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【國際房地產】期待房價泡沫的人，你們是不是忘了一件更重要的事情?

誰說房市不會泡沫？ 愛爾蘭人狠狠戳破台灣謊言
土耳其往伊朗的火車上，有位愛爾蘭背包客到我的臥鋪車廂借插座充電兼聊天。他自我介紹是三十四歲的建築師，一有閒暇就四處當背包客旅行。聽說他來自愛爾蘭，我便向他打聽愛爾蘭的房價泡沫化是怎麼一回事。
「愛爾蘭的房價都是政府放任銀行濫發貸款惹的禍啊！」他回答。「那時只感覺身邊的親朋好友忽然紛紛加入瘋狂炒房行列，有種愛爾蘭挖到石油的錯覺。但全國的產值根本沒變，貸款炒房只是短暫的表面榮景。幾年過去後，泡沫破掉了，都柏林的房價跌到原價的三分之一以下。」
「哇，三分之一！」我非常驚訝。
「我有一位朋友是單親媽媽，在人人都瘋炒房時也忍不住貸款買了一間房子，二十五萬歐元。」我火速心算了一下，將近一千萬台幣。「可是房價啪一聲跌下來，最後只剩八萬歐元了。」他瞪大眼睛說。
「什麼？跌這麼多？」我不禁開始想，如果台北房價也跌到三分之一，會是什麼樣的狀況？
「是啊，這還是求售兩年才賣掉的價格。」他補充：「而且不是什麼爛地段，都柏林的Temple bar那一帶妳去過吧？」

有有有，我點頭如搗蒜，那是都柏林市中心酒吧林立的熱鬧觀光區，有點像台北的西門町。
愛爾蘭背包客繼續解釋，雖然房價跌到只剩三分之一，但房貸卻還是得繳原價。有些人買在新開發區，通聯道路都沒齊全，沒學校沒銀行，住在空城卻得背債背一輩子，這就是房價泡沫的悲劇。
「整個過程持續了多久？」我問。
「從房價狂漲到泡沫破掉，中間大概歷經十年吧，專家預估還要再十年才會恢復到原本正常的房價，現價比正常價格低很多，經濟也隨之衰退。」
難道這就是他離開愛爾蘭的原因嗎？
「不，我在英國念完大學就定居下來了。」他接著提到倫敦房價更是高得嚇人，還好他女友的奶奶留給女友一間在市區Zone 2的房子，否則以她當編輯月薪只有一千歐元的微薄薪水，在高物價的倫敦是沒辦法生存的。最後，他反問台灣的狀況。
「也是年輕人買不起房子啊。」
「那我能想像你們的處境了，別像愛爾蘭人一樣付出慘痛代價啊。」他語重心長地對我說。

個人淺見：

愛爾蘭房地產泡沫化的結果雖然和日本當時雷同，但是導致泡沫化的原因卻跟台灣的背景不一樣，在深入研究愛爾蘭為什麼房價會泡沫化之前，期待台灣房價會泡沫化的人，你們是不是忘了一件更重要的事情？如果今天台灣的房價泡沫化，房價變成現在售價的1/3以下，你確定你真的買得起房子嗎?

先不談其他的，看看房價泡沫化的地方，如日本、愛爾蘭、冰島或底特律等地方，房價泡沫化之後景氣極差、失業率飆高、經濟大蕭條，人民的生活苦不堪言，在那種情況下還有誰有心情去買房子？同時銀行對於房價的評定與利率會更嚴格，一般人在那樣的情況下終究還是買不起房子的。

在看看台灣或是華人多的地方，「有土斯有財」、「買房成家立業」等觀念非常地重，即便先前921、SARS、金融海嘯到現在打房等等，台灣的房地產也從來沒一瞬間掉1/3過（推案量大的荒涼郊區不再此限），更別說房價剩下1/3了；就算你在等房價變1/3再買，還有人是在等著對折、六折、七折等價格就購買的，不過，如果真的屋主缺錢急用，請銀行用轉貸的方式都還可以把房價估個八成價格，屋主就會多一些現金周轉去撐這1-2年，沒必要隨便把房價放八折以下去出售，更別說那些不急錢的屋主了。

