業務個人品牌教學+海外房產風險分析
個人淺見：
國內市場的大多數房仲，很多都抱持著不切實際的成交幻想，例如屋主會突然價格被議下來、買方價格會突然被拉上去，還不斷抗拒真正可以讓自己快速冒泡的機會；這種不理性的抗拒，犧牲的是公司的營收、自己的生涯與家庭的生計。
海外不動產的銷售越來越火熱，在最近三年，台灣平均每年都有約500-600億台幣流向海外房地產市場，而且金額看起來只會一年比一年還多，這已經是非常明顯的國際趨勢，是個你我都無法抗拒的趨勢。當國內許多加盟店還為了生存而苦苦硬撐的時候，其實很多加盟店反而在此時荷包滿滿，因為願意出來競爭海外這塊大餅的人實在太少、太容易放棄了，難怪有人說：「成功的路上並不擁擠，因為能堅持到底的人不多」。
不過最近跟一些同業的資深房仲交流時，他們還是不太了解為什麼這麼多人要去銷售海外物件，覺得海外不動產看不到摸不到，甚至很多房仲前輩仍認為國內市場會比海外更有成交效率。這令我非常不解，而他們的說法是：「現在房價正在下跌因此很好議價，只要把公司內幾個比較急著想賣的屋主價格談低一點，這樣就不怕沒有買方可以成了，比方說某某某物件……」
我想，這應該就是現在大多數房仲業者的邏輯吧，只要把屋主的價格砍下來，就一定可以找到買方或是投資客願意接手。相信有看到這一篇文章的房仲人員，你心中一定也有幾個「再降價一點就能成交」的案件，或者「只要再出高一點點就能成交的買方」吧。
但實際上真的是這樣嗎？
回過頭來統計一下，這兩年來有多少是你曾經覺得「再砍一點就能成交」的物件？最後又有哪幾筆物件是真正讓你成交了？又或者是那些「只差一點點就能成交的買方」，這當中最後有幾組被你成交了？如果您仔細統計之後，你一定會對這兩年多到不可思議的「錯覺」感到震驚吧。
其實你一直認為可以成交的客戶，大部分都沒有成交，對吧？
現在的市場氛圍很明顯，因為景氣不好與房價下滑等因素，不要說買方出價越來越保守，甚至連出來看房子的意願都很低（當中還有不少是來做功課的），更別說到最後關頭買方反悔的風險也提高了不少（因為親友都會唱衰現在買房的人）；而屋主也是，除非是已經持有非常多年的屋主願意少賺一點出售，其他最近五年才購屋的人想要「平盤」出場，也根本就是一種妄想。
最近常常聽到一些交屋不到兩年的屋主，希望自己的房子可以「不要虧錢」平盤出售就好，而且對這一點非常堅持，這我非常認同，因為沒有人希望自己虧錢的。但就以實際的市場面來看，現在台灣房價普遍已經回到2013年以前的水準了，也就是說2013年後才進場的屋主，除非當初進場的成本非常低，否則你絕對要有賠售的打算。
因此，國際超級房仲給屋主的建議，持有不久就想出售的屋主，如果真的有出售的必要：「小賠就是賺」，不要再繼續撐了，因為這波房價下修期不曉得還要多久；至於買方，趁現在還可以拿翹、亂砍價的時候趕快買房吧，不然等未來景氣回溫的時候，你覺得屋主跟房仲還需要忍受你出的芭樂價嗎？
除此之外，就算你期盼的屋主終於大降價、買方也大加價了，在這種時候通常你的服務費是不是也同樣被犧牲了？這就是目前房地產蕭條的惡性循環，買賣雙方被砍完了之後，就是來砍房仲的服務費，而房仲為了能在這種景氣生存下去，往往也不得不犧牲服務費來促成成交。到了發薪日，期待已久的冒泡因為被砍得亂七八糟的服務欸，再經過開發銷售對拆完之後，公司最後拆出來進到口袋的獎金也所剩無幾了吧（除非你在總價較高的雙北市）。
而如此成交困難、獎金又少的國內房地產市場，還會持續好多年。
個人淺見：
泰國現在已經很棒了，能讓泰國更棒（經濟發展）的原因，一定就是因為泰國的「位置」。
