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【買氣崩跌】開天價嚇跑客人 這些建案現在打包對折賣

政府雖已經喊出不打房，但台灣房市在過去一連串稅制改革、限縮貸款的政策影響，已經走入買氣崩跌、無法回頭的局面，過去產品規劃及開價悖離市場需求太遠的建案，紛紛落入一戶都賣不掉，甚至整棟打包對折賣的窘境。

房市買氣到底有多冷清？不只是竹北「富豪至尊」因開價4字頭，悖離當地行情2字頭太遠，銷況慘不忍睹。久舜營造股份有限公司業務開發部經理林銘峰表示，前陣子市場在「盤」的著名建案，還有由康馥建設投資興建、位於台北市士林區的建案「士林觀芷」。

「這個案子也是整棟要賣，雖然還沒走到拍賣階段，但過去傳說要賣陸資13億元，今年初賣到我這邊時，價格已經打對折變6.5億元，從當時的謄本資料來看，該案跟銀行借了5.5億元，現在幾乎已經是賠售價了！」林銘峰透露。

對此，本刊詢問當地里民，對方表示：「當時這個案子因為利息問題，售價相當便宜，先前有買家開價7億元接手，但建商卻猶豫不決，在市場行情不好的狀況下，最後在7月底以6億多元售出。」

謄本資料顯示，士林觀芷一案確實在今年7月底出售，不過，林銘峰分析，貸款金額設定為6.5億元，按常規推算，實際成交金額應落在5.4億元左右。

同樣位在士林，由鄉林建設打造的「士林官邸」案，從2009年預售到現在，銷售狀況也未如預期，現在暫時作為鄉林的企業總部，但因為鄉林財務實力雄厚，未出現賠售或資金困難的狀況。

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

「已經回不去了」，這句話送給所有要賣房子的屋主、建商、代銷甚至房仲。

　　最近昌鵬跟很多想要投資國外房地產的屋主聊天，每一個屋主都在說想要趕快把台灣的房子「處理掉」，然後去買國外高租金的房子來收租。像這樣的屋主（投資者）實在太多太多了，所以很明顯看得出來這個趨勢是很明顯的，就如同世界上的其他國家一樣：置產配置全球化。

　　問題就來了，這麼多人都想要把資產放在國外，可是台灣這邊就是處理不掉（賣不掉），這些屋主都會抱怨之前交給信Ｘ房屋、永Ｘ房屋、住Ｘ房屋….等等的房仲公司賣了三個月，結果都沒有幫他賣掉，甚至也沒什麼人帶去看房子，也因為如此，所以房子還沒賣掉、沒辦法立刻去國外投資。

　　雖然這不關我的事情，但我還是得誠實且專業地讓客戶知道，你的房子賣不掉，真的不是那些房仲公司的問題，你的房子三個月或六個月賣不掉是很正常的事情，即使你的房子景觀再好、地段再好、樓層再好或是風水再怎麼好，現在就是賣不掉，所以不要去為難那些房仲人員為什麼連帶看的人都約不出來了。

為什麼呢？因為這就是整個「大環境」的問題。

　　換個角度想一下，之前塑化劑問題很嚴重時，手搖飲再好喝，但業績也是大幅下滑；之前地溝油問題爆發時，即便路邊小吃攤再好吃，民眾願意在外面用餐的意願也大幅下降；甚至是當年SARS疫情猖獗時，即便台灣和香港的旅遊景點再特殊，民眾也是不敢隨意外出去這些知名景點觀光。

這樣的比喻能夠體會嗎？

　　同樣地，現在台灣經濟委靡不振（每年都在喊怎麼樣讓GDP保1，真的很悲哀），房價所得比高（尤其是高不可攀的台北房價），即便房地產再怎麼蕭條，卻「完全沒有任何危機入市的價值」，因為價格還是太高了，更別說這種房價還在穩定下跌中，誰還能夠奢望賣房子有價差呢？年輕人怎麼有能力期待自己可以負擔一個家呢？

　　再看看目前的更現實的現狀，台灣的租金投報率真的太低了（竟然有客戶跟我說他台北的房子投報率都漂亮，有2.2%），而台灣政府（尤其張金鶚）不斷地想要調高房地產的持有稅（例如房屋稅、地價稅、區段稅率或二代健保等等），導致這麼低迷的租金扣掉相關成本之後，最後淨租金實在是低得可憐，更別說自己管理台灣房地產有多累多辛苦。

店面等商用產品更慘，因為景氣蕭條所以各行各業都很難做，像是昌鵬住的松菸與上班的大安區，附近一堆店面開沒多久就收掉了，可見現在的生意有多難做，而這些黃金店面的屋主更是那群難以忘懷過去時光的房東，要這些月收上百萬租金的房東降價更是困難，更別說他們也不太缺錢，就讓自己的繼續空著等機會。

