【海外房地產投資的第一堂課】投資者必問的10大經典問題,你也問過哪幾個呢?


海外房地產投資注意事項
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影片中這10大經典問題,你一定至少問過6個

國際超級房仲:   想要投資海外房地產嗎?我從2015年銷售海外房地產開始也成交了近百位客戶了,服務過這麼多海外房地產的投資者來看,我發現大多數會成功的投資者都有三個共同特徵:足夠現金、具有膽識、願意做功課。   然而,雖然成功的投資者很多,但是圍繞在它們身邊的人並不一定如此,身邊的親友通常最欠缺的就是膽識與做功課。   膽識沒有什麼好講的,但是願不願意做功課就是很大的差別了,很多台灣人對於海外房地產嚴重欠缺基本知識,因此聽到有人要去投資海外房地產的時候就會提出下面這些問題來排斥,例如: ☑海外房地產看不到、摸不到,你敢買? ☑台灣房子都管不好了,你還管理到國外去? ☑台灣就有這麼多房地產可以玩,幹嘛去海外? ☑海外房價已經漲一波了,你現在進場已經晚了吧? ☑萬一房子空在那邊租不掉,變成蚊子館怎麼辦? ☑你又不會說當地語言,萬一發生法律糾紛怎麼處理? ☑新聞常常報導海外置產糾紛,你不要被仲介騙了   我相信,您應該也有提出過上述幾個問題,對吧?

我是海外房地產的個人品牌第一名!

  由於太多這樣的言論,導致原本有資金、有膽識的投資者都會因此而退縮,但是這樣的言論是「天大的誤解」,因此今天就讓國際超級房仲用經營海外房地產這麼多年的時間,來分享十個投資者必問的經典問題。延伸閱讀:【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)

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【恭喜你】選擇在2021年要進場海外房地產,而且還可以看到這一篇文章


海外房地產2020
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國際超級房仲:

本文作者-國際超級房仲

  從2014年台灣的海外置產熱潮開始,至今已經接近滿六年了,不知不覺我從事海外房地產都已經有六年的時間了,這六年來看過很多的市場起來又消失、很多的盛極一時的業者也淡出市場、很多類型的建案爭奇鬥艷卻也慢慢衰退,同時,很多過去幾年在市場上非常有名的海外仲介,目前也只剩下國際超級房仲還站在市場上。  因為看了這六年台灣的海外房地產熱絡又衰退,接著又要再次熱絡,我想讓你知道2020年的海外房地產投資,其實已經比過去六年那般混亂的世界大戰,大概已經變成少數優質市場、優質建案的強權鼎立,簡單來說,就是市場上已經過濾出來「哪些城市可以買」、「哪些類型建案才安全」、「哪種業者的口碑好」等等。  您想要到海外置產,卻不知道該怎麼下手嗎?恭喜你,看這篇文章就對了。  這篇文章會讓你知道,2020年進場海外房地產投資有哪3大優勢,讓你比起過去的前人可以少踩更多的地雷,也可以更容易選到安全又能獲利的建案。

優勢一:你應該知道哪些國家、哪些城市可以安全投資了

  一般來講,我們專業仲介大概會把海外不動產的投資客分為兩種類型,第一種是選擇安全保守的先進國家,如美國、日本、澳洲或加拿大等方向,第二種則是東南亞,例如泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等。  依照我們的經驗,這兩種方向的客群很少會重疊,很少遇到有客戶想要投資澳洲又能夠接受泰國的(反之亦然),原因在於偏好先進國家的客群比較保守,而願意選擇東南亞的人較為積極;此外,預算較低的客戶,通常也都是只能往東南亞做選擇。  當你想要投資海外房地產時,第一個想法一定是:「我該選擇哪個國家比較好?」  這個答案其實並不困難,我以這六年來看到的市場狀況與「台灣投資者」常見後續狀況來分析的話,以先進國家與東協國家做區分:

(A)先進國家

(a)美國:  川普這幾年強硬的外交手段與鎖國的經濟政策,再加上美國自從QE、升息之後,房市確實有慢慢變好,但是一般台灣投資者很少會買到像是紐約、洛杉磯等一線城市的精華區物件,大多數都是選擇二三線城市的高投報產品。  雖然高租金很吸引人,但是這類的物件通常空窗期較長,不容易實際收足那麼高的租金,同樣地這類的產品要轉售的速度就較慢,因此我並不推薦空窗期較長、轉售速度慢的郊區建案。(b)日本  日本應該是大多數有在做功課的人都曉得:高租金的老房子會跌價、不跌價的新房子低租金,你在東京市區沒辦法找到又新又高投報的房子,因此你沒辦法有一間投報率很高又會賺漲幅的房子(機率極低)。  由於東京高投報的老房子在出售上較為困難又容易跌價,因此這樣缺乏保值性和增值性的不動產,我個人是比較沒那麼推薦,除非投報率真的爆高,例如淨租金8%以上(能夠蓋過未來跌幅)才值得試試看,否則只是為了5-6%的租金卻又不保值,在台灣中南部老房子也有這樣的產品。(c)澳洲  如果房價在漲你怕買到高點、房價再跌你怕你還是買在高點,那麼這樣保守的您,現在選擇澳洲房地產絕對就是正確的,因為澳洲正處於「谷底反彈」的階段,怎麼說呢?  澳洲自從2018年初經歷了黑暗的18個月以後,終於在2019年中隨著自由黨的新政策催化,開始房市快速升溫,最近這半年已經有非常多城市的房價都已經不斷地在回漲,停都停不下來,因此如果您想要購買一個房價剛在谷底反彈的區域,澳洲當然是最佳選擇。(d)加拿大  加拿大在2016年的強勢爆漲之後,為了抑制海外投資客(中國投資客)而施行了許多房地產限制,當中最知名的就是針對外國購屋者需要額外增加15%的印花稅,又因為這個15%打擊力道不強,不久加拿大政府又將外國人印花稅調漲至20%才抑制了外國人到加拿大炒作的歪風。  所以說,如果以投資的角度來看,目前您到加拿大置產會比一般當地居民增加20%的成本,所以並不是一個很好的投資選擇;當然,強烈的自用需求就另當別論了(例如移民、留學、工作等)。

(B)東協國家

(a)泰國:  曼谷房地產仍然是東協房地產裡面「一枝獨秀」的區域,不但可以從泰銖比新台幣更大觀察得到泰國經濟狀況越來越好,隨著長年以來的「政治風險」終於在2019年6月巴育總理透過民選當選以後,泰國最大的利空終於出盡了。  需求遠遠大於供給、龐大的外商住屋需求、一帶一路的核心總站、大量的捷運和高鐵興建、各式各樣的金融大樓建設以及不斷上升的薪資所得…等等,讓曼谷持續維持亞洲最值得投資國家的寶座。  不過要注意的是,曼谷的蛋白區(郊區)就不像市中心那麼熱絡了,曼谷的蛋白區與小建商建案,在當地是相當滯銷的產品,一定要避開這兩種類型的建案。(b)馬來西亞:  由於過去幾年馬幣大傷了馬來西亞的元氣以後,很多台灣投資者近年對於馬來西亞的信心越來越下降(從Google Trend就可以觀察得出來),再加上許多業者在馬來西亞的售後服務不夠好、吉隆坡房價漲幅大於租金漲幅….等等,因此吉隆坡近期的租金投報率其實算是偏向低迷的。  不過馬來西亞期盼已久的Vision 2020《宏願年》即將到來,許多大型建設也陸續準備完成,跟中國的一帶一路等建設也重啟談判,未來的吉隆坡仍然是可以期待的投資標的。(c)柬埔寨:  由於2014-2016年有太多的柬埔寨海外孤兒被製造出來(當中也不乏許多台灣本土仲介人員)、租金投報率遠低於五年前所宣稱的金額、電梯大樓在金邊當地滯銷,以及電梯大樓與排屋的售價落差過大….等等,因此柬埔寨是我目前聽到投資客負評最多最多的地方(印象中沒有聽到誰投資之後很滿意的)。  此外,許多經營柬埔寨的業者都是來自台灣,這些台灣業者在當地並沒有足夠的銷售、建築、管理經驗,使得許多投資者在後續的出租、管理、出售等售後服務環節出了很多問題,因此我非常不推薦這麼多負評存在的市場。(d)越南:  胡志明市算是東南亞另一個房市很火熱的地方,不但也有需多工廠遷入,同時這裡因為才剛開放外國人置產,因此房市最近四年的漲幅其實相當好,投報率也不會輸給上述國家。  但是有很多人還是對於越南政府在發放「產權」的行程流程上有疑慮,因為越南並不像其他國家可以在過戶之後馬上拿到權狀,使得許多保守型的投資者會很擔心害怕產權是否安全;同時,市場上也有不少劣質業者,把「本國人戶」的房型用租賃的方式「賣」給外國人,這種東西未來本國人士不會想接受的,這些都是去越南投資需要注意的事項。

優勢二:你應該知道哪些類型的建案「絕對別碰」

東踏取蜜(Don`t touch me)

  如果你是幾年前到海外置產而買到下面這些類型的產品,我們只能說,因為市場還不成熟所以才讓一些劣質產品可以魚目混珠、苟且偷生;但已經到了2019年了,市場上已經有這麼多的消息、國際超級房仲也寫了這麼多篇文章,如果你還選擇投資以下三種產品,那絕對就是你自己的問題了。  記著,以下三種類型建案,千萬別碰!

