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房價真的會「腰斬」？房仲：不可能的事！

好房網News記者簡蕭羽濤／綜合報導

8月房價直直落，有學者大膽預測房價恐大跌5成，再為房市再敲一記喪鐘。不過，房仲卻認為，房價腰斬「絕無可能」，買方不妨考慮平盤出售的物件，未來也較具保值性。日前，德明財經科技大學副教授花敬群語出驚人，他預估房價在3～5年內可跌3成；若全球經濟持續震盪，房價不排除腰斬、下修5成。此話一出，引發不少業者反彈。 房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮在電台節目《日光大道》中指出，由於預售屋是賣預期的漲幅，本來房價就會加個2成，所以在房市走跌的情況下，預售屋可能有機會在3～5年內跌3成。

至於中古屋房價是否有可能腰斬？李同榮則說「那是不可能的事情」。 觀察近期數據，屋主姿態普遍仍未放軟。東森房屋業務總經理吳駿杰接受蘋果日報訪問時表示，現在北市物件多以低於實價9折成交、新北市8.5折；台中大部分為實價8.5折、台南、高雄則是以9折成交。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，目前屋主大多沒有資金壓力，買方不太可能用「破盤價」買到心目中的理想物件，不如考慮「平盤出售」的優質物件，未來也較抗跌保值。

個人淺見:

房價「腰斬」，是指供應過剩的郊區預售案嗎？如果不是，您就別盼了。

在第一線奮戰的實務人員，看法果然才是實際、專業；已經有很多的報導指出，現在的房地產價格有兩個現象：

一、許多屋主價格較鬆動：這個時候就是你要出價去談的時候啊！！！！
二、成交價格約開價85折：屋主價格較軟者，甚至有機會到8折，若屋主價格硬又不缺錢，大概還是維持在9折左右。

您若不仿換個想法，今天您家的房子如果要出售，如果不急錢，您願意把自己家現在打八折、打七折賣嗎?如果不願意又不急，那為什麼會認為別人都會把價格打七折或是腰斬呢?若真的要買到便宜的案件，就必須要請值得信任的仲介人員分析介紹，但是最重要的還是一個千古不變的重點：

「如果不敢出價，再便宜的價格你也買不到」▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬延伸閱讀，請點下方連結《國際超級房仲》

【東南亞】慎選海外仲介業者，不然你會被黑心業者賺差價

投資心法－多方比較，慎選房仲公司
作者謝韻光 | 中時電子報 – 2015年9月5日 上午5:50
工商時報【謝韻光】
國內銷售海外不動產房仲公司如雨後春筍冒出，陳江山表示，民眾因資訊不足，加上容易被銷售人員話術欺騙，很難真正挑選到好的海外房仲公司，民眾只有多去比較各家說法，不能盲從，要自己多做功課才行。
陳江山說，有些房仲為了高佣金，不管什麼物件都可以拿到市場銷售，甚至耳聞房仲業者另加價2∼3成銷售，真是黑心到極點。
陳江山表示，民眾購買海外不動產保證投報率須看契約是否有白紙黑字，最重要是要投資環境安全、房價透明度高及增值、投報高的地區，且最好有在地公司服務，有問題隨時處理，降低海外不動產投資風險。

個人淺見：

真的有海外仲介把售價墊高。

投資海外不動產，真的要「慎選業者」，先前有提到慎選業者最快的方法，就是你多項這間公司的人員「問問題」，而且要問的深入，比方說這一區的行情、法規、稅制、在地人購屋習慣等等，同一間公司多問幾個人，如果大家講得都有出入，那就是各說各話用唬弄的方式在銷售；這是目前最簡單的方法，請要投資海外不動產的人千萬要注意。

