業務個人品牌教學+海外房產風險分析
》泰國基本資料：
人口：全國約6700萬人，曼谷約1400萬人（台灣2300萬人，雙北市約700萬人）
曼谷市面積1569平方公里（約雙北市的67%大小）
全國人均所得約5,600美金，曼谷約美金14,000元（台灣約20,000美金）
全年觀光人數約2960萬人（台灣990萬）
使用貨幣：泰銖
宗教：95%為小乘佛教（泰國未定國教）
首都：曼谷(Bangkok/BKK)
》泰國有什麼優勢呢？
泰國不但為東協經濟共同體的會員國，也是處於東協心臟的地理位置
一帶一路計畫之「泛亞鐵路」的交會核心站，就在泰國曼谷Bang Sue站
「泛亞鐵路」Bang Sue站會往南延伸，經馬來西亞的「隆新高鐵」至新加坡
南端的克拉地峽，將取代新加坡的馬六甲海峽全球航運樞紐
中國大陸的昆明到泰國曼谷的跨國「昆曼公路」，每年2000萬人次進出
鄰近緬甸的「土瓦經濟特區」，成為亞洲最大深水港（1億噸/年）
曼谷的GDP占全泰國的49%
曼谷的Rama9區將建造東南亞最高的大樓「超級塔Super Tower」
曼谷的蘇汪納浦機場為亞洲第二大機場（可容納4500萬人次/年）
房地產相關稅負「極低」、「極低」、「極低」
》曼谷有什麼優勢呢？
租金投報率約5-7%
房價年增值約8-15%
市中心的房屋供給量逐年減少
已具有成熟的捷運系統
房價處於初升段，基期仍低
泰國房地產具備著安全、穩定、低總價、低稅負，再加上付款超級輕鬆等特色，因此也是目前各國海外投資的首選標的，泰國曼谷房地產的好從我們的銷量來看就不需要介紹太多，因此今天要分享給大家的是，泰國投資房地產要注意的十大重要事項。
外國人要購買泰國的房地產時，除非你有當地的工作證，否則你購買房地產的資金必須是由泰國境外匯入的國際流通貨幣（也不可以用泰銖），所以通常我們客戶都是從台灣直接匯美金到泰國買房子。
二、合法持有產權
外國人只要憑護照，就可以100%持有在泰國的房地產（不需要找人頭），但是只能購買電梯公寓（不能購買土地、店面、透天，除非有成立公司）。此外，一個社區裡面，外國人所購買的住宅總面積不可以超過該社區的49%。
三、買房會有土地持分
在泰國買房過戶之後，您的房屋權狀上面就會清楚標記您的土地持分了。此外，泰國一個房地最多可以讓五個人一起共同擁有，而且年紀必須滿21歲以上。
四、永久產權/限期產權
在泰國的土地產權有分為兩種，第一種為永久產權，我們公司都是販售這種物件；第二種是限期產權，以30年為一期向政府租賃，通常可以合法在續租兩次，總共90年。
若在泰國購買後，不幸發生需要繼承的狀況時，只要您的房地產價值沒有超過泰銖5000萬元就不會被課徵遺產稅；基本上東南亞很多國家幾乎都還沒有課徵遺產、贈與稅。
六、泰國的稅負成本很低
》購買：過戶費1%、仲介費2%（台灣收）
》持有：租金所得稅，依級距課徵（很低、而且常收不到）
》出售：過戶費1%、售屋稅（5年內3.3%、5年後0.5%，以估價課徵）、資本利得稅(公告價5~37%)、仲介費3%（泰國收）
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鉅亨網新聞中心 2016-01-21 12:50
泰國落地簽證要漲價了！從1000銖漲為2000銖，並已於前天獲得內閣同意。 星暹日報報導，泰國政府副發言人威拉衝少將發佈內閣19日會議新聞稱，國家警總署根據2522年移民條例，制定外國人落地簽證例費部令草案，上調落地簽證例費至每次2000銖，已獲得內閣原則上批准。
威拉衝表示，由於經過移民檢查站入境辦理手術比在泰使領館更方便，致使使用落地簽準服務的人數迅速增加，並造成相關工作人員工作繁忙，工作效率下降，可能讓不法分子容易潛入泰境，因此警方建議上調例費，以提高工作效率，以配合維安任務。
