【一個問題馬上知道，你懂不懂海外房地產】請問：投資海外房地產是「單價」還是「總價」比較重要？
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
►► 如標題所述，只需要一個問題，我就能知道這個人是真的懂海外房地產還是裝懂。請問，你要投資海外不動產之前，你覺得是看「單價」還是看「總價」比較重要呢？
►► 答案我稍後在說明，但是這邊想分享一些深刻經驗。
►► 做了五年的海外房地產下來，我發現不只是台灣的民眾、台灣的投資者，甚至是台灣的房地產業者，我可以這樣說：「完全不懂海外房地產」，為什麼我敢斬釘截鐵這樣講呢？
一、台灣買方的僥倖經驗
►► 首先，以面對台灣民眾與投資者的經驗來看，能夠到海外投資不動產的人通常都是在台灣有一些房地產投資成功的經驗，都會想複製自己當年的那個模式到國外的房地產上，常常講自己當初就是怎麼看、怎麼買、怎麼挑、怎麼殺才讓自己賺這麼多錢，還要我們這些小老弟多學學（沒辦法，我才73年次，比大多數的買方都要年紀小），因此都會一直拿自己當初那一套成功的「僥倖經驗」放在國外房地產上。
►► ►► 為什麼叫做「僥倖經驗」？
►► 大家看一下這一則數據，台灣五大城市從2001年至2015年的房價全部都在上漲，即便遇到金融海嘯也很快地反彈回來，台北的平均房價漲超過三倍，最差的新竹平均房價也漲了兩倍，換句話說，即便你不是投資客，你只要在這個期間內買了房子並且放長期，不需要懂房地產，你的房子也可以漲價漲兩三倍。
►► 還記得過去幾年常聽到某某藝人、某某小資族眼光獨到或者看房精準，短短幾年內就獲利多少%，甚至還在媒體與電視節目分享如何投資房地產的經驗，結果這些眼光獨到的小資族跟明星藝人現在呢？怎麼沒有再出來說說現在應該如何買房賺錢呢？
小結：
►► 其實無論是一般民眾還是專業投資者，大家都是剛剛好跟上這波趨勢所以讓房價上漲而已，只差在你挑的地點與建案影響到漲幅多一些還是少一些而已。
二、並不是真的懂房地產的「台灣業者」
►► 第二階段要談到的就是台灣的房仲亂象了，今天國際超級房仲來請大家做一個簡單的小測試，讓你知道一位房仲到底誠不誠實：
►► 在你家附近找一間跟你不熟的房仲公司或者房仲業務，然後親自去現場問說：「我在這邊的某個A社區想要出售，請問一下目前的行情大概是多少？房價還會再跌嗎？」，講到這邊應該很多人大概知道我要做什麼了。接下來，你再找另外一個人去這間房仲公司詢問：「我想要買這邊的某A社區，請問現在的行情大概是多少？房價之後會漲嗎？」
►► 藉由這樣的測驗，你就可以知道這家房仲公司或者這位房仲人員是否誠實了，因為我就親耳聽過一些外面的房仲公司內部這樣說著：「對屋主就要說市場變差、房價會跌，對買方就說市場開始變好、房價會漲」，請問：你會想要跟這樣的公司或者業務往來嗎？
►► ►► 這就是台灣房地產最大的亂象之一：房地產業務的話都很難讓人相信
►► 一定會有房仲同業說：「那你告訴我該怎麼說，才可以讓買賣雙方都願意用合理價錢買賣」，我的答案會是：「誠實告知客戶專業資訊」，身為專業的不動產顧問一定要把正確的訊息讓客戶知道，到底現在行情好、行情壞、會漲還是會跌，你應該要把專業資訊告訴客戶，不應該因為對方的身分而有所不同。
►► 同樣地，目前有超過九成的國內房仲業者只要聽到自己的買方要去國外投資房地產，它們的反應一定是：「破壞」！通常這些國內業者都會說國外太遠、沒辦法照顧、可能租不掉賣不掉、人生地不熟、語言不通、要買高投報不如去中南部就好、新聞說有很多海外孤兒…..，然後結論就是國外不確定性這麼多，你不如就留在台灣買一個你隨時看得到摸得到的房子（即便房價高、租金低、稅賦重、行情跌）。
►► 唉，這些國內業者千篇一律大概也只說得出這種等級的風險而已。
