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【恭喜你】選擇在2021年要進場海外房地產，而且還可以看到這一篇文章

國際超級房仲：

本文作者－國際超級房仲

　　從2014年台灣的海外置產熱潮開始，至今已經接近滿六年了，不知不覺我從事海外房地產都已經有六年的時間了，這六年來看過很多的市場起來又消失、很多的盛極一時的業者也淡出市場、很多類型的建案爭奇鬥艷卻也慢慢衰退，同時，很多過去幾年在市場上非常有名的海外仲介，目前也只剩下國際超級房仲還站在市場上。　　因為看了這六年台灣的海外房地產熱絡又衰退，接著又要再次熱絡，我想讓你知道2020年的海外房地產投資，其實已經比過去六年那般混亂的世界大戰，大概已經變成少數優質市場、優質建案的強權鼎立，簡單來說，就是市場上已經過濾出來「哪些城市可以買」、「哪些類型建案才安全」、「哪種業者的口碑好」等等。　　您想要到海外置產，卻不知道該怎麼下手嗎？恭喜你，看這篇文章就對了。　　這篇文章會讓你知道，2020年進場海外房地產投資有哪3大優勢，讓你比起過去的前人可以少踩更多的地雷，也可以更容易選到安全又能獲利的建案。

優勢一：你應該知道哪些國家、哪些城市可以安全投資了

　　一般來講，我們專業仲介大概會把海外不動產的投資客分為兩種類型，第一種是選擇安全保守的先進國家，如美國、日本、澳洲或加拿大等方向，第二種則是東南亞，例如泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等。　　依照我們的經驗，這兩種方向的客群很少會重疊，很少遇到有客戶想要投資澳洲又能夠接受泰國的（反之亦然），原因在於偏好先進國家的客群比較保守，而願意選擇東南亞的人較為積極；此外，預算較低的客戶，通常也都是只能往東南亞做選擇。　　當你想要投資海外房地產時，第一個想法一定是：「我該選擇哪個國家比較好？」　　這個答案其實並不困難，我以這六年來看到的市場狀況與「台灣投資者」常見後續狀況來分析的話，以先進國家與東協國家做區分：

（A）先進國家

(a)美國：　　川普這幾年強硬的外交手段與鎖國的經濟政策，再加上美國自從QE、升息之後，房市確實有慢慢變好，但是一般台灣投資者很少會買到像是紐約、洛杉磯等一線城市的精華區物件，大多數都是選擇二三線城市的高投報產品。　　雖然高租金很吸引人，但是這類的物件通常空窗期較長，不容易實際收足那麼高的租金，同樣地這類的產品要轉售的速度就較慢，因此我並不推薦空窗期較長、轉售速度慢的郊區建案。(b)日本　　日本應該是大多數有在做功課的人都曉得：高租金的老房子會跌價、不跌價的新房子低租金，你在東京市區沒辦法找到又新又高投報的房子，因此你沒辦法有一間投報率很高又會賺漲幅的房子（機率極低）。　　由於東京高投報的老房子在出售上較為困難又容易跌價，因此這樣缺乏保值性和增值性的不動產，我個人是比較沒那麼推薦，除非投報率真的爆高，例如淨租金8%以上(能夠蓋過未來跌幅)才值得試試看，否則只是為了5-6%的租金卻又不保值，在台灣中南部老房子也有這樣的產品。(c)澳洲　　如果房價在漲你怕買到高點、房價再跌你怕你還是買在高點，那麼這樣保守的您，現在選擇澳洲房地產絕對就是正確的，因為澳洲正處於「谷底反彈」的階段，怎麼說呢？　　澳洲自從2018年初經歷了黑暗的18個月以後，終於在2019年中隨著自由黨的新政策催化，開始房市快速升溫，最近這半年已經有非常多城市的房價都已經不斷地在回漲，停都停不下來，因此如果您想要購買一個房價剛在谷底反彈的區域，澳洲當然是最佳選擇。(d)加拿大　　加拿大在2016年的強勢爆漲之後，為了抑制海外投資客（中國投資客）而施行了許多房地產限制，當中最知名的就是針對外國購屋者需要額外增加15%的印花稅，又因為這個15%打擊力道不強，不久加拿大政府又將外國人印花稅調漲至20%才抑制了外國人到加拿大炒作的歪風。　　所以說，如果以投資的角度來看，目前您到加拿大置產會比一般當地居民增加20%的成本，所以並不是一個很好的投資選擇；當然，強烈的自用需求就另當別論了（例如移民、留學、工作等）。