(A)保證買回型建案  如果你看到一個建案,給你高於市場行情的「保證租金」,而且這個保證租金還給到3年以上,那你就要多留意了;如果你看到一個建案標榜「保證買回」,無論是原價還是加價買回,這種建案,你千萬不要碰!市場99%的這種建案都出問題了。  為什麼呢?請點下方延伸閱讀了解原因吧,千萬不要相信天底下有白吃的午餐,千萬不要相信會有低成本高獲利卻零風險的投資標的。延伸閱讀:保證租金和保證買回型建案的風險在哪裡?看完讓你省下好幾百萬(B)紅單獲利型建案  如果有仲介利用每年高漲幅來引誘你,並且「暗示」你可以只付個頭期款就在交屋前轉售獲利,這種仲介公司,請你絕對絕對不要再往了,因為它們不是壞,是非常壞!  鼓吹客戶利用這種「投機炒作」的仲介公司都「相當黑心」,我再說一次:「相當黑心」,房地產是需要時間讓房價成長的地方,如果有這種可以安全短期就獲利的房地產區域,請你告訴我,讓我們這個最成熟的國際團隊大開眼界一下吧。(C)錯誤城市型建案  如果優勢一所提到,有些城市這幾年觀察下來,就是有這麼多人變成海外孤兒、就是有這麼多人租金不如預期、就是有這麼多人賠到錢…..,這樣子的地方,你為什麼還要去賭一把?難道別人都攀不上去的山,就這麼相信自己就是幸運的那一個嗎?  比方說柬埔寨金邊與西港、馬來西亞的柔佛州(伊斯干達)、英國二線城市的保證型產品…..等等,已經有這麼大量的投資者用血淋淋的教訓告訴你:「我們都賠錢了」,這時候你還要選擇這些地方來賭一把,那絕對就是自己的投資眼光問題了。

優勢三:你應該要知道哪些業者、哪些仲介值得相信

  如果到了2019年,你還選擇找跑單幫、小規模仲介、成立時間短的代銷公司,或者打算自己飛到國外當地找建商買,就只是為了省下那「2%仲介費」的話,未來變成求助無門的海外孤兒,那也絕對就是你的問題了,為什麼呢?  因為有大量的投資者已經告訴你:(A)找跑單幫買,結果後續完全沒有能力處理,最後就是雙手一攤表示沒轍,你也只能自己親自去跑國外所有複雜流程。(B)找小規模仲介買,你就會發現很多小仲介都是「加盟店」,對於海外房地產並沒有足夠的資源去經營,甚至很多都抱持著炒短線「加減賺」的心態,未來交屋之後遇到任何問題都沒有能力處理,最後一樣是雙手一攤表示沒轍,請你自己去跑所有流程。(C)成立時間短的小代銷買,你就會發現這像是在賭博一樣,賭到認真經營的小業者,即便服務不是那麼完整,他們還是會願意積極處理,雖然效率真的比較差;堵到不是正派經營的代銷,你就會發現當幾個案子賣到一定程度之後,該公司就消失了,最終你還是得親自去跑所有的流程、自己想辦法幫自己售後服務。(D)跑去找建商買,這種最笨,因為這種買方就一定得親自去跑所有的流程了,而且屆時就會發現,很多以為在台灣可以很順利進行的仲介流程、物業管理流程,在國外根本不見得是這麼回事,你有錢別人也不願意幫你做代租代管。

  那麼,應該找什麼樣的業者呢?(1)成立時間較久的大品牌:  至少這樣的公司愛惜羽毛,不會炒短線砸了自己的招牌,而且未來就算發生了萬一中的萬一,台灣仍然會有個大品牌公司為你做相關的善後處理,你不用一個人像無頭蒼蠅一樣亂竄。(2)在台灣與當地都要設立據點:  這樣未來當地房子有任何事情,無論是交屋驗屋、出租管理、出售過戶….等等,當地都有人處理地妥妥的,不會發生兩個國家是兩家公司,出狀況就互踢皮球的慘劇。(3)找到真正懂多國房地產的仲介:  很多不是那麼有實力、不是那麼正派,或者不是那麼幸運的「房仲業務」,都已經在過去這六年淡出市場了,現在市場上大多的海外仲介都只懂公司賣的國家而已,對於跨國比較、市場分析、操盤經驗等等都非常不足,基本上就是個照本宣科的工讀生,對於自己講的東西到底是不是真的、自己買的建案到底有沒有問題、銷售的城市倒底是為什麼會漲……,完全不懂。   這一點真的不誇張,市場上大概有八成的海外仲介都是如此,畢竟這也是台灣的海外房地產還正在發展的緣故,能夠存活下來的資深仲介真的很少很少,因此你一定得找到一個對於國外不動產相當有經驗的老手才會安全。

結論:跟著大多數人走就安全了,不要妄想著去賭一把,也不要太相信自己的眼光

  大多數的人投資者某幾個國家都賺錢,你也跟著去,就有很大的機率一樣安全獲利;大多數的人投資某些地方結果都賠錢,你也跟著進場,那就同樣有很大的機率賠到很多錢。  既然前面六年有這麼多白老鼠都替你把地雷踩遍了,你何必還要從頭來過呢?世界上最聰明的人,就是拿別人的經驗當作自己經驗的人;請問,您是哪一種人呢?  如果想看更多國際超級房仲的資訊,可以上Facebook看看我的粉絲專頁,或者到YouTube訂閱我的頻道,讓您可以了解更多投資房地產要注意的優點與風險。

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【為什麼這麼多人去投資海外房地產?】到底是可以賺什麼?有哪些風險?


