業務個人品牌教學+海外房產風險分析
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
民眾赴海外置產熱潮風起雲湧，2016資金仍將持續外流至海外，但投資人選擇標的必須更加慎重，挑選最符合個人投資屬性的海外房地產，以免發生風險問題。在國內房市仍不景氣之下，業者也預估今年海外置產市場將有4大趨勢變化。 海外置產大趨勢，區域題材、匯率、租金報酬及增值性皆須考量。
東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫表示，今年房地合一稅正式上路，加上大選結果即將底定，以及多數人對國內房市仍不看好情況下，預料：
第1、海外置產傾巢而出：尤其總統選舉底定後，政黨是否輪替，加上投資人對於當前的經濟情勢與整體投資環境較不具信心，都將加速驅使國人轉向海外投資，出國到各地考察房產市場勢將更趨盛行。
第2、商用不動產為海外交易主力：金管會放寬壽險業海外投資不動產限制，將加速壽險業近年海外買房速度與規模，預估未來幾年，跨國投資將持續熱絡，且每年都將達千億元。
第3、選後台商大舉南向設廠：東協國家為台灣第2大貿易市場，東協啟動後，看好東協成為下一個世界工廠與消費市場，台商自然不能自外於如此龐大市場。 總統大選結果底定後，企業對於政黨輪替後，台灣能否順利爭取加入TPP與RECP將有更深的疑慮，與中國大陸的經貿關係也可能停滯不前，台商企業為不被邊緣化，喪失競爭優勢，將加快腳步積極在東南亞各國的投資，未來幾年，台商搶進東南亞設廠潮將大舉湧現。
第4、一般投資客轉切入二線城市：近幾年國人投資海外房產多選擇各國首都為主要下手區域，例如日本東京、馬來西亞的吉隆坡、菲律賓的馬尼拉、英國倫敦等地，買家考量的無非就是市中心的高抗跌性與較佳的轉手性，但這幾年，隨著世界各國買家持續搶進，各國首都房價也隨之上漲，同時也壓縮投報空間，小型投資客想要切進首都圈的門檻增高，因而轉向切入該國二線城市。
長富國際地產總經理鄭哲昇提醒，今年美國仍可能升息，大陸為維持溫和的經濟成長，人民幣仍有貶值壓力，如此將導致資金持續回流美國，進而帶動亞洲各主要貨幣跟進走貶，他補充，除了考量房價增值潛力及房租投報率及稅負等條件之外，應多留意投資當地國的貨幣匯價波動的風險。
個人淺見：
關於這一篇海外置產的新聞，主要都是由第一線的房仲總部所提供，因此很清楚可以看得出來在海外置產這一塊的評論上，比好房網自己的筆者更專業、實務。這篇報導分析有以下5個重點：
一、 海外置產是趨勢：如果還您在懷疑海外置產是不是可行、是不是騙人、有沒有獲利空間….等等，那您真的離商機越來越遠了。
二、 四項注意重點：
(1)區域題材：建議選擇市中心的精華區，因為「地段」是不變的真理。其次，可選擇政府重點發展的新興區域，不過必須特別注意該新興區域預估的租屋、購屋族群是哪些，以及是否有能力支付您理想中的租金與房屋售價。
(2)匯率：匯率是一個雙面刃，以現今匯率情勢來看馬來西亞和日本是匯率風險非常低的區域，相對柬埔寨、美國則是會稍微高一些些。不過台幣長期走勢看貶的情況下，其實現在趕快將資產配置國外是非常合理的作法。
(3)租金報酬：租金報酬是海外置產中波動最小的收益，如第一點所述，您必須特別留意該區域的居民、租客，是否有足夠的經濟能力與租屋需求，以免未來租不出去或者投報率被稀釋。
