【新冠疫情我該進場購屋嗎】歷史經驗告訴你,為何現在買房投資必定上漲的5大理由


疫情買房
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武漢肺炎階段,可以進場投資房地產嗎?

國際超級房仲

  看到美股一直熔斷、大幅降息4碼、股市大幅波動,聯準會又宣布QE金額無上限,全球的建商都縮手不太推案了,台灣的經濟狀況也很糟糕,這個時候看起來似乎一切都非常悲觀,把資金趕快收回來先不要做任何動作,以保守的「現金為王」做為策略,應該是最好的做法….嗎?   當然,大多數人看到這樣可怕的景氣波動都會很恐慌,但是卻有一群人已經摩拳擦掌準備要進場了,因為這群人他們嘗過「甜頭」,知道天時地利人和都快要到齊了,獲利的機會就要來了!   究竟這些人看到了什麼,為什麼這麼肯定要進軍房市呢?今天就讓國際超級房仲用5個理由告訴你,這群眼光獨到的投資者究竟看到了什麼,以及該如何具體在這波疫情下,在房地產能賺錢的2個具體做法。   這部短片,國際超級房仲將會用5個歷史證據證明,為什麼房價必漲的原因。另外,還會用2個具體如何在預售屋/中古屋買到便宜的方法(而非抽象的心法),讓您可以清楚了解該如何執行。

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【2021年想進場買房了嗎?】看看房仲公司門口櫥窗上的案子,又破又舊又貴,你真的買得下去?買房前先聽聽這個故事,來看看我的可怕預言吧….


買房
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想要進場買房了嗎?可是台灣的房價真的好貴,尤其是台北市、新北市…..

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲  有句經典的廣告台詞:「你和岳母的距離只有一套房,沒有,只能叫阿姨」,相信應該不少人並不陌生,再加上華人有土斯有財的根深柢固觀念,所有華人都會希望可以擁有自己一間屬於自己的家。  從2014年台灣的房市開始降溫、到2016年房地合一稅的市場冰點,再到現在2020年顏炳立喊出回春的口號「春花夢露」,許多建商都紛紛在2020年推出比2019年更高的住宅供給量,一切聽起來都好像有那麼回事,都好像在告訴你:可以進場買房囉。  不過隨著交易量回升讓人覺得台灣房市終於開始復甦的同時,已經有不少人開始去看房子了,包含我自己偶爾跟女朋友逛街經過房仲公司的時候,也會經常習慣在房仲的櫥窗前面看看目前的行情與案子,相信有很多人應該和我們一樣吧。  但是看著看著你就會發現,雖然房市開始從谷底回溫,但是怎麼在自己預算範圍內,市場上在賣的房子又舊、又破、又遠,那個長著壁癌的牆壁看起來好像漏水很嚴重的樣子;距離捷運站這麼遠,附近生活機能也不是很理想,上班得花很久的通勤時間;已經準備了這麼久的預算,怎麼能買的房子卻連電梯都沒有;最可怕的事,隨便一間連空間似乎都不那麼足夠的兩房,都要2000萬起跳!

一、又破又舊又爛又貴的房子,你真的買得下去嗎?以自用的角度來看

  我們常常說「自用需求」沒有對錯,買房租房也沒有絕對的好壞,但是以市場普遍年輕族群(40歲以下)都因為低薪問題而導致自備款不足時,要買個2000萬的房子你至少要準備400萬台幣的現金。  如果我們以35歲的雙薪夫妻加起來8萬元收入來看,每個月扣除房租水電等基本開銷以後,一個月能夠一起存下4萬元算是相當厲害,也是相當辛苦的情況了,在這個情況下就不要想著要每年出國玩、給父母孝親費、每年換新手機、生病要常常複診之類,更別想要生小孩了。  而400萬的自備款,就需要這對雙薪夫妻這麼辛苦地存9年左右才有,屆時這對雙薪夫妻已經正式步入中年的44歲了,小孩大概也沒機會生了,終於存到400萬頭期款之後,在喜歡的住宅區去看看房仲公司的櫥窗廣告就會看到前面說的,又破又舊又爛又貴的房子,沒想到放棄生小孩與熬了9年的拮据生活,換來的房子卻只有這種等級。

二、長輩說:每個人就是要有一間自己的房,才叫做成功的人生那就捏一下,400萬開下去入手2000萬的房子吧!

  終於,為了更好的生活空間,44歲沒有辦法生小孩的雙薪夫妻,經歷了不斷地看屋、做功課、與仲介交手談價格….等等,終於把開價2300萬的房子用2000萬買到了,可以搬進去擁有較大的生活空間的「新家」,太太終於可以依照自己的喜好愛怎麼布置就怎麼布置…..了嗎?  不,兩位44歲的夫妻已經把手頭上的現金都砸下去了,為了要趕善屋況不好的問題還需要跟家人周轉個100萬來修繕房子、弄些基本裝潢和家具家電,但是皇天不負苦心人,兩位總算可以搬入自己的房子居住。  原以為從此開始就可以過得比較輕鬆了,沒想到真正的考驗才正式來臨。