投資海外房地產
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投資海外房地產真正要賺的獲利和風險在哪裡?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  日本、美國、英國、澳洲,再到現在東南亞的泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等等,有在關注房地產的你應該有注意到,最近這幾年越來越多人跑到國外去購買大家認為「看不到、摸不到」的東西,到底是為什麼?海外房地產有這麼好賺嗎?可是為什麼我也聽到有不少人在國外投資房子產生問題?  這一篇文章是一則很淺顯、入門的海外房地產說明,如果你想要投資房地產甚至是海外房地產,但是你不曉得為什麼要去投資的原因,或者不明白到底有什麼優缺點的話,可以來把這篇文章慢慢地看一遍。  那我就開始了。

一、為什麼要投資海外房地產?投資台灣房地產不好嗎?

  我相信現在還是有非常多數的台灣人,都在期待台灣的房市有一天可以重返榮耀,回到過去那段好投資、好賺錢的時光,但我必須要狠狠地敲醒你:「那是不可能的」。  首先你要先知道,目前台灣的房地產(尤其是住宅)是相當沒有投資價值的,尤其是在台北市,主要的理由有很多,像是台北市的房價以全世界的標準加上台灣人普遍收入來看,台北市的房價真的是貴,新北市也不惶多讓。  但是東西貴沒關係,重點是現在這個貴的東西卻沒有需求,有需求的人卻負擔不起,講白了就是因為台灣房子沒有投資價值,所以有錢人不再會把資金放在房地產裡面,真正想買的年輕人卻因為高房價低所得而買不起,甚至就算買了以後,房貸也扛不起來。  除了貴以外,上面提到沒有投資價值還有另外一個主要原因,就是台灣對於房地產的「高稅制」,尤其是可怕的「房地和一稅」,如果獲利將會有15-45%的價差是要繳給政府的,萬一賠錢的話則全部是自己承擔。  剩下還有像是台灣經濟因素、老年化與少子化、低薪窮忙、政黨惡鬥….等等問題,導致台灣整體現在的體質非常地虛弱,因此房地產在層層枷鎖之下,已經不太有機會往上漲,能夠保值就已經是萬幸了。

二、去海外買房子是要賺什麼?房價價差、租金收益、可能的匯差

  其實去國外買房子的投資目的很簡單:①賺取房價價差:  這是你最主要去國外投資房地產的原因,因為房地產有著「保值、增值、現金流」的三大特性,因此我們去國外選擇房地產來投資,最重要就是要賺取像台灣過去的那一波房價漲幅。②租金收益:  房地產能夠帶來的現金流效益,就是所謂的租金了,以台灣位於全球最低的租金投報率(2.02%)來看,其實你去任何國家買房子收租的租金投報率都比台灣好太多了,平均租金都是台北的2-3倍以上,因此在國外買到一個年租金投報率高達5%的產品是很普遍的事情。  所以換個角度想,就算你不期待房價能夠漲多少(能夠保值就好),但是你在國外可以收到台北2-3倍的租金,請問你要在台北還是國外當包租公呢?③ 匯差(看緣分):  去國外投資房地產的流程裡面,最難控制的就是匯率問題,所以如果你比較保守的話,建議選擇像是泰國這種匯率安全穩定的國家;相反地,如果你想要有機會賺取匯差的話,可以選擇像是澳洲、日本和馬來西亞這種匯率處於歷史相對低點的國家,您就有機會除了賺取房價價差、高租金以外,還可以多賺到一筆匯差喔。