（Ｂ）東協國家

(a)泰國：　　曼谷房地產仍然是東協房地產裡面「一枝獨秀」的區域，不但可以從泰銖比新台幣更大觀察得到泰國經濟狀況越來越好，隨著長年以來的「政治風險」終於在2019年6月巴育總理透過民選當選以後，泰國最大的利空終於出盡了。　　需求遠遠大於供給、龐大的外商住屋需求、一帶一路的核心總站、大量的捷運和高鐵興建、各式各樣的金融大樓建設以及不斷上升的薪資所得…等等，讓曼谷持續維持亞洲最值得投資國家的寶座。　　不過要注意的是，曼谷的蛋白區（郊區）就不像市中心那麼熱絡了，曼谷的蛋白區與小建商建案，在當地是相當滯銷的產品，一定要避開這兩種類型的建案。(b)馬來西亞：　　由於過去幾年馬幣大傷了馬來西亞的元氣以後，很多台灣投資者近年對於馬來西亞的信心越來越下降（從Google Trend就可以觀察得出來），再加上許多業者在馬來西亞的售後服務不夠好、吉隆坡房價漲幅大於租金漲幅….等等，因此吉隆坡近期的租金投報率其實算是偏向低迷的。　　不過馬來西亞期盼已久的Vision 2020《宏願年》即將到來，許多大型建設也陸續準備完成，跟中國的一帶一路等建設也重啟談判，未來的吉隆坡仍然是可以期待的投資標的。(c)柬埔寨：　　由於2014-2016年有太多的柬埔寨海外孤兒被製造出來（當中也不乏許多台灣本土仲介人員）、租金投報率遠低於五年前所宣稱的金額、電梯大樓在金邊當地滯銷，以及電梯大樓與排屋的售價落差過大….等等，因此柬埔寨是我目前聽到投資客負評最多最多的地方（印象中沒有聽到誰投資之後很滿意的）。　　此外，許多經營柬埔寨的業者都是來自台灣，這些台灣業者在當地並沒有足夠的銷售、建築、管理經驗，使得許多投資者在後續的出租、管理、出售等售後服務環節出了很多問題，因此我非常不推薦這麼多負評存在的市場。(d)越南：　　胡志明市算是東南亞另一個房市很火熱的地方，不但也有需多工廠遷入，同時這裡因為才剛開放外國人置產，因此房市最近四年的漲幅其實相當好，投報率也不會輸給上述國家。　　但是有很多人還是對於越南政府在發放「產權」的行程流程上有疑慮，因為越南並不像其他國家可以在過戶之後馬上拿到權狀，使得許多保守型的投資者會很擔心害怕產權是否安全；同時，市場上也有不少劣質業者，把「本國人戶」的房型用租賃的方式「賣」給外國人，這種東西未來本國人士不會想接受的，這些都是去越南投資需要注意的事項。

優勢二：你應該知道哪些類型的建案「絕對別碰」

東踏取蜜(Don`t touch me)

　　如果你是幾年前到海外置產而買到下面這些類型的產品，我們只能說，因為市場還不成熟所以才讓一些劣質產品可以魚目混珠、苟且偷生；但已經到了2019年了，市場上已經有這麼多的消息、國際超級房仲也寫了這麼多篇文章，如果你還選擇投資以下三種產品，那絕對就是你自己的問題了。　　記著，以下三種類型建案，千萬別碰！

（Ａ）保證買回型建案　　如果你看到一個建案，給你高於市場行情的「保證租金」，而且這個保證租金還給到3年以上，那你就要多留意了；如果你看到一個建案標榜「保證買回」，無論是原價還是加價買回，這種建案，你千萬不要碰！市場99%的這種建案都出問題了。　　為什麼呢？請點下方延伸閱讀了解原因吧，千萬不要相信天底下有白吃的午餐，千萬不要相信會有低成本高獲利卻零風險的投資標的。延伸閱讀：保證租金和保證買回型建案的風險在哪裡？看完讓你省下好幾百萬（Ｂ）紅單獲利型建案　　如果有仲介利用每年高漲幅來引誘你，並且「暗示」你可以只付個頭期款就在交屋前轉售獲利，這種仲介公司，請你絕對絕對不要再往了，因為它們不是壞，是非常壞！　　鼓吹客戶利用這種「投機炒作」的仲介公司都「相當黑心」，我再說一次：「相當黑心」，房地產是需要時間讓房價成長的地方，如果有這種可以安全短期就獲利的房地產區域，請你告訴我，讓我們這個最成熟的國際團隊大開眼界一下吧。（Ｃ）錯誤城市型建案　　如果優勢一所提到，有些城市這幾年觀察下來，就是有這麼多人變成海外孤兒、就是有這麼多人租金不如預期、就是有這麼多人賠到錢…..，這樣子的地方，你為什麼還要去賭一把？難道別人都攀不上去的山，就這麼相信自己就是幸運的那一個嗎？　　比方說柬埔寨金邊與西港、馬來西亞的柔佛州(伊斯干達)、英國二線城市的保證型產品…..等等，已經有這麼大量的投資者用血淋淋的教訓告訴你：「我們都賠錢了」，這時候你還要選擇這些地方來賭一把，那絕對就是自己的投資眼光問題了。