(4)增值性：如同第一、三點所述，若該區民眾購屋實力和需求疲弱，房價增值性相對來講就會相當低，因此才會建議首都的市中心精華區，因為那是各國金字塔頂端都紛紛搶入的產品，如：曼谷、吉隆坡。
三、 壽險業超大鉅額資金將前進海外：這會是今年非常大的商機，壽險業已經卡了太多太多的資金沒有地方可以配置了，只要有能力管道掌握到這類人脈的話，今年做完就真的可以準備退休了。（跪求壽險業高層中的高層人脈XD）。
四、 東協產業商機：其實東南亞在房地產熱燒之前，真正推動東協起飛的力量是遍地的商機，尤其東協許多國家已漸漸取代中國大陸的「世界工廠」位置，接下來越南、柬埔寨、緬甸、寮國等等，會是這方面的新興區。
五、 二線城市：如同台北之於台灣一樣，當初台北房價起漲許多人都抱持著觀望態度，最後房價已經高到無法購入時，才會懊悔當初的猶豫。同樣的，許多首都精華區，在台灣大眾還在懷疑觀望的同時，他國的國際買家早已陸續將資產投入進去，等到未來海外置產的風氣大開後，這些後期才進場的民眾已經買不起首都市中心了（如吉隆坡）。
個人淺見：
我想現在每個想買房子的自住客，心裡面想得都是：「現在買房子，萬一之後房價下跌怎麼辦？我會不會買了房就是虧錢的開始？」
57台的Sway天天要大家再等、要大家從實價登錄打七折出價，嚇得大家覺得房價好像就會一直下滑下去，但實際去市場看一看房，好像房價下跌的也不多，很多精華區的優質案件，價格依然是文風不動，我到底該怎麼買房子?
國際超級房仲建議這些剛性需求又怕虧錢的自住客，如果你真的很擔心房價未來會虧錢的話，請你現在開始從「租金」去選房。
這種建議在過去來講其實並不是很專業的，因為通常投資需求與自住需求最後會挑到的房子常常是天差地遠，但如果你想要類似像投資客那樣買自用住宅的話，從租金去挑選房子算是一個最穩健的方式，具體而言是這樣的：
第一、先了解你理想物件的房子，它的租金投報率是多少?
所謂的租金投報率，最簡單計算就是「一整年的房租」除以「你購屋的總價」，得出來的數字就是我們常常講的「租金投報率」。以北部來說，如果你可以挑到一間租金投報率有3%以上的房子，基本上就算是及格了。
第二、為什麼要用「租金投報率」去挑房子？
其實很多包租公型的投資客，他們買房是為了產生「現金流」，也就是一般人常常的「被動收入」，如果你投入的購屋資金萬一最後真的因為房價下跌，但是最差的情況拿去出租也有有3%的獲利，其實也算是可以接受的（只要不要選在下跌時期賣房就不會現賠了）。
第三、萬一租金下滑怎麼辦？
這是一個風險，但是是一個機率相對較低的風險，通常房價的變動會因為屋主、買方的各種狀況而起伏很大，例如急售、賠售屋主的成交價格會低於實價登錄很多。
但基本上租金的行情就在那邊，要期待租金崩盤其實是一件非常困難的事情，國際超級房仲認為一般正常的房子月租金變動不會太大，因此您不太需要去擔心租金跟著房價同時下跌的問題。
台北市不動產仲介公會發佈2015年下半年房地產消費糾紛案例，其中有1件申訴案件，是民眾在2014年透過國內仲介購買英國不動產，業者宣稱可保證獲利10年每年10％，但至今1年時間過去了，價款匯出卻仍沒辦法過戶。
