【Q:什麼時候才是最適合進場泰國房地產的階段?】秒懂泰國建商的銷售流程
Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲
相信許多接觸過預售屋的消費者們，應該常常聽到首賣會、VIP選房或者早鳥優惠….等等，同時可能還有聽過銷售執照、使用執照、建築執照和環評這些名詞，這些台灣買賣預售屋的階段會出現的名詞，就等更厲害的人來分享吧。
而國際超級房仲今天想要分享的是「泰國」預售屋的建商(開發商)銷售階段，雖然可能不見得100%準確(因為每一家開發商和代銷的模式不太一樣)，但你應該都可以從這篇文章裡面找到想要的答案，並且從中了解自己是適合哪個階段進場的客群，才能買到適合自己的投資標的。
首先，我們先看看政府這邊需要通過什麼核可：
(A)取得銷售執照
在泰國的建商要能夠合法的銷售與興建房屋，需要取得銷售執照，以及通過政府的環境評估；不過很多人不曉得的是，銷售執照通常都是第一個下來的執照，泰國開發商只要取得銷售執照，那麼這個建案就能夠合法開賣了。
(B)通過環境評估(EIA)
如前面所述，所以拿到銷售執照卻還沒通過環境評估，這個在泰國是常見的事情，所以「沒有通過環境評估卻開始銷售，是絕對合法的事情喔」，唯一你需要注意的是，如果一定期間內、或是最終社區沒有通過環境評估的話，你是可以依照合約主張取消這次買賣，同時把所有支付給開發商的錢拿回來喔，也可以主張繼續等到環境評估通過後，繼續走一般的預售屋購買流程。
PS：只要台灣的仲介人員有告知您「環境評估尚未通過」，而購買者仍決定要購買的話，一旦完成買賣相關交易手續，未來您要因為環境評估的事情而取消購買，一般來講是無法跟原來的仲介公司請求退還仲介費（服務費）的喔。
看完了建商跟政府之間的流程之後，下一步就是要來看看開發商要怎麼對外銷售吧！當建商拿到前面說的銷售執照後，流程就這樣開始了：
(一)內部員工認購階段
價格最低
有時候開發商會先釋出一些單位給他們自己的員工購買，而且購買價格會遠遠低於之後開賣的行情，這個階段我們就別妄想了吧，除非你有辦法成為那家開發商內部的員工或是主管。
(二)VVIP選房
價格第二低
這個階段通常都是開發商把房型價格，釋放給VVIP的貴賓投資客來選購，這個階段的房價雖然沒有員工內部買的那麼便宜，但還是、算是很低的價格，而且所有好的房型都可以優先挑選，這也是為什麼常常建案開賣當天就有些房型就已經消失的原因了
此外，有時候你到開發商案場去看價格時，有時候會看到一些比行情還要低一點點的價格，而且這些房型是台灣代銷沒有的，通常就是那些員工或是VVIP加價一些拿給開發商，混在一般的價格裡面一起賣
PS：通常一般人是無法有機會成為VVIP的，所以如果為您服務的仲介(例如我)可以拿到VVIP的資格，您當然就應該趕快進場選房啦，又多又便宜！
(三)早鳥階段
價格第三低
這個就是一般民眾可以參與到的階段了，在建案正式對外開賣、廣告之前，開發商都會有這個所謂的早鳥階段，早鳥階段就會有所謂的早鳥優惠，通常可能是總價少個2%，或者贈送家具、家電甚至iPhone等等
早鳥階段你還可以挑到大部分的房型，甚至有時候你可以買到全社區最低總價的廣告戶，又稱為促銷房，很多專門鎖定搶低總價房型的投資客，都會在早鳥階段趕快來搶廣告戶的房型
PS:特別要強調，廣告戶雖然價格最低賣最快，但並不是最好的房型，通常廣告戶都是全社區裡面樓層最低、景觀最差、面積最小的單位，所以他的價格才這麼低，所以我才會常常說：一分錢一分貨嘛
(四)正式開賣
價格第四低(行情價)
當建商正式開始銷售的時候，除非早鳥優惠還沒結束，否則這個時候的售價才是這個社區對外銷售的行情價，基本上你買在這個價格都還算是便宜、合理的
(五)漲價期
價格第五低(行情以上一點點)
如果一個建案銷售的很順利，通常建商會在第三或者第六個月調漲價格，最晚通常也是滿一年後會調漲，調漲也會隨著建商的政策不一樣，但是經驗上大概會調漲的幅度大概在3-5%左右，這也是為什麼你偶爾會聽到仲介跟你說：「趁現在趕快購買，因為開發商可能下個月就要調漲售價」的原因。
視銷售狀況，可能會調漲1-3次左右，普遍大概都不會調漲超過2次，調漲不代表是壞事，表示這個建案賣的夠好才敢漲價。
(六)新成屋階段
可能是價格第三低／行情以上很多
有時候建商會因為社區到交屋還沒賣完，或者是故意保留一些數量留在交屋後銷售，所以您可能會在房子剛完工的新成屋時期還會看到建商在銷售
如果是建商賣得好，故意留下來的房型通常就會賣的更貴，表示這個社區很受歡迎;如果是賣不好剩下來的餘屋，通常餘屋就會降價出售，想要買便宜一些些、看得到摸得到的新成屋，就很適合你進場了
PS：如果看到樣品屋很漂亮想買的話，在餘屋階段也可以試著跟開發商談看看喔，通常是餘屋越少，買到樣品屋的機率就會越高
以上就泰國開發商在銷售建案時，開發商在銷售上的階段
但是我想讓你知道的重點，其實不只是在於越早進場價格越便宜，而是讓你更可以了解是最適合自己的進場時機，例如很擔心房子會無法通過環評者，你就不應該在VVIP或是早鳥階段為了撿便宜購屋；如果你只敢買看得到、摸得到的房子，那就應該等房子到新成屋階段你再來購買，但是相對地，你能夠挑的選項就少很多。
了解到自己最適合進場或是最適合自己的物件類型後，就請仲介挑選符合您需求的階段的物件給您吧！希望這邊文章可以讓您變得更識貨，千萬不要因為不識貨而錯過了可以讓你獲得更好利潤、錯過人生另一段真愛的機會囉。
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