【網紅後悔買泰國房產事件】專家:這11個錯誤都是完全可避免的│國際超級房仲


網紅泰國買房後悔
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▮國際超級房仲

  相信有滿多人都有看到這位網紅在YouTube上分享的影片,主題就是表示他很後悔買了曼谷房子,而會讓自己後悔在曼谷購屋的原因,主要是他認為自己已經做足了功課、泰國朋友也表示那個地段有很好,結果卻還是讓自己後悔。  當這兩部短片事件後,市面上也有很多觀眾也受到這部短片的影響,畢竟連身為長期居住曼谷當地兼網紅的他,做足了功課還會後悔,更別說我們一般普通消費者,對吧?

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【泰國置產講座】泰國房地產的房市數據│國際超級房仲│2020.03.28@太平洋商業大樓


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①說明會時間:2020.03.28②說明會地點:21世紀不動產德寶地產③說明會主題:泰國房地產之房市數據介紹(最新版)

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【泰國置產講座】海外置產與曼谷房市常見20大疑問│國際超級房仲│2020.02.15@太平洋商業大樓


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①說明會時間:2020.02.15②說明會地點:21世紀不動產德寶地產③說明會主題:2020年投資曼谷房地產最常見的20大疑問

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【泰國置產講座】2020最新泰國房地產講座│國際超級房仲│2020.02.08@太平洋商業大樓


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①說明會時間:2020.02.08②說明會地點:21世紀不動產德寶地產③說明會主題:2020最新版!泰國房地產投資說明會

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【泰國置產講座】2020最新泰國房市投資講座│國際超級房仲│2020.02.01@太平洋商業大樓


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①說明會時間:2020.02.01②說明會地點:21世紀不動產德寶地產③說明會主題:2020最新版!泰國房地產投資說明會

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【泰國置產講座】泰國房地產法律&新制稅務│國際超級房仲│2020.01.04@德寶地產


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①說明會時間:2020.01.04②說明會地點:21世紀不動產德寶地產③說明會主題:2020年泰國房地產稅制與修法方向

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【Q:什麼時候才是最適合進場泰國房地產的階段?】秒懂泰國建商的銷售流程


泰國房地產
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泰國房地產什麼時候才是進場的時機呢?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲

  相信許多接觸過預售屋的消費者們,應該常常聽到首賣會、VIP選房或者早鳥優惠….等等,同時可能還有聽過銷售執照、使用執照、建築執照和環評這些名詞,這些台灣買賣預售屋的階段會出現的名詞,就等更厲害的人來分享吧。  而國際超級房仲今天想要分享的是「泰國」預售屋的建商(開發商)銷售階段,雖然可能不見得100%準確(因為每一家開發商和代銷的模式不太一樣),但你應該都可以從這篇文章裡面找到想要的答案,並且從中了解自己是適合哪個階段進場的客群,才能買到適合自己的投資標的。

  首先,我們先看看政府這邊需要通過什麼核可:

(A)取得銷售執照

  在泰國的建商要能夠合法的銷售與興建房屋,需要取得銷售執照,以及通過政府的環境評估;不過很多人不曉得的是,銷售執照通常都是第一個下來的執照,泰國開發商只要取得銷售執照,那麼這個建案就能夠合法開賣了。

(B)通過環境評估(EIA)

  如前面所述,所以拿到銷售執照卻還沒通過環境評估,這個在泰國是常見的事情,所以「沒有通過環境評估卻開始銷售,是絕對合法的事情喔」,唯一你需要注意的是,如果一定期間內、或是最終社區沒有通過環境評估的話,你是可以依照合約主張取消這次買賣,同時把所有支付給開發商的錢拿回來喔,也可以主張繼續等到環境評估通過後,繼續走一般的預售屋購買流程。PS:只要台灣的仲介人員有告知您「環境評估尚未通過」,而購買者仍決定要購買的話,一旦完成買賣相關交易手續,未來您要因為環境評估的事情而取消購買,一般來講是無法跟原來的仲介公司請求退還仲介費(服務費)的喔。