該筆海外置產消費糾紛，去年已經由消基會接獲投訴介入處理，投訴民眾2014年在英國置產，業者宣稱「短期間可委託物業公司出租，保證獲利10年每年10％，當地過戶時間只要2至3週。」不過，投訴民眾將價款匯出，到2015年底都尚未過戶，因遲遲未收到權狀及屋況相關資料，更不知起租日，因此要求賠償損害。
台北市不動產仲介公會指出，一般民眾對海外不動產的整體投資環境、屋況、法令及稅務等事項是陌生的，加上投資金額龐大，仲介應該自律，事先提供資料詳加說明並隨時與客戶聯繫了解過程。
天時地利不動產總經理張欣民表示，民眾購置海外不動產，一定要挑選有口碑信譽的業者，雖然不動產經紀業管理條例能夠規範銷售海外不動產的仲介，但消費者一旦發生糾紛，國內的部分仍僅有消保法與公平法能夠保障消費者，民眾購屋勢必得小心。
個人淺見：
好房網果然絕對不會提到海外置產正面的部分，我認為這樣非常不客觀、不專業。依照這種新聞的標題只會誤導民眾，讓民眾誤以為在海外置產的問題很多，但絕大部分真實的例子好房網卻從來沒有報導過，不曉得好房網這樣是什麼居心？
比方說先前我們在泰國販售的一些物件，現在客戶都在時間內如期過戶，而且每一位交屋的買方都順利如期拿到權狀並且開始收租，他們還開開心心又加買了兩三間；再舉另一個例子，先前跟我們買SSP這個附保證租金辦公室的客戶們，現在也很高高興興地收了一年多的房租了，去年我們還辦了一次SSP客戶回娘家的活動，客戶們對於我們公司的服務品質也非常肯定。
再拉到我們更早就經營的馬來西亞，很多客戶不但早就收租多年、加購第二第三戶，另外也有一些客戶在這兩年也已經陸續獲利出場，把賺到的房價都匯回台灣了。怎麼會還有人講過不了戶、收不到房租、賣不掉???（這種資料超多，歡迎向我們公司查詢）
奇怪，為什麼這些正面、值得讓民眾更放心的事情，好房網為什麼一個字都沒有報導過？媒體應該要公正、客觀，而絕對不能成為商業利益的打手。
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Read MoreＱ:為什麼超多人都在投資馬來西亞房地產呢？
》馬來西亞基本資料：
人口：全國約3000萬人，吉隆坡約160萬人（台灣2300萬人，台北市約260萬人）
吉隆坡面積243平方公里（約台北市的89%大小）
全國人均所得約10,400美金，吉隆坡約美金17,000元（台灣約20,000美金）
全年觀光人數約2800萬人（台灣990萬）
使用貨幣：令吉
宗教：60%為伊斯蘭教（回教）
首都：吉隆坡(Kuala Lumpur/KLL)
世界各國都在從事海外不動產投資，台灣從2014年也跟上這波潮流，我們也有很多早已進場的客戶現在每個月都收租金收得合不攏嘴了，不過相對地，台灣絕大多數的民眾、投資者，甚至房仲業務員仍然都對海外不動產存有一些「很誇張」、「很不專業」的錯誤觀念，導致自己裹足不前，錯失了很多致富的機會。
所以《國際超級房仲》就在過年前，針對這兩年來所接觸到的、很無言的經驗，統計出國人在海外置產上最常有的十大荒唐認知。
Q1：海外房地產看不到、摸不到
A1：錯！海外房地產當然看得到、摸得到。
》真的不曉得為什麼台灣人一聽到海外房地產的第一反應就是這個，我完全不懂，這就跟你在台灣買預售屋的道理一樣，為什麼台灣的預售屋就看得到、摸得到，海外的就沒辦法？這我真的完全沒辦法理解。
》更何況股票、基金、期貨那些更看不到、摸不到了，為什麼還這麼多人買?