可是還是很多人無法（不願）認清現實

上一波台灣房地產漲了近１３年，最近剛跌了２年，你認為台灣房價應該還要修正多久？但是台灣的屋主們還是會存在著「我的房子很棒」的這個點，所以遲遲不願意「讓利」。

為什麼這些屋主不願意讓利？主要還是沉浸在過去那段美好的房地產多頭時光，今天隨便買、明天隨便賣也能賺錢的歲月，即便這兩年房市已經往下修正，屋主們卻只相信這兩年的蕭條只是「波動」、不是「趨勢」，再期盼著房市與價格可以回到往日時光的前提下，結果呢？

數據、經濟狀況與台灣國際局勢已經很明顯了，今天不賣、明天更便宜，更別說全台灣的買方都認定房價還會再下跌的機率很高，所以購屋意願當然是非常低的，更別說讓買方出價，你覺得除非有特殊情況，否則正常台灣的買方會用高於實價登錄的價格去買房子嗎？

趨勢真的不同了、時代真的不一樣了，台灣當時的房市榮景真的是回不去了。

最後：

雖然我沒有在銷售台灣國內的房地產，但是國際超級房仲真的是良心建議，與其期待著房地產會不會突然莫名奇妙好起來、價格會不會莫名其妙就漲回來、中國大陸會不會莫名其妙突然來接收台灣，還不如理性看待這個價格正在下修中的市場趨勢，能夠少賺少賠出場就是萬幸了（最近越等賠越多的成交案例實在是不勝枚舉）。

你現在應該要做的事情應該是盡快把房子賣掉，就讓它少賺一點、少賠一點，然後把這筆資產放到國外的安全穩定區域，去把這些沒賺的地方賺回來才對，而不是抱著一株逐漸凋零的花，還期待著它明天突然會復活綻放。

其實後面2個建議最有效!

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房仲菜鳥們，你服氣嗎？：「沒有不景氣只有不爭氣」vs「正確的選擇比努力更重要」

中國時報【方明╱台北報導】

今年前5月不動產房仲業平均薪資為4.6萬元，創下歷年新高水準，但高薪還是聘不到人！主因在於上半年房仲經紀人每人平均成交3件，等於約2個月才能賣出一間房，在房子難賣下，目前全台房仲經紀人4.4萬人，較最高峰已出走逾5000人，形成「薪資創新高、人數創新低」現象。

王牌經紀人 餓到淪搶匪

近來前房仲經紀人屢傳負面新聞，有人涉入黑幫從事放高利貸，也有接受馬總統表揚過的百萬年薪經紀人，三餐不繼行搶，究竟房仲業有多慘？

延伸閱讀：房仲名人涉勾黑幫 暴力討債

根據主計總處統計，今年前5月不動產業平均薪資為4.6萬元，創下歷年最高水準，但從去年不動產業退出率2.22％，高居國內服務業第4高來看，房仲業高薪徵人，流動率居高不下。

薪資創新高 人數創新低

內政部統計，全國受雇不動產經紀人員在2014年12月達最高峰，達4萬9193人，今年上半年全台房市交易回溫，帶動不動產經紀業從業人數止跌回穩，到今年6月底為止，已連三個月走揚，人數達4萬4005人，較今年3月最低點增加463人，顯見房仲業在近年不斷縮編後，趁房市小陽春回補人力動作明顯，但3年半來，人員流失仍高達5188人。

今年房市雖回升，卻不代表每個從業人員都高興得起來。屋比趨勢研究中心根據內政部資料加以計算，2009年房仲經紀人平均每人每年成交件數達15.9件最高，2011年還有10.5件，今年上半年每人平均僅成交3件，甚至北市平均成交件數僅約1.3件，忙碌大半年只能成交1件，北市房仲苦不堪言。

小的不肯做 老的不好做

房仲業者指出，房市交易低迷，加上工作壓力大，不僅高薪無法吸引年輕人，房仲從業人員年齡也有老化現象，目前除兩大直營房仲品牌，保障月薪5萬元，招募人員年齡在30歲左右之外，其餘加盟店平均年齡皆達40~45歲以上，房仲業陷入「小的不肯做、老的不好做」的窘境。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近年房市交易量能大幅萎縮，不動產經紀業普遍都面臨縮編、關店的狀況，導致大量從業人員流失，要回到以往榮景的機會微乎其微。

延伸閱讀：雙北房市冷 賣價先打八折才有得談、房市榮景不再！房仲兼「洗碗工」度日

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

　　「就算再爭氣，真的不景氣」，房地產的價格可以漲、可以跌，但是不能沒有交易「量」！

真的是沒有不景氣，只有你不爭氣嗎？

這篇報導有提到一件非常關鍵的數字，在2009年景氣再次回溫時，平均一個業務員一年能夠成交15.9件，但是2017年的上半年僅能成交3件，換算下來一年6件的話，根本不到過去的一半。