優勢三：你應該要知道哪些業者、哪些仲介值得相信

　　如果到了2019年，你還選擇找跑單幫、小規模仲介、成立時間短的代銷公司，或者打算自己飛到國外當地找建商買，就只是為了省下那「2%仲介費」的話，未來變成求助無門的海外孤兒，那也絕對就是你的問題了，為什麼呢？　　因為有大量的投資者已經告訴你：(A)找跑單幫買，結果後續完全沒有能力處理，最後就是雙手一攤表示沒轍，你也只能自己親自去跑國外所有複雜流程。(B)找小規模仲介買，你就會發現很多小仲介都是「加盟店」，對於海外房地產並沒有足夠的資源去經營，甚至很多都抱持著炒短線「加減賺」的心態，未來交屋之後遇到任何問題都沒有能力處理，最後一樣是雙手一攤表示沒轍，請你自己去跑所有流程。(C)成立時間短的小代銷買，你就會發現這像是在賭博一樣，賭到認真經營的小業者，即便服務不是那麼完整，他們還是會願意積極處理，雖然效率真的比較差；堵到不是正派經營的代銷，你就會發現當幾個案子賣到一定程度之後，該公司就消失了，最終你還是得親自去跑所有的流程、自己想辦法幫自己售後服務。(D)跑去找建商買，這種最笨，因為這種買方就一定得親自去跑所有的流程了，而且屆時就會發現，很多以為在台灣可以很順利進行的仲介流程、物業管理流程，在國外根本不見得是這麼回事，你有錢別人也不願意幫你做代租代管。

　　那麼，應該找什麼樣的業者呢？(1)成立時間較久的大品牌：　　至少這樣的公司愛惜羽毛，不會炒短線砸了自己的招牌，而且未來就算發生了萬一中的萬一，台灣仍然會有個大品牌公司為你做相關的善後處理，你不用一個人像無頭蒼蠅一樣亂竄。(2)在台灣與當地都要設立據點：　　這樣未來當地房子有任何事情，無論是交屋驗屋、出租管理、出售過戶….等等，當地都有人處理地妥妥的，不會發生兩個國家是兩家公司，出狀況就互踢皮球的慘劇。(3)找到真正懂多國房地產的仲介：　　很多不是那麼有實力、不是那麼正派，或者不是那麼幸運的「房仲業務」，都已經在過去這六年淡出市場了，現在市場上大多的海外仲介都只懂公司賣的國家而已，對於跨國比較、市場分析、操盤經驗等等都非常不足，基本上就是個照本宣科的工讀生，對於自己講的東西到底是不是真的、自己買的建案到底有沒有問題、銷售的城市倒底是為什麼會漲……，完全不懂。 　　這一點真的不誇張，市場上大概有八成的海外仲介都是如此，畢竟這也是台灣的海外房地產還正在發展的緣故，能夠存活下來的資深仲介真的很少很少，因此你一定得找到一個對於國外不動產相當有經驗的老手才會安全。

結論：跟著大多數人走就安全了，不要妄想著去賭一把，也不要太相信自己的眼光

　　大多數的人投資者某幾個國家都賺錢，你也跟著去，就有很大的機率一樣安全獲利；大多數的人投資某些地方結果都賠錢，你也跟著進場，那就同樣有很大的機率賠到很多錢。　　既然前面六年有這麼多白老鼠都替你把地雷踩遍了，你何必還要從頭來過呢？世界上最聰明的人，就是拿別人的經驗當作自己經驗的人；請問，您是哪一種人呢？　　如果想看更多國際超級房仲的資訊，可以上Facebook看看我的粉絲專頁，或者到YouTube訂閱我的頻道，讓您可以了解更多投資房地產要注意的優點與風險。