三、聽起來很棒,但是投資海外房地產有什麼風險?海外孤兒、保證型產品,是最大的兩宗常見糾紛

  投資當然有賺有賠,雖然房地產相對來講已經是風險很低的項目,尤其是國外經濟正在起飛的國家,不過怎麼還是會有人再投資國外房地產這種低風險的標的還賠錢呢?  關於投資海外有哪些風險,我的部落格裏面有很多這樣的文章,我就不一一引用,有興趣的可以再「部落格文章」這一個搜尋分類慢慢逛,不過我還可以可以簡單粗略地講一下,通常在海外房地產投資最常見的3大風險:①找到不對的仲介公司/仲介:  這一點最嚴重,只要你找到不對的仲介公司,後面可以幾乎說全毀了,無論你買的建案多好、建商多大、地點多優都沒什麼用,甚至這種仲介會讓你誤以為自己買到很好的房子,其實品質又差、建商也小、地點又偏僻,所以找到有口碑、品牌良好的海外仲介是最關鍵的要素,找到好的仲介你大概就有八成的勝算了。  通常不好的仲介最常發生的事情,就是銷售時講得天花亂墜、獲利很高,但是等到要驗屋、交屋,或者開始做售後服務的時候,該公司就擺爛不處理,不然就是人間蒸發人去樓空,你想找人客訴都求助無門。延伸閱讀:淺談台灣的海外房地產市場,少數老鼠屎壞了一大鍋救命粥②買到不對的國家/城市:  什麼是不對的國家與城市呢?簡單講就是經濟其實沒那麼好、人口紅利也不足、外資也不多的國家,以及房子供給過剩、土地還非常多等待開發的城市,這種房子太多人又太少,而且又沒什麼資金挹注的地方,通常買下去就是九死一生,你找再好的仲介也無力可回天。  相反地,要找到對的國家與城市也很簡單,找到跟上述條件相反的地方就對了!千萬不要只聽仲介講,因為仲介都會把黑的講成白的、死的說成活的,在你沒有概念又沒有做功課的情況下,被仲介誤導是極容易的事情。  假設還真的不曉得哪個國家比較適合投資的話,建議你可以參考這個第三方權威機構【Global Property Guide 全球房地產指南】針對全世界各國的介紹與評比,看看哪些國家的評分高、租金也高,你就跟著權威機構選擇國家投資就對了,而非全部聽仲介的。 ③ 購買到保證買回的產品  很多台灣人看到海外不動產標榜著「保證」就很心動了,雖然不是說保證型產品就一定不能買,只是在我們專業業者眼光裡面,通常有標榜「保證」的建案都是相當沒有吸引力的物件才需要做保證。  而保證型產品裡面,如果你看到它的保證租金給的特別高,可能有超過6%以上,甚至保證的時間非常久,可能是5年、10年以上的產品,那這種物件的風險就相當相當地高,建議您盡量就別碰這種高風險產品了。  如果你看到的保證型產品,有標榜「保證買回」的話,這種建案幾乎十個有九個半都會出事情。延伸閱讀:保證租金、保證買回的風險在哪裡?看完之後可以幫你省好幾百萬

四、如果我想要投資海外房地產,應該要做什麼準備?重要提醒:要了解當地購屋習慣,不要把台灣的投資經驗當作100%準則

  其實投資國外不動產是全世界行之有年的事情,許多國家的富豪都在做這樣的事情,台灣的金融、壽險業更是如此,只是台灣民眾普遍比較保守在加上海外投資的風氣起步得比較晚,所以大多數台灣人至今還處於觀望的態度。  因此,如果你有興趣要投資海外房地產的話,這絕對是非常好又安全的投資方向,不過投資之前我還是有3個提示想要提醒您:①了解自己的資金預算  首先你一定要知道,雖然海外房地產獲利不錯又沒什麼太多風險,但是要投資海外房地產的門檻是相當高的,尤其是很多國家其實並不太開放讓外國人用貸款購屋(即便開放,利率也是相當地高),因此要去投資國外房地產你必須要有非常大的現金,或者是台灣要有房子可以讓你去貸款。  以預算最低的東南亞來說,通常你預算沒有個350萬台幣以上,真的很難買到什麼好東西,平均來講有個500萬至1000萬台幣的話會最好,你才能買到東協首都裡面的精華區。  若是其他先進的歐美國家、日本、澳洲等等,也建議您至少準備1000萬台幣左右的預算再去投資,才能購買到地點好、品質好的建案。②要有中長期的耐心  其次,現在幾乎各個國家都在打壓短期炒作房地產的模式,所以你千萬不要把當年台灣可以短期槓桿炒作的觀念放到國外去,原則上沒有個5-8年等待的耐心,我就會強烈建議你別去投資了,畢竟房地產不是一個短期就能夠獲得巨大利潤的產品。  相反地,如果遇到有仲介標榜可以短期獲得高額獲利的話,這種事情你就敬而遠之吧,不要去相信這種不切實際甚至不用承擔風險的事情,投資一定有風險、但不應該是冒險。③ 一定要透過台灣仲介公司  千萬不要為了省那2%仲介費,直接跑去國外找建商、仲介或是跑單幫的買,因為你常常聽到的海外孤兒90%以上都是這種類型,絕對別以為你未來要做售後服務、處理出租出售的事情可以像在台灣找仲介那麼簡單,也絕對不是你要花錢就一定找得到人來服務,這種有錢就是大爺的心態在國外房地產是行不通的。  只要你在台灣找到口碑良好、人力充足的海外仲介公司,後續所有雜七雜八的事情都會有專業公司幫你處理地好好的,有任何事情你也只需要在台灣打個電話、發個LINE就能交代好,甚至需要碰面洽談的急事,您也不需要親自飛到國外,直接到台灣的辦公室就能夠搞定囉。