三、龐大的房貸壓力,以及抗風險能力越來越小的中年生活1600萬,每個月平均本金+利息要繳給銀行更多的錢

  400萬的自備款已經花掉了以後,千萬別忘了這個房子的售價是2000萬元,你有1600萬的款項是用貸款來繳納的,以超低利息1.4%、償還期限30年來計算,到這對夫妻年滿74歲之前,它們每個月平均要繳給銀行54,000元的房貸(本金加利息),壓力比年輕月存的40,000元還更高。  好消息是,兩個人因為隨著資力的提升,薪水也慢慢增加,雙方加起來有將近9萬元的收入,因此每個月能夠運用的生活開銷也跟過去9年差不多,那就在撐30年吧,反正這樣的生活經過了9年也慢慢習慣了、兩人也終於放棄擁有小孩的夢想,只要到74歲兩個人就有自己的房子可以輕鬆居住了。  如果一切順利的話,到這邊就差不多如此了,萬一並不是那麼幸運呢?看完下面的狀況,你就可以明白為什麼國際超級房仲會選擇在台北租屋,並且把存下來的錢會放到海外房地產了。

四、意外永遠比明天先到,薄弱的抗風險能力總是會出事情了工作、生病、孝親、意外….

  其實要讓一個人破產很簡單,如果DC裡面的小丑所說:「你只需要糟糕的一天」。  這兩位雙薪夫妻非常認真又堅持地工作與養房子,就這樣經過了16年,當兩人都步入60歲把房貸都繳了快要一半時,有一些不是那麼幸運的狀況發生了….  首先,因為台灣的經濟狀況始終低迷,因此在職場上並不是那麼有優勢的女性是很容易因為企業偏見而優先剃除,而太太就是在這樣的情況下被公司解聘,只能從是一些專業程度較低的低薪兼差工作,月收入從原來的45,000元變成只剩下25,000元,但這至少還是好事,因為比起同年紀的女性同學們,這位太太至少還能夠覓得一分工作。  先生方面也並不是那麼幸運,由於先生的雙親都已接近90歲高齡,許多醫療開銷與退休照護讓先生每個月有20,000的收入都要拿去補貼,幸好他們的父母年輕時有保險觀念,現在這位先生才只需要用20,000元就能解決雙親照顧問題;此時,這對夫妻每個月能夠支配的只剩下55,000新台幣。   但是問題已經來了,每個月能夠支配的現金只剩下55,000元,如果再繼續把這個錢都拿去繳房貸的話,他們夫妻就會連生活都出現問題了!  逼不得已的情況下,只好選擇把房子賣掉回到過去的租屋生活,否則萬一房貸繳不出來而導致這個2000萬的房子被發拍的話,假設不幸運到第二拍才成交這個屋齡已經50年的老舊公寓,價格也大概剩下1300萬左右而已,立刻就有700萬的房價打水漂了。

五、又破又沒電梯的50年舊公寓,你會想住嗎?你不想住,有能力負擔的人也不想住,這該怎麼賣呢?

  再回想一下,上次你再仲介櫥窗上看到一個50年老舊公寓時,你的心情是什麼?大概是寧可花點錢用租的,也不想讓自己的生活空間變成那個樣子吧。  這對已經60歲的夫妻把房子拿去給仲介賣,希望可以靠售屋的價格漲幅補貼它們未來的養老本錢,畢竟再他們年輕的時候,那些長輩都是靠這樣長期持有房地產而獲得3-4倍的利潤。  只是對於房地產與經濟狀況不熟悉的他們才發現,2045年的台灣,也就是民國134年的台灣人口已經遠遠不及它們當初2020年的時代,只剩下2145萬的人口,而且能夠有能力工作賺錢買房的15-64歲人口比例,從2020年的72.5%變成56.8%,簡單講就是「市場需求嚴重變弱」。  這種情況下,它們的老公寓不但沒有3-4倍的漲幅,反而因為需求與市場狀況而需要賠售30%的價格才有機會賣掉,也就是1400萬的行情價才有可能出脫這個在吃人的房子。  最後沒辦法,60歲的這兩位雙薪夫妻,只好把房子賠售700萬以換得自由,而過去繳給銀行的房貸扣掉這次的售屋現金,只拿回了600萬左右的新台幣回來;也就是說扣除當初投入的自備款400萬新台幣,它們用了25年的光陰只是多存了200萬的現金。PS:關於未來人口推估,可以參考國家發展委員會的這篇報告:https://pse.is/NNZNB

六、你知道人一生的青春只有幾年嗎?25年的青春時光只價值200萬元嗎?

  或許有些人會說:「這樣也很好啊,至少省了25年的兩房房租還多存了200萬下來,一來一回應該也至少省好幾百萬吧?」  錯了,我並不是這樣看,因為原本租屋25年應該繳交的房租成本,只是換了一模式變成房貸成本在承擔,房租並沒有因此省了好幾百萬;同時,原本手上的自備款有400萬現金,現在卻只剩下了200萬元,其實是虧了不少錢的。  最嚴重的還不是「投資角度」的數字計算,而是人一生中無法挽回的青春歲月,看看其他同年紀但當時卻沒有買房的朋友,有些人很幸運地用租屋的方式讓生活成本大幅降低,有其他多餘的資金可以找到良好的投資機會,也許至今在台北沒有一間自己的房子,但是它們卻過得輕鬆自在、買了一台不錯的國產車,甚至還生了兩個小孩,60歲的假日都可以帶著已經出社會的小孩一起出遊,而且孩子還能幫忙分擔一些旅遊經費呢。  花費了25年的青春歲月來養一個不賺錢的爛房子,捨棄了生小孩、買車、出國旅遊、看著別人不斷換新手機、不時就出去聚餐唱歌的寶貴光陰,這麼辛苦又小心翼翼地撐著,結果卻只是讓自己的400萬元自備款變成200萬元(如果計入通貨膨脹的話,這個200萬可能只有170萬的價值了),你真的覺得這樣的人生是你想要的嗎?  已故的台灣經營之神王永慶曾經在一次校園演講時,對著台下數百位學生說到:「我願意用我所有的財富,交換你們的青春時光」,這段話至今都讓我非常受用,也讓我曉得要好好把握時間。ps:打這篇文章的時候,是2020年1月25日大年初一的下午寫的,當大家都在享受年假娛樂的時候,我選擇繼續努力工作。

