【我要殘酷地說出真相】這5種人根本就不適合投資海外房地產(有機會你也賺不到)


海外房地產投資注意事項
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良心的房仲就會告訴你:你到底是不是適合投資海外房地產的人

國際超級房仲:

本文作者-國際超級房仲

有些人投資海外房地產賺到錢,也有不少人在海外房地產虧錢;有人購買了海外房地產之後開心地睡不著覺,也有人買了海外房地產之後天天失眠;更有人在海外房地產賺取暴利,也有人因為海外房地產把所有財富都賠光光了。

同樣的一件事情,怎麼會有這種天壤之別呢?

原因很簡單,可能因為你就是始於下面這5種類型的人,所以你根本不適合投資海外房地產。究竟是什麼樣的人不適合投資海外不動產呢?

一、資金不足(沒錢)

國際超級房仲看過很多「賠錢」的客戶,基本上有九成都有這種原因,可見資金不夠是一件多麼恐怖的事情。

比方說,因為你資金不夠,你就只能購買一些低總價、地點差、建商品質更差的便宜貨,既然是便宜貨,那麼它所能夠帶來的投資價值就會非常差,打個比方:你覺有收入夠的人會跑去住偏僻的舊國宅嗎?一個充斥低收入的社區,管理、出租出售會好嗎?

還有一種,就是因為資金不夠(或是摳/小氣)的投資者,會因此去找一些不收仲介費的海外代銷,或者直接跑去海外當地直接找開發商買房子,就是為了要省下那2%的仲介費。至於這個狀況我也在許多篇文章裡面提過了,「最慘的海外孤兒」就是這種類型的,你想找人抱怨、想要控告,都不知道該找誰。

另一方面,因為資金不夠就很有可能會想去「賭」轉紅單的獲利,只要付個頭期款就可以去拚50-100%的利潤。但是賭紅單的風險呢?不好意思,所有的風險你都無法掌控,賣不賣得掉、有沒有人願意接手、價錢好不好,都是仲介公司與市場去決定,你想要自己拿去賣都不曉得賣給誰?

我曾經遇過一個例子:「某一位很自以為是的投資客,當初有紅單要轉售的時候還趾高氣昂的表示不見得需要給仲介賣,她自己在大陸也有很多通路可以處理,給我們賣只是給我們機會試試看而已。」因此,我們當時便沒有與這組客戶簽委託,只說萬一有客戶有興趣的話再跟他們簽委託去銷售。

結果時間過了10個月,這組客戶不但沒有靠她自己的大陸通路(人脈)賣掉她急著賠售的房子,甚至到最後還是得透過我們仲介公司成交賣個好價錢(我們還讓她有賺到錢,結果她還抱怨我們讓她賺太少,都沒想到她差點賠掉所有頭期款的事情)。所以說,你不要想著到時候賣不掉可以自己想辦法,原本服務你的代銷公司如果賣不掉,你大概就準備賠錢了。

二、膽子太小

舉一位我身邊同事的例子:幾年前我同事當時聽到了一個關於股票的可靠消息,於是除了自己買下這些股票以外,我同事把這個消息報給了他客戶去買。

► ► 結果過了兩年,這支股票從原本的50塊錢翻了三倍來到了150元,我同事很開心地賺了三倍,但是他的客戶卻賠錢出場!同樣都是買同一支股票,怎麼結果為什麼會落差這麼大?

原來,我同事買了之後也沒什麼特別注意就這樣擺了兩年,他的客戶買了之後非常緊張天天看盤,剛好就在買了之後連續跌三天到45元,這位客戶就把股票給賣了,最後才導致這種天壤之別的差別。而以房地產來說,這種例子就更不勝枚舉了。

你必須要知道,房地產投資是看長期的,如果你買了房子之後就天天都在看房市狀況,一天看三次、三次不同價,每隔幾天房市有什麼小波動你就嚇個半死,供給量稍微多一些而有一點負面新聞出現,就開始天天緊張每天問業務這個區域到底行不行,不覺得很辛苦嗎?

所以說膽子不用太大,但是膽子太小的客戶真的非常不適合投資海外房地產,否則你買到一個會賺錢的房子,這些年都會讓你每天睡不安穩、疑神疑鬼,何必呢?