不過，該部令並沒有立刻實施，必須通過政府公報方可生效。
消息傳出後，超過九成的中國網友對此表示反對，並紛紛通過留言表達不滿。網友“V辣711”表示：“能合理才怪啊！一下子翻一倍，主要針對的還不就是中國人。”也有網友表示尊重泰國的決定，網友“駝夫”就回復到：“這是泰國內政，只能由泰國人來投票吧……”
個人淺見：
這實在不意外，去年泰國入境的遊客已將達到2960萬人了（台灣最高紀錄僅1000萬人），而且曼谷是始終全世界排名前五的觀光都市，預計今年的入境遊客會超過3000萬人。
在這麼龐大的遊客入境下，泰國政府把簽證的價格調高也不用太意外，因為這幾年為了提早因應遊客大量湧入而把機場擴建，因此從遊客這邊把機場擴建等等成本回收一些回來也是合情合理的，更不要說再過幾年還有一條從蘇汪納普國際機場，會直接在拉一條LRT的輕軌接到正在擴建的BITEC展覽場。
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好房網News記者楊欽亮／ 台北報導
「民進黨執政後不會再打房了！」德明財經科技大學副教授，同時也是民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人的花敬群二十日接受好房網News專訪時說，民進黨會先求穩定房市，透過房產資訊透明化等手段防杜炒作，並將住宅政策導向發展「存量專業服務」，取代以交易為軸心的房地產政策。
花敬群說，民進黨的住宅政策經過千錘百練，會先以穩定房市為目標。花敬群進一步表示，讓制度與市場健全的改革與「打房」不能混為一談，新政府不會再刻意打房，但是讓大家趕快買房子也不會是住宅政策最重要的目標。
花敬群指出，扶植「存量專業服務」的政策，將讓都市更新、物業管理、租屋產業與社會住宅成為四個新興產業。花敬群說，台灣房市全年交易量很難再突破四十萬戶，建築業不轉變思維，遲早會變成「夕陽產業」，然而相較之下，物業管理、都市更新等業種的市場規模會持續擴大，將會是「一塊大藍海」。
未來，新政府將會在政府組織裡增加專責都市更新等相關事務的部門，並大幅翻修都更條例，解決都市更新牛步化的陳年問題。 至於因「地從哪裡來？」等質疑而飽受抨擊的8年完成20萬戶社會住宅政策，花敬群說，這件事未來將由中央及地方政府通力配合完成。他舉桃園市為例，桃園市長鄭文燦上任才一年，已經備好興建2 萬戶社會住宅的土地。
花敬群表示，民進黨智庫已經開過無數次會議，認真討論土地及住宅政策走向及實質內容，他們提出的政策都是在順利通過學者專家嚴苛的質問與挑戰後產生的。花敬群斬釘截鐵地說：「每一項政策都經過千錘百鍊，我們已經做好準備。」
個人淺見：
這位花敬群教授，就是之前公開在媒體上喊「房價會腰斬」的學者，請參考先前的新聞：
【房價真的會「腰斬」？房仲：不可能的事！】http://internationalsuperagent.blogspot.tw/2015/09/blog-post_43.html
台灣房價高不高？我認為至少雙北市是真的滿高的，因此房價下修下來是一件好事情，但房地產不能搞到像現在這樣硬著路，而蓋20萬戶的社會住宅政策，如同我前一篇文章所講，台灣空屋率這麼高，與其蓋這麼多社會住宅，不如利用一些相關機制將這些空屋引導到市場上。至於社會住宅的部分建議可以改成「養生村」，以老年人作為社會住宅的目標，請參考前幾天的文章：
【政黨輪替，蔡英文政府的房地產五大焦點】
http://internationalsuperagent.blogspot.tw/2016/01/blog-post_19.html
回到與各位買方有關，到底什麼時候可以進場買房子？我建議與其不切實際地去等房價降到谷底的那一天，不如現在好好地衡量自己的預算與需求然後勇敢出價，因為從最近藍綠兩陣營的發言來看，「打房」這件事情在我去年九月份就講已經停止了，現在只是有誰敢大聲地講出來自己要「救房市」，可以參考我去年九月的文章：