七、預言故事就先到此告一段落這不是危言聳聽,而是每個六七年級生都極有可能遭遇的事情

  我絕對不希望一輩子只有一次的精華時光,都像個苦行僧一樣就只為了養一間會吃人的房子(不會保值的不動產,就不能說是資產),以滿足長輩或是岳母的虛榮心而已。  當然,這是我個人依照目前景氣發展與國家推估的人口狀況,配合著台灣房地產市場發展可能會遇到的結果,而且這種結果的機率相當地高,我希望讓目前一頭熱想要栽進房市的你可以更了解當中的「可能風險」有什麼,千萬不要相信仲介那一套「房價只會漲、不會跌」的鬼話,當需求減弱消失、供給越來越多,越來越沒有價值的房子就一定會跌價,這是每個人都知道的基本常識,對吧?

八、例外情形:只要符合這個狀況,那就非常推薦你趕快買吧If your super power is RICH

  如果你自己或是家庭本身的財力很強、經濟條件充沛,你就不會因為扛著房貸壓力而失去生活品質、放棄生小孩組成家庭的夢想,也不會因此在年老時需要花高額的薪水收入去照顧彼此父母,即便未來要出售房子也不擔心售價下跌導致的存款損失….,簡單說,只要你「夠有錢」,那就沒什麼好說的,只要看到符合需求又負擔的起的房子,就直接買下去吧。  如果你跟國際超級房仲一樣,都是出生貧窮家庭得辛苦白手起家的話,建議在還年輕又可以衝的時候,千萬不要把精華時間與所有資金都拿去養房,而放棄了可以讓你錢滾錢的翻身機會了,因為千金難買早知道,這一段的時間比那200多萬台幣還要更珍貴呀!

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【2021可以進場購買台灣房地產了嗎?】不,還早呢!知道為什麼嗎?│2019.10.22│


海外房仲
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國際超級房仲:  很多人看到現在房市復甦,就開始開心地期盼著台灣房市可以回到過去的光輝歲月,回到過去那種可以短期賺取高獲利的時代,但實際上真的有這種可能性嗎?

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【想要在台灣買房投資嗎?】獻給正在猶豫是否投資台灣房地產的你…..看完絕對讓你冷下來!!


台灣買房投資
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台灣買房投資

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  隨著2019年的全台交易移轉棟數回溫,很多建商與仲介就像是久旱逢甘霖一般,可以看到最近建商積極地開始獵地、仲介開始建議投資客進場、催促自住客趕快加碼,好像台灣房地產終於開始欣欣向榮了…….嗎?  不,還遠的呢,現在只不過是壓抑很久的交易量終於憋不住了而已。  首先你必須要有一個概念,房地產蕭條、房地產回溫、房地產熱絡,以及房地產值得投資,這幾個是完全不同的狀況,不要以為升了一個級就以為房地產回到2009年的榮景了。

一、蕭條→回溫觸底反彈的成交量

  如果說台灣的房市在2014年來到最高峰的話,2016至2017這兩年就是台灣房地產最蕭條、最慘的谷底,當很多仲介跟媒體把這兩年的成交量跟2016年相比來告訴你現在多好的時候,你可別忘記,2016年全台移轉棟數才24萬戶,比2003年的SARS還慘,你怎麼會拿最近20年最慘的時候來相比呢?就像你不會跟小學生比較收入吧。  至於2018到現在的2019年,自住客的買氣有慢慢回來,原因是屋主經過這幾年的「教訓」以後,終於認清事實不敢擺那麼高的姿態了,價格開那麼高的結果就是買方連「看看」的意願都沒有,於是開價開始鬆動、底價也認清需要「讓利」才能出售的現實。  而買方也經過這幾年的「教訓」才發現,在亂出那些芭樂價是沒有屋主願意賣的,不要一直想趁火打劫的心態來買房子,這種「Sway式出價」的方式,只會讓你買不到真正又好又便宜的房子,所以對於斡旋方面也開始願意加一點價格,才不會老是讓好房子被別人買走。  就在這樣的時空背景下,壓抑了四年的買氣終於在2019年慢慢回升,甚至有機會挑戰看看28萬、29萬棟的全台移轉棟數了。PS:這個階段的房仲公司與仲介,很多都會倒閉而離開市場。

二、回溫→熱絡台灣房市開始熱絡了嗎?還沒到呢

  現在只是開始在回溫,水都還沒滾,不要急著把料都砸進去,讓子彈再飛一會兒吧!  依照我很認同的房地產大師顏炳立先生說的,全台移轉棟數的數量至少要來到30萬戶以上的標準,才能算是熱絡、才能算是有量出來,有了這樣的量,價格才是真正出來(落底)。  千萬不要忽視「交易量」的重要性,如果交易量很少的情況下,那麼一點點成交量的成交價格是否真的能拿來當作行情參考,其實是需要打一個非常大的問號的,所以「沒有量,哪來的價」這個是經濟學裏面很重要的概念。  依照目前台灣房市的現狀,我們只是處於正在回溫當中,距離房市熱絡還需要一段路,只是剛性需求的自住客們,如果你想要買房的話,最好的議價(殺價)的時機已經快要結束了,台灣房市最蕭條的時候就是買方最大的時候,當房市慢慢熱起來,天秤就漸漸地倒向屋主這邊了,奉勸想要購屋的自住客,趕快出手吧!  但是想要投資?上一段盤整就花了4-5年了,這一波熱絡到值得投資,你認為真的有這麼快嗎?PS:這個時候的房仲公司與仲介,開始勉強可以活下去了。