Q2：台灣的房地產都很難照顧了，海外更難照顧
A2：錯！國外有物業管理公司，比你在台灣管理還簡單。
》台灣的物業管理制度因為只有保全＋清潔，因此台灣人（包含房仲業者）對於真正的物業管理認知是嚴重不足的。在國外，物業管理公司從幫你找租客、收房租、匯款、管理、修繕…..等等一切都幫你處理到好（等於你在台灣當房東要做的事情，物業管理公司幫你全包了），你只需要固定時間去刷存摺就夠了。
》你知道嗎，在日本房仲業裡，物業管理跟租案其實才是業績的最大宗。
Q3：我英文不好，沒辦法買賣/銷售海外不動產
A3：錯！你的窗口全部都是說中文的台灣人
》針對民眾來說，為您服務的業務員就是您未來的窗口，即便這個業務員就算離開這個公司，這間公司還是會繼續為您做後續的服務，所以您不用擔心跟國外打交到這件事情。
》針對業務員來說，你們接觸到的公司幾乎都是台灣開的，而這些從事海外銷售的公司通常在當地都設有據點，它們當地的同仁會直接對應到開發商，所以你不需要去擔心語言的事情。
》我做海外這幾年，也跟你一樣不會講泰語、馬來西亞語、高棉話和日語（英文也破破的）。
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2016.1.28
21世紀不動產越南投資說明會。
個人淺見：
今天參加了21世紀不動產總部所舉辦的「越南投資說明會」，這一個多鐘頭的時間讓我們可以初步地認識越南的狀況，而21總部這次所推案的地區在胡志明市的第七郡，一個叫做「富美興」的區域，以下是維基百科的資料：https://goo.gl/BPCbRl
這個「富美興」在這一個鐘頭介紹後給我的感覺，很像是土地面積放大好幾倍版的金邊「鑽石島」，這個區域是由台灣的公司耕耘很久所開發出來的，以下是天下雜誌有關於富美興的報導。http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5061524
比較特別是越南房地產「產權」的部分，今天說明會有提到關於越南「永久產權」的物件，如果是到了外國人手上持有的時候，外國人每次持有的時間只有５０年，而通常外國人產權會有以下三種情況：
第一：50年到，外國屋主必須跟政府再申請展延50年
第二：還沒有滿50年就轉售給外國人，下一個外國屋主重新計算50年持有
第三：賣給越南本國人，越南本國人的產權就變成「永久產權」
此外，關於稅務的部分今天提到的沒有很多，主要是：
一、持有期間：需要繳交的只有租金所得稅20%
二、出售時：依照售屋的獲利課徵25%的稅額（期間還不清楚）；假設無法舉證原先購屋成本時，則以出售時售價的2%作為課稅金額。
至於購買的限制以及其他相關法規等等，因為說明會時間長度的關係還沒辦法深入了解，未來有更完整的資訊後會再分享給大家。
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文：黃耀正 律師
婷婷透過跑單幫的仲介在曼谷買了兩間套房。又聽說用日租的方式租給背包客，一個月可以多賺上萬元，因此就把套房委託給日租業者來經營日租套房。
沒想到某日警察上門，說經營日租套房是違法的行為，貪圖蠅頭小利的婷婷現在除了被罰錢之外，可能還會面臨牢獄之災，可謂是得不償失!!!
日租套房被認為是從事旅館業之行為，除了在台灣是違法行為之外，在泰國也同樣違法。而在泰國違法經營日租套房，除了被罰錢之外，還可能面臨一年以下的有期徒刑。
泰國是全世界最受歡迎的旅遊勝地之一，當地的旅館業更是一塊百億以上產值的黃金產業。因此循規蹈矩的各大飯店集團不可能坐視無照業者「吃豆腐」，所以飯店協會已經多次向政府聲明要求嚴格取締無照的旅館、青年旅舍、日租套房。
在此提醒親愛的讀者，經營日租套房雖然能提高物件的投資報酬率，但千萬不要因為想要一年多賺2-3%而吃上官司，甚至身陷囹圄，因小失大!!!
