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【曼谷新手屋主必看】泰國房子交屋之後有哪些流程要注意?物管公司有那麼重要嗎?

泰國房地產物業管理

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　我常常跟客戶講，基本上要到海外置產的第一步，就是要先選對正確的仲介公司，選到正確的品牌與業務基本上你就先贏八成了；第二步就是要選擇對的國家的首都蛋黃區，只要國家發展正確，首都蛋黃區的房市通常要賠錢也很難。 　　但是接下來我發現很多投資海外房地產的客戶，好像常常搞不太清楚哪些才是接下來在海外置產的重點，絕大多數的客戶都把重點放在「哪一個建案」以及「多少錢」上面，當然並不是說選建案跟挑價格是錯的，而是在海外置產有比這兩個更重要的重點需要去注意。 　　當你選擇到對的品牌、對的國家城市以後，挑選哪個建案、哪個房型、哪個面向、哪個價格…..，其實真的不是那麼那麼的重要，真正關鍵的第三步就是我不斷不斷在Facebook粉絲專頁和YouTube影片講的：「售後服務」。　　只是買了房子之後的「售後服務」的流程好像很多，剛好最近又遇到我們公司在曼谷的SANSIRI(尚思瑞)建案交屋潮，所以我就簡單地來說一下當你買了預售屋一直到拿到房子了以後，總共會經歷到哪些流程吧，看完之後你就會發現現在還願意在國外做「直營物業管理」的台灣企業，真的是佛心來的。

一、什麼是「物管」？是社區的大樓保全嗎？錯，大樓保全那些只是屬於社區的管理而已

　　首先我先來講一個台灣人既熟悉又陌生的名詞，叫做「物管」，全名叫做「物業管理」，因為台灣每個社區的保全公司都會標榜是物業管理公司，所以台灣人經常都會以為所謂的「物管」就是社區的保全管理+打掃清潔而已。　　實際上，在國外所謂的「物管」簡單來講就是你屋主的代理人，妳房間以內所有屬於屋主的權利義務，都是物管公司的主要服務範圍，比方說：找租客、管理租客、跟租客溝通、繳交管理費、出席社區住戶大會，甚至到催房租和房屋修繕這些屋主常做的事情，都是屬於物管公司服務的內容；上面這些內容，你不可能找你家樓下的警衛代勞吧？　　上面這些服務，我們就需要找專業的公司來做管理，費用就是繳交給這些物業管理公司，以收費行情來說，租金總額較高的已開發國家大概是收取每月租金的4-8%左右，例如日本、美國、澳洲…等等；如果是以租金總額較低的開發中國家來看，大概是每月租金的8-15%左右，例如大家常見的東南亞各國。　　至於社區的保全管理，就是一般人常見的大樓保全、清潔、收信、巡邏或者召開社區住戶大會…等等，費用就是大家常常繳交的社區管理費囉。　　也就是說在海外置產並且要找專業物管公司做管理的話，你絕對避免不瞭的兩個固定支出，就是「物業管理費用」和「社區管理費用」兩筆；至於其他保險費、稅費、租金所得稅等等，就是要看個別國家狀況不同而定了。

二、完工之後第一個會遇到的就是要「驗屋」驗屋絕對不是只有走進去看，看有沒有東西壞掉這麼簡單喔

　　驗屋這個事情可大可小，不過因為篇幅關係所以簡單來說的話，就是建商的預售屋（新成屋也會）完工之後讓屋主去驗收，看看房間室內有沒有什麼問題，例如油漆、地板、玻璃、管線、電路，甚至結構、排水、門窗或裝潢等等項目，以我們公司在曼谷的「專業驗屋」服務來看的話，光一間小小的一房至少就有超過兩百個細項要檢查。　　不過一般人一定沒辦法驗得這麼仔細啦，這也沒什麼關係，至少你先把能夠辨認的瑕疵與毛病挑出來，然後讓建商(開發商)現場或者事後去維修，等房子確定休好沒問題之後你才需要支付尾款。　　如果你是沒有找專業公司幫你做售後服務的話，驗屋發生的這些瑕疵你就得親自跟語言不通、文化不同的國外建商追蹤，會滿麻煩的，建議都是找專業的公司去處理會最輕鬆省事，有瑕疵追蹤也會處理地妥妥的。PS：若是交屋之後才發現問題，比方說漏水等需要居住一陣子才會發現的問題，基本上只要在建商的保固期間內，建商事後還是會無條件去替你維修；若是家具家電這一類的問題，則是需要回到原廠的保固服務，只是沒有專業公司服務的話，屋主親自去處理都會很麻煩。