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【為什麼在股票和基金賺錢的少，在房地產賺錢的卻多很多？】您了解房地產最獨特的3大特性嗎？

國際超級房仲：

本文作者－國際超級房仲

　　您有注意到這一件事情嗎？以過去這20年來看，能夠靠著股票、基金或者期貨等金融商品獲利的人雖然有，但是比例相當相當地少；相反著，以過去20年來看，能夠在房地產賺到錢的，幾乎比比皆是。　　為什麼台灣人都很熱衷的股票和基金，它所帶來的獲利機會竟然遠遠低於房地產呢？如果我想要投資的話，我該怎麼規劃我的資金配置呢？　　股票和基金有非常多的專家在介紹，所以國際超級房仲今天就不再贅述了，但是你知道為什麼房地產竟然可以讓絕大多數的人都獲利的原因是什麼嗎？就讓我來特別說明房地產跟其他「所有」投資項目最大的獨特差異是什麼吧！

一、房地產的三大特性：保值、增值、現金流房地產至少不會變成壁紙

　　雖然大家常常說高房價高房價的，但實際上房地產帶來的獲利其實遠遠比不上股票和基金，這是一個事實，但是房地產的三大特性卻也是其他任何投資商品都無法比擬的，尤其是「保值」這個特色。

(A)保值 　　房地產最大最核心的價值就在於「保值」，不動產的價格很難很難有較大的跌幅，您可以看看下方的各國房價走勢圖，除了日本因為經歷房地產泡沫化而價格下降以外，您可以看到其他國家那時候無論價格走勢如何波動，但是長線來看整體的房價都是往上成長的，跟股票的走勢完全不同。

全球主要城市的房價走勢圖

　　這樣的價格走勢跟股票則是完全不同，股票雖然漲幅很大很強，但是一個狀況不好所導致的跌幅，往往會讓你連本金都拿不回來，對吧？　　看看上圖，我來跟大家說一個短短的故事：　　我有一位收入很高的新竹竹科親戚，是個高知識分子，他說自己從大概1995年就開始投資股票，也找過厲害的「專家」來操盤過，但是就這位親戚所述，這二十幾年大概至少賠了一千多萬台幣在股票市場裡面；我媽就跟這位親戚說，如果你1995年開始把投入股票的錢都放在新竹的房地產裡面的話，這一千多萬現在大概至少是2000萬起跳的價值了。　　可怕吧，一個投資方向的錯誤，造成了賠損1000萬和資產2000萬的落差，這個可是3000萬的機會成本。

(B)增值性　　如前面的圖片所述，不動產這個投資產品因為無法／難以被複製的因素（例如市中心捷運站旁邊你真的沒辦法再生出新的土地來蓋房子，除非是海邊的填海土地），再加上房子有很大的剛性（自用）需求，每個人可以一生不買股票不買基金、期貨、債券等等，但是不可能沒有地方住、沒有地方睡、沒有地方工作。　　因此，在無法被複製的情況下，大家卻又必須要擁有的房地產，價格自然就會水漲船高，這也是為什麼上面圖片顯示出來，只要長期持有大城市、蛋黃區的房地產，價格要買到會跌的都很困難；前提是，你要能夠接受房價漲幅確實沒有股票、期貨這些來得好。

(C)現金流 　　就是「租金收益」了，在你的房子擺著不會賠、放著等漲價的時候，不用對於未來房價是否會賺錢感到憂慮，因為這個過程中房子會幫你帶來租金，不過這個租金收益是否良好就要看大家常常說的「租金投報率」了，租金投報率的算式很簡單： ◉ 一年的房租／購入的房價＝毛租金投報率（一般都是看這個數字） ◉ 毛租金投報率－管理費&稅費等成本＝淨租金投報率（這才是你實際進口袋的錢）

台北房地產不但租金在全亞洲墊底，甚至連投資價值也是墊底的。

　　不過以一般常見的毛租金投報率（Gross）來看，台北的房地產因為成本太高太高太高了，即便租金不算便宜，但是用上面的算式除下來也只有平均2%的毛租金投報率，實際的淨租金（Net）可能只有1.5-1.8%左右而已，相當相當地低。　　而外縣市的房價雖然不太會漲，但也因為房價成本低很多很多，算下來的租金投報率往往都還有個3-5%的水準，所以租金效益會比台北好。Q：不過既然外縣市租金投報率更高，為什麼大家都要買台北市呢?A：台北市需求龐大、資金龐大、密集度又強，這些都是強烈會讓房價上漲的因素，同時也是外縣市所欠缺的，所以過去大家才會買「保值&增值性」強大的台北房地產囉。

