業務個人品牌教學+海外房產風險分析
▮你知道投資馬來西亞的房地產，有許多基本知識需要知道嗎？
我想讓你透過這則文章知道的是，當你想要投資馬來西亞房地產之前，一定有很多基本問題與迷思是投資者先要釐清的，比方說像是法律、流程、產權或稅賦方面等等個事情，而看完這一篇文章後，就能解答所有最基礎的馬來西亞買房問題了。
話說回來，解答問題並不難，大部分有點經驗的海外房仲都能夠做，但是真正重要的是要找到一個可以信賴的專家，千萬不要把自己一輩子的身家，都交給一個陌生人了，因為不對的房仲人員提供給你錯誤的資訊，只會引導你做出錯誤的投資決定，最後的投資結果當然不會好。
因此，在你被坊間的不專業馬來西亞代銷給呼嚨之前，請看看這則文章來做點功課，因為投資最大的風險就是來自於無知。
在東南亞投資房產還賠錢的人，99.99%是買到了這5種地雷建案！
Q1:外國人可不可以購買馬來西亞的房產？
A1:可以。
外國人：
依據1965年國家土地法規定，非馬來西亞人應於取得州政府同意後始能取得不動產。工業區或供工業使用者除外，申請時間為3~4個月，費用視開發商吸收與否，若不吸收則由買方支付。
申請事務由指定之律師事務所辦理。若未獲准許，則買賣契約將立即終止，開發商將會安排訂金退款事宜。註：外國人不得購買吉隆坡價款低於100萬馬幣的住宅用房產。
聽Sway的海外置產建議，不但不會幫上忙，說不定讓你更慘
Q2:關於馬來西亞房產，交易安全嗎？
A2:
我們的交易流程，完全依據法令規定。
如您於馬來西亞簽立買賣合約，簽約過程，全程由當地執業律師解說並協助完成合約簽立；如您於台灣簽立買賣合約，我們將陪同您至馬來西亞駐台友貿處完成合約簽立。
Q3:關於馬來西亞房產，地契年限？
A3:
馬來西亞的房產區分為永久地契(999年)以及有效年限地契(99年)，需視您所購買的房產地契種類而定。
我們在銷售前，都會仔細為您解說所有關於房產的資訊，請您做全面性的評估，如果是有限年限的房子，也會清楚告知您剩餘的年限還有多久。
我受邀上理財節目《這不是新聞》，說明泰國春武里吸金案的陷阱在哪裡的精華片段
Q4:購屋時會簽署哪些文件？
A4:買方應簽署之文件：
買賣契約書（SPA）公共契約（DMC）物業/分層地契轉名其他由開發商制定之書函或合約（視不同建案及開發商之需求而定）
Q5:台灣的房屋和土地都有所有權狀，馬來西亞有什麼文件可以證明自己的產權？
A5:
房屋：買賣契約土地：分層地契
過去吉隆坡的金三角，現在已經有新的金三角：雙子星、TRX、KL118
Q6:總地契是什麼？分層地契是什麼？
A6:
總地契是由政府就整塊土地開發案或整棟大樓發出之地契。
分層地契是由政府就房屋位實際座落在土地上之公寓，或大樓每戶擁有的土地發出之地契，相當於您個人的土地權狀。
你知道變成所謂的「海外孤兒」會有多慘嗎？趕快來看看避免你成為海外孤兒的５大重點
Q7:房屋是否有保固期？
A7:
依買賣契約書(制式化)規定，因施工瑕疵或建材品質不良造成土地、建物及公設的損害、縮減及其他瑕疵，發展商須負交屋後最長24個月保固責任（依個建案不同），並於收到買方書面通知後30天內負責修復。
Q8:買價如何支付？
A8:
預售屋為蓋到哪附到哪，總共大概有14期左右的款項，應依照開發商於各建案進度發出之繳款通知書支付該進度之價款。
付款的話，可以現金或銀行貸款支付，由台灣以美金匯出，到帳時再結算成馬幣就好了，其實很單純。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
Q9:延遲付工程款，利息如何計算？
A9:延遲付工程款價金 x 利息利率 / 365 x 延遲天數
例如：
舉例：
房屋總價為700萬，工程進度到60%，應付工程款為420萬，如果客人只付款350萬（工程總價的50%），貸款能貸到55%，但銀行尚未撥款。