至於把案件售價墊高的部分，為了不擋人財路我就不公布是哪個建案了，如果您有興趣的話請私下與我聯繫。

【柬埔寨】東南亞最窮國，柬埔寨經濟成長笑傲全球

個人淺見：你還認為柬埔寨是個又窮、又落後，還一直殺人的共產國家嗎?那你就真的大錯特錯了，柬埔寨跟你現在想像的差很多。
這個曾經被稱作是東方的巴黎，後來貧窮又內戰的國家，這幾年在經濟改革開放與親中政策之後，現在已經是全世界經濟成長最快速的國家之一了，從那些地方看得出來?1. 現在很多中國大陸的台商，都已將陸續把工廠撤來這2. 許多亞洲房地產投資者，都先後將資金投資在金邊不動產3. 陸續從新加坡、韓國、大陸、馬來西亞，接著是台灣人都到金邊投資不動產4. 歐美各國公司，紛紛派高階幹部至金邊設點，已逾五萬人5. 在台灣每年GDP保2、保3時，柬埔寨近年平均都在7%左右6. 日本AEON MALL、馬來西亞Parkson Mall，都已進駐7. 勞斯萊斯、TOYOTA等眾多大牌車廠也在當地設銷售據點8. 太多，族繁不及備載台灣人真的不能在用鎖國、害怕競爭的心態，站在這個小島上看世界，因為溫水煮青蛙是最恐怖的，尤其現在藍綠政黨越來越民粹，導致經濟不斷惡化、台灣競爭力年年下滑，再加上在國際上是一個沒有主權的國家，因此我們還要有所突破是非常困難的。有機會，花點時間花點錢，走出去看一看，保證你能收獲更多。▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬延伸閱讀，請點下方連結《國際超級房仲》

專家預測房價跌五成？只憑感覺＋賭注就能當房地產專家嗎？

房價加速下修　學者大膽預測：跌5成
好房網NEWS記者林美欣／整理報導

8月房市交易量出爐，根據永慶房產集團的調查，七都交易量全面再度探底，房價則除了台北市略漲0.5%，也都呈現下修，新北是更是連跌3個月，房價降到近兩年的新低。房價會跌到何時？許多想買房的人持續觀望，有學者大膽預測，若全球經濟持續動盪，整體房價不排除腰斬，大砍5成。
繼股災後，財信傳媒董事長謝金河曾直言「台灣下一個壓力在房地產」、「台灣經濟將面臨最大考驗」、股災恐怕引爆房市多殺多「慘劇」。房市這一波的價量具跌是危機還是轉機？政大地政系教授張金鶚在其臉書PO文解讀，這樣的發言無非是希望政府「救股市的同時，也要救房市」。 不過，張金鶚卻擔心若政府真在此時出手，將陷入過去的惡性循環，「不宜躁進」；他認為投資客在此時信心動搖，「房價將加速向下修正」。德明財經科技大學副教授花敬群甚至在蘋果日報預估，房價在3~5年內可以跌3成；若全球經濟持續震盪，他大膽預測不排除下修5成的腰斬價格。 房市低迷至此，根據永慶房產集團的最新成交統計，8月份包括台北市、新北市、桃園縣、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等七都，交易量較7月全面減少，房價除台北市微量上漲0.5%，來到每坪60.4萬價格，其餘城市皆走跌，其中新北市更連跌3個月，來到38萬/坪。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛同時提醒屋主，市場目前以自住客為大宗，經濟成長動能轉弱下對房價下跌有期待，追價力道轉弱，明顯的降價才能吸引進場量。

個人淺見：

一、張金鶚教授已經講房價下跌講了十五年了，可不可以請他先針對過去十五年預測錯誤的部分做個解釋？

二、這些專家學者認為房下會跌三成、五成的依據是什麼？直覺＋賭注嗎？賭中了，自己就是房地產神人預測家，猜錯了也沒人記得他講過什麼，穩賺不賠。

三、有興趣的人請參考下面這篇文章，每一年媒體都在喊房價「恐下修」
http://superagentnk.blogspot.tw/2015/08/blog-post_19.html#more

四、想一下，房地產崩盤大跌五成代表著什麼？不是代表你可以買得起房子了，而是到時候台灣的經濟也崩盤了，生活開銷都成了很大的問題，你還有心思在碟五成的時候買房子嗎？

為什麼會這樣講，因為我們可以反觀全世界其他國家，有哪個國家房價崩盤之後國內經濟是良好、人民生活富裕、國家又很強盛的？

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你知道自己為什麼會買不到便宜房子嗎?