二、房地產的高門檻性不是人人都有能力來炒房

　　房地產動不動就是幾百萬、幾千萬的價格，沒有個一兩百萬的現金加上貸款，在台灣也很難買到什麼蛋黃區的好房子，這一點我相信資歷足夠的房仲人員應該都很有感觸，換我來講講我的故事：　　我在2010年進入房地產產業時，剛好是台灣房地產市場最火熱的時候，很多投資客準備個20%的自備款、5%的裝修成本，就可以在三到六個月內把這筆投入的資金賺回50-100%的現金，這個利用房貸槓桿的模式在當時人人都會使用。　　問題就在於這一個方法不難，難是難在如何找到夠便宜的物件，以及自己的「自備款」要足夠，因此很多房仲人員明明知道這一套很好用，但是自己就是沒有這麼多資金來嘗試看看（例如我），於是只能看著這麼有效率的炒作手法被人家炒到打房，當時的自己只能看著投資客獲得巨大了獲利而眼巴巴的羨慕（在看看我自己手上拿到的微薄幾%、還被大眾嫌貴的仲介費…..）。　　因此，要享受到房地產這三大特性(保值、增值、現金流)的投資好處，前提是要有足夠的現金，或者是有個有錢的老爸，你才有資格進入這個圈子來享受這樣高級又安全的待遇。

三、缺點：變現速度較慢不是想賣就可以立刻拿到錢

　　任何投資都會有風險，任何投資標的有優點當然也會伴隨著缺點，房地產除了漲幅沒有股票、期貨這類產品這麼大以外，其實真的最大的缺點在於出售房子&拿到錢的時間比較慢，不像一般金融產品那麼地迅速。　　主要也是因為房地產的優點，它看得到、摸得到，所以購買房地產的買方通常一定會去現場看看這個房子是否具有價值，以及看看具體上有沒有什麼缺點（例如漏水、格局問題、風水瑕疵或採光不足等等），然後還會經過買賣雙方的討價還價、政府的過戶流程、銀行核貸流程等等，但這些都不是影響時間真正的重點，真正的重點還是在於「售價」和「市場」。　　以過去市場好的時候來看，只要價格合理、不要超出行情太多，基本上房子3-6個月內一定可以賣掉，若是願意以行情以下的價格出售，說不定不到30天就能夠順利售出；相反地看現在景氣不好的台灣，房子如果超出行情基本上就是滯銷了，賣在行情價格甚至行情價格以下的話，也許6-12個月內有機會售出。　　另外，我們在房地產業界有一句非常經典的名言：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。

四、最安全保守的投資商品，就是不動產房地產的價值，來自於土地

　　保值、增值、現金流，房地產的這三大特性如果各取一項，其實都可以找到相對應的投資產品，但是要這三個都兼具的東西，全世界也就只有不動產了，就像是你要找到一個會唱歌、會演戲、會創作、會主持又年輕的全能型藝人，大概就是只有周杰倫了吧。　　來看看股票，一個漲停板就可以把別人一整年的漲幅給賺到、半個漲停板也可以賺走很多國家一年的租金收益，但是股票的可怕之處也在於這裡，連續幾天的跌幅也可能把你大半輩子的積蓄給帶走，甚至不曉得要花多久的時間才會讓它回到原本的成本，這就是股民最怕的「住套房」了。　　其他的投資產品通常也有類似的特性，也許波動沒有那麼大，但是都是有賠到賠金的風險，而被套住的時候，該是繼續加碼攤平或者設立停損點止血出場，這就要考驗你的投資經驗與運氣了，畢竟這類金融產品的實際狀況並不是那麼透明，就算萬一拿到利多消息也會因為「內線」限制而被法律限制不得購買。　　股票、基金、期貨、債券甚至保單等等的項目，我並不是專家，說出來的見解不會像其他專業業者那麼詳細，但是一般像我這樣的普羅大眾所能夠感受到的真的是有一點「看老天爺」才能夠有機會賺錢的味道，但如果一個投資產品我不夠熟悉也不懂，甚至都須要看運氣才能獲利的情況下，這樣的投資就是賭博，面臨的是冒險而非風險了。　　房地產則不會如此，前面的重點都讓你知道它的３大特性，而房地產最大的價值在於它這塊土地坐落的位置，也就是我們常常說的「地段」，地段越好的東西需求越大、價值越高、價格也會越高，這是一個放諸四海皆準的準則，講這一段就要讓想要投資房地產的你知道，千萬不要因為「便宜」就隨便去買了個便宜貨來投資，要比便宜，全台灣、全世界多的是超級便宜的房地產，還有些國家打出房子「免費贈送」的呢。　　另外舉個常見的案例，讓您更有投資觀念：　　很多有錢人喜歡在郊外買一大塊地、蓋一個大房子，然後蓋成金碧輝煌的豪宅來使用，這樣的方式以自用需求來說沒有對錯問題，自己覺得適合就好，但是如果以投資來看這就會是一個嚴重的錯誤投資，因為郊外的土地並不值錢、需求也並不大，要能夠找到願意接手這種產品的需求是相當困難的。　　相反地，即便你在大都會的精華區買一間普通的小套房，它所帶來的租金效益、空窗期、漲幅、轉售速度等等，絕對都會優於上面提到的郊區豪宅喔。