買了房子之後,就靜靜地讓他像個「啞巴兒子」一樣乖乖收租,暫時忘記價格這件事情吧,一個需要長期投資的商品,你當然是要用長期的角度去觀察市場,不要一遇到波動就緊張兮兮的。

三、僥倖的台灣房地產成功經驗

我們先思考一個問題:「請問在台灣投資房地產的經驗,可以套用在國外的房地產市場嗎?」

如果你的答案是可以,那您可以按上一頁退出這篇文章了,因為接下來要說的東西會更刺耳;台灣房地產經驗可以投資在海外房地產市場嗎?答案是,當然不行(除了一些基礎原則以外,例如地點、生活機能、交通便利性、品牌….等等)。

比方說有些台灣投資客,過去在台灣買房子都會避開一些風水瑕疵,結果還把這些觀念套用在國外的房地產上面,像是進門不能見爐灶,但是國外小坪數套房幾乎門口就是廚房;還有不喜歡有壁刀的房子,結果哪個首都精華區的房子沒有壁刀?還有拿自己在台灣的居住習慣去看國外房地產,老是嫌房子小、嫌房子格局、嫌步行距離走,甚至會說:「如果我自己都不喜歡住的話,租客怎麼會喜歡」這種荒謬的投資理論。

實際上,很多國家的住屋習慣都不一樣,你討厭的房子,很有可能恰恰好就是當地租客最喜歡的類型;你覺得看起來很差的單位,很有可能卻是建商賣最好的款式;你喜歡的房子,也非常有可能在當地租不掉、賣不掉。

► ► 這就很像你去湖邊釣魚,你會用魚喜歡吃的蟲當餌,還是拿你自己愛吃的牛排當餌?

偏偏很多人就是有這種奇奇怪怪的僥倖成功經驗在房地產,因為過去15年,全台各地平均漲了2-3倍的房價,用什麼奇怪的邏輯與偏好去買都是漲,才導致這種僥倖經驗造就了一大堆自己為是的投資者,到了海外房地產才吃了大虧。

PS:我還曾經遇過有客戶跟我們堅持地說,開發商的房子怎麼可能不能殺價,絕對不可能,一定可以殺;實際上,以不二價出售的開發商實在太多了,我還沒遇過甚麼開發商是可以談價格的(除非你一次買三四十戶以上才勉強有一點機會)。

四、活在自己世界

這種客戶跟第三種僥倖經驗的客戶很像,會認為自己非常懂房地產,這種症頭在年紀大的投資者與仲介身上最常遇到。

比方說,之前曾經有一位客戶想要投資美國某個建案,結果45樓高電梯大樓,客戶堅持頂樓的房子「最差」,會租不掉、賣不掉、不值錢,只是因為他曾經看過某一篇大陸的房地產文章是這樣講的(想吐血吧),所以他堅持不願意買頂樓。

PS:所以全世界這麼多在頂樓去蓋豪華閣樓的開發商,還有特別愛買頂樓的有錢人都是……???

這也OK,但是建商43、44樓不願意出售,他最高只能挑到42樓,於是這名客戶更胸有成竹的說:「你看,頂樓果然最差,43、44樓這麼好,所以開發商不給你們賣」,接著便不斷地開始有陰謀論出現,就是因為45樓與42樓沒那麼好,所以才拿給你們賣,否則為什麼開發商要把43、44樓自己留著(反正意思就是建商沒有開放出來的就一定比較好,會拿給台灣代銷賣的就一定比較差)。

同樣狀況來到中間樓層也是,38、39、40樓這三個樓層代銷一樣沒有拿到,客戶便開始繼續那份陰謀論的質疑,認為代銷拿到的37樓一定是比較差的,更讓我們受不了的是,這位客戶明明就是要買高樓層的單位,卻一直要求要比較所有樓層的價格區間,包含了代銷公司沒有拿到的那些樓層(阿就建商現在沒有要賣啊,是要怎麼提供價格讓你比)。