6成民眾看房價…8折才動心
2015-09-03 07:35:34 聯合晚報 記者游智文／台北報導
台灣房屋最新市調發現，六成民眾看屋後願意出價，不過出價行情多為實價行情打八折，等於房價要跌兩成，由於屋主接受度不高，成交不易。
六都地政局昨天公布8月房屋買賣移轉件數全部下滑，六都整體交易量較上月量縮達16%，與去年同期相比，新北市、台中市更大減逾兩成，六都均寫下今年2月以來新低。
隨著年底結婚購屋旺季接近，台灣房屋調查第4季民眾購屋意願，有購屋意願的民眾仍在四成以上，達46%。其中有44%為首購、換屋等自住需求，置產兼自用以及投資出租收益則占56%。
進一步觀察有看屋意願的民眾，六成表示看屋後願意出價，不過出價行情是實價資料打八折；而他們願意出價的原因，除了考慮明年房地合一稅上路因素外，且最主要的是就是現階段賣方心態鬆動，有利議價。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，市調顯示，房市氣氛雖差，但傳統年底剛性需求的自住、置產買盤仍躍躍欲試，只是買方殺聲隆隆，不僅不追價，且希望賣方大幅讓步。
張旭嵐表示，雖然現在賣方居劣勢，但台灣目前利率仍低，今年也沒有大幅升息條件，在屋主普遍資金壓力不大下，買方想要買到「破盤價」並不容易，如果真想買房，建議考慮「平盤出售」的優質房產較易買到，未來也較具抗跌保值。

個人淺見：

就算真的行情價打八折賣給你，你有那個魄力馬上購屋嗎?

今天撇開房價漲跌、行情高低、出價方式等不談，其實一般自住買方真的不能怪買不到便宜的房子、不能怪便宜的房子都賣給投資客了，因為很簡單的兩個道理：

一、我們告訴投資客這個房子便宜，投資客會知道這個房子真的便宜；我們告訴自住客這個房子便宜，自住客還是會疑神疑鬼、不知道是不是真的便宜。

二、我們告訴投資客這個房子便宜有利潤空間，投資客計算過沒問題就會馬上下訂；我們告訴自住客這個房子夠便宜也符合您的需求，自住客還是會嫌這個嫌那個，還要再多殺一筆(比投資客還狠的自住客太多了)。

試問在這樣的情況下，你是仲介會將房子賣給誰?就算仲介真的想把便宜的房子介紹給自住客，自住客不但不會馬上購買，而且成交還想再砍仲介費用一刀，也因此仲介通常都會選擇將便宜有利潤空間的房子賣給投資客，成交的快、服務費收得也快，未來投資客拿出來賣，仲介又有一次售屋成交的機會；強烈建議買方，如果你真的嫌貴想買的便宜，就必須記得下面的重點：

(1)要知道哪些是真正已經夠便宜的案件了
(2)這個便宜案件勉強能符合您的購屋需求
(3)下決定要比任何人快還要更快

若是無法符合上面三個重點的話，通常您能選擇到的房子，只要能夠買到在成交行情上下的就算及格了；另外，行情再打八折的房子如果有的話，請立刻告訴我，0982-936-928，我的手機會隨時為了行情打八折賣的屋主接聽XD

