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帶看先收千元清潔費　房仲怒批要吃土！

大樓收管理費，房仲投訴房市不景氣要去吃土了。房仲蔡先生提供

社區管理意識抬頭，房仲帶看屋難度變高！高雄房仲蔡先生投訴指出，位於鳳山文山特區中古大樓「陽光巴里島」，房仲帶看必須事先繳納1000元做為社區清潔費，因收費標準相對較高，造成不小負擔，「以目前房市景氣而言，都還沒成交就要繳納高額清潔費，乾脆吃土算了。」
求證「陽光巴里島」社區大樓，社區主任指出，收費從大樓管委會成立後就有，並非現在才開始施行，大樓基地面積達3500坪，住家戶數逾350戶，每周約有10間仲介帶看，為社區管理帶來不少困擾，且因大樓過去曾有失竊案，為確保居家安全與服務品質，經區分所有權人會議開會討論，酌收清潔服務費1000元。
蔡先生指出，該中古大樓以房仲店頭為單位，在屋主簽訂委託合約就要求繳納千元，對房仲來說是不小負擔。而且目前多數屋主多為一般約，如果同時與多家簽約，清潔費收入也很可觀。目前一般約物件大概要1.5個月才有可能成交，個人平均1個月繳納出去給不同大樓清潔費就達3000~5000元，在景氣好時可以忍耐，但買氣不佳時是要逼房仲吃土嗎？
事實上社區收取清潔費或帶看費在目前全台大樓時有所聞，常見收費包括以次計費、包月帶看或繳納保證金。以次帶看每次收費50~100元不等，每月收費也要500~1000元。部分社區會要求房仲帶看前先繳納保證金，待成交後轉為公共基金。
群義房屋客法部經理鍾政諺表示，大樓管委會不論是以清潔費、帶看費、手續費等各名義向房仲收取看屋費，屬於加值型及非加值型營業稅法第3條銷售勞務收取之代價，依法應辦理營業登記並申報營業稅，否則有逃漏營業稅問題。（葉家銘／高雄報導）

房仲人員心聲：幹！

我個人認為，看屋收清潔費還勉強可以接受，至少價格要合理、程序要合法，但是很多社區真的很誇張，去看個房子要收一千塊的清潔費，房仲跟買方看房子是會邊走邊大便嗎？然後社區的失竊案也要算在房仲帶看上面，其他住戶都沒有問題？那是不是應該所有住戶進出都應該多繳一千塊管理費？

再加上很多社區真的很扯，沒有申請任何營業登記也沒有任何相關契據（有些甚至連收據都沒有），就趁著開發困難、房市不景氣，這些社區就是欺負房仲業者（我個人評估全台灣98%的房仲業務都被警衛氣過，另外1%是正妹辣妹沒事，最後1%是每天把公司當網咖的業務），你有任何意見警衛都推給社區規約、管委會、主委，你要去查證或是去反應也沒有辦法，為了渺茫的成交機會，只能像這種不公平的制度妥協。

制定這些規矩的管委真的很自私，他們完全沒有考慮到其他住戶如果要售屋的時候，這種措施會導致房子銷售上遇到多大的困難，最後只會導致房子賣不掉、價格賣不好，不過那些管委也不在意，反正別人賣房子賺錢他們也撈不到油水。

【日本】台幣仍相對強 赴日置產虧大

雖然近兩周新台幣匯率急貶，但比較近一年來各國貨幣匯率，新台幣仍顯相對強勢，其中以對馬幣升值20.95%最多，若赴馬購物消費，等同現打8折，其次新台幣對澳幣與紐幣也都升值16.47%。
亞洲國家中，國人偏愛至日本、韓國旅遊，根據台灣銀行的外匯現鈔牌告匯價，新台幣對日圓與韓元也分別有8.85%與7.08%的升幅，購物消費等同有7至8%的優惠，而國人偏愛到歐洲地區大血拚，也因新台幣兌歐元升值8.32%，而便宜不少。
旅遊業者表示，近一年來因為日圓與澳幣貶值，提升出國旅客到訪意願，出團屬較過去至少多出1至2成以上，出國時購物的消費力與意願也大大增加，例如至日本便會採購許多高價的電器。
以國人在日本「必買」電器之一水波爐日幣10萬元為例，一年前需以新台幣29150元購入，現在僅需新台幣26780元，不論日本價格較台灣便宜，光是匯差便可省下2370元。（台灣銀行2014年8月21日現金賣出價為0.2915、2015年8月22為0.2678）。
而赴歐洲必買的精品包，假設單價為歐元1000元，一年前買要花新台幣48276元，現在僅需44568元，價差3708元。
不過，對投資外幣或至海外置產的民眾而言，可就「虧慘了」，以目前國人最喜愛的日本與馬來西亞房地產而言，因新台幣對日幣與馬幣，分別升值8.85%與20.95%，若近一年來房價變化未跟上此增幅，便將虧損。
行庫主管表示，現在網路便利，建議要兌換外幣的民眾，可事先使用線上結匯，再至機場領取外幣現鈔，不僅匯率更優惠，也不需特別再跑一趟銀行。