算式：(420萬-350萬) x 12%(預估年利率) / 365 x 延遲天數
延伸閱讀
【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國) Read More
1、為什麼要在澳洲投資？
澳洲被認為是世界上政治穩定、風險最低的國家，以及經濟彈性最好的國家。她的國內生產總值持續保持超越世界平均水平的發展速度，以及她的產品在不同領域市場都有需求量。以及在法律方面，澳洲的法律體系僅次於美國和英國。
2、房地產投資為何是中長期投資？
澳大利亞的房地產投資不是投機生意，經過45年的房地產市場化的發展，澳洲房地產成為全世界公認的最佳的低風險投資地區，和穩定增值及租金回報的投資目的地。
3、外國人可以投資澳洲房產嗎？
當然可以。開發商會申請將所開發的物業的50%銷售給海外人士，凡是能銷售給海外人士的房產都是已經獲得FIRB（澳洲對外投資管理局）批文。澳洲政府鼓勵外國人投資；澳洲的健全法律體系保護海外投資者的利益。
4、澳洲房地產市場的特點如何？
政治穩定、政策完善、經濟體系穩定、人口紅利增長、法制健全、市場成熟、升值穩定、租賃市場活躍、空置率低。
5、澳洲房地產增值前景如何？
澳洲地產經濟專家們分析認為：促進升值因素將長期存在，從未來幾年的走勢來看，澳洲房屋交房總量低於新移民人數的總量，所以房產供不應求的態勢還將持續很長的一段時間。而這是使得澳洲房產呈上漲趨勢的一個主要因素。
6、澳洲房地產會不會貶值？
有澳洲房產協會的詳細數據做參考，過去的45年裡，澳洲房地產平均每七年翻一倍（四次），所以從長期來看，出現貶值的機率是非常之低的。
7、投資澳洲房地產的理由？
a.穩定的升值與投資回報，分散投資、降低風險；
b.充分利用銀行貸款，銀行貸款可以只還利息不還本金；
c.澳洲房產購買手續簡便、可靠。更主要的是，澳洲房產的永久產權和無遺產稅。
8、如何選擇最具投資價值的房地產？
你需要確定你購買投資的澳洲房產項目，都是經過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項目（包括從位置、規模、環境和配套設施等各方面）。
9、如何解決看房和房產交易的問題？
房地產投資取決於市場環境，買投資房不同於自住房，投資房產只考慮“投資回報”和“風險”兩個因素，應減少感情因素；自住房投入的感情因素較多，注意理性分析。
房產交易的安全問題你不用擔心，在澳洲買房的話，由澳洲持牌律師為你做全程服務，比如簽定合同，完成交割，土地過戶等。
10、房地產市場供大於求怎麼辦？
從澳洲的歷史來分析，這種情況不會出現，因為一個百年曆史的房地產市場供需關係是十分成熟的，即使供需比例出現差距也會是暫時的，因為在完全市場化的國家，發展商也會視市場情況進行適時調整，不會違背市場經濟規律過量開發。另外，澳洲政府對每年的房產供應量有總的調控權，所以，很少出現供大於求的問題。
11、在不同城市投資有什麼區別？
總體相差不大，只是不同城市房價、租賃市場等方面略有區域差異，而每個州的購房成本比如印花稅也各有不同，所以要具體分析。一般來說，雪梨、布里斯班和黃金海岸及墨爾本升值潛力相對其他城市而言會更大一些。
12、澳洲政府有哪些針對海外投資者的規定？
海外投資者只可以購買澳洲新開發的住宅房產（工業和商業地產無此限制），澳洲規定新住宅房項目的50%可以出售給海外投資者。沒有澳洲身份的人，不能購買當地的二手物業。對於海外人士而言，可以向銀行申請房產評估價的70%的貸款。
13、誰來保証投資者的資產安全？
澳洲健全的法律制度可以充分保障投資人的權益和資產不受侵犯。
14、可以由子女繼承房地產嗎？
法律規定是可以由子女繼承的，並且沒有遺產稅。