三、在該國開立銀行帳戶千萬不要以為可以隨隨便就能在國外開戶

　　通常以作業習慣方便來說，屋主飛去國外在仲介與建商的陪同下驗屋完畢後，我們就會一起順道去配合的銀行開立銀行帳戶，這個帳戶的目的就是收取你匯款給建商的溢繳款、未來收租金、未來售屋的房價。　　只是每個國家、每個銀行的開戶標準都不一樣，需要準備的東西也不太相同，但是護照正本、買賣合約正本這兩項物品，幾乎是每個國家、每個銀行都會使用到的。　　另外還要知道，在曼谷或者東南亞開戶的速度，絕對不像你在台灣開戶那麼快速、彈性又有效率，我曾經有客戶開個戶開了三個小時，最快也很少聽到能在90分鐘內搞定的。­

四、驗屋與開戶完畢之後，就要回到台灣支付尾款了尾款包含著房屋售價的剩餘金額，以及相關的過戶雜費

　　因為泰國的法律規定，所以你必須要回到台灣進行支付尾款的動作，但是你應該還會記得當初在購買曼谷房產時，仲介一定會跟你說交屋除了尾款以外，還有四筆過戶的雜費需要支付，分別是：(1)過戶費1%(2)水電錶更名費(3)社區管理費一至兩年(4)公共基金(償債基金)　　除了第(1)項的過戶費金額會比較高以外，另外三筆的費用通常不會太高，加起來大概落在3-6萬左右(看你社區的等級、購屋的面積而定)，所以匯款的時候請記得把尾款連同這四筆雜費一起匯去建商(開發商)的帳戶裡面喔。　　特別提醒一下，通常泰國大建商為了避免屋主尾款繳的屎屎尿尿，所以通常在購買時不會先講，但是通知付尾款時都會告知，只要準時在某個期限之前匯尾款過去的話，這4筆雜費可能可以免除幾筆、甚至全部全免喔！算是建商鼓勵大家準時付款的常見優惠方案。

五、交屋(上)：準備拿權狀囉這當中所有繁瑣的事情都不用您處理

　　以泰國而言，通常屋主付了尾款&雜費以後，下一步就是翹著二郎腿在台灣等著建商把權狀申請下來，並且請仲介公司交給你囉；如果你當初不是透過仲介或者沒有找仲介做售後服務的話，一般來講你就得親自飛去曼谷跟建商拿權狀，或者看建商願不願意­把您的權狀寄到台灣給你。　　在泰國過戶完畢之後，你通常會拿到三個政府土地廳給你的東西：(1)您的地契(2)很像存摺的戶籍本(3)過戶費1%的收據　　當然，拿權狀的過戶流程絕對沒有那麼簡單，不過因為你是透過仲介和建商買房子，所以相關繁瑣的事情全部都已經有專人幫您處理好了，但是未來若是您沒有透過專業仲介公司轉售房子的話，二手房所有繁雜的更名、過戶、交屋流程，您就可以好好親自體會一下什麼是泰國的「效率」了（科科）。

六、交屋（下）：社區也有東西要交給你看起來不重要，但是後續最常發生麻煩事都是在這裡沒處理好

　　除了房子的相關產權會由政府給您以外，你的房子也會有社區要提供給你的東西，通常是：(1)鑰匙或者感應卡(2)社區的門禁卡(3)停車證或者藍芽感應設備(for 停車用)(4)冷氣遙控器(5)住戶規約　　如果建商有附贈家電的話，還會有(6)電器說明書以及保固卡，這些東西看起來不難，但如果一開始沒有處理好再加上沒有找專業管理公司的話，像是要增加鑰匙、增加停車證、冷氣遙控器有問題….等等的後續狀況會非常非常麻煩，尤其是冷氣遙控器。　　想像一下，在曼谷這樣的熱帶城市，如果你入住之後才發現冷氣遙控器不見，或是冷氣遙控器突然秀斗，晚上你就會知道什麼叫做「地獄」了。