個人淺見：
這個不盡然全對，因為要看具體狀況才能下結論。

以目前台灣現況來看，大多數人開始前往海外置產，尤其是馬來西亞的投資者，大部分都是從2013年開始進場買預售屋，平均的交屋時間都落在2016-2018年，也就是說針對這些大部分前往大馬置產的投資者，因為現在貶值的期間還處在繳工程款的時候，先前購屋預設的台幣對馬幣是10:1，現在才則是變成8.3:1，也就是現在叫繳工程款是比投資者原先設定的購屋價格還要便宜，再加上大馬是產油國家，馬幣也是強勢貨幣不可能永遠價值這麼低，您現在在大馬買房是賺到！

相反地，如果是你去日本買中古屋而且已經在收租的話，現在的房價絕對是大大縮水，連房租都變得越來越小，建議是把錢先存在東京的台灣五個銀行分行，等到日幣匯率提升到您可以接受的範圍內後，再把錢匯回台灣即可。

很多名嘴真的很不專業，為了攻擊海外房地產而胡說八道，匯率在跌就嚇民眾千萬不要買，貶值比不上增值；匯率上漲又嚇民眾付出去的錢越來越小，成本變高，請問這些名嘴，那海外置產到底要買哪裡才好？全世界只有台灣可以置產嗎？

「笨蛋，問題不在房價」 李同榮槓上張金鶚

基本上，房仲業者都把張金鶚當作笑話看一看而已….

中央銀行日前放寬部分區域的房貸信用管制，但根據市調顯示，房市並沒有起色，政大教授張金鶚忍不住吐槽央行「笨蛋！問題在房價！」。他認為現在房價下跌是屬合理機制，政府不應干預。
吉家網不動產董事長暨房仲全聯會理事長李同榮對於張金鶚教授的論述大大的不以為然，並在臉書上反駁：「笨蛋，問題根本不在房價」，李同榮指出張敎授在房價漲時，拼命要政府干預打房，房價跌時又說政府少干預，讓市場回歸自由機制，前後立場矛盾。
想要控制房價 就會被房價控制
吉家網不動產董事長李同榮認為：「想要控制房市，就會被房市控制，想要控制房價，就會被房價控制！」，股市如此，房市也如此。我們不期望股市房市漲不停，但總不能頭痛醫頭腳痛醫腳，更甚的是，頭痛醫腳，腳痛醫頭。
房市的問題不在房價，房價只是市場依據基本面與技術循環面所呈現出來的結果，問題核心在於怎麼導正市場，而要導正市場，就是要從治本的角度著手，第五項修鍊經典著作告訴我們，遇到問題，不要只求快速治標的症狀解，那只會短期表面疏解問題，卻造成長期的成長停滯，與市場的反制，只有治本的根本解，忍受短期成長停滯，獲取市場長期的正常發展。所以，房市的問題不在房價的結果論，而核心問題在於政府根深蒂固錯誤的住宅政策，造成不平衡的市場供需，讓投機資金匯集房市，讓窮人買不起房也租不起房，這才是真正的民怨，也才是真正的問題。
央行鬆綁是導正錯誤打房政策 無關房價漲跌
 李同榮進一步質疑，央行從2010年以來，三次選擇性信用房貸管制，房價不跌反漲，証明央行打房政策無效，既然對房價無效，何不全面鬆綁，才是回歸巿場自由機制。央行只是導正過去錯誤的政策，專家學者甚至業者，都不應過度解讀政府在救經濟丶救房市，甚至認為會延緩房價下跌速度，好像房價是可以用人為政策控制，好像房價是可以用名嘴專家學者的嘴巴控制，這其實都是偏頗的論述，影響不了房價走勢。
「笨蛋，問題不在房價，問題在社會住宅政策」
李同榮再次強調，只想控制房價，就會被房價控制。他進一步質疑，我們國有土地閒置荒廢的一堆，到處都想規劃創新基地與商業設施，而社會住宅卻停擺在那裡，只有選舉一到候選人競相喊出幾萬戶只租不售住會住宅，選後就又消聲匿跡。另外都市更新倒退十年，對都會市容丶安全與市場供需都是傷害，住宅政策乏善可陳，到底誰是笨蛋？李同榮再次重申一次：「笨蛋，問題不在房價」「核心問題，在於住宅政策」。
個人淺見：