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絕對不會讓它泡沫的房市

房市泡沫最危險 殺傷力比股市來得大
2015-08-31 11:27:42 經濟日報 編譯 任中原

最新研究報告指出，股市崩盤究竟對經濟會造成重傷、或只是輕傷？這其實取決於負債程度，若只是單純的股市泡沫破滅，對經濟的影響相對較輕。
裘達、蕭拉瑞克及泰勒等經濟學家在觀察過去140年來多次房市及股市泡沫破滅的影響後，達成的結論是由信用膨脹造成的房市泡沫最危險，而影響最小的是不靠借錢而發生的股市泡沫。
研究發現，相較於一般經濟衰退結束的五年，在靠舉債所引發的房市泡沫破滅五年後，人均國內生產毛額（GDP）會少8%。非負債型股市泡沫破滅五年後，人均GDP只偏低1%。若是負債型股市泡沫破滅的五年後，那麼人均GDP就會偏低4%。得到這種結果的合理推論，是投資股市者多半是有錢人，而所得較低者的財富全都綁在房子上。
股市崩盤時，常透過「財富效應」來衝擊經濟，也就是股市下跌導致讓人們覺得自己的資產縮水，從而減少消費，造成需求下滑，使投資萎縮。負債會使上述情況惡化，因為借錢投資的人可能會被迫賣出資產以免倒債，進一步打壓資產價格及財富，而銀行接受投資人的股票作為抵押品再放款時，也會受到嚴重損失，迫使銀行減少放款，經濟更雪上加霜。
布朗勒梅爾及休納伯更檢驗過去400年來資產泡沫的情況，包括荷蘭鬱金香、土地、住宅、衍生性金融產品或股票等，結果發現，泡沫破滅的嚴重程度與資產種類的關係較小，而是與融資來源關係較大，槓桿比率愈高，情況愈難收拾。
這對央行貨幣政策有何意義？在金融海嘯前，美國曾出現「瘦身vs.清理」的論戰。部分學者主張在資產泡沫逐漸形成時，當局應提高利率幫泡沫「減肥」；但以Fed前主席葛林斯班為首的另一派人主張，由於很難斷定泡沫正在形成，且不當緊縮會造成嚴重後果，因此最好等泡沫破滅後再降低利率，以清理善後。
哥倫比亞大學教學米西金指出，決策者須分辨資產泡沫純粹是因經濟繁榮、還是靠負債堆積，後者較易辨認，跡象包括信用發行額異常之快、且貸放標準下降等。在這種情況下，無論資產價格多高，央行都應強力干預。
那麼央行該如何因應股市泡沫破滅？如果央行在崩盤時救市，可能加重傷害。因投資人相信央行必會撐盤，更可能承擔不應有的風險，但若股市泡沫伴隨著負債增加，會對經濟造成嚴重傷害，因此完全聽任泡沫破滅也不是好辦法。其他選項之一，是政府擴大支出帶動整體成長。加州大學教授法莫說，各國央行應在股市本益比合理時，才買進股票以阻止跌勢。

個人淺見：

這篇報導提到了國外非常專業的看法，最重要的重點就是房地產的泡沫為什麼會比股票的泡沫殺傷力大?是因為房地產是靠融資借款而購買的產品（大家買房子幾乎都得靠貸款，尤其是資產越高的人），如之前日本泡沫經濟的例子就是如此，由於房價高於世界行情太多，再加上景氣的突然下滑，導致各銀行對於不動產(尤其是土地)的認定金額大幅降低，連鎖導致房價市值下降、整個房地產崩盤，最後就是日本長達近30年的經濟不景氣。

想想看，你當初買的2000萬房子，花了你500萬的自備款，也就是貸款了1500萬，結果房價崩盤價值只剩1000萬，就算你把房子按照市場行情1000萬給賣了，你還是欠銀行500萬的房貸；這只是你一個人的狀況，如果全國房地產的持有者都發生這種情形怎麼辦？這就是房市崩盤的可怕，也就是說，現在各國政府絕對不會讓房價崩盤（看看冰島、底特律）。

回過頭來，萬一中的萬一，台灣的房價發生大崩盤了，您也不要太開心，因為就算你可能勉強買得起房子了，但是你的收入可能會因為景氣大蕭條而失去，中低階層的人連生活都過不下去了，怎麼可能還在崩盤的時候去接「往下掉的刀子」；房價崩盤你真正要考慮的不是可以買房了，而是景氣大蕭條時，你的生活開銷該如何維持下去。
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大陸的房地產也開始回溫了

