【泰國房地產法律Q&A：泰國有永久產權嗎？】外國人購買曼谷房產前，要先瞭解的10個關鍵法律│2020

2019 年 7 月 17 日國際超級房仲 0

Last Updated on 2020 年 6 月 29 日 by 國際超級房仲

　　這篇文章想讓你知道的是，國際權威機構《Global Property Guide》針對泰國房地產提出一項購屋上的缺點，那就是「購買流程非常複雜」，這個複雜包含了法律限制、金流規定，很多沒有接觸過這些狀況的台灣投資者，都會以為其實沒有什麼大不了的問題。因此，你必須要透過這篇文章曉得：「泰國房地產投資跟你想的不一樣」，你一定要先了解相關的法律規定以免產生交易糾紛。

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▮國際超級房仲

　　雖然很多人詢問外國人到泰國購屋的法律，對於我們這些從業人員來說已經是基本常識了，但是我真的發現有些關於投資泰國房地產的基本問題還是很常被問到。

　　因此我今天就特別針對外國人要去購買泰國房房地產時，必須要特別注意的幾項法律規定做說明，希望這些資訊可以對想要投資泰國房地產的您有幫助。

有空可以看看這則短片，這是一般客戶問到爆炸的10大常見問題+迷思

▮Q1:在泰國買房子有永久產權嗎?

A:有、有、有

　　在泰國雖然有分永久產權和非永久產權，但是我們一般人能夠買到的房子，99%的機率都是永久產權的產品；而什麼樣的房子是非永久產權呢？通常可能是政府或是泰國皇室的土地，這種非永久的土地通常地段與價值往往比永久產權更好，所以不賣斷。

▮Q2:泰國買房子可以100%持有嗎?需要找人頭嗎?

A:可以100%自己持有，不需要找人頭

　　如果你買的是一般外國人能購買的產品「電梯大樓(Condo)」的話，基本上跟你在台灣買電梯大樓的產權是一樣的，房子的部分您絕對是100%自己持有，不需要找人頭，而土地也會有持分，如上面講的那樣是永久的產權，所以放一百萬個心吧。

　　而你唯一要了解的是，因為泰國有個嚴格的法律是外國人不能持有一塊土地的持分超過49%，也就是說像是土地、店面、透天和別墅這種會一次持有全部100%土地面積的物件，我們外國人就不能購買囉；同樣地，如果一個電梯大樓的社區也是一樣，假設整個社區的住宅面積有10,000萬坪，外國人全部能夠購買的住宅總面積是不能超過4,900坪的。

　　也因為這個法律限制（我們稱為49、51），所以外國資金沒辦法在泰國炒房，讓曼谷房地產一直維持一個很穩定、緩漲的格局。

你知道這麼多人到東南亞投資房地產，最多人賺錢的地方在哪個城市嗎?

▮Q3:我在泰國買房子會拿得到權狀嗎?

A:可以，你是不是漏看了前面兩題?

　　如同前面所述，你買泰國的電梯大樓會100%持有房子、持分的土地也是永久產權，一切都與台灣相同，因此過戶完畢之後泰國的土地廳也會給你一張大大的權狀，把你的產權與姓名都登記在上面，可以放心。

　　唯一不同的是，在台灣有分土地權狀、房屋權狀兩張，但是泰國是全部都記載在一張大大黃色的權狀上面。

▮Q4:泰國有規定幾年之內不能買賣房子嗎?

A:無，泰國並沒有這種規定

　　無論你是預售屋想要轉紅單，或是交屋之後想要立刻出售，泰國的法律是沒有任何法律上的限制，因此你隨時要賣就可以賣，非常地自由。

　　不過要特別注意稅制的問題，泰國房地產如果是在5年內轉售的話，通常稅金會比較高，落在總價的4-8%左右；持有超過五年的話，大概舊制剩下4.5%-5%之間，算式很複雜，有需要可以跟我碰面洽談時詢問（因為我們公司對外的稅務講座，都是由國際超級房仲小弟我在講解的）。

　　如果預售屋時期要轉售就不會有稅務的問題，因為你還沒有取得房子的產權，唯一可能產生的成本只有建商會收的更名手續費，至於手續費怎麼收、收多少，則要看狀況而定（有興趣可以另外私訊我）。

有位網紅說他做了一切功課卻仍然後會買泰國房子，然而實際狀況是….?

▮Q5:我要怎麼匯款到泰國購買房子?