房仲的第一線人員，都把張金鶚當笑話看一看而已。

說實在的，整個社會經濟體制跟住宅政策出了這麼多問題，政府沒有去處理；又因為人民抱怨高房價，就開始祭出一些弱智的政策去打房，打到房地產市場萎縮、成交量降低，但是房價還是一直不斷地攀新高。

與其官商勾結，把土地不斷不斷賣給建商蓋房子、蓋大樓，不如把這些土地規劃成便宜的國民住宅，先進國家的國民住宅的比例，是台灣不曉得幾百倍以上，這些弱智政客如果真的不曉得怎麼去健全房市，至少去先進國家抄一抄吧。

【柬埔寨】永旺將在新金邊區建第二座商場

本永旺集團宣布，於2016年，在新金邊區動工興建第二座永旺商場（Aeon Mall），滿足金邊市民對購物商場的需求。

本月7日上午，永旺集團舉行新聞發布會，公布上述信息。永旺公司的代表表示，由於看到金邊首座永旺商場獲得廣大民眾的支持，公司決定新建第二座永旺商場，滿足金邊市的需求。“興建第二座商場是集團長久以來的計劃，但一直未找到合適場地。

公司表示，經過研究考察後，最後決定首都北部的新金邊區“波農白”地區興建第二座永旺商場。第二座永旺商場周圍五公裡範圍內約有60萬人口居住，他們的生活收入水平不會比生活在首座永旺超市附近的居民低。

第二座商場將於2016年底動工興建，工程期20個月，估計在2018年中旬將正式開業。

公司介紹，第二座永旺商場占地面積比首家商場面積更大，店面更多，有約4千個汽車和摩托車停位，估計會雇佣2500名員工。

值得一提，2014年6月30日，永旺超市公司投建的首家永旺超市舉行開業儀式，洪森總理應邀出席剪彩儀式。據介紹，日本永旺超市投資逾2億美元，2012年12月10日動工，洪森總理出席動工儀式。

2014年6月30日，由日本百貨巨擘永旺集團耗資2.05億美元的金邊首座永旺廣場開業，成為柬埔寨目前最大的購物中心。

個人淺見：
 
去柬埔寨，你一定要在周末假日的時候去逛一次永旺（Aeon Mall），你才會相近柬埔寨人驚人的消費能力！你想像一下，一個人均所得不到台灣1/20的國家，市中心居民平均月入台幣不到15000元，他們竟然有辦法在永旺百貨裡面買物價跟台灣差不多的東西，原因是因為柬埔寨人窮太久了，現在經濟開始好轉、收入變高，許多炫富型的產品就變得炙手可熱，當地的年輕人不論有錢沒錢，每個人都吵著想要iPhone6+，許多消費昂貴的高級餐廳、商店、旅館，也可以看到越來越多的柬埔寨人進去消費。
 
難怪每次帶客戶去柬埔寨，通常客戶都會想要在金邊搞個生意來做

柬埔寨：人均GPD低，但美女多

據外國媒體消息稱，柬埔寨在世界9個人均國內生產總值（人均GPD）最低國家中，擁有美女最多，排名第二。

據這家外國媒體的排名：
一、阿富汗，人均收入1972美元，女性長相是這些排行國家中最漂亮的
二、柬埔寨，人均收入1000美元，女性長相漂亮，而且身材火辣

三、孟加拉國，人均收入747美元，女性是亞洲國家中最具吸引力的，但是該國很少讓女性接受教育，結婚年齡偏低
四、埃塞俄比亞，人均收入1200美元，女性多數擁有漂亮長相，但很少讀書，絕大多數女性成為家庭主婦
五、安哥拉，人均收入5484美元，女性長相漂亮，但多數貧困女性從事性交易
六、老撾，人均收入1399美元，女性皮膚白，長相漂亮，大多數貧困女性受到欺壓，文化教育水平偏低
七、不丹、人均收入2398美元，女性同男性一樣接受文化教育。
八、緬甸，人均收入1200美元，大多數女性長相漂亮；
九、馬達加斯加，人均收入972美元，女性多數擁有漂亮長相。

