業務個人品牌教學+海外房產風險分析
一、泰國建案位置圖：
上圖是我們21世紀不動產國際資產中心在泰國曼谷的「建案位置圖」，各建案下方標示的是各建案與捷運站的距離，售價、坪數、付款方式等基本細節請參考下方簡表。
二、此為目前在泰國與馬來西亞銷售之「海外建案簡表」。
》更多海外物件的詳細介紹：http://goo.gl/64dWim
》泰國與馬來西亞房地產簡介：https://goo.gl/9utDbM
好房網News記者賈蓉／整理報導
縱使房價有1千萬個「下跌」的理由，都無法逼出「崩盤價」！知名教授章定煊指出，觀察台灣多年來的實證研究，就可發現「台灣和其他國家完全不一樣」的狀況，即使面臨少子化、人口老化、所得降低、供給量大增、租金投報率低迷等問題，房價依然如脫韁野馬般狂飆，完全不反映供給過度的事實，倘若台灣再以吸收人才為由，鬆開移民的緊箍咒，「房價…大家自己想吧」。
小孩愈來愈少、老人愈來愈多，加上平均薪資所得停止成長、房市供給量大增、房租投報率極低，台灣房市有千萬個看壞的理由，但是景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，這些都不足以影響房價變動，因為真正的關鍵在「貨幣」。
章定煊在其臉書表示，早期就有學者針對台北房價進行研究，發現房價不但與租金、供給量沒有太大關連，更是和家戶所得、家戶數量呈現「反向」關係，更遑論多頭時期房價如同脫韁野馬般狂飆，無法反映房屋過度供給的事實，讓政府拚命推出各種重劃區，大喊住宅不夠了，「這是長達幾十年的怪現象」。
章定煊進一步分析，許多人經常利用「人口紅利」來預測房市走向，但事實是「房價並沒有這麼簡單」、「若這種說法成立，台灣房價早就崩了」，必須先理解台灣的房地產與政治、財團有非常緊密的牽連，只要這個結構沒有改變，房價就很難回歸基本面，倘若政府再鬆開移民的緊箍咒，「房價…大家自己想吧」。
至於為何人口、薪資、投報率都無法澆熄民眾的「買房」興致？好房網總編輯吳光中認為，雖然「少子化」看似會動搖房市基本盤，但事實是有錢人不會只買1棟房子，「2間、3間、10間，有錢就買、全世界都買」，再加上傳統「有土斯有財」的觀念根深柢固，因此台灣房市真的跟其他國家「不一樣」。
>>章定煊援引文獻，表示台灣房價向來與租金、所得、供給、人口老化無關。
個人淺見：
我不用再講了吧，上面這些重點在這半年來我已經不斷地在我的文章裡面提出了，很多網路酸民真的把房價看得太簡單了，若真的依照酸民的說法，台灣的房價在好多年前就崩盤了。
台灣的高房價目前看起來是回不去了，即便這兩年房價再怎麼下修，也不可能跌到 2010年以前的水準了，尤其是精華區的部分要求不缺錢的屋主賤價出售，那更是不切實際的想法。既然木已成舟，與其天天在網路上抱怨、唱衰，不如努力增加自己的價值，創造出更大的財富才是最實際的。
記者許嘉云／綜合報導
泰國今年徵兵會場出現了一名美若天仙的女子來報到！原以為他是來陪親友的正妹，沒想到他竟然也去抽號碼牌，這才發現他原本其實是男兒生。
延伸閱讀＞＞傻傻分不清楚！泰國徵兵現場 驚見「長腿白皙正妹」來報到http://www.setn.com/News.aspx?NewsID=70999
白皙的皮膚、甜美的笑容，泰國變性皇后大賽正如火如荼的進行中，比女人還要美的他們，將在5月8日進行最後的總決賽，角逐今年的后冠，但是就算變了性，他們還是得參加徵兵。
根據中國網路娛樂新聞報導：「泰國南邦府的兵役抽籤現場，一位白衣美艷人妖特別吸引人注意，20歲的他，一雙長腿、瓜子臉還有白皙皮膚，各種把真女人逼死的節奏，他的日常生活美照也被翻出。」
這位同梯的現身，讓整個徵兵現場瞬間有了焦點，工作人員還一度以為是跑錯場的女藝人，沒想到就近詢問才發現，他是來徵兵的。每年的泰國徵兵現場，都會出現很多變性人，因為泰國政府規定，所有年滿21歲的的成年男子都需要去當兵，而這些變性人會在體檢後被免去兵役。
根據泰國法律，凡年滿21歲的泰國役男，包括變性人，都必須向徵兵單位報到，此前泰國軍方以心理異常為由，發給變性人免服兵役證書，現在將此類人群列為胸部畸形，將已經隆乳、留長髮，女性化行為的男子免服兵役。