三、熱絡→值得投資現在進場的投資客,接下來就要撞到這面不可跨越之壁了

  假設2020或2021年的全台移轉棟數,可以來到30萬、35萬戶以上,那房地產的交易狀況就真的很熱絡了,這種也是房仲公司最容易賺錢的時候了,買方願意出的價格與賣方願意賣的價格,通常不會落差太大,雙方對於房市後續的看法也慢慢偏向樂觀,屋主的房子越來越容易賣掉了。  看起來不錯對吧?交易量大,屋主的房子賣得掉、買方也願意出個好價格,應該可以進場投資了吧?  但是你千萬不要忘記,你可是「投資客」啊!投資客就是要靠投資房地產「賺到足夠的利潤」才叫投資客,如果你只是要趕快出清倒貨的投資客的話,到這個階段你就應該阿彌陀佛了。  為什麼房市熱絡,卻還不到進場投資的時機,你也不應該進場投資呢?PS:這個時候的房仲公司與仲介,就是開始賺錢的時候了。

四、值得投資的房地產市場你的獲利絕對不是只有那點可憐又麻煩的租金

  身為一個專業而非外行(憑感覺)的投資者,你應該要知道你真正的目的不是「賺錢」,而是要賺到「足夠的利潤」,因為賺錢很容易,賺個2%、3%、5%都是賺錢,但是這一丁點可憐的獲利是不值得讓投資客與市場資金進場的。  為什麼台灣的房地產到交易量這麼熱絡的情況下,都還沒辦法「純投資」呢?  因為我們有可怕的「房地合一稅」。  房地合一稅簡單講,就是你依照你出售房子的時間點,持有的時間越短、政府針對你獲利的部分去課稅的比例就越高!可以參考下面這張圖:

  也就是說,如果你懷念過去那段短期可以快速獲利的房地產市場,在台灣的房地合一稅、甚至其他國家的房地產制度裡面,你都不可能再有這樣的機會了,因為一旦你走運能夠短期賺大錢,還是有35-45%的獲利必須要繳給政府;即便改成中長期投資,資金卡了這麼久、花了這麼多心血去等待,獲利也還是有15-20%得繳給政府。  也就是說,這個才是台灣房地產投資的真正關鍵:「房地合一稅只要一天沒有廢除,台灣的房地產就一天沒有投資價值,頂多收收可憐又麻煩的租金」;萬一賠錢呢?不好意思,賠售仍然算你自己的,政府不會幫你補貼任何一塊錢。  這也是為什麼全亞洲這麼多國家,台灣房地產會被《全球房地產指南》及許多國際房地產機構評為,全亞洲最不值得投資的國家。PS:而且今天講了這麼多,千萬別忘記上述這些越來越多的移轉棟數裡面,其實有不少的比例是因為「繼承數量增加」而出來的數字,

五、房地合一稅會不會廢掉?你認為廢掉的理由與機會是什麼?

  在你期待著是中國先把台灣給收回,還是房地合一稅廢除,哪一個會先到之前,你得先回想一下當初為什麼會有房地合一稅的原因:高房價。  撇除前面講了這麼多的「全台移轉棟數」的分析來看表面上的房市,台灣目前真正最大的病因在於:高房價、低所得。  低所得這個問題受限於法規、稅制、國際局勢、全球經濟、中國打壓和關稅壁壘….等等太多的問題,所以要讓台灣人的所得提升甚至到翻倍的地步,依照目前鬼島這20年來的政治狀況來看,已經可以說是癡人說夢了。  這樣看起來,把所得拉起來是不可行的,但是把房屋售價打下來似乎是一件可行的事情,於是就是你後來看到的奢侈稅、房地和一稅、豪宅稅、區段稅率….等等了,接下來下一步必定就是要拉高已經被忽視很久、低到不可思議的房地產持有成本,因此囤房稅的提升會是勢在必行的趨勢。  沒辦法,因為包含我在內,絕大多數想要買房的年輕人不要說買房子了,連生活都有問題,不解決高房價與高租金的問題,整個台灣的競爭力都會慢慢下降。  依照這個邏輯來看,藍綠哪個黨敢跳出來救房市、讓房價上漲到投資客會有足夠的獲利可圖,哪個黨就會失去民心(選票),你說,誰敢出來廢掉房地和一稅呢?

總結:聽國際超級房仲說,不要聽外行仲介說你需要冷靜一下,不要抱浮木就拼命往上爬

◉ 自住客:趕快趁房市還沒完全回溫,勇敢出價去談吧! ◉ 屋主:如果覺得價格不好,再等兩年就會合理多了。 ◉ 投資者:應該不用多說了吧,去東南亞找機會既容易又輕鬆。 ◉ 國內仲介:趕快開始開發吧,沒有物件,交易量出來也跟你沒關係。

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【直播閒聊】為什麼買到會賺錢房子的都不是我?│2019.09.10│國際超級房仲


海外房仲
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國際超級房仲:

  常常聽到很多客戶都在抱怨買不到好房子,或者是說,都沒辦法買到像朋友入手的那種會賺錢的好房子。   很奇怪,明明市場上的物件跟資訊幾乎都是流通的,怎麼同樣情況竟然會發生有人買得到、有人買不到的事情呢?究竟是朋友的運氣比較好、仲介比較好,還是其實問題是出在你自己身上…..