七、讓房子出租更快更高的關鍵：裝潢在曼谷買房子絕對要花錢裝潢，千萬不要省裝潢費

　　通常曼谷社區少說動輒五百戶，多的有到兩千戶左右，這麼多社區一起交屋並且一起招租的話，你要怎麼樣在這麼多的房間裡面脫穎而出呢？想一下你在台灣看591找房子的經驗吧。　　除了建案、房型和價位以外，所有的租客一定是看設備有沒有齊全，以及房間夠不夠漂亮，這樣才能吸引租客上門選擇你的房間，甚至會出比其他房間更高的租金來承租，所以這個時候裝潢就很重要了。　　至於裝潢該怎麼做呢？　　你可以透過仲介公司幫您介紹（一般仲介公司自己是不會承包裝潢工作），若是沒有透過仲介的話，你也可以找網路平價好或者朋友推薦的曼谷裝潢公司來做，並且親自與裝潢公司溝通裝潢風格、裝潢品質以及預算價格….等等。　　這邊我會給您一個強烈的建議：請依照泰國裝潢公司的建議來做裝潢，千萬不要用你自己在台灣的省美觀來做，我就有一位客戶把他中南部的裝潢省美觀用在曼谷的房間內，結果物管公司拿到房子要幫忙招租的時候，馬上就說了一句：「好醜喔！這樣怎麼出租啊？」　　果然這位屋主的房子真的就空了半年多，而且後來的租金也比行情還要低；我至今還不敢跟這位屋主說他房子為什麼這麼不好租的原因……

八、既期待又怕受傷害的「招租」開始要找租客上來收租金囉

　　這邊其實很簡單，就跟您在台灣找仲介出租房子的流程大同小異，尤其是如果你有找到在台灣與曼谷都有設物管公司的房仲品牌（像我們公司這樣）的話，這些真的就會運作得非常順利，你幾乎只要看看LINE，偶爾用LINE跟仲介通通電話，就可以把房子租掉、並且完成簽約。　　但如果你沒有找這樣的仲介公司幫你做售後服務呢？那這就是標準的海外孤兒的開始了，你得辛苦地到當地挨家挨戶找仲介公司，而且這些泰國本土仲介大部分服務品質和積極度，絕對比不上台灣本地仲介，更別說如果你還拿在台灣面對仲介那套趾高氣昂的態度跟泰國仲介互動的話，你可以看看對方會給你什麼臉色。　　找到仲介終於願意幫你委託出租之後，接下來還要面對語言不通、文化不通的溝通大問題，不要以為對方匯講英文、講中文都可以溝通這麼簡單，你真正去溝通過你就會發現大家講的英文和中文，好像是來自不同宇宙一樣XD

九、海外孤兒最怕的另一件事情：管理就是一般人最怕的海外房子難以管理的狀況

　　台灣人在投資海外房地產之前，最怕的就是台灣的房子都很難管理了，更別說還管到國外去，基本上這個觀念是錯的！因為在國外置產，你一定會找我一開始所說的「物管公司」幫你做專業的管理，你只需要每個月收租金、看租金報表即可，什麼煩惱都不用管，因為一切繁瑣的事情都有專業物管公司打理的妥妥滴。　　但如果你是那種貪小便宜沒有透過仲介，直接跑去當地找建商買房子的人，或者是透過一些奇怪小仲介、奇怪跑單幫的話，通常這個階段一定沒人幫你管理你的房子，租客遲繳或是不繳房租、房子需要修繕、大樓有事情要通知、管理費沒有入帳…..等等所有你認為當房東最怕的鳥事，恭喜當初想省下2%的你，接下來你得付租更大的心力與金錢成本去處理這些事情囉。　　所以我才常常講：「牛都買了，就不要省繩子的錢」，前面為了省2%結果自己跑去買房子的後果，就是在後續的「管理階段」讓你付出更多更多的成本，這就是大家最害怕的海外孤兒狀況（但其實你只要找個大品牌的海外仲介就能完全避免了）。　　另一方面，千萬不要以為你願意出錢就一定有管理公司幫你做管理服務，這絕對是台灣屋主北寵壞的錯誤觀念，有興趣的話非常推薦看看下方這部我拍的短片《最多最慘的海外孤兒類型：直接到當地找建商買》。