結論:投資海外房地產要獲利真的是相當簡單地前提是你要先選對仲介、選對城市

  只要你找到一個品牌大、口碑好的仲介公司,然後買到一個經濟好、供給少的城市來投資,基本上你的房子要賠錢也很難,不過文章的最後我還是要先建議您,如果您真的有打算前往國外投資房地產,你真的要把這些需求與預算跟仲介顧問討論清清楚楚,不要讓仲介瞎子摸象亂推建案給你,這樣只會浪費彼此的時間。  同時,不要急著先飛過去當地看房子,因為直接飛過去你也看不懂,頂多看到當地很熱鬧、房子很漂亮,相關的房市狀況、數據、法規和稅務等等,你都應該在台灣跟仲介做完所有的洽談之後,確定要購買再飛過去當地現場看屋,您才能夠看得出這個建案的投資價值與未來發展在哪裡喔。  祝福想要投資海外房地產的您,都能夠順順利利、輕輕鬆鬆地賺到錢,如果還需要更多資訊的話,歡迎在這個網站裡面逛逛其他文章,或者上臉書搜尋「國際超級房仲」。

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為什麼大家都找德寶地產購買泰國的房子呢?「6大差異」讓你知道


德寶地產
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國際超級房仲  有不少海外仲介的同業私下跟我聊過,詢問為什麼我們公司「21世紀不動產德寶地產」可以賣這麼多的泰國高級住宅呢?是不是我們公司在銷售方面有哪些特別的說法?  其實這個祕密並不難,我們公司沒有什麼特別話術或特殊的銷售模式,只是把最純粹的本分做好而已,因此讓我們與泰國同業有非常巨大的《6大不同》;今天就來公布為什麼我們德寶地產可以做到泰國代銷第一品牌的秘密。­

我們公司與普通海外仲介的六大不同

①專業能力②建商等級③建案品質④建案地段⑤售後服務⑥出場機制

✆所以客戶常常跟我說: 「原來管理國外的房子,比在台灣的房子更輕鬆」

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【最多最慘的海外孤兒類型】直接到當地找建商買


海外房地產糾紛
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  大家好,我是國際超級房仲,今天就要來聊一個大家投資海外房地產裡面,最害怕的投資結果【海外孤兒】。  會產生海外孤兒的因素很多,我大概簡單分為三種:第一種是外在因素、第二種是內在因素,第三種則是最多也最慘的「自己找建商買」 …..

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【好X網抨擊海外房地產的SOP大公開】這樣的媒體真的夠專業嗎?


好房網海外房地產
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好X網每次批評海外房地產,其實都有固定的SOP,你已經發現到了嗎?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  你正在Google還是PTT上搜尋海外房地產的資訊嗎?你有沒有發現,你找到很多海外房地產的負面資訊都是來自於《好X網》這個網站呢?如果你真的要上網作功課,請你絕對不要採信這個網站對於海外房地產的見解,不但不會幫上你的忙,搞不好還會讓你搞錯真正的風險在哪、進而虧得半死。   上網作功課研究海外買房絕對是正確的,但是你得先過濾提供這些資訊的人,是不是「別有用意」呢?  

為什麼我會這麼說呢? 請記著,絕對不要相信「黃鼠狼給雞拜年」。

  首先來給你看看最近幾則 《好X網》 對於海外房地產的報導:流血的敎訓…該不該到海外買房?貿然跟風投資海外房產 專家:小心「錢出不來」中資投資海外房地產年縮近八成 專家籲:暫緩買大馬房地產  奇怪,怎麼好像海外房地產沒一個好的新聞?難道投資海外不動產真的會有這麼多問題、這麼多可怕的風險嗎?還是我應該把錢繼續留在台灣投資「看得到、摸得到」的房子就好呢?  恭喜你,你正中 《好X網》 的下懷了。

首先,你得知道這個網站的背景是什麼一家拒絕做海外房地產的本土房仲公司:永X集團

  熟悉《好X網》 的人一定都曉得,其實這個網站背後的老闆其實是永X集團,這個集團在台灣有永X房屋、永X不動產、有巢氏….等多個本土房仲品牌,做得也還算相當有規模,只是你一定也會發現,這個集團下的所有品牌都沒有在經營海外不動產,因為這就是它們品牌策略的差異化:鎖國政策。   在這樣的情況下,請問國內的投資者如果想要投資不動產,你覺得這個集團會怎麼做呢?  沒錯,就是繼續鼓勵台灣投資者來投資台灣這種「沒有投資價值」的不動產標的, 這一點我已經在許多的文章、說明會、數據和新聞媒體講太多次了,因此台灣房地產不具備投資價值我就不再贅述。  可是這樣就跟永X集團的利益衝突了,對吧。

利用旗下的媒體大肆批評海外不動產藉此讓想要投資房地產的資金可以留在國內,增加自己的機會

  這並不是很意外的做法,當有人的利益與自己相衝突時,通常本能反應都會想要把對方幹掉吧,所以你可以很常看到當信義房屋出了一點小事情時,這個網站可以一天PO三篇文章、連續好幾天不停地渲染信義房屋如何如何的,這就是這個集團的氣度。  但是好巧不巧,該集團的《好X網》 卻是台灣國內規模最大的房地產網站平台,同時對於國內房地產的報導也算是全面與略有專業,因此可以掌握大部分的媒體話語權來帶「風向」,只要《好X網》 沒事就不停地批評海外不動產有多糟糕、多危險,看久了之後對海外房地產再有心信的人都會變得「保守」,這樣就達到這個永X集團的目的了。  不信嗎?接下來我來說明一下這個集團、這個網站批評海外房地產的固定SOP是什麼。