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【2019新版】泰國房地產投資介紹│太平洋商業大樓│2019.08.24


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國際超級房仲

①說明會時間:2019.08.24②說明會地點:21世紀不動產忠孝光復店③說明會主題:2019年第三季新版!泰國房地產投資介紹PS:我很少在公司小型的說明會上,親自介紹泰國房地產這樣基礎的主題,所以很建議想要了解一般泰國房地產的您,可以花點時間看看這部短片喔,謝謝。

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【泰國房地產法律Q&A:泰國有永久產權嗎?】外國人購買曼谷房產前,要先瞭解的10個關鍵法律│2020


泰國房地產法律
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泰國房地產法律規定有哪些要特別注意的呢?

本文作者-國際超級房仲

  這篇文章想讓你知道的是,國際權威機構《Global Property Guide》針對泰國房地產提出一項購屋上的缺點,那就是「購買流程非常複雜」,這個複雜包含了法律限制、金流規定,很多沒有接觸過這些狀況的台灣投資者,都會以為其實沒有什麼大不了的問題。因此,你必須要透過這篇文章曉得:「泰國房地產投資跟你想的不一樣」,你一定要先了解相關的法律規定以免產生交易糾紛。

▮國際超級房仲

  雖然很多人詢問外國人到泰國購屋的法律,對於我們這些從業人員來說已經是­基本常識了,但是我真的發現有些關於投資泰國房地產的基本問題還是很常被問到。

  因此我今天就特別針對外國人要去購買泰國房房地產時,必須要特別注意的幾項法律規定做說明,希望這些資訊可以對想要投資泰國房地產的您有幫助。

有空可以看看這則短片,這是一般客戶問到爆炸的10大常見問題+迷思

▮Q1:在泰國買房子有永久產權嗎?

A:有、有、有

  在泰國雖然有分永久產權和非永久產權,但是我們一般人能夠買到的房子,99%的機率都是永久產權的產品;而什麼樣的房子是非永久產權呢?通常可能是政府或是泰國皇室的土地,這種非永久的土地通常地段與價值往往比永久產權更好,所以不賣斷。

▮Q2:泰國買房子可以100%持有嗎?需要找人頭嗎?

A:可以100%自己持有,不需要找人頭

  如果你買的是一般外國人能購買的產品「電梯大樓(Condo)」的話,基本上跟你在台灣買電梯大樓的產權是一樣的,房子的部分您絕對是100%自己持有,不需要找人頭,而土地也會有持分,如上面講的那樣是永久的產權,所以放一百萬個心吧。  而你唯一要了解的是,因為泰國有個嚴格的法律是外國人不能持有一塊土地的持分超過49%,也就是說像是土地、店面、透天和別墅這種會一次持有全部100%土地面積的物件,我們外國人就不能購買囉;同樣地,如果一個電梯大樓的社區也是一樣,假設整個社區的住宅面積有10,000萬坪,外國人全部能夠購買的住宅總面積是不能超過4,900坪的。  也因為這個法律限制(我們稱為49、51),所以外國資金沒辦法在泰國炒房,讓曼谷房地產一直維持一個很穩定、緩漲的格局。­

你知道這麼多人到東南亞投資房地產,最多人賺錢的地方在哪個城市嗎?

▮Q3:我在泰國買房子會拿得到權狀嗎?

A:可以,你是不是漏看了前面兩題?

  如同前面所述,你買泰國的電梯大樓會100%持有房子、持分的土地也是永久產權,一切都與台灣相同,因此過戶完畢之後泰國的土地廳也會給你一張大大的權狀,把你的產權與姓名都登記在上面,可以放心。  唯一不同的是,在台灣有分土地權狀、房屋權狀兩張,但是泰國是全部都記載在一張大大黃色的權狀上面。

▮Q4:泰國有規定幾年之內不能買賣房子嗎?

A:無,泰國並沒有這種規定

  無論你是預售屋想要轉紅單,或是交屋之後想要立刻出售,泰國的法律是沒有任何法律上的限制,因此你隨時要賣就可以賣,非常地自由。  不過要特別注意稅制的問題,泰國房地產如果是在5年內轉售的話,通常稅金會比較高,落在總價的4-8%左右;持有超過五年的話,大概舊制剩下4.5%-5%之間,算式很複雜,有需要可以跟我碰面洽談時詢問(因為我們公司對外的稅務講座,都是由國際超級房仲小弟我在講解的)。  如果預售屋時期要轉售就不會有稅務的問題,因為你還沒有取得房子的產權,唯一可能產生的成本只有建商會收的更名手續費,至於手續費怎麼收、收多少,則要看狀況而定(有興趣可以另外私訊我)。

有位網紅說他做了一切功課卻仍然後會買泰國房子,然而實際狀況是….?

▮Q5:我要怎麼匯款到泰國購買房子?