陸房市回暖 金九銀十將重現
2015-09-02 03:04:20 經濟日報 記者戴瑞芬／綜合報導大陸房市5月開始止跌，8月百城住宅均價終於出現明顯上漲。不但房價年增率終止連續10個月下跌轉漲，也是16個月以來首次出現年增與月增雙雙上漲，顯示房市景氣全面回暖，再現「金九銀十」旺季行情。
中國指數研究院昨（1）日發布8月百城新建住宅均價，每平方公尺平均價格為人民幣1萬787元，月增0.95%，已連續四個月上漲，漲幅較上月再擴大0.41個百分點；年增0.15%，則是連續10個月下跌後，終於反彈回升。
其中，有51個城市房價比上月上漲，較7月多了5個，而月增漲幅最大的，上海以3.77%居首，其次湛江、北京、南京等城市。值得注意的是，深圳月增0.72%，較前幾個月漲幅明顯縮減。
有49個城市房價比上月下跌，較7月則少了四個，跌幅居前的有寶雞、綿陽、大連、福州等地，最高跌幅為寶雞的1.86%。
但相較去年同期來看，深圳年增上漲26.38%，仍居百城首位。
年增下跌的城市達82個，其中，桂林、紹興等城市跌幅超過10%。
再聚焦重點監測的十大城市來看，8月十大城市住宅均價每平方公尺為人民幣1萬9,962元，上漲1.95%，漲幅較上月擴大0.80個百分點。十大城市中，除了成都、廣州房價走跌，其他城市均上漲。
房市升溫，中國指數研究院認為，人行8月再祭降息降準，是助推房市的最大功臣，無論是開發商融資，還是個人信貸，成本因此大幅降低。市場更預測，一線及部分二線房市將迎來「金九銀十」的購房高峰。
中國指數研究院預計，房地產市場到年底將「供需兩旺」，至於房價，由於地產商目前仍以去庫存為主，因此房價將持續平穩。

個人淺見：

如同之前講的，沒有永遠再漲價、也沒有永遠再打房，況且房地產是一個國家經濟發展的火車頭，是一個絕對不可以讓它停下來甚至掉下去的產業，因此各國都非常小心翼翼再處理房地產的發展；台灣相反地是一個非常民粹的社會，一股腦地只想把房價價格降下去，卻不知這是一個世界先進國家都會遇到的潮流，絕對必然的現象，反而將成交量打掉了、經濟也跟著打壞了，但是價格卻還是不斷地往上攀到高點，即便現在媒體跟57台天天都在講房價下跌，但其實真正下跌的原因並不是價格太高回跌，而是人心惶惶的不明確感……

目前看起來控制最好的是澳洲政府，每年都在控制推案量，再加上澳洲的外來人口又是年年不斷攀升，因此澳洲的房地產始終都是處在供不應求的狀況；房市健康，政府也會有大量收入，同時也能夠帶動其它的經濟成長，即便是2008年的金融海嘯也沒有讓澳洲受創太嚴重。▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬延伸閱讀，請點下方連結《國際超級房仲》

【美國】今天來看看正在回溫的美國房市吧

美國7月新屋銷售增長5.4%
鉅亨網新聞中心2015-08-26 08:03
 北京時間25日晚，美國商務部周二報告顯示，7月新建單戶住宅銷售在6月減之后反彈。7月份的新建單戶住宅銷售增長5.4%，經過季節性因素調整之后的年率數字為50.7萬幢。6月份的這項數據減少了7.7%。此前接受MarketWatch調查的經濟學家平均預期7月的新建單戶住宅銷量為51萬幢。
周二報告中，美國商務部將6月新屋銷售數字從原先公佈的48.2萬幢修正為48.1萬幢。
對比去年同期，今年7月份的新屋銷售同比增長了25.8%。7月份的房屋銷售價格中值為285900美元，較去年同期上漲了2%。
7月份的新屋供應/銷售比下降至3.6個月，6月的這項數字為4.0個月。

個人淺見:

有在注意美國房地產的人，看到這張圖一定會有敏感度。

沒錯，這個就是從Global Property Guide裡面的美國房地產指數(對Global Property Guide沒概念的人，可以上網Google一下這個網站，這個算是全世界最權威的房地產統計網站)，很明顯地可以看到美國房地產在過去不斷地攀升，但是在2008年的次級房貸風暴，導致美國房價大縮水而影響全世界經濟後的三年，2011年開始價格就不短地在往回攀升。

這顯示的是什麼?

第一、一個國家要房價大崩盤，較要類似遇到美國次級房貸危機，或者當年日本泡沫經濟前的貸款融資緊縮，才會導致房價得大崩盤。

第二、除28年前的日本外(日本的泡沫經濟還有著當時國際背景因素)，美國即使遭遇了這麼嚴重的次級房貸風暴，但是也很快地就在三年多就把房地產拉回來，到目前為止，房價也漸漸回到2008年次級風暴前的標準了；也就是說，只要整體經濟環境結構是好的，房價就算崩盤也是會很快地反彈回去，因為房地產是一個國家絕對不能倒的命脈!

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