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房地合一抑制房價？84%民眾續看漲

個人淺見:

　　下半年最多3-5%的跌幅（急錢等等除外），但是「今年來看」台灣並沒有看空的理由，更何況現在也沒有遇到金融海嘯、SARS等因素，政策剛穩定再加上健全的房地合一政策，建議可以趕在今年把握最後的購屋機會。

北市首購年齡破40歲　大安區近50歲為最高

國內房價雖然漲勢暫歇，但民眾購屋壓力依然沉重。根據房仲業者統計，大台北地區中從2013年~2015年，平均首購年齡呈現持續攀升的狀況，尤其今(2015)年台北市中心區平均首購年齡高達40.9歲，台北市郊區也高達40.1歲，雙雙突破40歲大關。

主要原因之一是國內經濟成長狀況不佳，個人所得並未明顯成長，加上中低總價產品價格仍處高檔，造成首次購屋年齡不斷往後遞延。永慶房產集團表示，雖然「三十而立」是許多人的夢想，不過以今年大台北各區平均首購年齡在40歲上下來看，三十歲要於大台北購屋難度並不小。
以大台北主要18個房市熱銷行政區來看，今年以「大安」平均首購年齡達44.9歲為最高，其他包括「信義」、「士林」、「中正」、「松山」、「新店」、「中山」等區域，平均首購年齡都超過40歲以上，而最低的「新莊」也要36.5歲。
永慶房產集團指出，台北平均首購年齡最高的區域主要集中於大安、信義、松山、中正、中山等台北市中心區域，由於這些精華地段，目前每坪房價大約仍有70~90萬元，對於首購族來說，入住難度確實相對較高。若有意在大台北購屋的首購族，受預算限制影響，可往新莊、土城、中和等地區，房價較台北市中心區低廉很多，年輕族群較易負擔。
事實上，以「台北市中心區」來看，今年首購平均購屋總價高達2,093萬，「台北市郊區」以1,659萬次之，「新北房市熱區」則要1,156萬，從近三年來看，都是最高表現。永慶房產集團認為，政府調控房市，主要以高總價為首要控管對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，所受衝擊較小。

個人淺見：
高房價，是一個永遠不可能退流行的話題；20多年前，台北的無殼蝸牛上街頭抗議高房價，換到現在來看，如果再給你一個機會回到20年前買台北的房子，你買不買?

房價隨著國家發展與世界經濟、錢潮流動等等有密切關係，不只台灣，全世界這麼多先進國家都發生過政府打房、天災人禍等等因素，至今各國的房價(除日本)幾乎都在創新高，這是不動產的稀有性，要期待買到便宜的房子，那就是看到好物件就盡量出價去談，你才有買便宜的機會。

官方房價指標 住宅北跌南漲

中國時報【王玉樹╱台北報導】
最新官方版房價指標出爐！內政部營建署昨發布「2015年第1季全國及6直轄市住宅價格指數」，顯示全國房價指數115.19，住宅交易房價較上季仍微漲1.71％。但6都中，北北桃相較去年第4季小跌，中南部3都仍持續上漲，呈現「北跌南漲」，北部房價漲不動了。

住宅價格指數是從2009年開始編製，按季發布，主要統計全國各縣市不動產實價登錄資料，並純以公寓、大廈、透天厝等住宅為主，排除店面、商辦等交易價，是官方正式對房價的變動數據發布。
本次指數是以2013年全年房價為基期，設為100，因此Q1全國住宅價格指數為115.19，等於比2013年房價仍上漲了1成5。這次對比2014年Q4，季漲幅也有1.71％，顯示全國房價平均仍微幅小升。
細看6都住宅指數，台北為106，季跌0.99％，是連兩季走跌。新北109.98，季跌0.76％，雙北市跌幅在1％以內，桃園116.34，則是較上一季跌了1.9％，也是指數編製以來該都首次走跌。
走出北部，則情況就不同，台中指數季漲5.77％、台南季漲5.13％，高雄只漲1.39％，還算是漲最小的。
營建署國民住宅組組長王安強說，這項指數主要受看房價變化，最新數據可看出南部仍在上漲，北部則是已經轉變，但整體價格漲幅已趨緩。
淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，第1季數據顯示中南部房價仍在漲，是因為政府打房後，投資客轉戰南部關係。但這些在6月份房地合一稅定案後都變了，就他所知，「現在中南部投資客也全面撤離，那邊房價也開始跌，且跌不少。」
他建議，當預售屋、中古屋價、量都跌時，對整體產業衝擊很大，政府打房打到這階段，或許該思考「適度踩煞車」或「緩和漸進」方式。

個人淺見:
房價小跌了1.9%，看得出來主要是投資客擔心想盡速獲利了解，所以才會低價出清，另外就是受到這波不景氣影響的屋主，擔心未來會下跌更多才盡速出場；整季才下跌2%，況且交易量這麼低(參考樣本就量少)，預計到今年底可能會下修5-8%就結束了，因為不願意低價出場的屋主太多了。