A:必須要100%使用外幣,從泰國的境外匯入才行

  購買泰國房地產的法規裡面,看起來簡單、但實際上最麻煩、最難處理的就是這個問題,很多散客、跑單幫、小仲介和小建商常常沒搞清楚這一點,結果搞到買方錢都匯了、約也簽了,最後土地廳卻給不出權狀。  簡單來說,泰國政府為了避免外國人在泰國境內炒作房地產,因此特別規定外國人購買泰國的房子,絕對不可以使用泰銖購買,一定要使用外幣;依照我們的經驗,用美金去購買的匯率會是最佳的,因此如果您要購買泰國的房地產,請在台灣先將台幣轉為美金,然後直接在銀行把這筆美金匯到泰國建商那邊就可以了。  至於付款的地點,一定要在泰國境外匯款喔;也就是說,如果今天你在泰國當地先付了定金給建商,這筆錢是不能併入房價的「金流」去計算的,這筆定金只能在交屋之後拿去抵扣非房價的「雜費」,雜費通常是指以下4筆:

(1)過戶費1%(用公告價格計算,通常是原價的7-8折)(2)水錶&電錶更名費(約4,000泰銖左右)(3)社區大樓管理費(通常是先收一年)(4)公共基金(這筆原則上是一次性的)

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▮Q6:我在泰國的錢,未來好出來嗎?會不會無法匯回台灣?

A:好出來,請放心

  泰國是有外匯管制的國家,但是不要聽到外匯管制你就嚇到了,不是每個國家都像中國大陸那樣管制的這麼嚴重、滴水不漏。  把握一個簡單的原則,只要你當初購買泰國房地產的錢是光明正大地進來、光明正大地出去,購買與出售時的相關買賣合約、匯款資料都清清楚楚的話,泰國銀行就會放行了。  但是要特別留意,如果你的錢不是檯面上進出,或者是你要匯款時的資料不夠齊全的話,泰國銀行是不會那麼輕易放行的,因為泰國銀行做事真的就是一板一眼,所以兩次買賣的相關資料請一定要留好喔。

▮Q7:外國人購買泰國房地產的稅費,有比本國人更高嗎?

A:沒有,完全相同

  稅費問題可以另外跟我約時間碰面聊,或是等我哪天心血來潮有空再來寫這個主題,不過目前泰國針對外國人和本國人購買房子的稅務規定是相同的,並沒有偏心。  唯一要特別注意的是,如果你是要用法人購買的話,你持有房地產超過五年才出售的話,是沒有稅費上的優惠喔(特別營業稅3.3%→印花稅0.5%這回事);所以不要老想著用公司購買,沒有比較好。

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▮Q8:在泰國可以聯名購買房子嗎?比方說我跟老公一起合買

A:可以,找小三一起也可以

  外國人到泰國去購買房地產,是可以幾個人一起聯名購買的喔,不限於夫妻、朋友、家人、子女或是小三等任何關係,所以這一點是可以放心的。  不過要特別注意兩件事情,第一件是聯名購買的人不要太多,依照我們過去的經驗,雖然泰國法律沒有規定只能幾個人一起購買,但似乎在6個人以內聯名購買是比較不會被土地廳刁難;第二件則是匯款的金額比例要相同,兩個人購買就是每個人要匯款50%、三個人要購買就是33-34%、五個人就是一人20%,以此類推。  因為聯名購買時,房子的權狀不會秀出每個人各持分多少,只會有每個人的名字在上面,因此每個人的匯款金流一定要平均。

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▮Q9:泰國的稅費高嗎?從購買→持有→出售,各要繳多少稅費?

A:稅務非常輕

  你忘了這篇文章的主題嗎?這一篇文章是講泰國的法律規定,所以要詳細了解稅務內容的話,可以先加LINE與我約碰面洽談的時間。  不過我還是簡單講一下,如果以這三個階段來講的話,稅務金額分別不超過:(1)購買:1%內(2)持有:目前是0(你沒看錯)(3)出售:五年內約4-8%、五年後約4.5-5%左右

▮Q10:我可以購買土地、別墅、透天之類的物件嗎?

A:不可以,你沒有好好把上面的內容看完齁

  如同前面提到,因為泰國法律規定外國人不能持有一塊土地超過49%的持分,因此這種會持有到100%(50%以上)的不動產項目,原則上你是不能購買的。  如果想要買,你必須要找泰國的人頭來讓對方持分51%、你自己持分49%,但是找人頭的風險非常地高,我們都相當不建議用這種方式購買。  另一個則是依照泰國法律成立BOI公司,就能夠100%持有政府核可的土地項目,例如工業地、廠房或是整棟酒店等等,但是這個問題就很深奧了,我們公司有專門的人員在處理這方面的商用投資與法律、會計事宜。

▮Q11:還有沒有哪些法律是我特別需要注意的?

A:沒有了,泰國法律還沒進步到那個程度

  泰國現在無論是法律、稅制,都還是停在相當早期的階段,所以很多的東西都還需要時間與發展才會陸陸續續建置起來,我相信未來也一定會像台灣那樣越來越多稅負、越來越多限制、甚至可能未來也會有打房政策,所以你更應該趁現在泰國房市才剛起步的階段趕快進場卡位,這樣的獲利才會比未來進場的人還要更優渥。  請記得,比Location更重要的,是Timing

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【最多最慘的海外孤兒類型】直接到當地找建商買


海外房地產糾紛
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  大家好,我是國際超級房仲,今天就要來聊一個大家投資海外房地產裡面,最害怕的投資結果【海外孤兒】。  會產生海外孤兒的因素很多,我大概簡單分為三種:第一種是外在因素、第二種是內在因素,第三種則是最多也最慘的「自己找建商買」 …..