美女雲集的徵兵現場，讓人彷彿置身選美大會，甚至還有體檢官狂跟他們拍照，只可惜有緣無份，同梯的也只能當一天，讓現場的役男們美夢破滅。
很多人都知道2008年的美國金融海嘯，是因為美國的次貸危機所引起的，因此導致全世界的連鎖效應，尤其是很多國家的房價都被受到波及。
可是你可知道到底什麼是「次貸」嗎？這個短片，可以讓你快速了解什麼是次級貸款，以及次貸危機是怎麼樣產生的，因此可以讓我們曉得為什麼政府要藉由打房來抑制房價過熱（雖然只是打量沒打到價）。
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一年一度的泰國潑水節即將到來，遠在各地的泰國人紛紛趕回家，慶祝泰國傳統新年。不過，為了保證安全,泰國當局規定,禁止在慶祝活動上穿著太暴露以及喝酒。
有史以來最大規模的潑水節開幕慶典在泰國首都曼谷舉行。除了充滿泰國風情的表演，開幕禮上還舉行了一場盛大的三國遊行活動。遊行經過曼谷的一些重要的歷史景點，以通過泰國新年背後的神話故事，來展現潑水節的文化魅力。
為了安全起見，當局再次強調，在慶祝活動上嚴禁使用高壓水槍，並禁止穿著暴露的人進入。另外，警方也將加強檢查，禁止在潑水活動中止飲酒，違反者將面臨嚴懲。為期三天的泰國潑水節將從明天起，正式拉開帷幕。
個人淺見：
泰國開始過史上人潮最多的潑水節了，台北卻只能看著天空的潑水節….
今天超忙，所以沒有什麼淺見，去年在柬埔寨過新年，希望明年可以有機會到泰國過潑水節，感受一下泰國新年的氣氛。不過還是要提醒一下，參加潑水節的朋友請小心您的電子產品（如果跟昌鵬一樣用Sony Z3 Compact，就不用擔心水的問題囉），皮包跟貴重物品也盡量不要帶在身上，這樣您就可以享受一個非常愉快的潑水節假期囉。
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個人淺見：
站在一切豪宅頂端的頂級產品：品牌公寓。
繼去年我們拿到馬來西亞的品牌公寓「凱賓斯基」之後，這次我們費盡了千辛萬苦，終於拿到了另一個曼谷的品牌公寓「東方文華」，建案名稱叫做ICONSIAM，在拿到詳細資料與正式開賣之前我就不洩密太多了，簡單講講「品牌公寓」為什麼這麼有價值的地方。
一般來說，我們一般的房子分成「普通住宅」，以及地段和價格都很頂尖的「豪宅」，但這些都是以一般的住宅做比較出來的分類，而什麼是「品牌公寓」呢？
所謂的「品牌公寓」就是您這個建案是由頂級酒店團隊來管理，跟一般社區大樓的管理品質可以說是天差地遠，就如同今天你家的社區變成由W hotel、凱賓斯基或東方文華酒店團隊來管理你家的社區一樣，可想而知這樣超高品質管理的住宅，等級絕對是遠遠超過我們常見的「豪宅」。而且通常「品牌公寓」的房價增值性又比一般豪宅高了30%左右，即便景氣再差都非常具有保值性。（小道消息：之前台灣曾經開賣過台灣的東方文華，當時單價也是創高價，重點是台灣的東方文華住宅並沒有辦所謂的銷售會，因為有錢的富豪聽到消息就在兩個半月內搶光了。）
而一般住宅跟豪宅是用同一個國家、同一個區域內做比較，「品牌公寓」則是屬於國際級的產品，「品牌公寓」所比較的案子也都是其他國家的「品牌公寓」，如果以籃球來講，如果台灣籃球界最厲害的就是林志傑、田壘、陳信安或者更早的鄭志龍的話，那麼「品牌公寓」所比較的對象就是Kobe Bryant、StephenCurry、Lebron James或者Michael Jordan…。（好啦，我承認這已經是我所能想到最貼切的例子了）
因此，「品牌公寓」的案件已經超乎所謂的地段、房價…等等的這些比較，因為這是最頂級的產品，非常珍貴稀有，這種「品牌公寓」的物件出來通常就是讓識貨的人來搶購的，一般人想買還不一定買的到。而我們這次的「東方文化ICONSIAM」就是這樣的頂級「品牌公寓」，是可遇不可求的產品。
以下是目前這個建案的官方介紹：
曼谷全新河畔地標 ─ ICONSIAM為泰國有史以來由私營企業開發的最大型及最高尚項目，總投資額達500億元泰銖（約合15.4億美元），由泰國三大最成功的企業合力開發，具高度信譽。
合作夥伴包括：Siam Piwat …
Read More 《泰國中華網》報導，泰國公寓地產因便宜深受亞太投資者青睞，來自中國和台灣的投資者近年來較火。
