求是什麼。

  如果希望賣的快、盡速把房子處理掉、必須快速出售的話,建議您選擇一般約的委託,相對的代價就是價格都不會太好,甚至會低於行情不少的狀況賣掉。

  如果你時間上不急,可以慢慢賣、慢慢處理,只希望房子可以賣個好價格的話,那麼絕對就是要選擇專任委託了,代價就是你的房子可能不會那麼快就售出,會需要多一點點的耐心。

  說到這裡,您應該可以明白為什麼開頭我會講,如果我自己要賣房子的話,我會選擇專任約的原因了吧,因為沒有急需用錢的情況下當然是希望房子最後可以賣個好的價位,甚至有獲利當然會更美好。


六、簽訂一般委託與專任委託的另一個重點

  如果要簽訂一般委託,我會建議不要簽給太多公司,避免一些規模不大、素質不佳、品牌較小的業者可能會為了拼成交,承諾買方用低於底價的價格來幫忙出斡旋,同時也避免買方到處都看得到你的房子而有一種”到處賣又很難賣“的負面印象(像便利商店的礦泉水一樣不稀奇) 。

  至於要簽訂專任委託的話,建議要找夠強的仲介公司、夠強的房仲,怎麼認定夠強呢?

(1) 仲介公司的規模要大、業務夠多:這樣你的物件才會有夠多的業務幫忙賣

(2) 盡量找資深的老業務(但是不能太油條):像我們這樣資深的老業務才會有夠多的老客戶可以推薦,而且老業務才會更懂你家的價值

(3) 看廣告資源:了解這家公司會不會幫你把物件PO在591上?會不會定期發DM廣告?會不會有業務在附近駐守現場(Open House模式)

  如果簽到夠強的房仲團隊,你的房子不但價格會賣得好,也許也會有機會賣的比一般約還快喔;簽到不強的房仲團隊,那就會像遇到渣男的年輕女孩,錯過最寶貴的青春年華。

PS:以我們公司(21世紀不動產德寶團隊)自己的經驗,通常簽訂專任委託的屋主,順利出售的機率都比一般委託更高,速度也會更快喔。


七、國外幾乎沒有聽過一般委託約

  這是我當初很訝異的點,像是美國、加拿大、澳洲、日本….等等先進國家,他們當地的房仲在簽訂委託銷售的時候,全部都是簽專任約的銷售委託,他們聽到台灣都是簽這種幾乎只簽一般委託的狀況,而且屋主不需要支付廣告費用的狀況,都感到非常不可思議!

  為什麼國外幾乎都是只有專任委託呢?

  因為國外的房地產模式比台灣成熟太多太多,我個人評估至少領先台灣20年以上(我常常講,很多台灣的房地產問題,引用先進國家的制度就幾乎可以解決了,只是藍綠兩黨沒意願去做),先進國家都會有一個屬於房仲使用的官方平台,所有房仲簽進來的專任委託都會上傳到這個平台裡面。

  所有房屋仲介如果遇到買方的購屋需求,只要上來這個平台找適合的建案就好,一切都很透明、公開,不會有好建案卻被隱藏在某一間不知名小仲介公司角落的狀況,讓房仲可以回復到專門好好提供最好的服務的本質上,而非都在競爭誰拿到了APPLE物件,小品牌也可以透過優質的服務買到大品牌的APPLE物件。

  怎麼樣,聽起來應該蠻棒的,對吧?


八、結尾:

  看完這篇,希望對於要賣房子時簽訂什麼委託可以讓您更有方向,同時下方是我自己製作的“售屋的30項注意清單“,裡面不講抽象的心法,只講具體的售屋注意重點,讓你在出售房子之後不會發生:”啊!我當初怎麼會漏掉這麼重要的事情!“的狀況,可以賣房賣的更安心。

  至於找仲介買房子,其實也是有眉角在裡面的。

  想知道找仲介買房子打交道的重點是什麼嗎?想要避免被仲介欺騙而出價過高的情況嗎?想要知道為什麼我一開始會說買賣房子時,我不但不會笨到去砍房仲服務費,反而會加給服務費的原因嗎?

  歡迎在下方留言給我,或者是等我有空之後的下一篇文章囉~


海外房仲LINE
其實後面2個建議最有效!

☛ 歡迎諮詢『國際超級房仲』

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *