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【各國疫情這麼嚴重，為什麼房價卻沒有崩盤？】無限QE反而讓有錢人大舉進場海外房地產

本文作者－國際超級房仲

前言

　　剛剛看了商業週刊的文章《為什麼各國疫情嚴重，股市卻不跌？數學系碩士用最簡單的話解釋QE》以後，覺得這篇文章用很簡單的概念說明了為什麼股市沒有崩盤的原因，因此今天國際超級房仲也想要用同樣的邏輯，來說明為什麼現在疫情肆虐各國，卻沒有看到房價崩盤或大幅下跌的原因。　　接下來的這一道題目，可以測試你有沒有投資眼光：

▮一、無限的資金追逐有限的資產

土地就那麼一點，尤其是地段好的土地，但是資金卻是無限的

　　問題來了！　　用這篇商業週刊的比喻來說，假設現在市場上有100間房子、100枚的1元金幣，請問每一間房子的售價會是多少錢?　　如果你的答案是每一間房子價值1元金幣，答案是正確的，接下來我們再來看看第二個狀況。　　QE(量化寬鬆)開始以後，市場上從原本100枚金幣變成200枚金幣，而房子還是維持100間不變的情況下，請問每一間房子變成多少錢呢？　　如果你的答案是每一間房子價值2枚金幣的話，那可就犯了跟大多數人一樣的錯誤，也代表著你有相當高的機率在這一次疫情肆虐全球的情況下，錯失讓你資產翻倍的機會囉。

▮二、為什麼不是一間房子價值2塊錢

因為你沒有注意到資金在誰手上，散戶能夠做的是什麼

　　假設一開始100枚金幣有80枚在我手上時，當我發現開始QE以後，我會把手上的80枚金幣全部去搜刮市場上的80間房子，這時候市場上只會剩下20間沒有被我買走的資產，以及120元的資金在市場上。 　　20間房子與120元的熱錢，您看出端睨了嗎？　　沒錯，這篇商業週刊的文章就是在講這個道理，這時候因為熱錢變多但是資產大量減少，此時每一間房子的價值將來到60元！也因此提早先買進80間房子的我，總共價值就變成了480元，我的身價也翻漲六倍。　　講到這邊，聰明的你大概也看得出答案了，這其實也是我常常在說明會引用的經濟學名言：「你只要教會一隻鸚鵡供給和需求，牠就能夠成為經濟學家」，市場上好的資產如果不斷被買走，而鈔票卻大量大量地印出來，如此一來浮濫的鈔票當然就會變得不值錢，最嚴重的情況就是向委內瑞拉這樣成為全球通膨最可怕的地獄。

▮三、回過頭來看看至今3個月的房市狀況

到目前為止仍然沒有看到任何國家的房價大崩盤

　　好多的客人都跟我說，現在台灣房價掉很多、曼谷房價掉很多、澳洲的房價掉很多，相信這樣的言論你應該也有聽到，但是當我進一步詢問：「請問您的資訊是哪裡來的呢？」，這些客人100%都是跟我講：「是別人告訴他的」。　　沒錯，理論上像是2008年的金融海嘯、2003年的SARS都讓房價大跌，而這次武漢肺炎看起來比前兩次的影響還要更嚴重，再加上不是鎖國就是封城的，市場上幾乎都沒有人出來看房子的情況下，照理來說房價的跌幅一定不輸給前面兩次，對吧?　　然而，事實卻是什麼樣子呢？　　我看了很多國家的房市報導，無論是台灣本土還是國外的房市狀況，我看到的大多都是市場冷清、無人買屋租屋、成交量急速下滑，但是卻沒有看到任何一個國家的房價有大崩盤還是泡沫的情形。　　沒錯，您沒看錯，我至今沒有看到哪一個國家有大幅下降的情況，甚至四月份的新聞還指出台灣在2020年的第一季，不少城市的房價還微幅上漲！換句話說現在大家傳言紛紛的房價大崩盤，都只是民眾的謠傳而已。　　我相信會來國際超級房仲這個部落格做功課的您，都是理性有邏輯的人，也一定能夠相信「事實勝於雄辯」這個真理。