五、結論：沒有什麼好不好、只有適不適合雞蛋不要都放在同一個籃子裡面

　　我一直記得劉德華曾經說過一句話：「絕對不要去投資自己不懂的東西」，因為鮮少人知道，當劉德華事業如日中天的時候，曾經因為投資失利而讓自己陷入財務危機，才導致劉德華有好幾年的電影產量特別大，幾乎什麼電影他都願意接進來拍。　　昌鵬我自己因為是在房仲家庭長大，父母親都是從業超過30年的超資深房仲業務，因此除了很熟悉房仲業這個產業生態以外，我唯一懂的投資標的也就是房地產，所以如果我要做一筆大型的投資計劃，首選當然就是房地產。　　也有人對房地產就是沒有概念，反而對於股票、基金這一類金融產品特別擅長，我也有一位乾媽靠著操作期貨就早早過退休生活了，如果你對於高獲利的投資標的特別擅長的話，那我當然建議你用安全的方式去賺取更高的利潤；如果金融產品也怕、房地產也還會怕的人，那大概就是保單或者銀行定存的命了。　　這也套一句我常常說的話，選一個適合你的投資商品、而不是選一個最好的投資商品，這個道理就跟談戀愛一樣，你想要新垣結衣當你老婆，但是你真的有想過新垣結衣適合你嗎？（我覺得比較適合我XD）

　　投資的配置也是，一個非常簡單的道理但是卻有很多人經常忘記：「雞蛋不要放在同一個籃子裡」，我們在做資產的規畫時，也不能全部放在股票或者房地產裡面，而是要看自己的狀況分配不同的比例，不過全世界每一個有錢人都跟房地產有關的原因，其實也是因為房地產的三大特性讓資產很安全，因此我會建議要配置比例較高的部分在房地產裡面，至少讓你保本並且有安全感。　　只是台灣在這幾年的景氣、少子化、供給問題與打房政策來看，台灣房地產能否持續具備保值性，這一點必須要打問號；保值都有困難了，再加上房地合一稅的緊箍咒，因此房地產的增值性就很差了；最後以僅有的現金流來看，北部的租金投報率真的是太低太低了(尤其是台北市)，大多數的投資產品的現金流都比北部房地產更好；因此，台灣房地產的投資價值是不及格的，這也難怪前面圖片、Global Property Guide對於整個亞洲的房市評價裡面，台灣會在最敬陪末座的位子了。　　既然房地產這麼好，但是台灣的房地產價值卻這麼糟糕，請問該怎麼辦呢？　　這個答案很簡單：如果你覺得台灣的教育環境不好，請問你會讓小孩子去哪裡念書呢？如果你覺得SBL不好看，請問你會看哪一個聯盟的籃球比賽呢？如果你覺得台灣電影不夠刺激的話，請問你去電影院都是看哪些國家的電影呢？如果台灣電視劇已經讓你提不起勁的話，請問你上網都是追那些國家的劇呢？如果HTC手機讓你不覺得好用的話，請問你手上拿的手機是哪一個國家的品牌呢？　　同樣的道理，如果台灣的房地產已經沒有房地產的投資價值了，請問您該怎麼做呢？這個理性又合乎邏輯的答案，其實顯而易見了，對吧？

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【專任約vs一般約】委託該簽哪一種？這兩個委託差在哪裏？