►► 再加上這些房仲人員從業這麼久，第一次遇到台灣房市竟然連續這麼多年的蕭條期，一直用過去那套方式來面對現在資訊透明的客戶，其實老早就已經行不通了，而且台灣內部的推力這麼強、海外房地產的吸引力又這麼大（房價低、租金高數倍、市場跟經濟都穩定），這就是一個明顯擋都擋不了的「趨勢」，怎麼可能全世界就只有台灣值得你投資不動產呢？
小結：
►► 所以說，一些只想賺錢不顧您利益的某些業者，你真的認為他們給您的資訊是為了您好、還是為了他們自己的生活費呢？
三、到底怎麼看所謂的「房價基期低」？
►► 回到我們一開始說的重點，海外房地產正因為房價便宜與租金高才吸引投資者前往，租金高於台北2-3倍的國家比比皆是（只要換個城市當房東，你的租金通常可以多三倍），這個不爭的事實我們就不用去多說了，重點是房價的成長才是投資者前往海外投資的主要原因。
►► 只是說，到底怎麼樣的房價才算是便宜呢？首先我們來做一個測驗：
城市A：每台坪單價25萬（不含公設）
城市B：每台坪單價35萬（不含公設）
城市C：每台坪單價45萬（不含公設）
城市D：每台坪單價65萬（不含公設）
城市C：每台坪單價90萬（不含公設）
►► 請從上面幾個選項中，選出你認為最值得投資的城市。請問你的答案已經選好了嗎？
►► 為什麼會問這個問題呢？因為台灣民眾真的很喜歡用「單價」來看一個國家是否便宜，但是國際超級房仲今天就要告訴你一個殘酷的事實：「同一個國家內可以用單價來比較，跨國房地產則必須要用『總價』來比較」，我相信這跟大多數普通民眾與房地產人員的看法完全相反，但是我講的卻是一個不爭的事實。
►► 回到上面幾個選項來看，我相信大多數人都會選擇城市A來做投資吧，因為城市A的單價最便宜，而我接下來要公布上述這些城市究竟是哪些地方：
城市A：柬埔寨首都金邊（單價25萬），市區內的電梯大樓
城市B：馬來西亞首都吉隆坡（單價35萬），雙子星附近的高級住宅
城市C：澳洲第三大城布里斯本（單價45萬），CBD附近的地標級新建案
城市D：泰國首都曼谷（單價65萬），市中心的高級電梯大樓
城市E：日本最大城市東京（單價90萬），最高級五區的新建案平均售價
►► 看到這邊可能大家還沒有很強烈的感覺，如果再加上國外媒體對這些區域的評價則會變成以下這樣：
城市A：柬埔寨首都金邊，市區內的電梯大樓（單價25萬）→房價與空屋率過高，恐有嚴重泡沫化危險
城市B：馬來西亞首都吉隆坡，雙子星附近的高級住宅（單價35萬）→房價已經漲了一波，目前正在市場盤整與小打房階段
城市C：澳洲第三大城布里斯本，CBD附近的地標級新建案（單價45萬→價格基期相當低，有非常大的補漲空間
城市D：泰國首都曼谷，市中心的高級電梯大樓（單價65萬）→售價不可思議低的區域，東協目前最值得投資的首選
城市E：日本最大城市東京，最高級的五區新建案平均售價（單價90萬）→價格雖然略高，但遠比台北的房地產便宜
四、接下來我們來看看總價的部分
城市A：柬埔寨首都金邊，市區內的電梯大樓（單價25萬）→總價約400-550萬台幣vs人均所得約1,300美金
城市B：馬來西亞首都吉隆坡，雙子星附近的高級住宅（單價35萬）→總價約900-1300萬台幣vs人均所得約17,000美金
城市C：澳洲第三大城布里斯本，CBD附近的地標級新建案（單價45萬→總價約900-1300萬台幣vs人均所得約50,000美金
城市D：泰國首都曼谷，市中心的高級電梯大樓（單價65萬）→總價約350-750萬台幣vs人均所得約15,000美金
城市E：日本最大城市東京，最高級的五區新建案平均售價（單價90萬）→總價約1,500-2,000萬台幣vs人均所得約57,000美金
►► 我得先說，雖然人均所得不能完全代表房價的漲幅動力（否則日本早就是首選了），但至少你可以看得出來，該城市內的百姓如果要購買你投資的房子，它們是否有足夠的頭期款與收入支撐這裡的房價；至於到底是哪些因素可以把房價推升上去，可以私下LINE我或者搜尋網站內的相關文章。