更恐怖的是，成交量不到一半的話，收入可不只是只有少一半這麼簡單，甚至可能收入只有當年的1/3、1/4，為什麼呢？因為民眾知道現在房地產蕭條，吃定房仲業人員不成交就活不下去，所以很多民眾都會非常用力地砍服務費。

而身為房仲的你，現在還能怎麼做呢？每天聽主管、店長、店東說：「沒有不景氣、只有不爭氣」，結果拼命努力的結果卻沒有任何的成交與肯定，伴隨而來的就是灰心喪志、自我否定這樣的惡性循環，甚至是不是懷疑自己真的適合這個產業。

正確的選擇比努力更重要

　　打個比方，今天有Ａ與Ｂ兩個池塘：

　　Ａ池塘你已經非常熟悉狀況了，可是近期Ａ池塘裡水又髒、魚又少，而且這些魚已經被餵的飽飽一點都不餓；反而最近新發現的Ｂ池塘雖然不是很熟悉，裡面的池水又大又乾淨，裡面的魚不但多又非常飢餓。請問，是你要選擇到哪裡去釣魚？

想都不用想，雖然不是很熟悉，但再笨的人都知道，一定是去新發現的Ｂ池塘才有機會釣到魚吧！

這就如同台灣的房地產業，這些老前輩們已經很熟悉Ａ池塘的水性，這輩子的所有風光成就都是靠這個Ａ池塘來的，它們所有經驗都是Ａ池塘帶給它們的，因此他們也深信著「再撐一下，Ａ池塘會好轉起來的」，至於陌生的Ｂ池塘，由於人類是很抗拒改變去接受陌生事物的生物（所以才會有所謂的舒適圈），所以無法接受新的Ｂ池塘的老前輩們，便會開始去抗拒、曲解、抹黑Ｂ池塘的好處，以合理化他們為什麼堅守Ａ池塘的根本。

相當不理性，對吧？

房仲老前輩們也許還可以靠著多年累積的主顧客們，再怎麼樣都還有一些成交量可以出來（即便服務費都收很低），也還是能活下去，然後繼續跟新人說：「誰說不景氣的，我還不是一樣成交了嗎？照我說的就對了，去路邊發DM吧」。

可是新進的房仲人員呢，平均一個人在半年只能成交三件，你覺得一個經驗、專業與人脈都不足的客戶，在這種情況下能夠有幾件？沒有底薪的新人該怎麼在這個行業存活下去？雖然老前輩們還有在成交，可是難道老前輩的這些經驗在「此時」放在新人身上，你覺得合適嗎？

You can’t fly if you never try

應該很多人都有聽過《進擊的巨人》這部近年火熱到不行的經典動漫，而當中的插曲《The Reluctant …

【終於要改善了】實價登錄推2.0版 門牌全都露

內政部表示，實價登錄制度修法將朝五大方向，務求「更即時、更透明、更正確」。 本報系資料庫

2017-08-01 01:47 經濟日報 記者潘姿羽／台北報導

實價登錄制度今（1）日屆滿五周年，內政部端出「2.0」版本，規劃門牌去區段化、建置不動產履歷，預售屋也要即時登錄，拚下會期送進立法院。

內政部地政司司長王靚琇表示，實價登錄制度修法將朝五大方向，務求此制度「更即時、更透明、更正確」，希望這次修法讓不動產市場價格制度更健全；尤其國人已慢慢可接受房價透明的做法，除了改為「門牌全都露」，接下來也會推動不動產履歷，建置完整房屋歷次交易紀錄，這在國外已行之有年，能讓市場更透明。

五大修法方向

首先是門牌去區段化，直接揭露門牌號碼。現行門牌以30號為一個區間，但往往同一區間房價落差很大。

其次，建立歷次交易價格的「不動產履歷」，民眾可查詢到想買的房子是否在過去幾年多次轉手、價格被炒高。

第三，實價登錄買賣案件申報義務人回歸買賣雙方。

內政部官員說明，現行法令是由地政士優先申報登錄，但過去未申報或申報不實遭裁罰的件數，有九成以上是地政士受罰；不過細看受罰原因，多是因業務繁忙或助理不熟悉實務操作造成的人為疏失，並非刻意申報不實。也因此，本次修法擬將申報義務回歸買賣雙方。

第四，預售屋應於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄

第五，將建商自售預售屋納入規範，建商自行銷售預售屋也應於買賣契約簽訂後30日內申報登錄。

另外，現行制度是預售屋代銷契約屆滿或終止後申報登錄，內政部官員坦言，實價登錄制度上路後，確實發現建商和代銷傾向將簽約時間拉長，從原本半年、一年，普遍延長到一年以上，導致預售屋登錄時間普遍與交易時間有一年半至二年的時間落差，參考價值降低。