引用自:https://www.facebook.com/malaysia.housefun?fref=nf

個人淺見：
去過柬埔寨這麼多次，以上面的照片來看，算是高過平均值非常多的了！不敢說沒有像上面這麼漂亮的女人，但是至少接觸到的比例不高（看到美女最多的地方應該還是NAGA裡面），但是柬埔寨女生身材好是真的很顯而易見的，最直接可以觀察到的地方就是柬埔寨幾乎沒有胖女人，光是「瘦」這一點就有了很強大的優勢，不過我們這裡是提供房地產有用資訊的小部落格，所以美女的部分就先點到為止吧。

此外，另一面比較悲慘的就是，因為這個國家貧富差距極大，因此有多數面目和身材姣好的女性會選擇投入特種行業以維繫家計。

海外買房停看聽 預售屋要小心

中國時報【王玉樹╱台北報導】
太多房仲業搶作海外房產市場，其中也衍生不少購屋糾紛。2003年就涉獵海外不動產的台灣搜房總經理楊建傑建議，屋況可受檢視、能立即交屋的中古屋、新成屋，是投資客首選。觀察房仲業者是否有足夠外語能力，也是重點。

楊建傑說明為何不推薦海外買預售屋原因，因為無論在國內、或海外，尚未完工的預售物件永遠存在是否能順利交屋的問題。
他說，因目前房市不景氣，不少房仲轉做海外銷售，也出現許多「跑單幫」的現象，但有能力賣、卻無力處理。有意赴海外投資者，可先透過內政部「不動產經紀業資訊系統」查詢業者身分。另外，觀察是否具備足夠外語能力，這對跨國交涉、售後服務很重要。
21世紀不動產副總曹若琪則指出，外國人如要到菲律賓買房，因為當地公設是附贈，不算在建物面積內是優點。但是如果房屋總價320萬披索（台幣225萬）以上，就要被課12％的加值稅。另外租金收入要課所得稅，每年100萬以上稅率12％，是要注意的地方。

個人淺見：
知道一般房仲公司怎麼樣接海外案件嗎?通常都是先藉由各種方式聯繫上開發商之後，開始評估銷售配合模式、廣告文宣素材以及最重要的佣金拆帳方式，為了搶得先機，在大致架構上確認好之後就簽約開始合作，然後開始迅速對外推廣、開始銷售、舉辦投資說明會，最後出團、購屋。
 
大家有發現哪裡不對勁嗎?很多房仲公司都是片面聽信開發商的一面之詞就開始談合作，但相關開發商的背景、信用狀況、財力、當地行情、合法性、建築執照等等，都沒有親自去一一證實，或者應該講，很多房仲公司根本不不願意去證實，因為到時候如果出問題，房仲公司都可以把問題推給開發商或代銷公司處理，尤其是新接觸的國家。
 
太多房仲公司把利益放在第一，對於相關安全性以及法規的查證是嚴重忽略的，這種自以為是的心態後來導致許多銷售的問題層出不窮，耗費了公司更多的力量去處理，也大大破壞了客戶對業務員、加盟店以及品牌的信任。
 
建議，與其找知名的品牌合作，不如找真正對客戶負責、拿出良心在銷售海外房產的業者還比較實際，最簡單的判斷方法先前有提過，就是為您服務的業務員或是專家，是否真的對該國的房地產非常熟悉，舉凡法律、稅制、民眾購屋偏好、客群、行情、地段等等是否真的很了解，還是你每次問答案都不一樣?畢竟，真的太多銷售人員非常外行、濫竽充數，只想趁著這波商機撈一點業績而已。

這裡報酬率上看3%　上班族學生租客都愛

興隆路二段周邊商家眾多。彭仁義攝萬芳醫院位台北市文山區興隆路三段，是區域內中大型醫院，周邊商家眾多，且鄰興隆傳統市場，生活機能完善，中國科技大學也坐落在該區，每年有許多學生在學校附近找房，多選擇公寓隔套產品，月租金為1萬元，報酬率約3~4%。 另外許多沿著捷運文湖線找房的上班族，因市區租金較貴往南找房，多會選擇大樓獨立套房，月租金都有1.5萬元以上的行情，報酬率約3%，未來附近不少新成屋挑高社區已陸續交屋，月租金將有2萬元以上的行情。（畢務潔／台北報導）個人淺見：這真的是一個讓我看了覺得很心酸的新聞。在台灣當包租公，投報率能到3%以上就算很好的，但是在其他國家收租，隨便都是5%以上，而且大家都忽略了一個重點，通常在台灣高租金的房子，增值性都很差(如隔間學生套房、雅房)！相反地，增值性高的房子，通常租金也非常的差(如正市中心的電梯大樓)。如果真的重視租金收益，又不希望房子的價值不增反降(屋齡、折舊)，將眼光放到台灣以外，可以找到很多租金與年增值率都在5%以上的房子。台灣租金投報率這麼低的主因，就是我們台灣人平均薪資所得很低。(如果這個訊息對有幫助，請您分享出去)