►► 現在我們可以來看看，如果你依照「單價」來當作選擇的重點的話，你馬上就會先買到被許多國外媒體判斷有高度泡沫化風險的金邊了，因為今天雖然乍看單價很便宜，但是當地人實際購買的排屋（透天別墅）更便宜，全新整棟的均價僅120-180萬台幣而已，相比起來，金邊市區的電梯大樓真的是貴到離譜的。
PS:馬來西亞的房地產重災區「伊斯干達」，也是落在跟金邊差不多的價格範圍，但是慘況更嚴重。
延伸閱讀：金邊房地產的相關文章與數據報導
(吉隆坡的天母區-滿家樂)
►► 第二個會選到的，則是大家都認為「已經漲太多、沒機會」的吉隆坡，即便台灣的民眾感覺上好像很貴，但是雙子星附近的新建案也不過就是這個單價，如果你購買吉隆坡的天母區－滿家樂，同樣的高級住宅區那邊的單價目前大概也才25-30萬一坪（總價約1200-1600萬左右)，還能跟馬來西亞的國王當鄰居哩。
►► 所以說如果你只是光看單價的話，其實房價已經漲完第一波的吉隆坡，單價其實還跟台灣人以為「基期低」的金邊差不多。
(布里斯本的CBD旁-South Bank)
►► 第三個則是布里斯本，雖然單價比金邊、吉隆坡高，但是以整個澳洲來講算是房價相對低的城市，最近幾年CBD的區域漲幅很兇；第四個則是目前東協最佳的投資城市曼谷，雖然單價乍看起來相當高，但由於當地的住屋坪數都相當小因此總價很低（加上低到誇張的稅賦），所以才被許多國外媒體評為房價非常便宜又有強大優勢的區域，而不是台灣人以為的金邊。
(日本東京)
►► 最後則是房價已經相當高的東京，雖然單價已經很高了但是總價卻比台北許多房子還要更便宜，如果再用台灣那種30-40%的公設比來算的話，東京精華區的新建案也不過新北市的房價而已，所以你說，東京真的有比台北貴嗎？
四、外行人的第一反應：可是面積不一樣啊！
►► 當然一定會有人講到：「雖然總價差不多，但是有些城市的面積就特別小（像是曼谷）、有些則特別大（像是澳洲），我同樣400萬可以在金邊買到更大的一房，我為什麼要去投資曼谷的小套房呢？」
►► 這邊就是台灣民眾與業者不懂海外房地產的地方了，你投資房地產是要買一個當地民眾喜歡（需求大）的房子，不是你喜歡的，除非你買下來是為了自己將來去自用就另當別論，否則你必須一定要知道每一個城市的「住屋習慣」是什麼，你才不會買到看似便宜卻租不掉、賣不掉、漲不起來的房子（台灣的海外代銷業者真的超愛賣這種「只有價格低」的黑心產品）。
►► 舉例來說，對於居住使用面積可以說是全世界最大的澳洲人來說，你要他在布里斯本住一間只有8坪大的公寓，那這種房子肯定是沒人要的，但如果這一名澳洲人被丟到東京與曼谷的話，那他就得不得不去習慣該區域的居住模式，因為東京與曼谷的人口密集度太高，但是土地面積卻相當少，導致這兩個城市的住屋習慣都變成以小坪數為主。
►► 換個角度，你讓一個東京人住到曼谷的電梯公寓，他們並不會覺得特別小，因為這就是住屋習慣。然而台灣民眾已經習慣不管是自用、投資都要找三四房帶車位的房子，用這種觀念與住屋習慣去看國外不動產，肯定會讓你跌得非常地慘。
五、結論：你當然是要看總價（實質成本）
►► 以上面的房價行情來看，同樣你要投資個450萬台幣的房子，你要買在可能隨時泡沫化的金邊呢，還是選擇經濟規模是柬埔寨數十倍的曼谷呢？同樣道理，如果你真的硬要看單價去買房的話，吉隆坡會是你更好的選擇；如果真的要認定一個房價基期低的地方，第三大城房價卻排第六的布里斯本當然會才是真正「房價基期低」的城市。
►► 想像一下，如果你月薪只有一萬台幣，跟另外一位月薪四萬台幣，一起要掏錢出來買一個四五百萬的房子，誰會比較輕鬆？同樣地，月薪四萬跟月薪十萬的人要買一間破千萬台幣的房子，誰又會比較容易呢？
►► 在想一下，澳洲人搬去東京與曼谷會覺得好小好小快要發瘋了，可是台北上班族搬去曼谷與東京，則會突然覺得：「哇！好大的套房喔」
PS:台北的套房才真的是小得要死，6坪竟然就算是大套房了！？
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