  看完了建商跟政府之間的流程之後,下一步就是要來看看開發商要怎麼對外銷售吧!當建商拿到前面說的銷售執照後,流程就這樣開始了:

(一)內部員工認購階段價格最低

  有時候開發商會先釋出一些單位給他們自己的員工購買,而且購買價格會遠遠低於之後開賣的行情,這個階段我們就別妄想了吧,除非你有辦法成為那家開發商內部的員工或是主管。

(二)VVIP選房價格第二低

  這個階段通常都是開發商把房型價格,釋放給VVIP的貴賓投資客來選購,這個階段的房價雖然沒有員工內部買的那麼便宜,但還是、算是很低的價格,而且所有好的房型都可以優先挑選,這也是為什麼常常建案開賣當天就有些房型就已經消失的原因了

  此外,有時候你到開發商案場去看價格時,有時候會看到一些比行情還要低一點點的價格,而且這些房型是台灣代銷沒有的,通常就是那些員工或是VVIP加價一些拿給開發商,混在一般的價格裡面一起賣PS:通常一般人是無法有機會成為VVIP的,所以如果為您服務的仲介(例如我)可以拿到VVIP的資格,您當然就應該趕快進場選房啦,又多又便宜!

(三)早鳥階段價格第三低

  這個就是一般民眾可以參與到的階段了,在建案正式對外開賣、廣告之前,開發商都會有這個所謂的早鳥階段,早鳥階段就會有所謂的早鳥優惠,通常可能是總價少個2%,或者贈送家具、家電甚至iPhone等等

  早鳥階段你還可以挑到大部分的房型,甚至有時候你可以買到全社區最低總價的廣告戶,又稱為促銷房,很多專門鎖定搶低總價房型的投資客,都會在早鳥階段趕快來搶廣告戶的房型

  PS:特別要強調,廣告戶雖然價格最低賣最快,但並不是最好的房型,通常廣告戶都是全社區裡面樓層最低、景觀最差、面積最小的單位,所以他的價格才這麼低,所以我才會常常說:一分錢一分貨嘛

(四)正式開賣價格第四低(行情價)

  當建商正式開始銷售的時候,除非早鳥優惠還沒結束,否則這個時候的售價才是這個社區對外銷售的行情價,基本上你買在這個價格都還算是便宜、合理的

(五)漲價期價格第五低(行情以上一點點)

  如果一個建案銷售的很順利,通常建商會在第三或者第六個月調漲價格,最晚通常也是滿一年後會調漲,調漲也會隨著建商的政策不一樣,但是經驗上大概會調漲的幅度大概在3-5%左右,這也是為什麼你偶爾會聽到仲介跟你說:「趁現在趕快購買,因為開發商可能下個月就要調漲售價」的原因。

  視銷售狀況,可能會調漲1-3次左右,普遍大概都不會調漲超過2次,調漲不代表是壞事,表示這個建案賣的夠好才敢漲價。

(六)新成屋階段可能是價格第三低/行情以上很多

  有時候建商會因為社區到交屋還沒賣完,或者是故意保留一些數量留在交屋後銷售,所以您可能會在房子剛完工的新成屋時期還會看到建商在銷售

  如果是建商賣得好,故意留下來的房型通常就會賣的更貴,表示這個社區很受歡迎;如果是賣不好剩下來的餘屋,通常餘屋就會降價出售,想要買便宜一些些、看得到摸得到的新成屋,就很適合你進場了