15、海外投資者向銀行的貸款比例是多少？
依據客戶的條件不同，一般海外人士貸款為70%，最高銀行貸款為80%。
16、買房可以貸款嗎？
可以。但要注意，澳洲貸款方式中有可以選擇“每月只還利息，不還本金”的方式，最長可以只付利息10年，大大緩解投資人的還款壓力。此方式是貸款政策成熟穩定的一種表現。同時，可使投資者以最小的投入換取最高的回報。
17、如何申請辦理貸款？
客戶提供個人護照和收入證明等相關資料後，由我們幫助客戶向銀行辦理貸款。
♜ …
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澳洲著名住房分析師警告說，雪梨住房市場將很快就會開始看起來像紐約一樣——租住公寓的生活成為常態。廣大居民買房將變成高不可攀的事，除非在偏遠城鎮買房，否則租房將是唯一的選擇。
澳洲房產網報導，Domain集團的首席經濟師、威爾遜（Andrew Wilson）在周四舉行的“物業市場展望”（Property Market Outlook）研討會上表示，雪梨的獨立房和單元房的價格現在如此之高，幾乎沒有辦法可以讓首次置業者在這座城市裡負擔的起，而且隨著在未來幾年內對已經長期供不應求的住房需求的增加，這種狀況可能會加劇。
他說，這種事情已經發生在諸如紐約、倫敦和巴黎這樣的“全球大城市”中了。在這些城市中，住房擁有率已經下降，永久性租房已變得更為普遍。“如果看一下紐約，它在美國所有州府城市中房價最高、住房密度最高，但住房擁有率是最低的。”威爾遜博士說。
他稱，當居住在那裡生活的人們進入當地房市有顯著障礙時，他們就將租房住，這是合乎邏輯的。他稱，紐約只有30%的住房擁有率……而雪梨正朝著那個方向走。他還警告政治家們說，任何對現行住房稅務安排的改變，如工黨的取消現有房產負扣稅政策，都將會讓買家變得更艱難。
威爾遜博士稱，解決的辦法不是在城市的遠郊建造更多的昂貴的獨立房，而是著眼於在靠近市中心以及交通密集的地方增加公寓的供應量。這是雪梨人願意接受的。他認為，作為解決雪梨承受能力問題的一部分，政府還應該鼓勵買家購買非大都市區域地區城鎮的住房，那裡的房價比雪梨要低很多。
個人淺見：
我相信，這種同時具備良好的生活機能、交通便利、就業機會或者優良氣候….等優異條件的國際級首都，未來都會是資金匯集的中心，而這種一級國際級首都的房價都會變得高不可攀，尤其是CBD的區域。
我強烈建議，在做海外房地產投資的時候，一定要用「宏觀」的角度來看國際的趨勢、稅務成本；然後在正確選定的城市後，再以「微觀」的角度來看小區域、社區、品牌和管理，還要記得「寧可買貴不要賣錯」，這樣就可以很快速地挑選到正確的投資型產品。
再過20年，全世界會有越來越多像是台北市區房價等級的首都會冒出來，以目前我們所熟知的亞洲城市來看，中國大陸的「北上廣深」、香港、新加坡、日本東京和我們的台北市房價水位都非常高，相對起來曼谷、吉隆坡等東協國際級首都目前房價相對來說都很低廉，若以曼谷和吉隆坡最最頂級的豪宅來看，單價也不過100-200萬左右/坪，但這兩個城市CBD的發展成熟度卻已經遠超台北市。
如此一來可以看出，曼谷與吉隆坡相較起其他亞洲先進首都的房價水位還是相當低的，再加上這兩個城市的CBD人口擁擠，又有許多的人口移入導致人口需求不斷上升，再看看這兩國的人均所得不斷快速提升，因此房價在2020年前後被快速撐起是很合理的事情（看看2009年前後的台灣房價，這就是趨勢）。
所以說，以澳洲的雪梨、墨爾本這樣成熟的城市還能擁有穩定的漲幅，以及持續上升的人口紅利來看，澳洲在房地產的控管上真的是非常一流的國家，只要預算足夠，選擇澳洲投資是一個非常穩健且高獲利的配置資產方式（澳洲CBD的空置率不到2%）。
個人淺見：
大家看看這張價目表，有發現它們是賣什麼東西嗎?有看見他們的售價嗎?