泰國位處於東南亞的核心位置，從地圖以及一帶一路的「泛亞鐵路」上可以看得出來，泰國的位子就等於是整個東協經濟共同體的中央，再加上其他跨國的經濟公路也幾乎都會通過泰國，因此「地利」這個優勢可以讓泰國在東協以及一帶一路中受惠最大。
泰國這幾年真的進步很多，尤其以首都曼谷來講，我個人認為曼谷其實發展程度已經是超越台北了，而跟世界許多國際首都來相比，曼谷的房價目前還是處在不可思議低的基期，而且醫療發達、四季溫暖，即便我們去曼谷退休都非常適合。另一方面，許多國際投資者去投資泰國的原因，其實高租金跟穩定增值還不是最主要的理由，排名第一的理由是：「他們喜歡這個國家的文化」。
除此之外，泰國不是只有經濟和房地產起飛這些物質上的優勢，這個國家的人民個性溫和、不排華、氣候宜人、生活步調、物價指數、失業率．．．等等，都是非常適合人居住的城市，也難怪在2015年泰國被排在亞洲幸福指數的第一名。
還有，泰國全國目前已經有175所國際學校（台灣僅7所），從2006年開始中國大陸到泰國留學的學生也屢創新高，目前已經有超過12,000名中國留學生在泰國，因為中國大陸到泰國的交通很便利、距離也近，因此父母親非常放心把小孩子放到曼谷念書（還有不少來自我自己客戶的意見，他們現在不選擇讓孩子到歐美國家留學的原因，除了費用很高昂之外，在歐美國家留學非常容易學壞），你可以從上面的影片了解中國學生為什麼會喜歡泰國的原因。
另外，很多人對於泰國還存在很貧窮的印象，但事實上泰國現在的人均所得已經是東協第四（僅次新加坡、汶萊、馬來西亞），而曼谷市人民的收入更是全國平均的2-3倍，再加上經濟起飛使得泰國人對未來深具信心，泰國的消費力現在非常的強。 （對比台灣現狀，由於經濟變差所以大家都抱著現金不敢動，資金沒有流動，經濟就更差了）
其實海外投資房地產的概念，就很像是十年前你投資台灣、投資台北不動產一樣，即便做再多的功課、再多的研究，基本上整個趨勢就是往上攀升，因此隨便買都隨便漲價，只是差再漲多漲少、保值性強弱的差別而已。還是一句老話建議：「寧可買貴，不要買錯」，市中心精華區的案件還是第一首選，其次是市中心旁有重大建設的區域，最後才是新的重劃區。
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世邦魏理仕（CBRE）發布的2016泰國市場概覽（2016 Market Outlook Report）顯示，泰國房地產市場今年將迎來6大機遇。
地價望破頂 交通更完善
機遇一：房屋轉售
泰國一手市場樓價持續上升，然而，二手市場的樓價暫未跟上一手的步伐，其中需求最大的2房至3房大單位，因市場上的新供應缺乏，加上並非所有人都能承擔新樓的高昂價格，故為當地的轉售市場帶來機遇。
機遇二：曼谷市中心的土地價格
曼谷市中心樓價創新高，預料中央商業區的地價仍會繼續升。盡管受到財產及土地稅徵收的影響，令土地價格的增長放緩，但CBRE相信，今年的土地價格定能打破去年上半年創下的紀錄。
機遇三：交通發展
泰國政府正在構建來年的基礎建設計劃，其中紫色捷運線即將動工，意味曼谷的西面將全面開放。此外，橙色捷運線也即將進行招標，將會連接曼谷的東北地區，料這一系列的公共交通運輸的發展將會為泰國房地產的發展帶來新的商機。
機遇四：寫字樓（商業辦公室）發展
目前曼谷的寫字樓供應緊絀，造成空置率低、租金水平上漲及預租增加等現象。盡管目前泰國經濟疲弱，但研究報告顯示，根據目前已經取得的預租個案及2016年內將完成的房屋項目，預計今年的寫字樓需求將與去年相若，故寫字樓發展不容忽視。