另一個有趣的例子,投資者要求看一些關於建築結構、材質的相關東西,一直要求仲介要提供這方面的資訊給他,而我們也表示這方面資料仲介通常不會曉得也不會懂,即便是開發商的行政窗口也不見得有這方面的資料,但是客戶卻堅持咬定建商跟代銷不可能不知道這些資訊,一定是仲介故意刁難他。

實際上,代銷、建商的行政窗口,真的都不會曉得蓋房子的所有材質跟用料是什麼,代銷也告知客戶,可以先填寫資料讓開發商出具買賣合約裡面就有很清楚的明細可以查看,而且買賣合約並沒有要求要簽約也沒有任何罰則,但是客戶就堅持認為是仲介人員在刁難,搞得代銷人員跟建商那邊也很尷尬。

因為客戶你真的要搞清楚,每個國家的開發商作業習慣是不太一樣的,你不要拿在台灣對建商那種予取予求的經驗去要求國外的大型開發商,國外大開發商賣得這麼好,他們是真的不會理你的。

五、不尊重房仲人員

這一種人可以說是集上面所有狀況的大成。雖然台灣有許多房仲人員的素質、專業、誠信都非常非常差(看太多了),再加上房仲人員很多自己也不爭氣,所以才讓房仲的形象這麼差,不過也因為如此,導致很多自己為是的客戶遇到真正專業的仲介,卻還是有很多的質疑跟挑戰。

不尊重房仲人員的壞處很簡單,就是仲介講得什麼話他們都不會相信:不相信你的專業、不相信你提供的資訊、不相信你給的建議、不相信你所提出的每一個事情…..等等,這種狀況真的會很累,因為我們得花很多時間在解決最基礎的問題上面,缺乏信任感就很難讓整個交易繼續走下去,因為每一步都好像有可以挑戰的地方,而這種類型的客戶也是我們仲介人員最排斥的類型。

比方說,有客戶認為一個供給量很少的區域,蓋了供給過剩的住宅,無論我們怎麼提出數據來說明這邊蓋得很少,這種不尊重房仲的客戶還是會說:「那都是你們仲介在講」,說實在的,如果你來找我們詢問卻不相信仲介的內容,那你來找我們做什麼呢?

偏偏這種客戶會吃什麼大虧呢?就是那些為了賺錢,什麼話都敢說的一些黑心仲介,這些黑心仲介(代銷)會為了成交去講一些似是而非或者指鹿為馬的話術,甚至就會利用一些客戶自以為是的盲點去順著客戶心態銷售,再加上一些甜言蜜語就會讓這種類型的客戶被服務的很開心、買了一個自己認為「對」的產品(例如一些小建商在偏僻郊區的包租包買回物件)。

結論

海外房地產投資流程

如果有看過這張海外投資步驟的人,應該還記得我都會說,第一步就是要評估自己是否「適合」投資海外房地產,如果有上面這5種正投的話,建議你還是多思考一下在進行投資比較好,否則幾百萬的東西因為自己的自大或者膽小,讓一筆能夠賺取高額利潤的機會卻變成你幾年的惡夢,這絕對不是我們所樂見的。

當然一定會有很多人說,就是因為仲介很不專業又愛說謊,所以我們才沒辦法聽信仲介的言論啊,那我會建議,你一定要盡量去篩選適合的仲介/代銷,找到真正專業又誠實的仲介就要好好善待他、愛護他、相信他,而且不要還沒開始談就開始先砍仲介的仲介費(不懂這是什麼邏輯,只有自己賺錢是合理的、仲介賺錢就是不義之財嗎?),這樣才能拿到一個雙贏的局面。

至於有哪一些是台灣口碑非常差、沒有售後服務、產生很多糾紛或製造很多海外孤兒的代銷公司呢?以下就是我所羅列的前十大台灣惡質海外代銷公司排行榜:

本文已結束XD

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【為什麼台灣人投資海外不動產虧錢的人居多?】廢話!因為你都愛買「這10種」建案啊


海外房地產投資虧錢
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為什麼別人買海外房地產都賺錢,而你卻賠到被鬼抓走呢?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

▸ ▸ 我實在不太能理解,為什麼許多台灣投資者都這麼貪心、好高鶩遠、不切實際而且好傻好天真?你真的相信天下有白吃的午餐嗎?你真的相信有高獲利、零風險的投資機會嗎?