PS:如果看到樣品屋很漂亮想買的話,在餘屋階段也可以試著跟開發商談看看喔,通常是餘屋越少,買到樣品屋的機率就會越高

  以上就泰國開發商在銷售建案時,開發商在銷售上的階段

  但是我想讓你知道的重點,其實不只是在於越早進場價格越便宜,而是讓你更可以了解是最適合自己的進場時機,例如很擔心房子會無法通過環評者,你就不應該在VVIP或是早鳥階段為了撿便宜購屋;如果你只敢買看得到、摸得到的房子,那就應該等房子到新成屋階段你再來購買,但是相對地,你能夠挑的選項就少很多。  了解到自己最適合進場或是最適合自己的物件類型後,就請仲介挑選符合您需求的階段的物件給您吧!希望這邊文章可以讓您變得更識貨,千萬不要因為不識貨而錯過了可以讓你獲得更好利潤、錯過人生另一段真愛的機會囉。

其實後面2個建議最有效!

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【國際超級房仲】投資泰國房地產常見的20大問題│太平洋商業大樓│2019.10.12


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國際超級房仲

①說明會時間:2019.10.12②說明會地點:太平洋商業大樓③說明會主題:投資泰國房地產常見的20大問題&迷思

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【直播閒聊】在曼谷女僕咖啡廳,聊聊對泰國觀光的感覺│2019.07.30│國際超級房仲


海外房仲
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今天的主題不是房地產,是我自己感受到的泰國觀光,很多人可能只知道泰國是觀光大國,但是不知道曼谷是全世界國際觀光(有過夜)的人數第一名,而且已經是連續三年第一名了,2018年曼谷有將近2300萬國際遊客來訪,遠遠贏過大家所熟知的倫敦、巴黎、杜拜和新加坡等城市。 曼谷的觀光優勢由我來說很不專業,畢竟我只懂曼谷房地產,吃喝玩樂的東西我完全都不熟(每次來曼谷都是商務出差),但我還是很想分享一下,究竟我自己感受到的曼谷旅遊魅力是什麼呢?

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【泰國房地產法律Q&A:泰國有永久產權嗎?】外國人購買曼谷房產前,要先瞭解的10個關鍵法律│2020


泰國房地產法律
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泰國房地產法律規定有哪些要特別注意的呢?

本文作者-國際超級房仲

  這篇文章想讓你知道的是,國際權威機構《Global Property Guide》針對泰國房地產提出一項購屋上的缺點,那就是「購買流程非常複雜」,這個複雜包含了法律限制、金流規定,很多沒有接觸過這些狀況的台灣投資者,都會以為其實沒有什麼大不了的問題。因此,你必須要透過這篇文章曉得:「泰國房地產投資跟你想的不一樣」,你一定要先了解相關的法律規定以免產生交易糾紛。

▮國際超級房仲

  雖然很多人詢問外國人到泰國購屋的法律,對於我們這些從業人員來說已經是­基本常識了,但是我真的發現有些關於投資泰國房地產的基本問題還是很常被問到。

  因此我今天就特別針對外國人要去購買泰國房房地產時,必須要特別注意的幾項法律規定做說明,希望這些資訊可以對想要投資泰國房地產的您有幫助。

有空可以看看這則短片,這是一般客戶問到爆炸的10大常見問題+迷思

▮Q1:在泰國買房子有永久產權嗎?

A:有、有、有

  在泰國雖然有分永久產權和非永久產權,但是我們一般人能夠買到的房子,99%的機率都是永久產權的產品;而什麼樣的房子是非永久產權呢?通常可能是政府或是泰國皇室的土地,這種非永久的土地通常地段與價值往往比永久產權更好,所以不賣斷。

▮Q2:泰國買房子可以100%持有嗎?需要找人頭嗎?