泰國知名房地產銷售網站DD地產市場部主任納蓬透露稱，泰國房地產因價格便宜並兼具未來投資潛力而深受來自香港和新加坡等亞太地區的投資者所青睞。而近年來，來自中國和台灣的房地產投資者則異常活躍。
政府大力在捷運交通、高速鐵路、公路方面的投資和發展也讓外國投資者在泰投資房產有了更多的選擇。泰國房地產的投資潛力不僅僅只是便宜，還因其兼具未來巨大增值空間而深受外國投資者喜愛。
而從公務房產投資金額看，比如，新加坡投資者則主要購買價位在300萬以內的公寓地產，房源主要集中在曼谷、清邁和清萊。購買的目的則出現了改變，從以往的投資轉為自居。
選擇房源方面也和其他國家的投資者不一樣，大多選擇捷運延長線附近的公寓地產項目。其他國家的投資者主要以曼谷市中心房源為主。鑑於此，相信國內地產商將會加大海外地產項目銷售推廣活動，不管是大型地產商還是中小型都會選擇這樣的方式。
TCC地產旗下的一家控股子公司高管則認為，就目前公寓地產供給過剩的當下，集團公司仍沒有激活公寓地產開發的計劃。估計該市場還需要至少2-3年的消化期。
目前公司將公務地產項目開發轉向辦公樓項目開發。因為目前市場上對於辦公樓項目仍有非常達的需求。未來4-5年，集團公司在邦納、素坤威尾段以及廊曼等有捷運開發項目區域進行項目開發。另外，單個項目開髮用地在4-5萊，投資額不低於20-30億銖。
個人淺見：
大家都知道的Global Property Guide全球房地產指南，對泰國房地產也有非常正面的評價，尤其是在曼谷目前價位的部分，全球房地產指南指出現在我們可以用非常低的價格買進當地的物件，其實意思簡單：房價基期非常低。
綜觀全世界國際都市甚至「國際首都」的房價來看，曼谷現在房價落後國際實在太多了，就很像是2008年以前的台北，當時台北房價也被評為低於國際首都非常非常多，來台北購買房地產和商辦是一件非常划算的投資。曼谷就真的很像十幾年前的台北一樣，因此我們而容易在曼谷複製十年前如何致富的經驗。
這篇文章有提到曼谷現在最熱門的分析，目前曼谷市區內房價、地價被政府預期會增值最多的幾個地方，這個TCC集團已經開進入去插旗投資了，比方說曼谷的忠孝東路－素坤逸路尾段、靠近廊曼機場的洽圖洽區，而目前我們在這兩區也有接到泰國兩個超級大建商的物件。
【泰國未來地標】
超級塔Super Tower
樓高：125樓（615公尺）
地點：曼谷Rama9區
預計完工日：Rama9
目前這一區還算是舊市區，等到Super Tower跟周邊計畫全部完工之後，RAMA9區會成為繼Silom、Sathon之後，新的中心商業區，這可是曼谷市區增值潛力前三強的區域（分別為Rama9、Chatujak區、現素坤逸路尾端）。
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♕投資海外三法則：【1時機／2地段／3品牌】
提到泰國，一般印象是旅遊勝地，以及近年紅衫軍及黃衫軍對峙。2008年起就深耕泰國市場的安侯建業海外業務發展中心泰國區主持會計師關春修說，泰國生活成本低、品質高，經濟又在持續上升，「幾乎所有派駐泰國的台籍主管都說不想調回台灣了」。
去過泰國首都曼谷，都會對當地的塞車問題深惡痛覺，但奇怪的是，無論塞多久，都很少聽到有人按喇叭。關春修表示，泰國是虔誠的佛教國家，人民很溫和友善，口頭禪就是「慢慢來」，即使塞在車陣中也不慌不亂。
以日計薪 企業成本好算
泰國經濟結構以服務業與工業為主，2014年分別占GDP比重的45.0%與42.8%，農業12.2%。關春修說，泰國為全球稻米輸出的第一大國，另擁有廣大森林與橡膠等天然資源，過生活不難，工資相對低廉。對很多台商來說，泰國以日計薪的給付制，也讓企業計算勞動力成本時簡單明瞭。
凱基投信國際投資管理部主管陳源易說，泰國曾是東南亞製造業領導國，但歷經多年政治動盪，重創經濟。還好泰國經常帳盈餘、高外匯存底和低負債，財政體質尚佳，目前正推行刺激經濟措施，預計總投入1.7兆泰銖（480億美元）來推動交通等基礎建設。加上旅遊收入增加，使泰國今年以來股市表現特別亮眼。
外商投資 「先卡位先贏」
陳源易指出，整體來看，大量的外人投資、長期貿易帳與經常帳雙盈餘，提供泰國充足的外部流動性及強健的國際收支表現，而財政及貨幣政策仍有空間且人口結構年輕的優勢，未來發展空間很大。