A:必須要100%使用外幣，從泰國的境外匯入才行

　　購買泰國房地產的法規裡面，看起來簡單、但實際上最麻煩、最難處理的就是這個問題，很多散客、跑單幫、小仲介和小建商常常沒搞清楚這一點，結果搞到買方錢都匯了、約也簽了，最後土地廳卻給不出權狀。

　　簡單來說，泰國政府為了避免外國人在泰國境內炒作房地產，因此特別規定外國人購買泰國的房子，絕對不可以使用泰銖購買，一定要使用外幣；依照我們的經驗，用美金去購買的匯率會是最佳的，因此如果您要購買泰國的房地產，請在台灣先將台幣轉為美金，然後直接在銀行把這筆美金匯到泰國建商那邊就可以了。

　　至於付款的地點，一定要在泰國境外匯款喔；也就是說，如果今天你在泰國當地先付了定金給建商，這筆錢是不能併入房價的「金流」去計算的，這筆定金只能在交屋之後拿去抵扣非房價的「雜費」，雜費通常是指以下4筆：

(1)過戶費1%（用公告價格計算，通常是原價的7-8折）
(2)水錶&電錶更名費（約4,000泰銖左右）
(3)社區大樓管理費（通常是先收一年）
(4)公共基金（這筆原則上是一次性的）

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▮Q6:我在泰國的錢，未來好出來嗎?會不會無法匯回台灣?

A:好出來，請放心

　　泰國是有外匯管制的國家，但是不要聽到外匯管制你就嚇到了，不是每個國家都像中國大陸那樣管制的這麼嚴重、滴水不漏。

　　把握一個簡單的原則，只要你當初購買泰國房地產的錢是光明正大地進來、光明正大地出去，購買與出售時的相關買賣合約、匯款資料都清清楚楚的話，泰國銀行就會放行了。

　　但是要特別留意，如果你的錢不是檯面上進出，或者是你要匯款時的資料不夠齊全的話，泰國銀行是不會那麼輕易放行的，因為泰國銀行做事真的就是一板一眼，所以兩次買賣的相關資料請一定要留好喔。

▮Q7:外國人購買泰國房地產的稅費，有比本國人更高嗎?

A:沒有，完全相同

　　稅費問題可以另外跟我約時間碰面聊，或是等我哪天心血來潮有空再來寫這個主題，不過目前泰國針對外國人和本國人購買房子的稅務規定是相同的，並沒有偏心。

　　唯一要特別注意的是，如果你是要用法人購買的話，你持有房地產超過五年才出售的話，是沒有稅費上的優惠喔（特別營業稅3.3%→印花稅0.5%這回事）；所以不要老想著用公司購買，沒有比較好。

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▮Q8:在泰國可以聯名購買房子嗎?比方說我跟老公一起合買

A:可以，找小三一起也可以

　　外國人到泰國去購買房地產，是可以幾個人一起聯名購買的喔，不限於夫妻、朋友、家人、子女或是小三等任何關係，所以這一點是可以放心的。

　　不過要特別注意兩件事情，第一件是聯名購買的人不要太多，依照我們過去的經驗，雖然泰國法律沒有規定只能幾個人一起購買，但似乎在6個人以內聯名購買是比較不會被土地廳刁難；第二件則是匯款的金額比例要相同，兩個人購買就是每個人要匯款50%、三個人要購買就是33-34%、五個人就是一人20%，以此類推。

　　因為聯名購買時，房子的權狀不會秀出每個人各持分多少，只會有每個人的名字在上面，因此每個人的匯款金流一定要平均。

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▮Q9:泰國的稅費高嗎?從購買→持有→出售，各要繳多少稅費?

A:稅務非常輕

　　你忘了這篇文章的主題嗎?這一篇文章是講泰國的法律規定，所以要詳細了解稅務內容的話，可以先加LINE與我約碰面洽談的時間。

　　不過我還是簡單講一下，如果以這三個階段來講的話，稅務金額分別不超過：

(1)購買：1%內
(2)持有：目前是0（你沒看錯）
(3)出售：五年內約4-8%、五年後約4.5-5%左右

▮Q10:我可以購買土地、別墅、透天之類的物件嗎?

A:不可以，你沒有好好把上面的內容看完齁

　　如同前面提到，因為泰國法律規定外國人不能持有一塊土地超過49%的持分，因此這種會持有到100%（50%以上）的不動產項目，原則上你是不能購買的。

　　如果想要買，你必須要找泰國的人頭來讓對方持分51%、你自己持分49%，但是找人頭的風險非常地高，我們都相當不建議用這種方式購買。

　　另一個則是依照泰國法律成立BOI公司，就能夠100%持有政府核可的土地項目，例如工業地、廠房或是整棟酒店等等，但是這個問題就很深奧了，我們公司有專門的人員在處理這方面的商用投資與法律、會計事宜。

▮Q11:還有沒有哪些法律是我特別需要注意的?

A:沒有了，泰國法律還沒進步到那個程度

　　泰國現在無論是法律、稅制，都還是停在相當早期的階段，所以很多的東西都還需要時間與發展才會陸陸續續建置起來，我相信未來也一定會像台灣那樣越來越多稅負、越來越多限制、甚至可能未來也會有打房政策，所以你更應該趁現在泰國房市才剛起步的階段趕快進場卡位，這樣的獲利才會比未來進場的人還要更優渥。

　　請記得，比Location更重要的，是Timing

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