十、終於到了要賣房子的階段了，準備獲利出場吧在曼谷的售屋流程，跟你想得不一樣

　　這一點可以跟前面的招租、管理差不多一起談談，因為都是沒有透過專業公司得自己去處理、自己去跑仲介流程的海外孤兒狀況，最麻煩的是因為你的房子已經是二手房了，前面提到由建商跟仲介處理的政府過戶流程，這一次您得親自去處理。　　國際超級房仲先問您幾個問題：您曉得在曼谷的過戶流程怎麼做嗎？您了解該怎麼一手交錢、一手交房嗎？您曉得土地廳在哪裡嗎？您曉得在土地廳過戶的眉角嗎？您知道除了買賣雙方要一起去過戶以外，還要找誰一起去嗎（不是代書）？　　很好，上面只要有超過兩個問題你想不出來，甚至上網Google也找不到答案的話，你應該就可以知道仲介收取服務費的價值在哪裡了，尤其是海外的仲介公司。PS：特別要提一件事情，千萬不要以為在國外開物管公司、開仲介公司很賺錢，也不要去嫌國外的物管費用收很高、仲介售屋費用很高，通常當客戶在抱怨國外的售後服務收費好像很高的時候，你都不曉得這個時候房仲人員眼睛偷偷都要翻到後腦勺了。講一個最簡單的狀況，如果這些費用這麼高、這麼好賺的話，為什麼幾乎台灣所有的海外仲介都不願意在國外設立據點呢？事情真的沒有你想像的那麼簡單。

海外房地產投資流程

結論：以上就是曼谷要交屋到準備出售的流程還想了解更多的話，請加入我的LINE@與我約碰面洽談時間吧

　　今天的內容，我只是針對比較基礎入門的常見事項作說明，以及簡單讓您知道如果沒有處理好會有哪些風險、哪些是超乎你意料的麻煩事情，如果還想了解更多別人在曼谷購屋因為沒有良好物管服務的慘痛經驗，歡迎可以加入下方的LINE@與我約碰面洽談的時間。　　泰國的經濟發展再加上曼谷房市的穩定特性，讓曼谷被《全球房地產指南》評為亞洲最值得投資的城市，因此要在曼谷的房地產獲利是一件相當相當簡單的事情，但前提還是要有良好的售後服務，讓專業的物業管理公司幫您做一條龍的服務，而不是讓您自己得親自去當那「一條龍」。

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【在曼谷投資房地產還會賠錢？】99%都是因為犯了這3個錯誤！

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　投資有賺有賠，這六年有許多台灣投資者到東南亞投資房地產賺錢，賺錢的比例相當多，當然也有聽到不少人賠錢出場的，而這些國家裡面能夠賺錢（保本）的城市又以曼谷的機率為最多，一般來講在曼谷買房子要賠錢真的很難，這就像是要在柬埔寨金邊賺錢的機會一樣很難。　　也就是說，大多數去曼谷投資房地產的人以現在來看，幾乎大多數都是賺錢的，至少我們公司就遇到好多投資者因為以前在曼谷買房子，後來莫名其妙賺到錢，因此後來又來找我們繼續加買好物件的案例真的很多。　　不過，相信你不時還是會聽到就是有人會在曼谷的房地產賠到錢，怎麼會這樣子？曼谷的房子不是很難賠錢嗎？

倒底為什麼還是會有人在曼谷房地產賠到錢？

　　由於不時會聽到有網友、客戶或者同業反應，有客戶在曼谷沒有賺到錢，再加上有經手一些要賠售出場的屋主，這幾年累積下來我赫然發現，原來會在曼谷買房子還賠錢，99%都是因為犯了這3大錯誤！　　反過來說，如果你能夠避開這3大錯誤，我不敢說你能夠有多少倍的獲利，但至少你的房子絕對可以保值、售出時絕對不用擔心賠錢。

第一點：你是不是在交屋之前、交屋後兩年就賣了？短期進出曼谷不動產，賠錢機率大增

　　非常多投資海外房地產的投資者，雖然明明都知道要長期持有才會獲利，但是很多人往往一到了交屋前遇到了尾款壓力，就想要把房子給轉售掉；或者是交屋之後還不到兩年，就想要把房子賣一賣，看看能夠賺多少錢。　　為什麼交屋之後兩年內賣房子會賠錢？　　實際上，大部分國家的房地產投資都是需要「時間」來換取增值的，尤其是在曼谷這個市場，短期進出曼谷房地產會導致不夠時間去發酵房價，再加上短期出售的稅費較高，因此大多數短期（交屋後不滿三年）就要在曼谷出售房子的人，是以賠錢的狀況居多的，因為曼谷的中古屋房價、租金開始成長，都是要在第三年以後開始。　　為什麼交屋之前轉售房子會賠錢？　　因為很多投資者與當地人都知道，通常一個預售屋的屋主在交屋之前要轉售，大多都是因為資金出了狀況或者有資金方面的壓力，所以才會選擇在這個時間點出售，再加上每個預售案經常都有一些想炒紅單沒炒成功的「投機客」，在交屋前因為缺乏尾款而打算要賠售出場，這些賠售的投機客就會把社區的價格給打亂，因此在交屋之前出售房子就得跟這些賠售者競爭價格，非常不建議在這時候賣房子。