【終於，確定不再打房了】
http://internationalsuperagent.blogspot.tw/2015/09/blog-post_26.html
我個人的猜測，執政黨為了救經濟所以不得不去「低調地」救房市，因此台灣房地產應該會在下半年後開始有回溫的跡象，因此市場應該還是會處在「價格下不去」、「房子賣不掉」這種不上不下的窘境，因為屋主與購屋者對於房價的認知落差太大了，不缺錢又位於好地段的屋主不會平白無辜把自己的房子賤價出售，而買方還存著一定要八折七折購屋的堅持。最終，這種只會導致台灣房地產的景氣如同菲律賓一樣，「Ｕ型反轉」。
最好的情況，就像是美國2008年一樣，乾脆就是給他兩年慘跌到底，接著趕快快速的回升(V型反轉)，不然房地產在加護病房活不下去也死不了，拖越久只會造成台灣更嚴重的負擔。
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新聞來源：2016年01月20日 11:18 工商日報
根據21世紀不動產統計、內政部地政司經營國外不動產仲介及代銷業者數據顯示，2013年共有183家經營海外不動產項目的業者，短短2年的時間，到2015年已上升至424家。
值得關注的是，2014年是台灣海外置產元年，經營海外不動產的業者共計340家，較2013年增加了157家，增漲幅度為85.5%，但至2015年共計424家，較2014年僅增加84家，增漲幅度為24.7%，成長力度大幅下滑，由此可見海外置產已進入白熱化階段。
21世紀不動產董事長王福漲表示，台灣房產已不是國內置產者唯一的投資管道，隨著RCEP及TPP的兩道整合亞太經濟強流注入世界新版圖，毫無疑問地全球已進入「亞太時間」，將眼光放諸海外的投資群體逐步增加，將資產精準配置在全球的各個區塊，其中又以東協經濟共同體最受關注。
看好此趨勢，全球最大房仲品牌21世紀不動產除了提供消費者全球78國國際轉介服務外，更精選東協投資熱國，柬埔寨、馬來西亞、越南、菲律賓、泰國、日本等優質新建案，針對客戶不同的投資需求，提供多元置產新選擇。
王福漲強調，海外置產眉角多，未來業者不僅要在前端「銷售」服務，最重要的還是末端的「售後服務」與「出場機制」。現階段許多同業皆以「一條龍服務」、「保證出場機制」為行銷宣傳口號，但真正在金邊設立物業管理或是仲介公司的業者卻寥寥無幾，讓「一條龍服務」成為名副其實的口號，須慎選真正擁有「一條龍服務」的業者才具保障。
個人淺見：
雖然我們21世紀這個品牌在台灣的市佔率並不高，但說實在上面提到的78國國際轉介無服務，就是我們的「全球買賣平台Global Website」，這真的值得分享給您，網址如下：
http://www.century21global.com/
應該有很多人知道，全世界的房仲公司龍頭其實就是21世紀不動產「Century21」，在全世界有78國設有加盟總部、6800間加盟店、15萬名跟我一樣的21業務員，而前面提到的「全球買賣平台」就是美國的Century21總部所建置的網站，為什麼我要介紹這個網站呢？因為只要有這個平台，就好比您住在台北要賣高雄的房子一樣，只要有Century21的國家，這些國家的加盟店幾乎都可以替您銷售您的房子。
舉我自己接觸的例子為例，很多客戶要「賣」自己在大陸／美國的房子，我就可以透過這個平台找到在該房子附近的加盟店，取得聯絡後請對方幫忙銷售客戶在大陸／美國的房子；同樣地，也有些客戶想要「買」日本的房子，這時候我一樣可以透過「全球買賣平台」找到東京、大阪的加盟店，請對方提供適合需求的物件給我的客戶，非常方便。