好X網批評海外房地產的三大步驟這幾年下來這些模式到現在都沒變過,老招不斷上演

第一步:先講一個好像很客觀的故事  每次好X網在講抨擊海外房地產之前,都會先講投資者看到了哪些美好願景,鋪陳地好像很多投資者傻傻地上了當一樣,藉此來顯示這些海外仲介有多黑心等等的;當然也不能說好X網講的是全錯的,因為他們總是可以找到一些極端的案例來舉例給你聽。第二步:永遠的日本、馬來西亞、柬埔寨  接下來一定會開始講這些極端案例不是第一次發生了,首先一定會講日本房地產的隱藏成本高、淨租金低、出售時房價下跌的事情來讓你知道,連日本這麼進步、這麼多投資者購買的國家,竟然都會發生這麼多問題,那其他國家是不是也一樣?  第二個,就會在講到馬來西亞前幾年匯率崩盤的事情,於是「賺了房價、賠了匯率」這樣的說法就不斷地出現在批評馬來西亞房地產的新聞內,讓所有投資者都誤以為投資國外房地產「都」有很高地匯損這種你無法掌控風險,嚇都嚇死了。  最後呢,就會拿柬埔寨房地產這幾年的慘狀來當作結論,讓投資者知道這麼多人前幾年蜂擁去投資柬埔寨房地產結果最後慘賠的狀況、海外孤兒的案例這麼多,你還要去海外房地產投資嗎?第三步:再找幾個專業打手來背書  如果你上網搜尋好X網這幾年抨擊海外房地產,尤其是批評上面那三個國家的新聞,除了經常出現不具名、不知道哪裡來的投資者受訪以外,還有幾個非常常見的幾個我個人認為完全不夠專業、不夠客觀的海外房地產「專家」來背書。  一個是大家都很常聽到的Swxy,這個傢伙已經不需要我再介紹了吧,到現在還有人會相信他的論調我也是醉了;第二個是某個旅日作家劉X兒,她是攻擊日本房地產的好手,不過論調也幾乎都是一樣的內容(沒什麼新意);第三個則是屏東某大學的某教授,這個教授我還親自聽過她的海外房地產講座,真的是糟糕、外行到不行,我個人感覺就是整場都在胡扯。   但是因為這三個人的背景與頭銜,會讓許多不清楚狀況的閱讀者以為他們是權威專家,既然這麼大的媒體平台都舉這麼多案例、專家又來背書,那麼正常人都會感覺海外房地產並不是那麼安全可靠的,對吧?

聽他這四招當作挑選海外不動產的重點,反而會讓你出很嚴重很嚴重很嚴重的錯誤,不曉得他到底是來反串還是真的不懂,提供這樣錯誤見解給投資大眾是非常不專業的行為。

上面的SOP你還看不懂嗎?沒有關係讓我來舉個相同例子給你聽聽

  讓國際超級房仲來舉一個例子給你聽:  「我認識某個A男朋友家裡非常有錢、外型也很好、甚至對女孩子很溫柔,不過你曉得嗎,這個A男已經有太多次劈腿的經驗,甚至還讓不少女人懷孕墮胎。   另外,我也認識一個B男的朋友,雖然家境普通但是家庭教育很好,甚至前幾年還跟一個很棒的女孩子結婚生子了,可是你曉得嗎,這個B男竟然會家暴老婆。   再來,我還認識一個C男,這個傢伙就更糟糕了,他不但抽菸喝酒嚼檳榔,甚至吃喝嫖賭什麼都來,平常都不上班整日都在家裡醉醺醺地靠老婆養他,還會偷老婆的錢拿去外面養小三。」  「對了,這三個ABC男都是『台灣男人』喔,所以你千萬不要跟台灣男人交往談戀愛,知道嗎?像是之前的某某藝人、某某女明星,他們也都因為這樣上新聞了,不信我找報導給妳看」  我這樣的舉例,聰明的你就應該知道好X網都在用什麼奇怪的「邏輯」來提供你所謂的「專業報導」了吧。

