【只對一半】海外買房產糾紛頻傳?租不掉、難售?讓我提供您實際市場狀況
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
目前「海外房產孤兒」以租不掉、轉售不易為大宗，專做這些孤兒物管商機的麒聿新城總經理黃成武表示，手中以馬來西亞、柬埔寨案件為主，民眾只看投報率，且東協國家法律沒嚴格規定，轉紅單問題嚴重，導致海外投資糾紛頻傳。
黃成武說，以手中柬甫寨案例為例，某位中產階級的A先生，2015年初聽信海外代銷公司經紀人所說，買柬埔寨房子門檻低，未來發展性高，投報率又有10％，便以總價約台幣450萬元買1間預售屋。
但買了之後，預售轉單賣不出去，該經紀人又離職，總公司也不願負責，當初A先生買海外不動產只是為了投資，但現在變現不易，已出現財務壓力。
另外，B先生當初聽了某財經專家名嘴推薦，在2013年底，以總價約台幣1,700萬元，買下馬來西亞吉隆坡約29坪的房子，現在已交屋，但同一社區投資客大筆拋出租賃，讓B先生也租不出去。
黃成武表示，柬埔寨當地人買不動產不含公設，但外國人卻買有公設的物件，兩者房價價差至少就達25％，且某些區域1房產品租金可達1,000美元，但沒做詳細區域調查情況下，可能買到的物件無法租到如此高的行情。
(工商時報)
個人淺見：
這幾天一堆客人拿著這些新聞跑來問我，實際上上面的資訊只對了一半，記者寫的內容根本完全沒有寫到真正的問題所在，因此國際超級房仲針對這篇新聞哪些正確、哪些錯誤的部分來跟大家說明。
一、【轉紅單不易】
(1)正確部分：沒錯，現在柬埔寨轉紅單極難，要轉紅單就要有賠售的準備。
(2)錯誤部分：拜託，有點專業知識都知道，馬來西亞是不能轉紅單的。
針對紅單的部分，馬來西亞政府有規定，預售屋在交屋之前是不可以轉讓的，真的不曉得馬來西亞轉紅單不易這種訊息是哪個無腦業者放給記者的，記者做發新聞之前應該先找專業人士查證一下這種基本資料吧（歡迎下次記者朋友與我聯繫）。
至於柬埔寨的紅單，我告訴各位：「真的極難轉」。
柬埔寨有它的缺點以及優點，但柬埔寨的獲利絕不是靠轉紅單（而是租金），這牽扯到我提到幾百遍的關鍵點：「海外置產最大的風險是『人』」，這一點好房網的專家宅男阿北跟我的看法也一致。
延伸閱讀:《你們都搞錯海外投資「真正」的風險了》
您曉得為什麼柬埔寨投資會出這麼多問題嗎？因為大多的柬埔寨業者都跟客戶說：「柬埔寨基期低、增值20%、租金10%，現在買了之後3-6個月把紅單轉出去就可以多賺1萬塊美金左右….」等等話術；再加上台灣投資者「太習慣」短期炒作的模式了，一聽到這種有短期炒作的機會就願意孤注一擲試試看。
但是這些人沒有想過，如果一個國家可以靠短期炒作獲利，那這樣的房地產市場是非常不健全的（現在各國都在防堵房地產短期炒作，這是趨勢，所以別在想著靠房地產炒段短線了），再加上柬埔寨即便柬埔寨GDP跟薪資等都快速上升，但那也是因為柬埔寨的經濟規模與薪資極低，隨便漲一點點就很容易達到高GDP的成長率，因此目前當地市場的收入是無法撐起金邊的漲幅的。
再者，柬埔寨當地人目前居住習慣還是以透天為主，電梯大樓的交易量只占全年20%左右，因此如果地段不夠精華、產品缺乏特殊性、社區品質不佳、公共設施太少….是無法吸引外國人居住，也無法吸引當地有錢人投資，不然以金邊平均6-7%左右租金投報率，其實還是挺吸引人的。
►小結：投資柬埔寨需要長期的時間，而且主要賺取的是租金，而非價差。
二、【出租不易】
(1)正確部分：沒錯，許多剛交屋的海外物件都不好租。
(2)錯誤部分：拜託，一般剛交屋的預售屋都不好租吧。
針對出租的部分，許多業者也許並不想說謊，但是大多數沒有「一條龍服務」經驗的業者根本不了解實際出租狀況，以及您在交屋後會面臨到的問題、細節。
首先先說一個結論，通常在東南亞投資的房子在交屋之後，您必須要有3-6個月空窗期的準備，而且第一年的租金投報率一定比周遭租金行情低（第一年至少會少1%左右)。