第二點：你是不是買到蛋白區、小建商、包租型的建案？這種類型的地雷我已經講很多次了，買在哪個國家都會容易賠到錢

　　很多台灣投資者在投資海外房地產時，最常見的迷思就是要找「便宜」、「低總價」，甚至要零風險的「保證型」建案，像是保證租金、保證買回的房子（有關於保證型產品的風險請見下方連結）。延伸閱讀：保證租金保證買回的風險在哪裡？看完這篇文章可以幫你省好幾百萬　　實際上，目前在曼谷最滯銷的、最賣不動的住宅就是這種類型了，為什麼呢？　　首先你得知道，曼谷是一個腹地非常大的城市，所以曼谷只有市區的房子有投資價值，或者未來會有捷運站的蛋白區也勉強可以，但是如果你買在蛋白區（郊區）的物件，那樣的地方土地非常的大、人口卻較為稀少，生活機能很差、就業機會少，導致住宅的需求是相當相當不足的，所以在曼谷絕對絕對不要看到便宜就去買外圍的便宜房子。　　另一方面則是小建商問題，許多泰國小建商的建築品質相當低劣，這也使得曼谷本地人非常不喜歡購買小建商的便宜房子（唯一的優勢只有價格便宜），所以一般曼谷只要預算有一定程度以上的，絕對都會想購買泰國本土上市開發商的建案，如果事前十大的開發商更讓它們覺得放心，而且這種大建商的房子現在也較容易出租、出售，因此考慮到未來的出租與轉售方面的便利性，你應該要購買上市大開發商的建案才對，尤其是中高端的住宅（偷偷跟你說：中高端住宅在曼谷的需求越來越強勁！）

第三點：你是不是找小品牌、或者直接找開發商買房子？這種就是海外孤兒最多最多的類型

　　真的很受不了台灣投資者貪小便宜的心態，為了省2%服務費就找一些小品牌、跑單幫買房子，或者就直接飛去曼谷找建商買，結果到了要驗屋、交屋、出租、管理和出售…..等等階段時才發現，原來在曼谷要做這些事情跟你在台灣的經驗完全不一樣，不是你願意簽委託、願意給錢，就會像在台灣有一堆仲介跪著服務你。　　之前我拍過一個有關於海外孤兒最多類型的短片，可以點下方的縮圖了解一下，為什麼直接找開發商買房子會最容易成為海外孤兒的原因。

　　因為找開發商買房子，開發商幾乎都不會幫你處理售後服務這方面的事情，而且很多開發商即便有提供售後服務，但是因為語言、文化和觀念的差異，很多事情跟泰國服務人員聯絡的溝通是相當相當困難的，真的不是我危言聳聽。　　另外則是找小品牌、跑單幫買房子，這些業者可能會免收2%仲介費（也有些會收），但是這種仲介都沒有提供售後服務的能力，萬一到了需要提供售後服的階段它們會怎麼辦呢？公司通常就是直接倒掉，過陣子換個名稱再開一間繼續騙，跑單幫則是擺爛搞消失，這些都是極為常見的狀況。　　最後怎麼辦呢？這些投資者一定會想說趕快、隨便賣一賣，不要賺太多也可以；結果你應該發現了吧，這麼快就出售，你馬上就會掉到第一點的狀況當中，再加上心情不好、信心不足，房子就會這樣賠錢出場了。

結論：避開這些常見的賠錢原因就好，非常簡單記得要多看國際超級房仲的文章，才不會吃虧上當、才不會投資失誤

　　既然你已經知道99%在曼谷會賠錢的因素，反過來說，只要你能避開這三種狀況，你在曼谷投資房地產要賠錢的機率就微乎其微了，請記得投資曼谷房地產要把握以下三大重點：一、中長期投資，交屋之後至少要百五年以上再出售二、購買蛋黃區、上市開發商的中高端建案三、找大品牌，尤其是要有直營售後服務的房仲品牌　　就是這麼簡單，大方向掌握住了，接下來你就是要找到能夠提供你正確資訊的房仲品牌、房仲人員囉，投資海外房地產要獲利一點都不難，記得不要貪小便宜、不要相信不勞而獲、不要相信高獲利低風險、不要相信不專業的仲介業者就好。

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