這個「全球買賣平台」是公開、免費地，因此除了透過我來替您協助以外，若您有國外買賣屋的需求、英文溝通也ＯＫ的話，其實您也可以直接上「全球買賣平台」自行找加盟店與業務員。而這個平台，全世界就只有我們Century21有，這是我們獨家的平台。
無論你支持什麼顏色的政黨，真正的贏家是屬於我們全體國民，因為我們再一次體現了什麼是真正的民主精神！
個人淺見： 雖然選前發生了大大小小的波動，但是趨勢依然沒有變化，蔡英文如同大多數人所預料的，成功成為下一任中華民國台灣的總統，民進黨政府也再次成為執政黨，再次帶領我們前進。 在選舉的激情結束之後，我們小老百姓還是得繼續過日子，被列為人民痛苦指數之一的「高房價」問題，也不會因為大選後就消失，無論什麼顏色的政黨都得繼續處理人民買不起房子的問題，關於新政府的房地產政策，我這邊整理出五大亟需改革的焦點：一、實價登錄需要大幅改進 實價登錄是台灣早就該實施的政策，可以讓資訊不對稱的民眾取得正確的成交行情，這是絕對100%值得嘉許的機制。但是，我們實價登錄的網站可不可以多花點錢弄好一點？比方說我們實價登錄網頁實在不是很人性化，很多房地產網站的介面都比政府的實價登錄還好用，搞得我有時候還必須開同行官網的實價登錄給客戶看。 此外，成交之後要到兩個月後才能在實價登錄上看到，實在是太慢了！
二、是否真的需要20萬戶社會住宅？ 不曉得是哪裡找來的專家給這種建議，也不曉得為什麼大家一直以為只要房地產的供給大於需求，房價就一定會下降？這是房地產，不是米耶，如果房地產供給大於需求就會跌價的話，那全世界很多國家的房地產早就泡沫了。 房地產大家都大大忽略一個重點，人是會選擇比較「好」的東西，即使房屋的供給量增加，人還是會選擇有生活機能、交通便利、就業機會和市中心的地方移動，因此蓋那麼多的社會住宅去增加供給量，只會造成精華區的房子還是一樣貴，但是越往郊區的房子會越便宜，未來不但貧富差距會越來越大，蛋黃區與蛋白區的房價也會越拉越大！ 我的建議，現在各縣市已經有很高的空屋量了，應該採取一些恩威並施的手段，讓這些空屋的屋主將房子放到市場上出租、出售，例如增加出租的相關獎勵或者類似空屋稅等方式，直接把這些用不到的房子放到市場上良性消化，如果台灣目前的體質不適合社會住宅的政策，就不應該讓小孩穿大人衣服，硬套上去只會提高空屋率而已。
三、青年購屋核心重點是貸款成數、不是利率 昌鵬我目前３１歲，我的七年級朋友圈裡面大多數人都還沒有買房子，尤其住在北部的人更明顯，以雙北市來講，現在平均買個房子應該都要一兩千萬左右，，我老家所在的桃園南崁也要500萬左右才有機會，但是現在景氣這麼差、經濟都在下滑，一般年輕上班族的收入約在3萬元上下，扣掉所有生活開銷、房租、助學貸款後，要能夠存到兩成以上的自備款真的需要一些運氣(例如投胎投得好)。 因此我建議，針對年輕人和無殼蝸牛族群，要把貸款成數拉高至9成至95成，並且將利率壓到1.3%以下，同時為了避免有人藉此人頭炒房，可以增設類似我國限制大陸人民來台購屋的「五四三條款」，以達成輕鬆購屋、輕鬆還款、避免炒房的目的。
四、台灣租屋機制嚴重落伍 以房東的保障面來講，為什麼現在很多屋主寧可空著房子不願意出租，大多數都是怕遇到惡房客不好好照顧房子和惡意欠繳房租，最恐怖的就是萬一發生了任何意外，自己的房子就變成凶宅了！ 因此，我們應該要比照澳洲的機制，針對要租屋房客必須有完整的調查，比方說工作、職業、收入….等等，增設租屋的保險或保證人，並且要有一個官方主導的平台可以讓租客給房東打分數（就好比網拍的評價），這樣下一任屋主就有辦法參考這位租客過去的租屋履歷而決定是否出租。 除此之外，大部分人都忽略了另一個真正租屋的弱勢族群：「老人家」 很多人寧可一輩子租屋省錢省事，卻沒有想到當你70歲退休之後，其實大多數的房東是不願意將房子出租給老年人了，一方面擔心經濟問題，二方面擔心老人家是否會住到一半發生什麼意外….。我真的非常建議，人民與政府一定要好好關注老人家的租屋問題，是否可以多用一些保險的方式來保障房東、且要倡導自然身故不應該對房價有影響，或者多多推廣養生村的建立。如果大家都漠視這個問題，等到我們年老了之後，我們的問題也同樣會被漠視。