您再看看上面這張圖，別以為在曼谷賣一塊豪大大雞排139泰銖很貴（士林夜市賣70元台幣），這麼昂貴的豪大雞排在曼谷當地可是要大排長龍才買得到!
大家有沒有發現近年來台灣的「泰勞」變少了?因為泰國近年來薪資所得不斷提高，而且失業率長年保持在1%以下，因此泰國被列為亞洲國家幸福指數第一名，不但很多泰國人民都回到國家工作，連邊境的緬甸、柬埔寨的勞工也紛紛前往泰國的邊境特區求職，更不要說現在很多跨國企業紛紛都到曼谷去設立據點了。
以前都是東南亞人來台灣討生活，這兩年已經越來越多台灣人到東南亞討生活了，像是我們公司就在曼谷的Asoke捷運站旁設立據點，派遣了很多台灣幹部過去，之後五年內公司會在曼谷持續拓點、設直營店達5家以上。
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個人淺見：
為什麼我們每次泰國說明會都可以吸引滿滿的客戶前來參與？為什麼我們在泰國的成交量可以成為台灣龍頭？最主要就是因為泰國的房地產趨勢前景看好，而且處在剛起漲的初升段，再加上相關的法規、制度嚴謹，因此泰國房地產是屬於一個安全、穩定，而且又很有機會資產翻倍的區域。
想了解更多嗎?讓我們花一分鐘欣賞這段影片吧。
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Read More 一份新的研究顯示，澳洲房地產市場已經被證明是一股不可忽視的力量，有四個主要城市進入了全球房價暴漲的百大城市榜單。
澳洲日報報導，雪梨排名第四，去年房價猛增了19.9%，但依然落後於中國深圳，紐西蘭奧克蘭以及土耳其的伊斯坦布爾。
墨爾本排在第24位，去年房價增長了9.9%，其次是81位的布里斯本以及之後四位的阿德雷德。
深圳的常住人口約1000萬人，是電子產品生產的中樞，以47.5%的驚人漲幅名列第一。
其次是紐西蘭的奧克蘭，當地房價去年飆升了24.5%。據報導，奧克蘭的房價預計將持續上漲一年，因為持有高端房產的人“選擇惜售”以獲得更多的增值，導致一個“已經供不應求的市場更加緊繃”。
個人淺見：
這真的是一個很誇張的數字，雪梨去年一年年漲幅近20%，尤其您更應該知道的是雪梨的房價基期已經非常高了，已經幾乎每年都在講雪梨的房價過高、漲幅過快，很可能有泡沫化的風險，結果還能夠每年都漲15-20%，這真的是非常恐怖的數字，同樣也看得出來澳洲政府在控制房市的部分真的是世界首屈一指。
從這則新聞我們該了解什麼？您要了解到什麼叫做「資產配置」計畫。
這世界上有土地也有人的地方，基本上就會有房地產，而房地產的主要就是賺取「租金」和「價差」，租金的部分大同小異，全世界平均大約都在3~6%之間，因此租金的獲利其實算是相當穩定。但是「價差」的部分就不同了，可能有漲幅10、15、20、30%以上，等於是租金的好幾倍。
以台灣近兩年為例，您如果把錢放在台灣的房地產內，每年會下跌5-10%，1000萬一年就少50~100萬的價值了；但相反地，如果您是把錢放在2008年的台灣，那1000萬的房子大概可以讓你的獲利達到600-1000萬不等，只是台灣過去飛漲的趨勢已經結束了，您想要複製2008年那波致富的模式，就必須到其他國家去尋找這樣的機會，而不是死守台灣期盼過去那種「炒短線」、「高獲利」的舊夢當中。