至於那些想要等到房價剩下6成、5成才要進場的民眾，我覺得不如請中共真的發一顆飛彈過來，這樣機率還高點。

住商不動產：7月買氣悄然回溫，全台業績小增6.7％

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
房地合一通過已屆月餘，整體房市交易量似乎出現回溫，住商不動產統計2015年7月體系內的交易狀況指出，整體較上月略增6.7％，除北市量縮13.5％外，其餘區域均增加，主要區域中又以桃園增加17.7％，台中量增15.3％為最多，不過看屋潮已經回籠，以產品別來看，未來房地合一上路後影響較大的老屋、土地類型產品最為看俏。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，7月購屋者延續上個月的狀態，多為自用型剛性需求，在不少屋主願意主動讓價的狀況下，成交量逐漸回穩。 綜觀主要都會，延續上月表現，桃園與台中呈現穩健之勢，分別量增一成以上，而新北成長9.6％緊追在後，高雄量增7.8％，台南持平，分析其原因，徐佳馨認為，時至下半年，自用客戶對價格修正逐漸有感，另外不少換屋族出手，也是買氣提升的重要因素。反觀首善之區的台北市，由於價格高，買方態度保守，也是成交萎縮的重要因素。 在產品別上，自用客戶仍以電梯為首選，但若是非自用者，房地比中房屋比例較低的舊公寓或透天，在七月份是詢問度最高的產品，而隨著市場轉變，過去一些較少釋出的公寓二三樓反而明顯增加，顯見好物件也開始陸續出籠。 綜觀未來，徐佳馨認為，未來地方政府在財政困窘下，必然得從屬於地方稅的持有稅下手，持續調高稅基，加上財政部囤屋稅的規定，不只多戶持有人，自用客戶也會越來越辛苦，建議購屋人在此時進場除注意房價與貸款外，也要留心未來持有成本，以免買了間養不起的房子。個人淺見：目前景氣狀況，每個人的心態….買方：聽說會跌，我繼續等，等到降價七成我再賣。賣方：當初買那麼高，而且房地產長期都在漲，我為什麼要降價？仲介：守株待兔、聽天由命ing
目前看起來，只有三種人會降價一、缺錢的屋主、投資客二、被新聞媒體嚇到的屋主三、傻子

新興重劃區房價下修 青埔跌最兇

工商時報【記者方明╱台北報導】

房市由多翻空，一向供給量最大的新興重劃區，開始出現房價下跌、賣壓湧現現象，據群義房屋統計，今年上半年全台新興重劃區房價，以桃園青埔特區下修14.1％最大、林口新市鎮也有1成跌幅；但內湖五期重劃區則逆勢上揚8.2％。
群義房屋統計全台新興重劃區房屋交易狀況，各重劃區2014下半年較上半年房價漲幅約0.3％∼18.6％，其中桃園青埔特區漲幅最大達18.6％，從每坪21.5萬元增至25.5萬元；淡海新市鎮、頭前重劃區漲幅約1％，新莊副都心則持平。
但今年上半年與去年下半年相比，短短半年時間，桃園青埔特區房價下修幅度最大達14.1％，林口新市鎮也有1成的下跌幅度，內湖五期重劃區房價則逆勢上揚8.2％，表現最為抗跌。
面對青埔重劃區房價漲得快、跌得也快的現象，群義房屋總經理潘家成認為，過去因有航空城議題，讓青埔特區有相當大比例都是投資型買方，但隨著去年底政黨輪替，航空城開發無望後，青埔房價率先崩跌，不少投資客急著出脫手中物件，甚至降價出售的都有，交易量也明顯萎縮。
林口新市鎮房價減幅約有1成，潘家成分析，林口新市鎮去年下半年成交量破千件，是因有一波交屋潮所致，但到今年交易量大幅萎縮，推估因受到政策干擾，讓近期林口新市鎮買氣降溫。
在中部方面，台中的?子重劃區，今年房價較去年下半年仍小幅上漲1％左右，目前成交均價約每坪16萬元。
高雄重劃區房價今年則微幅下修，高雄大學特定區於去年時有逾10家建商進駐卡位，像是友友、京城、泰嘉、和築等建設，每坪均價來到17萬元，此區推案量體大，去化速度快，買方選擇多，在比價效應下，今年房價有微幅下修，跌幅約1.2％。

個人淺見：
身為南崁人的我，其實對青埔跟林口一直都不是很看好。

首先關於青埔的部分，青埔從很多年前就是給人一種「炒」出來的感覺，投資客、建商甚至仲介都拼命往那邊炒，更多年前還傳出桃園縣政府也要搬過去，連政府都進來炒，可是實際上那附近的住宅區生活機能真的很差，每次去都會有種空空蕩蕩、人先稀少的感覺，其次是交通，感覺青埔到哪邊都不遠，實際上是到哪邊都不近，沒有辦法項藝文特區、南崁或是中壢那樣，附近騎車３分鐘就馬上可以到很熱鬧的地方。（我只有搭高鐵才會去青埔；我爸爸只有遛狗才會去青埔；青埔人則是都要離開青埔去別的地方）