相關法規：泰國旅館業法 Hotel Act 2547
●第15條－除取得合法旅館業執照外，任何人不得從事旅館之經營。
●第59條－違反本法第15條之規定者，處一年以下有期徒刑或20000泰銖以下之罰金，或得併罰之。違規期間，每日得連續處10000泰銖以下之罰金。
個人淺見：
本文是我們藍海的耀正律師分享的，很多泰國的同業會拐客戶投資套房改作日租型套房，這樣收益更高….等等。乍聽之下很合理，但卻忽略了不同國家的風俗民情以及法規會有所不同，因此再再應證了我之前常常說的，投資海外不動產最重要的因素是：「人」，也就是替您服務的業者。
希望這個小知識可以替您在海外投資上有更多的幫助，我們公司自己設有專業的律師替夥伴與客戶把關，希望能夠將海外銷售的高品質帶給所有需要的對象。
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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
今年以來港股、美股陸續輪跌，國際油價跌破30美元，匯率市場更是暗潮洶湧，1月初南非、阿根廷匯率崩跌，近期則是港元聯繫匯率hold不住，創8年新低，俄羅斯因油價拖累，今年對美元已貶值12％以上，台幣1月中旬也創7年新低，唯獨日圓逆勢轉為強勢。預料2016匯市波動劇烈的1年，海外置產的風險恐怕將增高。 2016年將是匯率波動嚴重的1年，海外置產需格外小心。
隨著2008年美國次級房屋借貸危機、2009年歐洲主權債務危機、2011年中國經濟增長放緩接連發生，不難觀察全球景氣深受大型經濟體影響，牽一髮而動全身，任何國家都無法置身事外，這樣以金融業務為首的「資本市場一體化」概念，正逐漸擴及至各行各業，當然也包括國際房地產。
台灣搜房網指出，目前「房地產投資全球化」的概念，是透過「跨境投資」分散風險、優化波動，藉此獲得相對穩定的收益，特別是英國、美國、日本等地區最受青睞。例如，以台幣890萬元資金投入日本東京鐵道宅、英國里茲學生公寓、美國鳳凰城單身公寓等3國房地產組合，在扣除必要的物管費用後，每月租金收入近台幣5.7萬元，年淨投報率約7.67％。
不過，今年以來國際匯市波動劇烈，即便如匯市急貶的南非、阿根廷、俄羅斯看似與台灣，甚至海外熱門置產城市無關，但國際金融市場往往如「蝴蝶效應」般，微小的變動，都會影響整個局勢。
尤其在港元聯繫匯率脫勾後，去年相較亞洲鄰國貶值幅度小的台幣，今年也面臨競貶壓力，唯獨日圓成為資金避風港，止貶反升。 但也因匯市波動劇烈，對於海外置產不夠敏銳的買家，最好要審慎評估，並且透過口碑仲介分析、推薦再考慮是否要進場，否則一旦國際金融情勢嚴峻，影響當地房市，屆時恐怕賠了房價又造成匯損。
個人淺見：
雖然好房網擁有非常多優異的房地產新聞，但是好房網真的超級喜歡攻擊「海外置產」，在某方面來講，也非常像是57台的Sway。
全世界任何投資都有風險，股票會套牢、保險公司會倒、定存銀行也可能破產、養十幾年的小孩會變鄭捷，念書也有可能念的地方學測都沒考，甚至現在連在公家機關上班的「鐵飯碗」也有可能拿不到薪水。所以說，現在到底有什麼樣的投資是真正零風險的？
海外置產也一樣，台灣人很保守又精打細算，難道真的都是傻傻沒做功課就把錢匯往海外嗎？而且在海外投資房地產時，匯出去的幾乎都是全額的現金，難道這些人真的都不曉得「匯差」的風險嗎？當然不是，海外置產也絕對不是完美的，它有兩項是絕對無法迴避的風險：
》第一：變現速度
海外置產都至少需要３－５年的期間才能回收，因此若您這筆資金沒辦法這樣長期擺３－５年的話，那就建議您還是先打消這個念頭；不過換句話說，一個無法炒短線的房地產市場，絕對是比較安全穩定的（對比奢侈稅/房地合一稅之前的台灣市場或柬埔寨）。
》第二：匯率
不論任何業者怎麼說，匯率當然會是風險，不過匯率要用兩種層面來看。不能只是這樣看，以柬埔寨/美國為例，他們的房子都是用美金計價，而最近美金上漲等於就是台幣貶值了，就會有人抱怨購買的成本變高了，因此匯率是風險。