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【2019年,我可以進場台灣買房了嗎?】不知道該要不要買房的你,進來看業者私下的「真實解答」


台灣買房
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2019年之後,台灣適合進場買房了嗎?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  從2014年開始的房價盤整到現在,已經進入第五個年頭了,很多想要買房的人都在想:「依照4-5年的盤整期時間來講,房價應該差不多要回來了吧?因為我們過去的經驗都是如此啊」,我相信有這樣子想法的買方、仲介與不動產業者一定非常地多。  從80年代到現在以來,其實台灣的房市也經歷過不少次的大起大落,盤整期也不是第一次遇到了,每一次都可以在房市蕭條一陣子之後就馬上反轉回來,而且幾乎沒有例外,所以每一位想要買房賣房的人都深深相信著,只要「時間到了」價格自然就會反彈,也因此我現在進場買房「應該」是可以的吧?

實際上,答案真的是這樣嗎? 國際超級房仲要分享一個關鍵給你:「時代已經不一樣了」。

台灣房地產有「三高」 諾貝爾獎得主:匪夷所思

  以前台灣房市起起落落與盤整的時候,台灣的房屋價格沒有那麼高,台北市的房價所得比也沒有15年以上;以前的台灣房地產,少子化問題也沒有現在這麼嚴重、出生率也沒有那麼低;以前的台灣房地產,也沒有現在可怕的「房地合一稅」、「空屋稅」和高持有稅;以前的台灣房地產,也沒有現在這種藍綠兩黨都要靠打房來搶選票的狀況……等等。  我想讓你知道的是,人類都會依據過去的生活經驗來對未來做出判斷,這本身並沒有錯,因為人類原始本能的運作方式就是這樣,這就是我們演化而來的生存習慣。  不過我們現在已經不是原始人了,你應該要能夠注意到當「時空背景」不一樣的狀況,你不應該完全都按照過去的經驗來判斷未來的發展,尤其是現在是高科技與網路發展飛快的時代。  例如:你以前外出想聯絡人時,你得帶著一堆零錢去找公共電話,可是現在大家都已經用手機在聯繫了,甚至連電話費都不用繳,因為我們都用LINE、wechat等網路軟體聯絡了;以前你想買東西,你一定得出門到店家或者百貨公司才能購物,現在你只需要躺在床上手機按一按,什麼吃的喝的用的全部直接都可以送到家門口;以前我們要買房子,售價與行情你只能聽仲介胡扯,現在你已經可以用Google去查詢各式各樣的資訊,不會再被仲介的話術技巧給唬嚨了。  如果有機會的話,推薦您可以去看一本2016年非常暢銷的書《謝謝你遲到了》,裡面就有很深入地探討這方面的狀況,我相信現在應該已經沒有人會到通訊行買轉盤式電話了吧。

  既然過去的經驗已經不太能適用未來的狀況,那我究竟該不該現在進場買房呢?關於這個部分,我要分兩個方面來跟您說明。

第一:自用需求(剛性需求)

  如果你是單純要買房子來自己使用的自住客,我會建議您:「買吧」,前提是這個房子一定得符合你的使用需求,同時售價與未來的房貸壓力你都能夠負擔的起,那你就買吧,不用考慮了。  為什麼我會這麼說呢?因為你擔心的是買了房子之後房價下跌,顯得現在2019年買房子相對來講就買貴了。   關於這個煩惱其實你不需要太擔心,假設2029年後你的房子要出售的時候整體行情掉了15%,你家2019年的售價會往下掉15%的損失是必然的,同樣地,市場上其它的房子也會比起2019年往下掉15%,等於說你買其它的房子比起2019年來,你也是省了15%,也就是說你還是用同樣的一筆錢換到另外一個房子。  這也就是為什麼仲介會常常講:「自住沒差」的原因了,所以這句話真的不是台灣仲介要敷衍你;相反地,回到2009年那時候房價開始往上飆升時,當時屋主也不敢隨便賣房子,因為他知道就算房子賣掉賺了10%,但是拿這筆錢再拿去買下一間房子,其它的房子也一樣貴了10%,其實你根本沒有賺到錢。  不過有個額外的建議,如果你希望到了未來,當大家都跌15%而你不希望跌那麼多的話,建議你要購買符合「未來趨勢」的產品,我個人是更加建議選擇:兩房、近醫院、生活機能好、20年屋齡內的房子;絕對不要買到過大坪數、過多房間以及蛋白區的房子,後面這種類型的房子我預計在未來絕對會是大地雷,甚至可能「不值錢」,所以你千萬不要因為總價便宜就亂買房子。

  至於怎麼買到適合的價位呢?