根據我們在東南亞各國實際物業管理的經驗，通常一個社區剛交屋之後，需要花時間去打廣告、招租、找房仲公司合作…等等，再加上剛交屋的社區可供選擇的戶數那麼多，因此即便可以快速做決定的租客也會開始挑三揀四、想東想西，在這種情況下為了避免房子的空窗期，所以我們都會建議第一年把租金降低以求盡快租出去。
以馬來西、泰國亞為例，目前我們大多的客戶都可以在3-6個月內出租完成；而柬埔寨這一批購屋者的交屋日期都在2017-2018年左右，我實在不曉得這些台灣的柬埔寨屋主現在到底是哪個房子租不掉？
而目前金邊當地有個台灣建商的建案（非常知名），交屋後出租率始終低迷也是大家都知道的，原因除了該社區真的很醜、公社很不齊全以外，隔壁全部都是正在興建中的大樓，只要現在入住就得受噪音問題到2019年左右，這才是最大主因。
►小結：這些才是實際狀況，也是其他業者不懂也不會告知您的細節。
三、【柬埔寨當地人買房子沒有公設】
(1)正確部分：沒錯，柬埔寨當地的房子沒有在算公設。
(2)錯誤部分：拜託，把公設列入計算也是台灣人在當地搞出來的。
目前東南亞購屋都沒有把公設列入計算，柬埔寨會列入公設計算都是因為台灣人弄出來的，因此您可以看到柬埔寨許多房控表的售價是有兩種單價：淨面積、含公設。沒辦法，台灣人太喜歡把公設列入單價去計算，感覺會比較好（實際上您可以試著把您家的房子扣掉公設之後去計算單價，一定會把您嚇一跳，然而這才是真正國際計算方式）。
►小結：太無腦的問題了，不需要回覆了吧。
四、獲利都亂喊
(1)正確部分：沒錯，太多太多業者都亂喊投報率跟年增值。
(2)錯誤部分：其實您是有很多管道可以查到真正的資訊。
這真的是我最受不了其他海外同業的一點，租金投報率有10%、年增值有20%，我真的很想問這些業者，究竟當地是哪一個社區、哪一個建案目前同時有符合上述兩個條件的？您知道租金投報率10%、年增值20%這兩個數據是怎麼出來的嗎?您知道這兩個數據是衝突的嗎?
這兩個數據以柬埔寨來講是最有名的，業者會拿知名某社區目前的租金行情，當作您投資的案件的行情，但實際上打個比方，就好像是業者跟你說W Hotel一個月租金有10萬元，所以您買在附近的住宅也有10萬元的租金效益，算一算你的租金就有10%以上喔！
這樣比喻就懂了吧，你們家的租金能夠跟W Hotel比嗎?業者可以把這些提供給投資者參考，也可以把這個數據打個7折、6折後再估算，但是不能就拿不同等級的案件來換算客戶的實際租金。
至於增值的部分最扯了，通常年增值要到20%不是沒有機會，但必須要這個產品有獨特性，比方說社區管理的品質超好、地段超好、住戶素質也超好、建商更要超好才有機會達到這樣的年增值(漲幅)，但以東南亞目前普遍都還在開發興建中的狀況來看，年漲幅有20%以上的產品一定都集中在市中心的精華區，目前重劃區要等翻倍的那些區域，時間都還沒有到（約2020年左右）。
太多業者把海外置產給神化了，目前合理的平均租金投報率應該是5%左右，平均年增值大約漲7-10%左右，這樣的數據是比較合乎當地市場的。
►小結：貪心會讓您失去判斷力
五、海外投資會賺了價差賠了匯差
(1)正確部分：沒錯，如果您3-5年前購買很可能遇到這個問題。
(2)錯誤部分：匯率是短期波動、而非長期走勢。
這個我已經在許多文章裏面回答數以萬次了，但我還是簡單講一下，海外置產最明顯的風險就是「匯差」的部分，很可能你房價漲了三成卻在匯差賠了兩成，尤其在日本與馬來西亞前兩年的重貶之後最常被媒體以及外行人拿來批評。
但實際上，假設您是在匯率高點進場者，您當然需要等到匯率好的時候再轉回台幣；假設您現在進場的話，你可能就是房價可以賺三成、匯差還可以多賺兩成，那您為什麼不選在匯率最低點的時候進場？現在有匯率優勢的地方很多，像是馬來西亞、澳洲、日本，而且你知道最近馬幣的漲幅是亞幣之冠嗎？
►小結：無論匯率如何起伏，至少您在當地的房價可是只起不伏的呀（漲多漲少的差別）！
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