換個角度來說，以馬來西亞/日本為例，這兩國因為經濟政策的關係而故意QE，導致馬幣和日幣匯率變低，相對來說台幣就是增值了，因此就會有人抱怨說，你看現在馬來西亞跟日本貶值成這樣，所以匯率是風險。
請問，您看出問題了嗎？
只要是反對你投資海外房地產者（例如好房網/57台)，匯率漲時會說不好、匯率跌時也說不好，那請問到底是要怎麼樣才可以買？
所以我分享給您一個正確的判斷方式：假設付款時匯率在跌（台幣貶值），那您就賺到；相反地，如果是開始收租／出售時匯率上漲（台幣增值），這時候您也是賺錢。例如你現在在匯率低點時進場買馬來西亞、日本，那未來你很有可能除了「賺房價」、「賺租金」之外，您還極度有機會「賺到匯差」。
您看看，難道匯率還會是扣分嗎。
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》泰國基本資料：
人口：全國約6700萬人，曼谷約1400萬人（台灣2300萬人，雙北市約700萬人）
曼谷市面積1569平方公里（約雙北市的67%大小）
全國人均所得約5,600美金，曼谷約美金14,000元（台灣約20,000美金）
全年觀光人數約2960萬人（台灣990萬）
使用貨幣：泰銖
宗教：95%為小乘佛教（泰國未定國教）
首都：曼谷(Bangkok/BKK)
》泰國有什麼優勢呢？
泰國不但為東協經濟共同體的會員國，也是處於東協心臟的地理位置
一帶一路計畫之「泛亞鐵路」的交會核心站，就在泰國曼谷Bang Sue站
「泛亞鐵路」Bang Sue站會往南延伸，經馬來西亞的「隆新高鐵」至新加坡
南端的克拉地峽，將取代新加坡的馬六甲海峽全球航運樞紐
中國大陸的昆明到泰國曼谷的跨國「昆曼公路」，每年2000萬人次進出
鄰近緬甸的「土瓦經濟特區」，成為亞洲最大深水港（1億噸/年）
曼谷的GDP占全泰國的49%
曼谷的Rama9區將建造東南亞最高的大樓「超級塔Super Tower」
曼谷的蘇汪納浦機場為亞洲第二大機場（可容納4500萬人次/年）
房地產相關稅負「極低」、「極低」、「極低」
》曼谷有什麼優勢呢？
租金投報率約5-7%
房價年增值約8-15%
市中心的房屋供給量逐年減少
已具有成熟的捷運系統
房價處於初升段，基期仍低
泰國房地產具備著安全、穩定、低總價、低稅負，再加上付款超級輕鬆等特色，因此也是目前各國海外投資的首選標的，泰國曼谷房地產的好從我們的銷量來看就不需要介紹太多，因此今天要分享給大家的是，泰國投資房地產要注意的十大重要事項。
外國人要購買泰國的房地產時，除非你有當地的工作證，否則你購買房地產的資金必須是由泰國境外匯入的國際流通貨幣（也不可以用泰銖），所以通常我們客戶都是從台灣直接匯美金到泰國買房子。
二、合法持有產權
外國人只要憑護照，就可以100%持有在泰國的房地產（不需要找人頭），但是只能購買電梯公寓（不能購買土地、店面、透天，除非有成立公司）。此外，一個社區裡面，外國人所購買的住宅總面積不可以超過該社區的49%。
三、買房會有土地持分
在泰國買房過戶之後，您的房屋權狀上面就會清楚標記您的土地持分了。此外，泰國一個房地最多可以讓五個人一起共同擁有，而且年紀必須滿21歲以上。
四、永久產權/限期產權
在泰國的土地產權有分為兩種，第一種為永久產權，我們公司都是販售這種物件；第二種是限期產權，以30年為一期向政府租賃，通常可以合法在續租兩次，總共90年。
若在泰國購買後，不幸發生需要繼承的狀況時，只要您的房地產價值沒有超過泰銖5000萬元就不會被課徵遺產稅；基本上東南亞很多國家幾乎都還沒有課徵遺產、贈與稅。
六、泰國的稅負成本很低
》購買：過戶費1%、仲介費2%（台灣收）
》持有：租金所得稅，依級距課徵（很低、而且常收不到）
》出售：過戶費1%、售屋稅（5年內3.3%、5年後0.5%，以估價課徵）、資本利得稅(公告價5~37%)、仲介費3%（泰國收）
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