換個想法，假設三年前您就將1000萬的資產放到雪梨，你的房價到今年也幫你賺了至少500萬；假設五年前您將1000萬放到吉隆坡，您的房價可以賺到700萬左右，而您唯一需要注意的就是只是「匯率的震盪」，選在一個匯率震盪到比較適合的時機點把海外的資產擺回台灣，您就可以賺到這一些房價的「價差」，而不會和其他國內大多的投資者一樣，正在規劃「停損點」在哪裡。
把「資產」在正確的「時機」，放在正確的「區域」，好比把您右口袋的錢放到左口袋，這樣簡單的配置就可以讓您跟上正確的「趨勢」賺取房地產的價差；這個，就是國際超級房仲所謂的「資產配置」計畫。
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《International …
Read More好房網News記者賈蓉／整理報導
七年級生成為絕望世代，惡性循環的元凶竟然是「炒房」！網友認為，台灣大筆資金湧入炒房，導致年輕人不只面臨嚴重的「相對剝奪感」，「跨世代同族奴役」更是上班族的共同夢魘，「還在想理財、想買房子？」，「千萬不要再生小孩害人了」。
付出的心力與回報不成正比，七年級生辛酸告白被網友推到爆！網友Leaf在PTT中發文表示，在民國72年次之後出生的人，只要家裡的資產沒有超過3千萬，「這輩子就不用煩惱買房子的事情了」，因為台灣過去7年來資金瘋炒房地產，沒把力道放在產業發展，導致年輕人苦無出頭之日，「注定了啦，慘的都是年輕人跟下一代」。
Leaf認為，上個世代的人付出60分努力，就能拿到月薪6萬元，但這個世代的人付出80分努力，卻只能拿到4萬元，「而且房子貴3倍」，尤其是文組畢業的學生，除了早9晚10的超高時工作之外別無選擇，「只能祝自己一路順風」。
Leaf表示，現在的年輕人不是不願理財，而是根本沒有多餘的時間投資，「一天工作超過10小時，還有體力研究嗎？」，Leaf說，這種匆忙之下的投資，結局通常是「投哪個賠哪個」，不用等詐騙集團來騙錢，「高工時注定只有薪水這條收入」。
這般悲觀論調的文章，被網友大讚完全中肯，「如果父母沒有留房產給我，說真的根本不考慮結婚生子」、「台灣被房產投資玩死，年輕人只能繼續被剝削」，七年級生已然成為第一批絕望世代的產物。
貧窮世襲、階級複製的狀況，也被名作家陳文茜批評「這個國家太對不起年輕人」，陳文茜在蘋果日報專欄中表示，父母是否擁有一棟台北的房子，對於年輕人而言就如同印度的「種姓制度」一樣，擁有者的青春是彩色的，反之則註定是黑白的。 炒房、低薪，讓年輕人成為「跨世代奴役」的產物。
未來全世界最知名的房地產品牌之一
【International Super Agent 國際超級房仲】
這兩天花了很多的時間構思，究竟要怎麼樣才能表達出「國際超級房仲」的服務，以及能夠提供給客戶的價值，然後把這個核心理念放到1分鐘內的短片中該怎麼呈現，最後，成品終於出爐了，希望大家能夠喜歡。
可能很多人不知道，其實國際超級房仲在大學時代，還擁有一個叫做「李導」的外號，就是因為大學快畢業之前我很喜歡拍電影，尤其在第一次參加校內短片大賽時就拿到人生第一個第一名，這讓我更對拍電影擁有強烈的興趣；只是天不從人願，似乎最後是沒什麼機會走上電影導演這條路了（因為國際超級房仲應該是可以賺得比李導還多）。