為強化「即時」、「透明」的原則，已規劃預售屋不論是委託代銷還是建商自售，都應在簽訂買賣契約書後30日內申報登錄。

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

很久沒有關心國內房地產的新聞了，早上看到同事發來這個新聞「實價登錄2.0」，先不論未來實際上路會怎麼樣，但我認為政府終於要改善實價登錄這個爛網站，實在是太好了！

許多房仲同業包含想買賣房屋的民眾，都會上內政部的實價登錄網站查詢行情，可是內政部的實價登錄網站真的是寫得「超爛」，沒錯，我個人認為真的是「超爛」，無論是介面還是精準度都不好（可以看看信義跟永慶把系統改良的樣子），讓人真的感覺政府當初真的是為了交件而交件，急就章而做出了這種非常不人性化的實價登錄網站。

這一次改版我認為最好的地方，在終於要把「門牌去區段化」給列進去

你曉得嗎，一般民眾在查行情的時候有多痛苦？明明想查１５６號的房子，結果實價登錄硬是給你一個１４０～１７０號的行情，結果你還必須憑經驗或者問房仲人員才能推斷出１５６號大概是哪個行情。難道政府不知道有時候同一個區段內，差一個門牌的社區有時候房價差很多很多嗎？不信的話，看看南崁交流道的中悅帝寶和隔壁的航空名流的單價吧。

其次，我認為不動產履歷是很棒的制度，但是來得太晚了

在2009至2013年台灣房地產短期炒作最興盛的時期，投資客都知道一間房間的速度就是「三個月內」得轉售獲利，超過三個月就算慢，也因此導致可能某些房子在一年內可以過戶三至四次的狀況，但是通常最後一手的屋主也不曉得自己是不是最後一根稻草、也不曉得這個房子在一年內被炒作過幾次。因此，我認為這種履歷制度是很好的制度，讓房地產轉移的次數與價格都公開透明化。

我非常贊成北韓的作法

在北韓，房地產是不可以拿來買賣的，當然也絕對不會讓你拿來做炒作投資，所有的房地產都要回歸到民眾自用，這一點跟德國的房地產精神也不謀而合（講得好像北韓比德國進步一樣）。

最後，我非常贊成把申報的義務回歸到民眾身上，而非代書（地政士）

為什麼我會這麼說呢？由於現在房地產蕭條、屋主想賣賣不掉，台灣經濟也很差、民眾想買錢不夠，許多非天龍國人要買房也是相當辛苦的。因此，在買方頭期款不足而屋主又想很賣的情況下，有時候仲介會請雙方把成交價格做高（也就是所謂的做價），舉例：讓原本６００萬成交的房子以８００萬簽約，屆時銀行就有可能用８００萬當作估價的基準去貸款給買方，也許貸款七成就有560萬的額度出來（以上僅為舉例）。

可是這一點在代書那邊是非常為難的，因為代書都不敢得罪房仲公司（尤其是資淺的年輕代書），再加上現在代書受到沒有交易量而重創收入，因此部分代書會願意鋌而走險配合仲介這樣的作法，但是這樣的做法往往首當其衝的就是代書，所以我認為把申報的義務回到有需求的買賣雙方是合理的。

讓代書單純做代書的事情就好了（也請讓房仲做房仲該做的事情就好，不要搞是凹房仲做東做西、一堆售後服務，最後買得很開心還砍服務費）

　以上是國際超級房仲的一點個人淺見，如果有不正確或是需要補充的部分，也歡迎您在下方留言讓我改善本篇內容喔。

最近很多人都在問，為什麼國際超級房仲好像很少發文或者拍短片了（今天再不ＰＯ就要創下連續一個月沒發文的紀錄了），原因其實很單純：曼谷不動產真的很熱絡，或許很多人不敢相信，但至少以我們公司來講，我們公司已經有接近一半的人已經超越２０１６年的年度個人業績了，換句話說，我們有一堆人只用了七個月時間就超越去年一整年的業績。

而且我們不是從很爛的業績翻身起來（２０１６年房市超慘），我們公司去年的年度業績還是全台北冠軍、全台灣第二喔！

但我想要表達的不是說國際超級房仲有多厲害，也不是我們公司多會賺錢，我們只是印證了一句大家都知道的話：「正確的選擇，比努力更重要」，在一個豐盛的正確市場內，只要順著趨勢好好做都可以有很好的業績。想一下，一個釣魚技術高超的人到水溝裏面去釣魚，跟一個技術普通，但是拿著網子到魚塭去捕魚的，誰的收成會比較好？這就是選擇的重要性。

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