A:可以100%自己持有,不需要找人頭

  如果你買的是一般外國人能購買的產品「電梯大樓(Condo)」的話,基本上跟你在台灣買電梯大樓的產權是一樣的,房子的部分您絕對是100%自己持有,不需要找人頭,而土地也會有持分,如上面講的那樣是永久的產權,所以放一百萬個心吧。  而你唯一要了解的是,因為泰國有個嚴格的法律是外國人不能持有一塊土地的持分超過49%,也就是說像是土地、店面、透天和別墅這種會一次持有全部100%土地面積的物件,我們外國人就不能購買囉;同樣地,如果一個電梯大樓的社區也是一樣,假設整個社區的住宅面積有10,000萬坪,外國人全部能夠購買的住宅總面積是不能超過4,900坪的。  也因為這個法律限制(我們稱為49、51),所以外國資金沒辦法在泰國炒房,讓曼谷房地產一直維持一個很穩定、緩漲的格局。­

你知道這麼多人到東南亞投資房地產,最多人賺錢的地方在哪個城市嗎?

▮Q3:我在泰國買房子會拿得到權狀嗎?

A:可以,你是不是漏看了前面兩題?

  如同前面所述,你買泰國的電梯大樓會100%持有房子、持分的土地也是永久產權,一切都與台灣相同,因此過戶完畢之後泰國的土地廳也會給你一張大大的權狀,把你的產權與姓名都登記在上面,可以放心。  唯一不同的是,在台灣有分土地權狀、房屋權狀兩張,但是泰國是全部都記載在一張大大黃色的權狀上面。

▮Q4:泰國有規定幾年之內不能買賣房子嗎?

A:無,泰國並沒有這種規定

  無論你是預售屋想要轉紅單,或是交屋之後想要立刻出售,泰國的法律是沒有任何法律上的限制,因此你隨時要賣就可以賣,非常地自由。  不過要特別注意稅制的問題,泰國房地產如果是在5年內轉售的話,通常稅金會比較高,落在總價的4-8%左右;持有超過五年的話,大概舊制剩下4.5%-5%之間,算式很複雜,有需要可以跟我碰面洽談時詢問(因為我們公司對外的稅務講座,都是由國際超級房仲小弟我在講解的)。  如果預售屋時期要轉售就不會有稅務的問題,因為你還沒有取得房子的產權,唯一可能產生的成本只有建商會收的更名手續費,至於手續費怎麼收、收多少,則要看狀況而定(有興趣可以另外私訊我)。

有位網紅說他做了一切功課卻仍然後會買泰國房子,然而實際狀況是….?

▮Q5:我要怎麼匯款到泰國購買房子?

A:必須要100%使用外幣,從泰國的境外匯入才行

  購買泰國房地產的法規裡面,看起來簡單、但實際上最麻煩、最難處理的就是這個問題,很多散客、跑單幫、小仲介和小建商常常沒搞清楚這一點,結果搞到買方錢都匯了、約也簽了,最後土地廳卻給不出權狀。  簡單來說,泰國政府為了避免外國人在泰國境內炒作房地產,因此特別規定外國人購買泰國的房子,絕對不可以使用泰銖購買,一定要使用外幣;依照我們的經驗,用美金去購買的匯率會是最佳的,因此如果您要購買泰國的房地產,請在台灣先將台幣轉為美金,然後直接在銀行把這筆美金匯到泰國建商那邊就可以了。  至於付款的地點,一定要在泰國境外匯款喔;也就是說,如果今天你在泰國當地先付了定金給建商,這筆錢是不能併入房價的「金流」去計算的,這筆定金只能在交屋之後拿去抵扣非房價的「雜費」,雜費通常是指以下4筆:

(1)過戶費1%(用公告價格計算,通常是原價的7-8折)(2)水錶&電錶更名費(約4,000泰銖左右)(3)社區大樓管理費(通常是先收一年)(4)公共基金(這筆原則上是一次性的)

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

▮Q6:我在泰國的錢,未來好出來嗎?會不會無法匯回台灣?