上半年買房 最多可議價1成6

中國時報【王玉樹╱台北報導】
今年買房真的可以「殺」更多！房仲業統計2013年到2015年六都不動產成交資料，上半年房價議價率在1成1到1成6之間，都比前兩年增加。其中高雄議價比2013年增加5.7個百分點，在六都中殺價幅度成長最多，其次是台北多5.47與台南5.38個百分點。

「議價率」是指屋主開價根最後成交價之間的差距比例，也就是所謂的「殺價空間」。東森房屋研究中心統計2013年到2015年上半年的內部成交資料，確認六都可以殺價最多的是台北，議價率16.05％，台中市議價率14.45％稍高於新北市14.06％，緊追台北，位居第2。最小的是高雄，議價率只有11.18％，但也在1成以上。

不過，如果論殺價成長率，高雄可就竄升第一。2013年時，其殺價空間只有5.4％，到今年上半年已成長了5.7個百分點，高於台北市成長5.47個百分點。殺價幅度增加最緩慢的是桃園，比前年只多出2.3個百分點。

東森房屋研究中心媒體公關主任郭寶懃表示，部分投資客無法接受持有稅率提升，讓雙北市賣方陸陸續續出現讓價現象。

主管台北中山、大同區的信義房屋執行協理陳緒杰認同說，去年初就開始轉為買方市場，今年初起議價空間加大，現在台北殺價空間確實在1成5到1成6左右。

陳緒杰指出，現在客戶很敢出價，還有人一開口就是殺3成的，但是這些抱著搶便宜心態的人最後都沒有成交。他認為，大環境不利，但是屋主未必缺錢，這跟2003年SARS時是不一樣的。建議殺價還是要「訴之以理」，先參考實價登錄的行情，再看實際屋況出價。

個人淺見：
這篇算是比較中肯的新聞，除非急錢，否則誰願意把自己家打七折出售?與其用七折價去幻想，不如好好趁現在屋主普遍價格比較鬆的時候，請房仲人員去幫您議價，這個方式實際多了。

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雙北人口負成長　都跑哪去了？

6都哪裡最受青睞？據內政部統計數據顯示，今年以來6都淨遷徙人數，新北市今年1~7月人口皆呈負成長，平均每月遷出1164人，3月高峰遷出近3000人；台北市也自3月開始持續負成長，平均每月遷出862人，7月高峰更遷出3384人。台南、高雄市也分別連續2個月及連續4個月負成長，7月各遷出371、550人。

6都中，僅桃園、台中今年1~7月呈現正成長，桃園市平均每月遷入3700人、台中市每月遷入1235人，顯示這兩都最受民眾青睞，遷入人口都具有當地購屋的潛力，一旦房市回溫，成交量也可望因此衝高。
中信房屋副總經理劉天仁表示，不少企業坐落台北市與新北核心區，工作機會遠遠高於其他縣市，所以不斷吸引民眾移入，但也造成台北市與新北市核心區的房價高漲，但在經濟考量下，雙北多數民眾礙於現實，多選擇轉往鄰近的桃園市。
劉天仁指出，桃園房價比雙北低，機場捷運雖未通車，仍吸收了雙北「人口外溢」所造成的衝擊，也有不少在新竹科學園區工作的工程師考量生活機能、交通便利性，同樣也把桃園市當作購屋首選，可謂「南北通吃」，預估淨遷入人口持續增溫。
另外台中市部分，他認為，台中市已是中部地區最大的就業市場，加上相對大台北房價更親民，吸引外來、周邊人口不斷遷入，為購屋潛力股，目前買方觀望，但待房市回溫，將是帶動交易量的先鋒。（于靜芳／台北報導）
個人淺見：桃園人口遷入的快速成長，其實早就已經很多年了，不然桃園怎麼會有辦法升級成直轄市，而遷入桃園的人口裡面，又屬蘆竹區(南崁)的人最多，多到真得嚇死人！南崁房市的交易量，這十幾年來靠台北人衝高了不少，再加上南崁到台北市也不過半小時的車程，比很多新北市的人快多了。（如果這個資訊對您有用，請一起分享出去）