機遇五：旅遊業發展
泰國政府預計，今年前往泰國的旅客人數將較去年多，目前泰國酒店的平均入住率已經穩步提升至75%，而CBRE數據顯示，由於亞洲短途旅行需求的影響，曼谷將繼續成為泰國最大的旅遊目的地，然而，如Airbnb等的新的經營方式將成為傳統酒店業的一大威脅。
機遇六：東協「新四國」及東協經濟共同體的崛起
東盟經濟共同體於今年1月1日正式生效，其對於經濟增長和物業需求上的真實效果仍有待觀察。而在跨境貿易方面，由於泰國位於東協「新四國」區域的中心位置，與柬埔寨，老撾，緬甸和越南的貿易將持續增長，CBRE認為，泰國很有潛力發展成為該區域的物流樞紐。
個人淺見：
泰國的房地產在這幾年才被大家矚目到，因為曼谷的房價相對於馬來西亞等國，算是比較晚崛起的，再以國際首都的房價來比較，曼谷的房價水位目前遠遠低於國際首都的行情，因此全球最權威的網站「全球房地產指南」對於曼谷的房地產評價是：
Unusually low price offer buying opportunity
中文大概的意思是：可以用非常低的價格買入的機會。
記者蔡惠芳／台北報導
戴德梁行董事總經理顏炳立昨（24）日表示，央行大動作宣布鬆綁房市信貸管制，表面上是房市的利多，但實際會「凌遲」房市、拉長軟著陸時間，造成反效果；原來預期這波房市將4年緩跌、4年盤整，現在恐怕只有八個字：「傷在期待，死在無量」。
顏炳立表示，現在房市買方只剩下自住客，房價還沒落底到買方真正的滿足點、停在半空中，央行卻在此時鬆綁，無異鼓勵賣方價格拿喬，拉大買賣雙方的認知差距。
顏炳立指出，房價這波修正約10趴15趴，很多地方降價買方根本無感，因為買方覺得價格並沒有達到預期理想進場的滿足點，這個時候政策又出手、鬆綁房貸管制，並再降息，預期賣方或建商勢必挾著低利優勢繼續撐，結果該降價而不願降價，最後量會更出不來，所以央行現在出手，並非好時機。
顏炳立坦言：「現在台北都會區還是有很多蛋白、蛋殼區，房價從每坪10幾萬元、一路炒到30幾萬元，像「林青峽莊五淡」（林口、青埔、三峽、新莊、五股、淡水）都是如此，讓想買房的中產階級根本出不了手，房價即使下修、也沒修到應有合理的滿足點，此時進場買房，難道是在幫建商解套嗎？」 顏炳立說，即使再降息、再鬆綁房貸上限，如果房價沒有修到買方買得起的合理價，還是難以成交。
因此降息半碼，對大戶，是一點感覺都沒有；對自住型小資買方，也是一點誘因都沒有。 總體來說，顏炳立認為，央行解除房市管制的此舉，預期唯一受益的是多屋族套牢中、還來不及跑掉的投資客，以及有房族可減輕一點點利息；唯一沒解禁的是豪宅，「這證明彭總裁還是聰明的！」
個人淺見：
這次顏炳立的看法與昌鵬相同，因為買方現在不願意進場的原因並非「利率與第二戶貸款」，而是社會皆預期房價會持續下跌的氛圍。
這次央行解除貸款管制又降息，其實看得出來兩個訊息，第一個就是擔心房價因為過熱而泡沫的問題已經正式解除，一堆酸民期待的房地產泡沫是不會發生的；第二點則是國內的經濟真的很差，非常非常差。
個人淺見：
最近遇到了一些房仲業者與一般民眾針對海外投資的部分，經常會問到的問題，所以昌鵬今天就順便把近期常接觸到的十個問題列在這邊：
一、購買泰國房地產的匯款幣別
外國人購買外國房地產的資金，主要要符合以下三個條件：
(1)100%全額從泰國境外匯入
(2)國際流通貨幣，如美金
(3)不可以用泰銖
二、在海外投資的獲利，錢匯回台灣會被怎麼課稅