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「說明會大獲成功！」
今天是我第一次主講泰國建案(本日最後壓軸上場)，我們21藍海和鉅亨網的夥伴都非常厲害，說明會後短短兩個小時就訂了22戶，好像買房子都不用付錢一樣。
個人淺見：
我今天在現場有跟所有的客戶分享海外投資最關鍵的幾個「核心重點」，以流程、產品方面來講各有三個重點，在這邊分享給大家：
一、流程：
1.進場→2.持有→3.出場
二、產品：
1.國家→2.地段→3.人(業者)
我真的收到好多同行的客戶跑來找我，希望我們能夠幫忙處理轉紅單、代租代管、出售的服務，尤其是在泰國和柬埔寨，因為這些客戶說之前的業者在成交之後就人間蒸發了，需要上述這些協助時，都是一個字：「拖」。
所以再次強調，海外投資要注意的事情很多，但是最重要的關鍵點是「人」，業者是否具有實力和誠信是非常非常重要的，市面上很多業者標榜「一條龍服務」，其實只有龍頭，龍脖子以後都沒有了，特別要小心那些不收買方服務費的業者，他們往往會用「你沒有付我服務費，所以我不需要提供售後服務」為由，讓你最後變成海外投資的孤兒，如果你對海外投資有興趣的話，建議您可以參考我過去的文章：
(A)你們都搞錯海外投資「真正」的風險了
http://goo.gl/a15zqL
(B)從事海外不動產投資之前，很多人都忘了注意最關鍵的「10重點」
http://goo.gl/cHiUfN
希望以上的資訊和兩篇參考文章對您的海外投資有幫助，不要讓少數不良業者把海外投資市場這鍋粥給弄臭了。台灣隨便買隨便賺的時代結束了，但是東南亞隨便買隨便賺的時代才剛開始，尤其是今年是東協經濟共同體(AEC)的元年，想要了解更多請盡速與我聯繫，以免好的單位都被別人訂光光了。
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一、開發商是泰國排名第二大建商Ananda development public，平均每一個推案都保持在8-10%左右的年漲幅，基本上它們投資區域的經驗法則來看，必漲。
二、IDEO O2旁邊就有未來是泰國最大的Shopping Mall
三、IDEO O2隔壁就是泰國最知名的展覽中心Bitec，每年可吸引600萬遊客造訪，目前正在擴建中，以及興建bHIRAJ系列的A級商辦bHIRAJ TOWER BITEC。
一、「泛亞鐵路」所有支線的匯合處！這一點就夠了。
二、全世界最大的周末市集、曼谷最大公園就在隔壁，500公尺內有四個捷運站。
三、許多泰國知名公司，都將辦公室或總部設在這裡。
建案名稱：M Jatujak
總價：套房約台幣420~550萬；兩房850~1000萬
單價：約台幣49~57萬/坪
坪數：套房約8~10坪；兩房14~19坪
房型：套房、兩房
戶數：864戶
產權：永久產權
裝潢：精裝
完工日期：2018年Q3
匯率：以台幣0.95:泰銖1
個人淺見：
先從中國大陸現在的一帶一路戰略來看，泛亞鐵路是最核心的計畫，而所有泛亞鐵路的匯合點就在泰國曼谷的「邦蘇站」，而我們這個建案M Jatujak就在「邦蘇站」附近。光是這個超級交通樞紐，未來可以帶來大量的人流、物流、商業中心…..等等，就幾乎證明了M Jatujak的「保值性」。
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