終究還是一句老話：「現在不買，永遠都是高點」。
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【國際房地產】線上房仲崛起，英美傳統房仲備受威

鉅亨網陳律安 綜合外電　　2015-09-15 19:31
美國的房市，正在圍堵線上房仲的衝擊。
而線上房仲的影響，則早已在大西洋彼岸的英國蔓延。

英國房地產市場與美國相同，向來由傳統房仲把持。然而，近來線上房仲的新浪潮，開始鯨吞蠶食、攫取更大的市占，讓英國人得以不靠房仲就能買賣房屋。
那麼，美國將搭上這波浪潮嗎？

代表北美房仲的全國房地產經紀人協會，並不這麼認為。
協會發言人Adam DeSanctis 向《CNBC》表示：「美國房仲，對在地市場有獨到的理解。他們對市場的洞見與在地知識，能幫客戶度過繁瑣交易流程的每個步驟，這是線上模式難以模仿的。」
他補充，買房是人生大事，也是美國人一生最重要的財務決定，「不該只是在網站上按個『購買』就搞定，如同你買機票那般。」
不過在英國，線上房仲相關企業仍如雨後春筍般冒出，包括 eMoov、HouseSimple、Purplebricks、Tepilo。這些企業賣屋收的手續費低廉，且也沒有實體店頭的租金壓力，且其中央管理及具效率的系統，都讓它們得以刪減成本。
在英國，傳統房仲在一筆交易中收取 4500 英鎊(未稅)的服務費，而線上房仲僅事先收約 300 英鎊(未稅)的服務費。不過網路收費，也因服務程度而異，如果要帶客看屋，則必須多收費用。DeSanctis 指出，在地知識，以及傳統房仲的易親近性，是他們勝過線上房仲之處。
然而，英國的線上房仲表示，他們也有在地專家服務，這與去超市買菜，改成線上買菜沒有什麼不同。英國線上房仲 I Am the Agent 執行長 Rebecca Peach 指出，從市場房屋存量來看，英國線上房仲的成長速度，快過傳統房仲達 3.75 倍。這是她從多個來源收集而來的數據，包括房產搜尋網站、政府資料等。

Peach 也預估，線上房仲的市占，將在 2020 年到達總庫存的 50%。線上房仲目前在英國的市占為 5%、市值為 69 億英鎊。eMoov 主管也抱持著相同觀點，並指出，無論是保險、電玩、影音串流、旅遊業都呈現著朝網路發展的趨勢。該公司執行長 …

不喜歡的物件再便宜都是貴，喜歡的物件貴一點也是便宜

易入手、難轉手　小心購屋4盲點
好房網News記者賈蓉／整理報導
全台房市量縮價跌，投資客大量退場，剩下自住客撐場，全年移轉棟數面臨30萬棟保衛戰，專家提醒，民眾只要留意「4大盲點」，即可積極探聽周圍行情，大膽議價1～2成。
自住客入市，只要避免「4大盲點」就可大膽出價購屋。
房市交易低迷，自由時報報導，全台上半年移轉棟數統計出爐，僅13.5萬棟，較去年同期衰退達18％，全年移轉可能不到29萬棟，可望改寫自2002年以來的新低紀錄。

針對自住客為房市主力，導致去化時間大幅增長的銷售市況，地政士公會榮譽理事長王進祥接受《好房網雜誌》採訪時提醒，民眾無須擔心是否應在年底前購屋才划算，「房地合一稅明顯鼓勵長期持有！」，但必須留意購屋的4大盲點，切勿「買貴、買遠、買錯、買到舊屋新裝」。

王進祥說明，目前有部分多屋族、投資客開始著手汰弱留強，因此民眾購屋一定要多看多比較，別因「買急買貴」，買到價格、生活機能不佳、投資客華麗包裝的老屋，最好也不要購買「蛋殼區」的物件，因為「以時間換取空間」的後果，可能導致未來轉手不易。
至於該如何判定什麼是理想的標的物？全國不動產總經理石吉平向《好房網雜誌》說明，民眾與其觀望再觀望，不如即刻動身看屋，以實價登錄打9折「試水溫」，「不喜歡的物件再便宜都是貴，喜歡的物件貴一點也是便宜」，自住客應積極找貨，才不會因小失大。