一般約專任約比較

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲

　　想要賣房子嗎？當你想要賣房子的時候，除了自己想辦法PO廣告去賣房子以外，通常都是會找房屋仲介公司來處理，找仲介談售屋除了要討論出售的開價、底價之外，最重要就是最後需要簽訂委託時，你就會看到兩種銷售委託契約，一種叫做一般委託、另外一種叫做專任委託。

　　這兩種委託看起來好像天差地遠，而且大多數人好像都會選擇一般委託來增加出售機會，但為什麼還有專任委託的存在？這兩種委託的差異在哪裏？哪一種比較適合我？

　　今天，國際超級房仲用「最簡單」的方式，由淺入深來說明這兩者的差異，以及以您自己的狀況哪一個比較適合自己；另外，您曉得在先進國家裡面，幾乎都只有簽定專任委託而已嗎？

一、什麼是一般約？什麼是專任約？

　　最簡單來講，如果您今天跟仲介公司簽訂一般委託的話，不但屋主自己可以用自己的方式出售自己的房子，而且可以委託很多家房仲公司來出售，甚至你也可以利用任何管道(包含中間人介紹、親友購買)去賣掉自己的房子，基本上沒有甚麼限制。

　　而專任委託則完全跟一般約完全相反，當你跟房仲公司簽訂專任約之後，你的房子就只能交給這單一一家的房仲公司出售，不可以再給其他房仲公司銷售，甚至身為屋主的你也不可以自己賣；假設你在專任委託期間自行出售掉房子，簽訂專任委託的仲介公司一樣有法律上的權利跟您收取4%的服務費(仲介費) 。

二、聽起來一般約很好啊，為什麼要簽專任委託呢？

　　看到這邊，您應該也會覺得簽訂一般委託比專任約好太多了，不但機會更多而且不會被限制住，自己也可以試著靠自己的方式出售房子，省下4%的仲介費，多好啊！

　　聽起來是這樣，所以絕大多數的台灣屋主都是選擇跟房仲公司簽一般約的委託，很少有屋主會想要簽專任約，但是以我自己的經驗來看，如果我要賣房子的話，我一定是簽專任委託給仲介，而且仲介費我會給超過4%以上，為什麼呢？

PS：如果是我要買賣房子，我絕對不會笨到去砍房仲的服務費，我一定會給滿、甚至會給超過，因為這樣最後反而賺到的會是我自己，理由絕對不是因為我自己是房仲的原因。

　　想知道為什麼賺到的，會是付出更高費用的自己嗎？

三、一般約的優缺點說明

　　一般委託的好處就是量大、機會多，任何人任何房仲公司、甚至自己的管道都是成交機會，而且也不用擔心萬一把專任委託簽給一個不適合公司、不積極的仲介，會導致自己的銷售白白被卡了3-6個月的銷售時間與機會，讓出售的速度可以提升。

　　聽起來這麼好，但是一般約的委託也有缺點，那就是因為銷售的房仲公司太多，每一家都未必會專心、認真地銷售你的房子，甚至只有簽訂一般委託的房仲公司與業務也不會花太多的資源與廣告費用在你的房子上面，原因是仲介也會擔心我花了這麼多心力在這個一般約上面，結果房子卻被別人給成交掉了，甚至我接洽過的客戶可能跑去跟隔壁的仲介買，因此是不會投注太多資源在銷售一般委託的房子上面。

　　另一方面，一般約還有一個重大缺點就是雖然賣的快，但是仲介不會為屋主守住價格，你的售價會賣得不漂亮，為什麼呢？

　　因為如果想要買你這間房子的買方，聰明的台灣人會到處去找仲介詢問你房子的狀況，甚至會到處去比價、試探底價，看看哪一家仲介會給他們最低的底價報價，而仲介也知道如果替屋主把價格守住守的太高的話，買方一定會跟別家仲介出斡旋，這樣的話，我們仲介為什麼要為了替屋主好而成全別家仲介的業績呢？

四、專任約的優缺點說明

　　看完了一般約的缺點，你大概可以知道為什麼專任約會有存在價值了

　　專任約雖然限制較多，但是簽訂專任委託的仲介公司會集中資源，包含網路廣告、刊登費用、公司老客戶、有誠意的好買方都會往專任約的建案投入，甚至業務也會很努力地做廣告，願意大熱天大雨天在你家附近發DM給路人。

　　同時，因為只有一家公司銷售你的房子，委託的底價也只有一家公司知道，所以買方沒有機會到處試探到處殺價比較，想要買就只能找這麼一家買，你的房子最後的售價就會比較漂亮。