  怎麼跟屋主出價,我相信這一門學問你應該聽了很多的專家、名嘴、仲介甚至書籍講過,但是我最實際還是要給你三大重點,把握下面這三大重點你就有很大的機會可以買到破盤價、殺到見骨的房子:(1)找個可以信任的仲介,然後想辦法跟他混熟,並且你要充分地讓仲介知道你買房子的意願有多強烈(A級客戶人人愛),這樣仲介接到這種物件時才會第一個報給你,而不是報給其它那些嫌東嫌西的一般買方。(2)你得清楚了解自己的需求&預算,不要看了一堆房子結果怎麼看都不喜歡、怎麼看都猶豫,浪費屋主、仲介跟自己的時間,你得清清楚楚知道自己想要的是什麼,這樣你的出手(出價)才會更果決、更有信心、更加安心。(3)只要看到符合需求的房子,你就應該「大膽出價」,即使出的價格有一點芭樂都沒有關係,因為你要出價才有機會談到便宜;不出價談,你覺得屋主會突然特別為了你大降價嗎?你是屋主你會做這樣的事情嗎?不可能的,所以你應該多多出斡旋去談,有談到就賺到,沒談到的話,頂多也就是再找下一個物件而已。  好消息是,經過這五六年的折磨,很多姿態很高的屋主也慢慢發現再不賣的話價格只會更差,因此2018年底開始,雖然幅度還是有限,願意讓利降價的屋主開始變多了;同樣地,很多姿態很高的買方也經過五六年的折磨後發現,如果自己再出這種芭樂價就真的買不到房子,雖然幅度有限,但確實現在的買方也開始願意稍微加一點價錢,讓買賣雙方的價格終於越來越「接近」成交行情了。  台灣房地產回到基本面(剛性需求市場)的距離也不遠了,但是距離有投資價值的地步,大概還有1000億個天文距離了。

第二:投資需求(想買台灣房子投資)

  這一點我就完全完全不建議了,台灣過去的法規與稅制,很適合讓資金去追逐房子,而不是剛性需求,因此雖然過去有少子化問題但房價卻因為有投資價值而居高不下。  現在不同了,光一個「房地合一稅」就已經讓你沒有獲利機會了(遇到繼承的情形會更可怕),只要房地合一稅存在的一天,台灣的房地產就沒有投資價值,再加上現在社會都有的共識「高房價問題」,所以絕對絕對不會有哪個政黨敢出來救房市、敢主張讓房價上漲的,只要哪個黨這樣做,絕對就會丟光光選票。  因此,如果你還在期待哪個大選完之後的輪替能夠給台灣房市帶來新曙光的話,那你可以先死了這條心了,哪一個黨上任都會繼續維持這種房市「盤整緩跌」的軟著陸格局。

可能會有人反駁,說現在房市有變好,為什麼不能投資呢?

  對於這樣的人我必須讓你知道,你所謂的房市好,依據是什麼?跟什麼比才叫做房市好?  如果你是拿來跟2014-2018這幾年相比,或是跟最慘的2016年谷底相比的話,你當然有比那個時候好一點點,但是你拿來跟2013年以前的台灣房市相比,落差還是太大了,套一句顏炳立說過的:「昏迷指數從3回到4,還是在昏迷啊」。  甚至已經有很多台灣的仲介已經拿出「等中國接收台灣之後,台灣的房價一定暴漲」的這種說法來說服客人投資,我真的不懂發明這種說法的人良心跑去哪裡了,相信這種說法的人到底腦袋在想什麼?台灣跟中國統一並不是社會的共識,就算哪一天發生也絕對不會是在短期內的事情,拿這種八字沒一撇的空想來拐騙客戶投資房地產,實在是非常地不專業,台灣的房仲業就是被這些仲介給搞臭的。  再請你把眼界拉高,跳出你所在的區域、跳出你所在的城市、再跳出我們所在的國家,你把視野放到全世界的眼光來看的話,你會發現台灣房地產的投資價值也是全球數一數二「爛」的地方,要找到比台灣更不值得投資的國家還真難找。  租金投報率比台灣平均高的國家,多的是;房價增值潛力比台灣好的國家,多的是;經濟與建設比台灣優秀的國家,多的是;稅務比台灣輕的國家,幾乎都是…..  在這樣的情況下,為什麼你卻始終抱著台灣的房子不放呢?世界這麼大,為什麼只有台灣的房子值得你投資呢? …

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【Global Property Guide│海外房產界的米其林排名】這裡才是專業認證的投資國家!(沒想到台灣竟然這麼慘)


Global Property Guide中文
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你有聽過全球房地產指南(Global Property Guide)這個權威機構嗎?

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  想要投資海外房地產的台灣投資者很多,但是台灣本土有銷售海外不動產的海外仲介也相當多、銷售的國家、建案更是五花八門,每一家都把自己在賣的國家講得像天堂一樣美好,而我的資金有限,究竟哪裡才是真正最值得我去投資的地方呢?  與其聽業者老王賣瓜自賣自誇,不如來讓真正的「權威」來告訴你正確答案。  我講的這位專家不是我自己、也不是哪一家業者,而是幾乎各國仲介、代銷、媒體最常引用房地產數據來源的權威網站:「全球房地產指南 Global Property Guide」。

▮一、全球房地產指南 Global Property Guide

非常權威又專業的不動產調查網站

   要了解這份排名之前,一定要先知道為什麼你應該聽《全球房地產指南 Global Property Guide 》的建議,為什麼這個網站這麼權威的原因。   《全球房地產指南 Global Property Guide 》 這個網站是專門針對全世界的房地產做研究調查的機構,並不是哪一家仲介公司所做的,所以原則上來他不會有自吹自擂的狀況(沒必要),而 全球房地產指南他主要的內容就是不定時去更新所有國家的房地產狀況。  進入網站之後,你可以從簡單的各大洲分類去查詢到你想要看的國家,比方說你能夠點亞洲→台灣,就看得到台灣房地產目前的評價、優缺點、價格走勢、稅賦….等等資料,我們最常聽仲介和媒體提到的台北租金投報率1.57%就是從這裡出來的(目前因為房價下修+租金上漲,台北最新的租金投報率為2.02%,還是最低),同時他也會針對台灣房地產目前的狀況作介紹。 ◉ 延伸閱讀: 全球房地產指南 …

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