個人淺見：

這篇有很客觀的講到幾個重點：

第一個就是出價的方式，可以用「實價登錄打九折」去試探屋主的底線，因為依照自住客的市場來看，如果你看到可以接受的房子並能夠用實價登錄的價格買到，就不算虧了；如果能用低於實價登錄的價格買到，對於自住客來說就已經是賺到了。

第二個就是「不喜歡的物件再便宜都是貴，喜歡的物件貴一點也是便宜」，畢竟自住需求跟投資是完全不同的，只要能夠找到適合又喜歡的案件，稍微貴一點點買到也算是很合理的。

現在市場會這麼低迷，就是因為很多媒體用錯誤且聳動的方式去洗腦買方（例如某５７台），為的就是要贏得收視率與關注，導致現在買方都認為房價一定會打七折、六折甚至腰斬，出的價格比投資客還要低很多（而且還要砍服務費）；但是屋主沒有急錢到一定程度的畫，把自己的房子拿去銀行轉貸都還有「市價八成」的資金可以周轉，它們為什麼要沒事把房子打七折、六折、腰斬呢？

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我們的政府除了把成交量打少以外，有幫助到人民買得起房子嗎?

房屋難賣乾脆不賣了！　五都委售量全衰退
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房子難賣，消費者又打對折砍價，屋主乾脆先不賣房了！根據房仲業者調查，近1年因房地合一稅定案、美國量化寬鬆政策退場等利空衝擊，買賣雙方對價位認知差距拉大，也直接影響全台六都委售量狀況，今年上半年的委售量較2014年上同期，其餘五都委售量均衰退，其中新北市更大幅下滑42.3％。
買賣雙方價格認知難搓和，有些屋主乾脆不賣了！（好房網News記者陳韋帆攝影）

根據東森房屋研究中心統計內部委售量， 2015年上半年全台六都委售量相較去年同期，僅台南市成長3.3％，其餘五都均下滑17.5％至42.3％，其中新北市更衰退達42.3％。
東森房屋新莊科達思源店店東賴建程認為，除了受奢侈稅的限制無法委售之外，房屋長期持有者，雖面對現在房價修正局面，但仍堅持不肯讓價，除非有資金壓力，才會降價出售物件。
除此之外，上半年六都買賣移轉數僅剩下13.5萬棟，較去年同期下滑約18％，買方雙方議價率拉大，不少屋主除了受奢侈稅限制，政府打房影響造成投資客大量退場，也委售量減少的原因之一。
不過，目前市場委售量狀況有2大因素在拉鋸，包括屬於屋主早期持有房產，購入成本低，過往待售是為了試水溫、期待衝出高價，目前客戶普遍看跌，屋主賣不到期待價格，乾脆下架不賣。
另種狀況，則是投資客急於解套，因此大量倒貨待售，綜合兩類因素，雖然委售量減少，但是卻呈現詭譎狀態—「長期持有屋主不怕賣不掉，短炒投資客卻急如熱鍋上螞蟻」，因此委售銳減，勢必是不少屋主認為，沒賣到期待價，就留著吧！

個人淺見：

我真的很想問台灣政府還有立法院裡面那群白癡，你們打房的目的是什麼?

人民希望買得起房子，你應該要去解決如何讓人民都能夠輕鬆購屋與還款的問題吧！結果這個白癡政府跟立法委員做了什麼？從奢侈稅開始一連串大大小小的打房政策，打了五年房屋價格還是往上漲，成交量卻大大降低，想賣房子的人賣不掉、想買房子的人一樣買不起，這就是台灣政府打房的結果，就算真的讓投資客消失在市場上，我們的人民就買得起房子了嗎？

打到房地產賣不掉、買不到，資金都流向海外市場，導致房地產預售屋跟中古屋市場都很低迷，連帶著也漸漸影響到股市與其他產業，造成經濟逐漸蕭條，然後大家開始薪水必須要省吃儉用，多餘的錢也不敢亂花都乖乖放銀行，但是生活越來越辛苦，百姓還是買不起房子．．．

麻煩各位如果有認識政府官員或是白癡立法委員的話，請幫我轉告給他們，你們趕快去解決人民輕鬆買屋與還款的問題，不要變成一個不用負責任的民粹政府，不要把台灣變成下一個希臘、冰島，我提出幾個建議:

一、給予無殼蝸牛九成至九成五的貸款額度，達成輕鬆購屋的目的
二、給予無殼蝸牛貸款1.5%的貸款利率、寬限期三年，達成輕鬆還款的目的
三、五年內除有特殊原因外，不得轉讓，解決短期炒作的問題
四、嚴格落實房地合一稅，漲價歸公並且解決政府財政問題
五、學習澳洲政府，有計畫與政策性地讓房價緩步上升，同時降低空屋率

最後，趕快去解決人民收入減少的問題吧！▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬延伸閱讀，請點下方連結《國際超級房仲》https://www.facebook.com/SuperAgentNK
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2015年的房價，絕對不會是台灣房價的歷史最高點

桃園不只青埔慘　「市區零成交」現形
好房網News記者賈蓉／整理報導
曾是兵家必爭之地的桃園房市，近來只能「搧扇子、打蚊子」，調查顯示，不只青埔地區多個預售建案「撤場」，市區的交易同樣慘淡，桃市前後站、中路特區、縣府特區都出現單周零成交的慘況。
桃園房市交易冷清，多處案場看屋、成交狀況慘淡。（好房網News記者陳韋帆／攝影）

財經專家阮慕驊在TVBS《地球黃金線》表示，過去單一個案每周狂銷9戶的市況不再，青埔地區50個案場加起來，一周來客僅157人，成交只有9件，當地的銷售人員只能自嘲「至少還有人來看房」。

過去曾被投資客帥過頭視為桃園房市指標的「中路特區」，更出現來客組數極低、成交掛蛋的市況。調查顯示，桃園市前站、後站、縣府特區，以及中路、南崁、大竹、龜山等地區都「0成交」，阮慕驊認為，最值得注意的就是占地104頃的「中路特區」，不只沒有成交案，來客組數更只有14組，重點推案區的人氣差強人意，可能是因該區業者還不願意「降價」的關係。

至於桃園何時能房價落底，出手購屋？投資客帥過頭在東森財經台《57新聞王》建議，由於桃園房市政策未明，因此最好「今年都別買」。房仲副總經理章克勤則向蘋果日報說明，目前買方的確多採取「等」字訣，即使陸續出現低於實價登錄的價格，民眾也不願意積極出手。
桃園房市交易清淡，業界戰報顯示多處地區來客數、成交低迷。

個人淺見：

這波打房受害最慘烈的，一定就是建商跟代銷了。

如果沒仔細看內容，還以為是南崁都「零成交」了，那我們這兩週成交的案件是什麼東西，原來這篇報導講的是預售案；以大環境風向來看，大家都在觀望，再加上預售屋通常行情又比周遭中古屋高兩成，因此買方不想買預售屋是很正常的；其次，最近南崁的新推案真的都….感覺不是很討人喜歡的案件，就算真的價格比較便宜，自住買方也不見得會喜歡那種地段的房子。

但中古屋就不一定了，我先前的網誌裡面就有提到，由於現在買方少、看屋更少、願意出價的更是稀有物種，但是市場上待售物件還是這麼多的情況下，屋主勢必得有打算讓買方撿便宜才會賣得快，因此最近成交物件才會開始一個比一個低，但這並不代表房價真的下降了，這只代表著撐不住的屋主比過去被占更多的便宜。至於不缺錢的屋主，你覺得他有賠本出售必要嗎?

給房仲從業人員的建議，這時候我們比建商跟代銷的彈性還要大，我們要成交就是要找出兩種人，第一個就是真的有急售的屋主或投資客，說服他們盡早落袋為安，第二就是找出觀望中但是有誠意的買方，然後教育他們，台灣的房地產現在短空長多，既然是自住就會打算長期持有(至少三、五年以上)，這一年多的房價盤整期過後，三年後的房價一定會再往上緩步上升，因此不用擔心未來賣的時候價格會賠錢；若真的怕買貴賠錢，那就是勇敢出價去殺會更有機會買到便宜，不然再便宜的房子，沒有出價就是買不到。

我再強調一次，2015年的房價，絕對不會是台灣房價的歷史最高點，絕對不可能，因為高房價是一個永遠不會退流行的話題。

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