如果有時間的話，就撥個1分鐘欣賞一下吧。
註：這個影片裏面有彩蛋喔。
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Read More個人淺見：
馬雲是我非常尊敬的企業家，即便許多人對他的成功、看法有所爭議，但不可否認的是馬雲確實用他的一套方式，讓他從月薪92塊人民幣的英文老師，搖身一變成為中國首富，並且也讓許多原本不看好他、看不起她的人跌破眼鏡。
這段影片是之前中國大陸的知名創業節目「贏在中國」中，馬雲針對各個企業家的挑戰、看法、模式的指點，裡面點出了很多我們都知道但是早已忘記的核心觀念，很多馬雲的經典語錄都是從這個節目裡面出來的，昌鵬非常推薦給所有想要變成成功人士者欣賞，尤其是辛苦的房仲高專夥伴。
要成為成功人士，我們需要學習成功人士的思考邏輯，因為有錢人『想得』和我們不一樣。
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Read More記者邱榆蕙／桃園報導
桃園機場捷運6度延宕通車，桃捷公司董事長何煖軒直指最頭痛，號誌系統經常抓不到無線電訊號、和鋼軌伸縮接頭被取消使用，1天最高故障67次，整年起碼超過1萬次，「不解決就不能上路」！
何煖軒指出，從民國103年4月開始要求人員寫下工作日誌，到現在每天試跑車，已經出現門扇異常、風機過載、冰機故障、天花牆面漏水、電纜線接頭施工不良、緊急煞車、自動收費系統、電聯車打滑、墊片斷裂等超過萬次故障。
何煖軒指出，主因在廠商丸紅提出的號誌系統及無線電傳輸最終設計，全世界只有三個地方在使用，一是英國維多利亞的地下電聯車，也是唯一成功案例，二是北京的第五地鐵，後來失敗改人為駕駛，第三就是桃園捷運。
總經理陳凱凌表示，若不汰換系統，問題就會一直存在，因為號誌系統及無線電傳輸最終設計，原本是採用有線電纜，改用無線之後，常因天候及周遭電波或障礙物影響，導致號誌系統抓不到訊號，自動駕駛的車輛就會停駛。
陳凱凌解釋，另一個鋼軌伸縮接頭其實就是高架橋上常見的伸縮縫，會熱脹冷縮、替車輛吸收壓力，但依照目前合約內容，鋼軌伸縮接頭是被取消的，造成車輛承受軌道轉彎壓力時，墊片就容易斷裂。
何煖軒表示，已向高鐵局回報相關系統問題，高鐵局也回應未來可能會汰換系統。
個人淺見：
桃園要有個捷運還真是命運多舛，當年泰國還派人來我們台灣考察，觀摩學習我們怎麼設計跟營造機場捷運，結果十幾年過去了，泰國機場捷運都通了好幾年了，台灣的機場捷運還在測試、故障、延期。
好啦，其實機場捷運通車跳票也已經超過五次了，該講的也講過了，如果真的主要出在系統有問題的話，都這麼多年了是否該評估設個停損點，認賠更換系統？
所以…..也許我們去行天宮拜拜會對機場捷運會更實際一點，也希望這個重要的交通建設可以早日完工（還有桃園的航空城計畫和捷運綠線）。希望等桃園有捷運之後，我們桃園市就不會再被天龍國當成是「南部」、「鄉下」了（好歹我們也是蟬連好多年人口遷入第一名的城市耶，尤其是咱的家鄉南崁）。
《International …
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