▸ ▸ 近期接觸了許多想要投資海外不動產的客戶,這邊就不去討論「為什麼要投資海外不動產」了,如果你還對海外不動產的趨勢與利潤有疑問,你應該去思考一下「為什麼不能投資海外不動產」。基本上,只要選到一個經濟與房價正成長、需求大於供給、首都的市區地帶,你買到會賠錢的房地產真的很難!很難!很難!

▸ ▸ 可是我們要思考一下,這麼多城市的房地產都有很良好的收益,怎麼台灣的投資者特別「倒楣」,老是購買到會賠錢的物件呢?

其實就是一個字:「貪」

▸ ▸ 可能是華人社會的傳統觀念因素(要多存錢、節儉、踏實),大多數台灣投資者在投資上都很擔心賠錢的風險,可是卻同時妄想著高額的暴利,這個可以從很多客戶或者業者的言論裡面窺知一二,因為我很常聽到這類型的人說:「可是XX國家的租金有多高、XX城市的漲幅有30%、XX業者的建案有保證,而且這個XX物件才多少錢,所以我為什麼要投資這種獲利看起來這麼少的建案....」等等的言論。

▸ ▸ 我剛開始聽到的時候都會心裡想:「大姊,你是真的不懂還是在開玩笑啊?」,經過幾年的市場驗證下來發現,原來它們真的是不懂。

▸ ▸ 最簡單的概念:「怎麼可能有一個房地產獲利超高、風險超低,而且總價還非常便宜,甚至建商和業者還可以給你保證?」如果真的這麼好,那全世界的人都來投資那個國家的房地產就好啦。

▸ ▸ 事實上,台灣的投資者特別偏愛的物件,在我們的眼裡反而是「高風險、低獲利」的危險產品。

什麼是實際上「高風險低獲利」的產品呢?

▸ ▸ 通常有以下十種特徵的建案就要千萬小心,如果特徵越多就要越遠離:

一、保證租金

二、保證買回

三、沒什麼知名度或者第一案的開發商

四、非該國當地知名的開發商

五、位於蛋白區

六、位於第二、第三甚至第四線城市

七、贈送一大堆東西

八、一直強調施工品質的建案

九、私人跑單幫

十、網路上及地政處內有許多負面評價or成立時間短or不收仲介費的海外代銷公司

▸ ▸ 這十點要一一詳細說明是需要很大的篇幅的,如果有興趣了解所有的細節,可以加入我的LINE ID:@Superagent,請記得要加入@才能搜尋得到我的《國際超級房仲》官方帳號。

▸ ▸ 不過我大概講一下為什麼這十點是我會特別建議你,一定要敬而遠之的特徵。

保證高%租金+保證高價買回

▸ ▸ 首先,看到「保證租金」的建案時,我通常就會比較提高警覺了:為什麼這個建案會提供保證租金的服務?

▸ ▸ 並不是說有「保證租金」的建案就不能買,但是你必須要了解「理由」是什麼?為什麼國外建商或海外代銷業者要去替你承擔租金的風險?有沒有可能是:「這個租金成本根本早就被加在你的房價裡面了?」

▸ …

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【國際超級房仲】XT Ekkamai全球首發會│台北101│2018.07.07


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①說明會時間:2018.07.07
②說明會地點:台北101
③說明會主題:XT Ekkamai全球同步首賣會

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【一個問題馬上知道,你懂不懂海外房地產】請問:投資海外房地產是「單價」還是「總價」比較重要?


海外房地產價格
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你懂得怎麼看海外房地產的價格嗎?其實一個問題就可以知道你專不專業

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

►► 如標題所述,只需要一個問題,我就能知道這個人是真的懂海外房地產還是裝懂。請問,你要投資海外不動產之前,你覺得是看「單價」還是看「總價」比較重要呢?