▮四、危機入市永遠是對的

巴菲特：「別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪」

　　只要一個國家的房地產體質是好的（不要像台灣這樣），那麼我接下來提到的邏輯一定能夠成立：　　首先，當現在全球經濟狀況嚴重衰退的情況下，美國宣布的無限量化寬鬆(QE)，會讓市場上的資金/現金/熱錢越來越多、越來越氾濫、越來越不值錢，因為這是一個不得不的作法。　　其次，當手上的資金/現金/熱錢越來越不值錢的情況下，我們當然會把錢趕快分散在其他「有限」的資產裡面，因為就像本文第一段所述，這些資產在QE開始之後反而會大幅上漲，不要覺得不可能，台灣、東南亞、新興國家於2008-2013年的房價飆漲，就是受惠於這一波，尤其美國還降息4碼（降息幾乎就等於是房價上漲的意思)。　　再來，這麼多種類的資產裡面，金融商品(股票/基金/期貨/債券/定存等等)，要嘛不是風險與波動太大(股票/基金/期貨)，很多保守型的人平時就不敢碰了，更別說起伏這麼大的現在，要不然就是在台灣的收益太低太低(債券/定存)，連通貨膨脹都跑不太贏了，放過去也沒什麼意義，因此才有這麼多人在股災的情況下把錢移往不動產，所以大家才會常常說：「早知道當年我在SARS或金融海嘯時買個房子，現在我就輕鬆了」。　　最後，因為不動產的三大特性：「保值、增值、現金流」，讓大量的資金都逃到不動產裡面來避險，也因為大量的資金往不動產集中，因此房價上漲是必然可以期待的。而這麼多種的不動產裡面，價值最高的一定是地段最好、產品稀有的物件最容易集中資金，尤其是大部位的資金，因此我們常常可以看到在股災發生以後，房價飆漲最誇張的，就是那些原本大家覺得貴到誇張的房子。

▮五、既然要選擇不動產了，該怎麼挑選不動產才對？

珍稀絕：珍貴、稀有、絕版

　　每個投資房地產的人都聽過：「Location、Location、Location」，選擇房地產沒有錯，但是我們以台灣房地產為例子來舉例：「如果回到2003年，你手上有500萬的資金，請問你要買台北、台中、高雄還是屏東的房子呢？」　　會這樣問是因為很多台灣民眾在理財時講得頭頭是道，但是到了自己要做投資決定時卻往往只看「價格」而不是「價值」，很多人會想要投資中南部都是因為價格低，就認定這種區域的「房價基期較低」，所以就選擇買中南部而不是房價本身就不便宜的台北。　　但是真正的答案呢？　　從2003年至2014年全台灣的房價都上漲，但是漲幅最高的卻是大家公認最貴的台北市，而非中南部，更不是房價本身就低到不行的屏東。為什麼會這樣子？如果你的答案是選擇中南部和屏東的話，表示你對於房地產的「價值」還不夠了解。　　想一下，500萬在2003年可能勉強可以買個一房而已，但是南部都可以買一棟透天了，但是台北市這十幾年來翻了三四倍左右，中南部卻只有兩倍上下的水準，原因就是因為台北市房地產的價值遠遠勝於中南部，這個部分我們就不多做贅述。　　也就是說，當我們資金許可的情況下，當然要選擇首都、精華區、高級住宅才會有夠多的有錢人，用大量的資金來追逐這些房地產，這也就是今天這則文章一開始講的道理。

為什麼身為房仲的我，卻不願意在台灣置產，尤其是台北市

　　只是台北市目前房價真的太貴了，大部分人想要投資的話資金都是不允許的，即便貸款也要背負很沉重的房貸壓力，再加上台灣少子化導致需求不斷下降、打房導致的稅務成本節節上升、低薪導致的高房價所得比，使得國際上的資金當然不會選擇體質這麼差的台北市，而會追逐國際上其他房價更實惠、成本更低、現金流效益更好的不動產，例如國際超級房仲最推薦的曼谷。

　　讓我用短短幾句話來工商一下：　　曼谷的房地產被國際最知名的權威機構《Global Property Guide 全球房地產指南》評為亞洲最值得投資的地方，一定是有原因的。

　　曼谷這個高度國際化的城市，外商人口非常多，但是市區供給的高級住宅越來越少，買一間高檔的住宅也大概才1000萬台幣有找，月租金都可以落在45,000-55,000之間，甚至低總價也可以用300-400萬台幣進場購屋，月租金平均也達到10,000-14,000左右。

　　重點不只是租金效益高、稅務成本低，曼谷房價的平均漲幅也是5-7%的水準，像這樣條件的城市當然就很容易吸引國際的熱錢來投資，房價自然水漲船高。　　更別說，在曼谷還有專業的物業管理公司在幫忙打理你的房子，管理地好好的，讓你收租就跟定存一樣，不用像台灣這麼辛苦，而且萬一遇到奧房客，連台灣的法律都不會保障屋主的利益。

關於海外房地產投資，這十個經典問題你一定沒辦法全部答對

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▮結尾：危機入市人人都懂，但真正敢付之執行的卻很少

人類從歷史當中學到的唯一教訓，就是人類永遠不會從歷史當中學到教訓

　　我們都知道危機入市，我們都看到很多人在SARS和金融海嘯買到房子而賺取暴利，我們也經歷過因為降息和美國QE而讓房價飆漲的日子，這次同樣的狀況、同樣的機會又來了，我們當然就要根據過去的歷史去複製成功經驗，對吧?　　說起來容易做起來難，我相信再過五年十年，一定會有人說：「早知道如果我在武漢肺炎時多買幾間房子，現在就輕鬆了」。

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