關春修認為，東協區域經濟體是下一個經濟成長的重要市場，泰國正是東協的核心國家，投資及業務機會都很大，政府為吸引外商，也提供多項稅務優惠或非稅務優惠。從曼谷持續上漲的房地產可知，投資泰國是「先卡位先贏」。 永豐標普東南亞指數基金經理人鄭鼎芝表示，在政府部門加快投資以及民間消費強勁成長下，泰國經濟已看到明顯的回升動能，今年表現值得期待。除政策陸續啟動推升經濟成長外，泰國旅遊市場持續受大陸、歐洲遊客青睞，支撐強勁的內需消費。
9月選舉 經濟觀察指標
關春修表示，泰國由軍方自2014年5月起接管政權，預計今年9月舉行選舉，未來政局是否能維持穩定，衝擊旅遊觀光業及製造業，須關注後續發展。
關春修指出，泰國仍限制外人對農業、礦業、服務業等特定產業投資持股不能超過49%，政府行政效率及透明度仍待加強。包括工資上漲、中高階勞工不足、英語教育不足、交通運輸等基礎建設進度遲緩，以及物流成本偏高等，皆影響泰國長期競爭力。
個人淺見：
以前大家常常看到來台灣討生活的泰國人，都稱呼他們為泰勞，但這幾年有注意外勞狀況的人其實都會發現，現在台灣已經很少看得到泰勞了，因為泰國近年就業機會大增、薪資快速提升，所以讓很多到國外打拼的泰國人都回到家鄉工作了。
反過來看，現在台灣因為政黨內耗加上人民國際觀不足，導致經濟逐漸衰退，就連房地產除了租金低迷以外連房價也不再飆漲了，因此像國際超級房仲這一類到東南亞打拼的房仲業者也越來越多，沒想到當初台灣人還瞧不起的泰勞，現在反而是我們到泰國、到東南亞去當「台勞」了。
新聞來源：2016-4-7 09:00 泰國世界日報
【本報訊】副總理頌奇透露，將在本月29日召開的國際經濟政策委員會會議上提議，由總理巴育上將公布泰國對加入跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議（TPP）的態度，並指示商業部成立工作小組，分別與農業、藥品及其他行業部門就其影響和補救措施展開商討，要求每件事的工作流程都須清楚分明。
副總理頌奇日前到商業部詢問關於泰國加入TPP的討論進度。商業部指出，目前得出的研究結果顯示，泰國加入TPP的可能性相對更大，加入TPP對於泰國而言應該是利大於弊，但在最終確定政策之前，希望能對各行業部門可能受到的影響和補救措施等細節做更多研究，避免蒙受損失。
頌奇希望商業部能組建工作小組，分別針對各行業展開有針對性的研究，例如農業方面須與村民、農民商談，讓農民意識到自己也是參與者；藥品行業，須與非政府組織（NGO）管理部門和曾從事過該行業的資深人士展開商討，避免給民眾造成影響等。同時，頌奇還希望能在本月29日由總理巴育上將主持召開的國際經濟政策委員會會議上進行商談結論，預計會議上將公布泰國對加入TPP的明確態度，海外投資者都翹首以待。 此外，頌奇還敦促商業部加緊引進電子商務系統（E-commerce），助力泰國國內外貿易擴張，爭取與全球大型電商合作，建立海外鏈接，同時要吸引物流行業參與，使電子商務交易從買賣到送貨，都能全面發展。
個人淺見：
同樣一件加入國際貿易組織的事情，泰國政府積極研究、成立專案小組，並且針對可能面臨的風險與影響先做預防，相反地看看台灣政府，簽訂服貿本身應該是一件非常好的事情，結果台灣政府竟然還可以搞到幾十萬人上街頭抗議、靜坐、霸佔立法院（還有一堆笨蛋霸佔行政院），台灣的政府、政黨真的非常令人失望。
以目前的狀況來看，如果台灣沒辦法簽屬開放程度較低的服貿，那後面的貨貿也沒得跟大陸談了，更別說想要加入RCEP這個全世界都想要搶進的經濟組織。台灣是個極度依賴國際貿易的小島，本身沒有天然資源就必須積極與他國合作，目前亞洲還沒有加入RCEP的只剩下俄羅斯、台灣、北韓，除了中國大陸以外，東南亞佔台灣貿易的比重也相當高。 台灣如果無法跟國際貿易組織簽訂FTA的話，將會導致台灣因為關稅問題而被邊緣化，再加上跟台灣同質性極高的韓國都已經與大陸、東協簽訂FTA完畢了，台灣如果想要把東西賣到這些國家又要有價格上的競爭力，就只剩下唯一的一個選項：「貶值」。
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