A:好出來,請放心

  泰國是有外匯管制的國家,但是不要聽到外匯管制你就嚇到了,不是每個國家都像中國大陸那樣管制的這麼嚴重、滴水不漏。  把握一個簡單的原則,只要你當初購買泰國房地產的錢是光明正大地進來、光明正大地出去,購買與出售時的相關買賣合約、匯款資料都清清楚楚的話,泰國銀行就會放行了。  但是要特別留意,如果你的錢不是檯面上進出,或者是你要匯款時的資料不夠齊全的話,泰國銀行是不會那麼輕易放行的,因為泰國銀行做事真的就是一板一眼,所以兩次買賣的相關資料請一定要留好喔。

▮Q7:外國人購買泰國房地產的稅費,有比本國人更高嗎?

A:沒有,完全相同

  稅費問題可以另外跟我約時間碰面聊,或是等我哪天心血來潮有空再來寫這個主題,不過目前泰國針對外國人和本國人購買房子的稅務規定是相同的,並沒有偏心。  唯一要特別注意的是,如果你是要用法人購買的話,你持有房地產超過五年才出售的話,是沒有稅費上的優惠喔(特別營業稅3.3%→印花稅0.5%這回事);所以不要老想著用公司購買,沒有比較好。

本公司2019年最熱銷的前十大建案,你有入手哪一間呢?

▮Q8:在泰國可以聯名購買房子嗎?比方說我跟老公一起合買

A:可以,找小三一起也可以

  外國人到泰國去購買房地產,是可以幾個人一起聯名購買的喔,不限於夫妻、朋友、家人、子女或是小三等任何關係,所以這一點是可以放心的。  不過要特別注意兩件事情,第一件是聯名購買的人不要太多,依照我們過去的經驗,雖然泰國法律沒有規定只能幾個人一起購買,但似乎在6個人以內聯名購買是比較不會被土地廳刁難;第二件則是匯款的金額比例要相同,兩個人購買就是每個人要匯款50%、三個人要購買就是33-34%、五個人就是一人20%,以此類推。  因為聯名購買時,房子的權狀不會秀出每個人各持分多少,只會有每個人的名字在上面,因此每個人的匯款金流一定要平均。

為什麼疫情席捲全球,反而是最佳的進場時機呢?

▮Q9:泰國的稅費高嗎?從購買→持有→出售,各要繳多少稅費?

A:稅務非常輕

  你忘了這篇文章的主題嗎?這一篇文章是講泰國的法律規定,所以要詳細了解稅務內容的話,可以先加LINE與我約碰面洽談的時間。  不過我還是簡單講一下,如果以這三個階段來講的話,稅務金額分別不超過:(1)購買:1%內(2)持有:目前是0(你沒看錯)(3)出售:五年內約4-8%、五年後約4.5-5%左右

▮Q10:我可以購買土地、別墅、透天之類的物件嗎?

A:不可以,你沒有好好把上面的內容看完齁

  如同前面提到,因為泰國法律規定外國人不能持有一塊土地超過49%的持分,因此這種會持有到100%(50%以上)的不動產項目,原則上你是不能購買的。  如果想要買,你必須要找泰國的人頭來讓對方持分51%、你自己持分49%,但是找人頭的風險非常地高,我們都相當不建議用這種方式購買。  另一個則是依照泰國法律成立BOI公司,就能夠100%持有政府核可的土地項目,例如工業地、廠房或是整棟酒店等等,但是這個問題就很深奧了,我們公司有專門的人員在處理這方面的商用投資與法律、會計事宜。

▮Q11:還有沒有哪些法律是我特別需要注意的?

A:沒有了,泰國法律還沒進步到那個程度

  泰國現在無論是法律、稅制,都還是停在相當早期的階段,所以很多的東西都還需要時間與發展才會陸陸續續建置起來,我相信未來也一定會像台灣那樣越來越多稅負、越來越多限制、甚至可能未來也會有打房政策,所以你更應該趁現在泰國房市才剛起步的階段趕快進場卡位,這樣的獲利才會比未來進場的人還要更優渥。  請記得,比Location更重要的,是Timing

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到海外投資房地產還會賠到錢的,通常99%都是買到這5種地雷型建案

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