►► 答案我稍後在說明,但是這邊想分享一些深刻經驗。

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【國際超級房仲】泰國說明會 2017.08.19(國泰金融中心)


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①說明會時間:2017.08.19
②說明會地點:國泰金融中心
③說明會主題:2017年,泰國超級建案:Ashton Asoke-Rama 9

 
 

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【國際超級房仲】泰國說明會 2017.7.22(藍蒂斯會議中心)


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①說明會時間:2017.07.22
②說明會地點:藍蒂斯會議中心
③說明會主題:曼谷房地產數據分析

 

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【到底是誰說海外房地產開始退燒了?】上半年還沒結束,我們公司竟然有不少人已達成去年的年度業績了!


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本文作者-國際超級房仲

「沒有不景氣,只有不爭氣」 這句話是真的嗎?

  這一點我不否認,雖然我真的認為現在國內房市是真的不景氣,但不景氣的情況下我們只能更爭氣,因為在這個時候我們沒有懈怠的機會。

  不過很多人說台灣房地產目前市場蕭條確實是真的,在台北一個月只有一千多戶的成交量,一個行政區平均只有十幾戶成交、一個加盟店可能有個0.5間成交就很好的情況下,我們公司的國內業績卻一樣保持的很好(我們店去年是全台北第一名、全台灣第二名)。  

  不過我們的國內加海外業績好是有秘訣跟相當大的鋪陳與醞釀,不是每天在值班區發呆、座位上追劇,或者上FB的房仲社團PO個物件就會有業績從天上掉下來的。

  還有人說,感覺海外房地產市場也沒那麼熱絡了,很多說明會都小貓幾隻、甚至不到十個人,可是有看過我直播的影片應該都知道,即便是上周連續假期+狂風暴雨,一樣還是很多人來參加說明會。    

海外房地產真的那麼好做嗎?

    不,海外房地產一點都不好做,沒有一般仲介想得那麼簡單,因為海外的房地產不是你東西好、價格好、服務好,客戶就一定會買單,台灣民眾保守跟龜毛的程度不是你可以想像的。不過,至少我們比國內房地產好做很多很多很多。  

  國內房地產現在最大的問題就是民眾沒有信心,購屋者都出遠低於成交行情的購買價,而沒有資金壓力的屋主仍然想把價格開在理想範圍,兩者中間有一個巨大無比的鴻溝,這個鴻溝就代表著沒有「交易量」,要知道 #房仲就是靠交易量在生存的。  

所以我該怎麼做?

    如果你跟國際超級房仲一樣,沒有好的家世背景、沒有後台、沒有學歷更沒有專長,還是說你身為房仲人員卻已經超過半年沒有成交,或只最近剛成交但是對於下一筆成交仍然毫無目標、甚至是辛苦成交卻只有拿一點點服務費的話,海外房地產這個「還沒爆發的趨勢」是值得你進來的投資的。

    這邊的投資不是要你花錢投資房地產(請量力而為),而是將自己的「時間與熱情」,投資在房地產領域、投資在海外不動產趨勢,至少比起國內的房地產,海外不動產有三大超級優勢:

  ㊀不用開發:公司都已經接近來十大建商、一流地段或者重大開發區的建案,你只要專心找出購買者就好。 ㊁不用議價:目前台灣房地產的買賣雙方價格鴻溝,在海外沒有這個問題,因為好產品都是單純的「不二價」。 ㊂容易滿佣:海外不動產沒有開發與銷售分業績的狀況,只要成交你就是全泡,而且我們的一流服務不接受任何服務費的折讓。    

      如果你想要找一個「比較容易成交」的環境,那歡迎你加入國際超級房仲的國際資產中心團隊,我們公司是全球最大的房仲品牌21世紀不動產(雖然我們在台灣的規模很小,只排到第六名而已,但是我們在其他國家幾乎都是前三大或是最大的房仲品牌)。

  所以在建案的選擇上,我們絕對不敢隨隨便便,售後服務相關的部分,一般民眾所有會擔心的點我們都已經準備好了,一直服務到客戶賣掉房子資金回台灣我們都有完成且成熟的經驗。   特別提一下,做海外不動產真的真的不需要英文很好,甚至你完全不會英文也幾乎沒有影響。

     後記:

  …

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【國際超級房仲】泰國說明會 2017.5.27(六福皇宮)


海外房地產說明會-線上
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國際超級房仲

①說明會時間:2017.05.27
②說明會地點:六福皇宮
③說明會主題:東協趨勢與泰國房地產

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