實際上的真實狀況呢?那些以偏概全的奇怪報導,隨便一個海外菜鳥都能說明

  投資海外房地產有沒有風險?當然有,任何投資都是有人賺錢、有人賠錢,所你必須要了解這個投資適不適合你,我遇過有些人在股票、期貨、基金上賺不少錢,這些人可以在獲利更大的標的上賺錢,那當然就做自己擅長的事情就好。   但是房地產是所有投資標的裡面「安全性」最高也最穩定的產品,當然就適合像我這種保守型的投資者,只是你必須要判斷哪些是正確的資訊,以前面好X網的例子來講,在海外賠錢的客戶絕對有,只是在海外房地產賺錢的比例遠高於賠錢的比例,所以不應該拿極少數的例子拿來當作海外房地產的縮影。  此外,日本雖然租金效益比台北好很多,但日本本來就不是一個優秀的房地產投資區域, 因此日本房地產我也並不是那麼推薦;而馬來西亞的馬幣為什麼在前幾年會瞬間跌下來是有原因的,好X網不去發揮那麼一點點的專業來說明馬幣崩跌的原因,反而渲染成每個國家都有這種風險,以媒體的專業來說是相當不應該的,甚至馬幣這幾年還是回溫最快的貨幣之一,這些好X網怎麼沒有平衡報導呢?  至於柬埔寨,這裡本身就存在於供給過剩、人口太少、房價過高…..種種問題,導致這幾年金邊住宅的價格與租金雪崩、入住率極低,但是跟Swxy講得什麼「認識當地朋友、看懂當地語言….」這些外行原因毫不相關,難道你看得懂當地語言房子就很快能租掉嗎?­這當中一點關聯和邏輯都沒有,不曉得怎麼會有那麼多信眾相信這樣不夠專業的名嘴。 …

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【Global Property Guide│海外房產界的米其林排名】這裡才是專業認證的投資國家!(沒想到台灣竟然這麼慘)


Global Property Guide中文
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你有聽過全球房地產指南(Global Property Guide)這個權威機構嗎?

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  想要投資海外房地產的台灣投資者很多,但是台灣本土有銷售海外不動產的海外仲介也相當多、銷售的國家、建案更是五花八門,每一家都把自己在賣的國家講得像天堂一樣美好,而我的資金有限,究竟哪裡才是真正最值得我去投資的地方呢?  與其聽業者老王賣瓜自賣自誇,不如來讓真正的「權威」來告訴你正確答案。  我講的這位專家不是我自己、也不是哪一家業者,而是幾乎各國仲介、代銷、媒體最常引用房地產數據來源的權威網站:「全球房地產指南 Global Property Guide」。

▮一、全球房地產指南 Global Property Guide

非常權威又專業的不動產調查網站

   要了解這份排名之前,一定要先知道為什麼你應該聽《全球房地產指南 Global Property Guide 》的建議,為什麼這個網站這麼權威的原因。   《全球房地產指南 Global Property Guide 》 這個網站是專門針對全世界的房地產做研究調查的機構,並不是哪一家仲介公司所做的,所以原則上來他不會有自吹自擂的狀況(沒必要),而 全球房地產指南他主要的內容就是不定時去更新所有國家的房地產狀況。  進入網站之後,你可以從簡單的各大洲分類去查詢到你想要看的國家,比方說你能夠點亞洲→台灣,就看得到台灣房地產目前的評價、優缺點、價格走勢、稅賦….等等資料,我們最常聽仲介和媒體提到的台北租金投報率1.57%就是從這裡出來的(目前因為房價下修+租金上漲,台北最新的租金投報率為2.02%,還是最低),同時他也會針對台灣房地產目前的狀況作介紹。 ◉ 延伸閱讀: 全球房地產指南 …

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【國際超級房仲】為什麼投資海外房地產,買這裡最多人獲利?│泰國房地產投資


泰國房地產
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  曼谷房地產是少數沒有被匯損、稅賦和跌價吃掉利潤的城市,這麼多台灣投資者買過的這麼多城市裡面,這五年下來平均最多人有不錯獲利的地方就是曼谷房地產。  可是,你曉得曼谷憑什麼成為東協房地產表現最好的地方嗎?今天國際超級房仲就來讓你知道,曼谷房地產房市為什麼會穩穩上漲的5大超級優勢。
 
  以下補充一些影片沒有提到的優勢:泰國因為匯率一直很穩定,所以沒有賺了房價虧了匯率;曼谷因為房價很晚才開始漲(2014),所以目前還相當便宜;泰國因為稅務極輕,所以稅賦成本也不會吃掉太多利潤。

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【國際超級房仲】投資國外不動產之前必看!避免成為海外孤兒的5大重點


海外房地產風險
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  今天要談的主題是,很多人都注意到海外房地產的商機和趨勢,雖然獲利的人也相當多,但是糾紛或者賠錢的狀況也時有所聞,究竟怎麼會這樣子呢?

  正所謂「預防勝於治療」,今天昌鵬就要用4分鐘的時間來讓您知道,投資海外房地產之前,必須要先注意到的「5大重點」。

☺歡迎分享給身邊想要投資海外房地產的朋友喔~

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【國際超級房仲】投資海外房地產糾紛多的五大原因│房屋博覽會大師講堂│2018.09.29


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國際超級房仲

①說明會時間:2018.09.29
②說明會地點:新光三越A11館
③說明會主題:投資海外房地產糾紛多的五大原因│2018房屋博覽會大師講堂
 
 
 
 

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