【2019Q1】台灣的海外房市觀察，曾經這麼火熱的這裡現在竟然快被人遺忘了
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲： 台灣因為房地產與經濟非常蕭條，因此有非常多的投資者想要到海外房地產去複製當年的獲利經驗，只是台灣這麼多投資者對於海外房地產都不熟悉，如果要前往國外投資不動產的話，究竟都會先往哪裡去思考呢？ 這是我今天傍晚上Google Trend去調查的數據資料，從2018年3月至2019年2月份，我用比較簡單的方式初步搜尋了一下日本、泰國、馬來西亞、越南和柬埔寨的關鍵字（如圖所示），看看在台灣本地的投資者都在觀察什麼地方，而這份數據真的跟大家的印象落差很大。
竟然還是有這麼多人在評估日本房地產雖然不至於到虧錢，但是很難很難讓你賺到錢的日本
日本不動產越放越不值錢、屋齡越舊房價越低、真實租金效益其實很低、隱藏成本相當高等等的狀況，經過這十幾年下來，相信這些基本知識已經不是只有海外業者才知道，而是一個公開的事實了，更不要說日本的法規是多麼地不利於當包租公這回事，所以千萬不要把你在台灣房地產的經驗放在日本，你一定會嚇傻。 不過依照這個數據顯示，即便大多數人都知道日本房市並不是很好，但台灣投資者在評估海外不動產的時候，還是會把日本列為重要的選擇項目之一，除了東京房地產至少收租還算安全穩定以外，就是因為我們台灣的文化與日本實在太相近了，因此看起來還是相當多人會願意給日本房地產一個機會。 興高彩烈去日本買房→發現不對勁→獲利好少→勉強把房子賣了，這個大概就是大多數台灣投資者去日本買房子的循環吧。
泰國房地產異軍突起 泰國這一年真的開始被越來越多的人注意到了
泰國房地產的搜尋排第二名，輸給日本不少，不過泰國房地產的搜尋狀況起伏很大，我個人猜測可能是大家都有慢慢注意到泰國經濟發展的越來越強，但是畢竟對這個國家的房市狀況還不是很熟悉，所以搜尋狀況都是一陣一陣的（有利多消息就研究一下）。 不過這也算是很明顯的趨勢，繼前陣子中國投資者最喜歡投資的國家比例，第一名已經是「泰國」以外，台灣投資者其實也慢慢發現雖然投資海外房地產的爭議和糾紛好像很多，但是曼谷房地產的狀況似乎相當穩定，而且購買的人大多數都有不錯的獲利。
過去的海外房市王者現在竟然快要消失在市場上了 馬來西亞被關注的程度低到不行，怎麼會這樣！？
說實在的，馬來西亞房地產這幾年狀況確實不好，主要是政府的房市調控政策以避免炒房，讓吉隆坡現在的房價進入了幾年的盤整階段，但我認為這樣的房市狀況才會健康，不會像過去的台灣那樣被瘋狂炒翻天。 然而2015至2017年的馬來西亞匯率因為原物料問題崩盤，導致很多台灣投資者對馬來西亞房地產的印象只剩下「匯率風險高」的國家，因此現在大多數投資者都不趕往馬來西亞那邊購屋，將馬來西亞誤判為是一個高風險的國家了。 其實這個對馬來西亞來說是一個很不公平的註解，畢竟原物料問題並非馬來西亞單一國家發生，而且馬來西亞確實最近幾十年的經濟狀況也表現相當優秀，GDP成長始終維持在4%以上。 再加上馬來西亞有許多的大型建設還在進行中，許多中東國家的資金也都會進來吉隆坡投資，而且馬來西亞匯率瞬間崩跌之後其實也很穩定在低檔盤旋，並沒有一直往下掉，最近一年也觀察到馬幣正在慢慢回升，所以對馬來西亞房地產有偏好的人千萬不要放棄，再觀望個兩年或許會有更好的機會。
越南房地產緊追泰國房地產之後 對柬埔寨還抱有一線希望的投資者也不少
由於大量的工廠從中國撤到越南，讓越南擁有大量的工廠企業進駐，而跟這些工廠非常有淵源的台商們及其家屬，對於越南就會充滿著投資信心，因此台灣隨著這些工廠遷移而想投資越南房地產的人越來越多了。 不過越南房地產最近實際狀況好不好，這一點我不敢明說，因為目前越南當地沒有比較權威、代表性的房地產機構在統計越南的不動產，不過就我們21世紀不動產越南區總經理楊秉豐的實際狀況，社區內開放給外國人購買的單位，因為有更高的價值所以確實漲價的狀況相當明顯。 至於為什麼還有人在看柬埔寨，主要我認為是目前還是有很多業者用高獲利的方式去銷售，再加上一直有一堆人以為柬埔寨價格很低（房價都已經有泡沫化風險了），所以還是會有一些剛接觸海外、不了解金邊問題的投資者再研究。 然而確實這幾年下來，金邊房地產的投資狀況大多不如預期，甚至慘賠、成為海外孤兒的狀況十分常見，因此金邊被搜尋的量才會相對來講相當的低，這也表示大多數有再觀望海外房地產的民眾都知道金邊房地產的問題了。 金邊房地產能不能投資呢？現階段絕對不適合，我個人建議至少再等5-10年的時間去觀察市場，看看會不會發生什麼奇蹟似的翻轉，畢竟金邊好歹也是東協十國的首都之一。
【投資房地產必看】符合這幾個條件，就可以說是近乎完美的投資型建案了！你有生之年都不見得遇得到
Last Updated on 2020 年 5 月 22 日 by 國際超級房仲
上方為【THE LINE Rama 9】全球搶先預告短片│國際超級房仲，海外的全球首賣會時間目前暫定要延後至2020年下半年發表，作為2020年曼谷新金融中心最代表性的建案。PS: 本建案將更名為【Th Base Rama 9】