五、聽起來各有優缺點，請問我該選哪一種比較好？

　　簡單來說，就跟買手機買電腦一樣，要看你自己的需求是什麼。

　　如果希望賣的快、盡速把房子處理掉、必須快速出售的話，建議您選擇一般約的委託，相對的代價就是價格都不會太好，甚至會低於行情不少的狀況賣掉。

　　如果你時間上不急，可以慢慢賣、慢慢處理，只希望房子可以賣個好價格的話，那麼絕對就是要選擇專任委託了，代價就是你的房子可能不會那麼快就售出，會需要多一點點的耐心。

　　說到這裡，您應該可以明白為什麼開頭我會講，如果我自己要賣房子的話，我會選擇專任約的原因了吧，因為沒有急需用錢的情況下當然是希望房子最後可以賣個好的價位，甚至有獲利當然會更美好。

六、簽訂一般委託與專任委託的另一個重點

　　如果要簽訂一般委託，我會建議不要簽給太多公司，避免一些規模不大、素質不佳、品牌較小的業者可能會為了拼成交，承諾買方用低於底價的價格來幫忙出斡旋，同時也避免買方到處都看得到你的房子而有一種”到處賣又很難賣“的負面印象(像便利商店的礦泉水一樣不稀奇) 。

　　至於要簽訂專任委託的話，建議要找夠強的仲介公司、夠強的房仲，怎麼認定夠強呢？

(1) 仲介公司的規模要大、業務夠多：這樣你的物件才會有夠多的業務幫忙賣

(2) 盡量找資深的老業務(但是不能太油條)：像我們這樣資深的老業務才會有夠多的老客戶可以推薦，而且老業務才會更懂你家的價值

(3) 看廣告資源：了解這家公司會不會幫你把物件PO在591上？會不會定期發DM廣告？會不會有業務在附近駐守現場(Open House模式)

　　如果簽到夠強的房仲團隊，你的房子不但價格會賣得好，也許也會有機會賣的比一般約還快喔；簽到不強的房仲團隊，那就會像遇到渣男的年輕女孩，錯過最寶貴的青春年華。

PS：以我們公司(21世紀不動產德寶團隊)自己的經驗，通常簽訂專任委託的屋主，順利出售的機率都比一般委託更高，速度也會更快喔。

七、國外幾乎沒有聽過一般委託約

　　這是我當初很訝異的點，像是美國、加拿大、澳洲、日本….等等先進國家，他們當地的房仲在簽訂委託銷售的時候，全部都是簽專任約的銷售委託，他們聽到台灣都是簽這種幾乎只簽一般委託的狀況，而且屋主不需要支付廣告費用的狀況，都感到非常不可思議！

　　為什麼國外幾乎都是只有專任委託呢？

　　因為國外的房地產模式比台灣成熟太多太多，我個人評估至少領先台灣20年以上（我常常講，很多台灣的房地產問題，引用先進國家的制度就幾乎可以解決了，只是藍綠兩黨沒意願去做），先進國家都會有一個屬於房仲使用的官方平台，所有房仲簽進來的專任委託都會上傳到這個平台裡面。

　　所有房屋仲介如果遇到買方的購屋需求，只要上來這個平台找適合的建案就好，一切都很透明、公開，不會有好建案卻被隱藏在某一間不知名小仲介公司角落的狀況，讓房仲可以回復到專門好好提供最好的服務的本質上，而非都在競爭誰拿到了APPLE物件，小品牌也可以透過優質的服務買到大品牌的APPLE物件。

　　怎麼樣，聽起來應該蠻棒的，對吧？

八、結尾：

　　看完這篇，希望對於要賣房子時簽訂什麼委託可以讓您更有方向，同時下方是我自己製作的“售屋的30項注意清單“，裡面不講抽象的心法，只講具體的售屋注意重點，讓你在出售房子之後不會發生：”啊！我當初怎麼會漏掉這麼重要的事情！“的狀況，可以賣房賣的更安心。

　　至於找仲介買房子，其實也是有眉角在裡面的。

　　想知道找仲介買房子打交道的重點是什麼嗎？想要避免被仲介欺騙而出價過高的情況嗎？想要知道為什麼我一開始會說買賣房子時，我不但不會笨到去砍房仲服務費，反而會加給服務費的原因嗎？

　　歡迎在下方留言給我，或者是等我有空之後的下一篇文章囉～

其實後面2個建議最有效!

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