再來是林口的部分，林口給人跟青埔類似的感覺，當地居住人口明明沒那麼多，可是建案拼命的蓋，而要從林口通車到台北桃園上班的人都知道，林口交流道真他喵的塞！塞到爆！（每次害我上台北遲到都是因為林口那邊）住林口的人只要遇到上下班時段，都得在林口交流道塞個２０分鐘才能出去，如果林口沒有捷運這個計畫的話，我還真不知道林口還有什麼上漲的吸引力。

因此我建議，如果真的要買青埔、林口，預算夠就先來南崁跟藝文特區，這邊真的方便太多了，除非你很頻繁地去搭高鐵、遛狗、長庚看醫生，那再考慮林口跟青埔吧。

【澳洲】雪梨房價漲幅創13年來之最

雪梨房價漲幅創13年來之最-部分銀行提高貸款利率防泡沫

鉅亨網編譯許光吟 綜合外電

《彭博社》報導，據房地產數據公司 CoreLogic 周一指出，自去年七月至今年七月，澳洲知名大城市雪梨的房價，已大幅暴漲了 18.4%，而澳洲第二大城墨爾本的房價也飆漲了 11.5%。更引人注目的是，墨爾本自六月份至七月份，房價更是創下歷史最大單月漲幅 4.9%。雪梨七月份房價的漲幅，也創了 2002 年以來之最。這些因素正使澳洲主管機關嚴正的收緊澳洲銀行業的房貸業務。
房價的大幅飆漲的因素，一般歸責於澳洲央行為刺激澳洲經濟，在今年年度兩次降息所致。目前澳洲央行的基準利率：隔夜現金利率 ( O/N Cash ) 處在歷史最低水平 2%。而房地產的泡沫已經引起澳洲主管機關的擔憂，正對銀行業進行房屋貸款成本的提高。
研究機構 Digital Finance Analytics 分析師 Martin North …

【日本】青年拒當屋奴

最近兩年，關於台灣房地產的部分，
大家最常談論的就是台灣的房市是否會和當年的日本一樣泡沫?

台灣的房價會不會泡沫ˇ呢?
依照許多的數據來看，不論是所得比、房價指數、人口老化等等，
台灣真的像極了日本，也讓人擔心台灣房地產的泡沫即將到來?
關於台灣會不會泡沫化，筆者在這邊給大家的看法：
絕對不會
分析原因如下:
第一、台灣的房價，就如同上海、香港、曼哈敦、倫敦等國際一流都市相同
正在發展中的首都，房價會節節上升這是一個不變的趨勢。
(除非，台灣真的像冰島、希臘那樣破產)
第二、或許大家覺得台灣的房價很貴，但其實也沒有到那麼誇張，
下次有機會找一些數據讓大家參考，其實台北在2014年之前的房價雖然高，
但是跟亞洲許多首都或是國際城市相比，價格還算是相對較低的，
尤其是租金的部分，因此會吸引許多熱錢進來。
第三、台灣民眾是買不起房子，而日本民眾是不想買
因為1990年房地產的泡沫化，深深了影響現在日本人的購屋觀念，
深怕買了房子會再像當時一樣瞬間暴跌，導致背負永遠還不起的房貸，
事實上，日本政府對於日本人的購屋補助是相當多的，
依據先前日本21世紀不動產東京都心的金田社長表示，
在日本只要年所得超過300萬日幣以上，其實很容易獲得近九成的貸款。
這一點就跟台灣民眾則是完全不同。(台灣民眾至少需準備三成的自備款)
第四、台灣的房價不會泡沫，但是很有可能會盤整下修
不會像當年的日本這樣瞬間暴跌60-80%，因為華人有土斯有錢的觀念比日本強多了，
但逐年下修個3-5%，非市中心的郊區下修超過10%也是很有機會的，
(這邊就要強調，房子要漲價，就是地段、地段、地段)
不過依照許多國家經驗，房價會下修，但是就整體長線來看，
幾乎所有國家的房價都是不斷地在上漲，下修都只是短期盤整而已。
第五、不會泡沫的另外一個原因，就是台灣人不希望泡沫
前段提到，華人有土斯有財的觀念非常的重，放諸世界各國的華人皆如此，
土地這種東西只會越來越少，有錢的人就跑去投資土地，
而房屋相對也是保值，大家都知道，至少它不會跟股票一樣變成廢紙，
不拿去出租，也可以拿來自用或當倉庫，就是不會消失，這是房地產最大的優勢。
試想，在時空、經濟、國情都不太相同的兩個國家，
如果台灣的房價現在下修5%，你會買嗎?
不買?那下修10%、20%、40%….你會買嗎?
不要幻想房價下修80%你才進場，那是不可能的，
因為太多人在下修到10%左右就會馬上進場，價格也會被Hold住，
也就是說，當價格下降到人人都可以撿便宜之前，
早就會被許多有資本的人先壟斷。
結論:
要等到台灣房地產泡沫的程度，能夠讓你輕輕鬆鬆買房子是不可能的，
當然，除非是郊區，或者台灣政府破產，那就另當別論了。