國際超級房仲： 在「投資房地產」的世界裡面，最值得投資的物件通常不是地段最好的、不是價格最便宜的、也不是建商最大的、更不是鄰近重大建設的，因為房地產是否有上漲的潛力是需要綜合相當多因素來判斷，並非台灣投資者一般所以為的一兩項因素而已。 那麼，究竟什麼是真正「最值得」你投資的物件呢？那麼我會說：當地場最「搶手」的建案，那就是綜合起來最顛峰、超越其他房子的標準。 什麼是所謂的「搶手」？ 相信大多數人認知的搶手大概就是：產品一經釋放，市場上立刻搶購一空、甚至很多人排隊排很久最終卻向隅的情況，這是我們經常可以在很多熱銷的零售市場看到這樣的情況。 但房地產畢竟是一個購買金額最高的項目，即便在小的單位也要數百萬的總價，因此一般來講，房地產通常再怎麼搶手，能夠在短短一年內、數個月內售完，已經算是相當了不起的熱銷成績了（看看這幾年台灣的預售市場，賣到交屋都賣不完）。
Ｑ：什麼是最完美的投資型房子？ 在「投資房地產」的世界裡面，最值得投資的物件通常不是地段最好的、不是價格最便宜的、也不是建商最大的、更不是鄰近重大建設的，因為房地產是否有上漲的潛力是需要綜合相當多因素來判斷，並非台灣投資者一般所以為的一兩項因素而已。 那麼，究竟什麼是真正「最值得」你投資的物件呢？那麼我會說：當地場最「搶手」的建案，那就是綜合起來最顛峰、超越其他房子的標準。 如何定義「搶手」這件事情？ 相信大多數人認知的搶手大概就是，產品一釋放出來，市場上立刻搶購一空、甚至很多人排隊排很久最終卻向隅的情況，我們經常可以在很多零售市場看到這樣的情況。 但房地產畢竟是一個購買金額最高的項目，即便在小的單位也要數百萬的總價，因此一般來講，房地產通常再怎麼搶手，能夠在短短一年內、數個月內售完，已經算是相當了不起的熱銷成績了（看看這幾年台灣的預售市場，賣到交屋都賣不完）。
然而，你相信房地產有可能再推出的一週、甚至隔天就「整棟完銷」嗎？這並不是不可能，但是需要相當多的天時地利人和才有機會，不論是景氣、市場、地點、售價、環境、建設…..等等，這真的是有緣分才能夠遇得到的機會，甚至很多人終其一生都遇不到這樣的投資機會。 這種聽起來不可思議的事情，尤其在全球房地產這兩年開始降溫、台灣房市又低迷到不行的情況下，在這個時代還能夠有預售案推出來就被「當地市場」搶購一空絕對是不可思議的存在。為什麼我要特別強調當地市場？因為外國投資者可能不懂、不明白、甚至是被仲介拐騙去買了（像是之前的金邊），但是當地市場不可能不曉得這個建案地段、不可能不懂當地的行情。 如果有一個房地產項目，是該國本地人的當地市場都會瘋狂搶購的物件，難道您還會覺得這種千載難逢的機會會有錯嗎？如果你不投資這種瘋狂搶購的房子，難道要投資賣到完工的滯銷品嗎？
當然一定會有人說，這種機會太難得、我也太難判斷了，我怎麼可能有那個緣分遇到這種機會？甚至台灣購屋者最喜歡說：「買房子需要看緣分的，有緣份自然就會買到適合的房子」。那麼我得告訴你，這個機會已經出來了，如果你連這種千載難逢的機會都還猶豫、還覺得還要再看緣分，那我能無奈說一句： 「你可能非常沒有投資房地產的眼光，而且很難在房地產賺到錢」
所以我這樣講就應該很清楚了，這一次國際超級房仲所隸屬的公司「21世紀不動產-德寶團隊」，過去我們在2016年Q2接過一次開賣2天完銷的超級建案、2017年Q4也接到過一次6天完銷的建案，這幾年下來就這麼兩次。 這兩次都有一個共同點：建案都在曼谷市區內、頂級開發商SANSIRI所推出、近捷運站、主打地段與豪華的THE LINE系列，重點是售價竟然都比周遭行情貴30-50%左右（貴這麼多聽起來很誇張，但曼谷當地就是這麼瘋搶，所以這當中一定有他的道理在），而且這幾個社區都是只有三百多戶的低密度社區！ 這並不是巧合，因為符合上述條件的THE LINE也曾經還有三個建案於2013-2015年創下「開賣隔日完銷」的不可思議紀錄，只是這樣的產品在最近六年內只出現了5次，很多投資者多龜毛了一下子就真的買不到了。 以投資房子的角度來說，這種就是我個人相信，最接近「完美」的投資型房子了。 但是睽違了這麼多年，這一次終於再度出現符合「一日完銷」條件的建案了，重點是這一次的建案平均的總價可能是這歷年來最划算的價格（沒有比周遭高那麼多），只是礙於目前我手上的所有資訊都被大家都知道的知名開發商SANSIRI（尚司瑞）告知，目前這些資訊都還屬於內部機密資料，絕對不能對市場公開，詳細的資料與正式價格需要等SANSIRI於2019/3/11才能對外發布。 因此，若您想要參與這樣一生難得一見、真的需要運氣、真的需要緣分才能購買到的房地產投資世界裡面「最顛峰」的房子【THE LINE Rama 9】，請盡速與我聯繫，並且請您一定要排除萬難盡速與我安排碰面介紹的時間，否則這種機會未來在亞州真的會消失了。 PS:大家所關心的Rama …
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