簡單來說，目前台灣針對海外匯入資金的規定，是被規範在「海外所得」這個部分內，而海外所得的課稅標準是「國內收入＋海外收入」之總額，有670萬台幣的免稅額。
也就是說，只要海外匯入的錢加上國內的收入沒有超過670萬，海外的所得就不用課稅；假設超過的話，超過670萬的金額會被課20%的稅（比方說700萬，那扣掉670萬之後，這30萬的金額會被課徵20%的稅，也就是6萬元）。
三、泰國購買公寓是否有土地持分
有，購買電梯大樓的房屋權狀內，裡面會清楚載明土地的持分比例，因此市有土地持分的。此外，不可以購買透天、店面、土地這些產品。
四、泰國能否轉紅單
泰國可以，但後續的金融流程非常複雜（泰國的金融規定較為複雜），而我們公司21世紀藍海集團已經有非常豐富的轉紅單經驗。（但是馬來西亞則不行轉紅單，要等到交屋之後才能轉售）
五、房價有多少議價空間
海外投資的物件都是不二價的，除非建商有特別的促銷活動例外，買再多間的價格也是相同的。
六、海外投資是掏空台灣資金
這是很多酸民或者外行人才會說的理由，目前台灣的超額存款已經達到２８兆，大量的現金現在是擺在銀行沒有動，所以政府才需要靠不斷不斷地降息把這些資金逼出來。所以說，台灣目前還是有很多很多很多資金的（因為重要說三次），只是因為台灣經濟與投資環境很差所以才沒有人拿出來動用。
個人淺見：
最近在上網查資料的時候，剛好看到許多酸民的偶像Sway所提供的一份表格，內容是海外投資會遇到的風險….等等，真的是非常非常非常地不專業（因為很不專業，所以要講三次），任何投資都是有風險的，但是有哪些風險是要看各國狀況，而不是憑空想像。
針對Sway提供給媒體的海外置產風險，國際超級房仲就針對我所了解的資訊跟大家做說明，若有不足的地方還請各位補充：
一、日本獲利歸零
》這個是外行人最喜歡提的「匯率」風險，匯率本來就是起起伏伏無法避免的風險，所以海外投資是用長期來看，而非Sway常接觸的炒短線，海外資產當然是要等到匯率回升到有利潤的時候才出售。現在日幣這麼低，您現在購買日本物件有很大的機會可以「賺匯差」，不買嗎?
二、大陸房價難有獲利空間
》這個更不需要說了，請大家隨便Google一下最近大陸房市的新聞，是不是都開始在回溫了。
個人淺見：
海外投資房地產，真正最重要的重點在於交屋之後，誰幫你處理交屋、過戶、開戶、委託、物業管理、代租、代管、代修以及代售，這才是海外置產真正的關鍵。
不得不說，我每個禮拜至少會收到3-5位同行的客戶跟我說，能不能請我們21世紀藍海幫忙他們出租、出售或管理他們在曼谷的房子，我都會先了解：「您有沒有先詢問當初替您購屋的業者呢？」，結果，問出來的答案幾乎不出兩種：
一、當初認為自己對泰國很熟，因此就自己跑去泰國買房子
二、在台灣跟海外的業者購買，結果交屋後這些業者都無能為力(人間蒸發)
關於第一點，我真的誠摯地奉勸海外置產的投資者，在國外買房子最難的是後面的管理，而交屋後的「物業管理」一定要找足夠規模的大公司才有能力處理，因為後續的「物業管理」需要很多的人力跟成本，不是大家想得那麼簡單，在台灣買房子要管理都不容易了，為什麼你會為了省一點錢，就跑去國外買一個沒有「物業管理」的建案呢？
至於第二點，這真的令我非常非常生氣，我極度地不齒那些明明沒有後續物業管理能力的公司，竟然大言不會地說自己有「一條龍服務」，海外房地產市場就是被這些劣質的業者給弄臭，尤其最誇張的是少數「跑單」的業者（連公司都沒有，純粹用你的信任來賺錢）。
所以說，如果您要選擇海外置產的業者，請一定要先解他們交屋後的物業管理公司規模，而且一定要確認他門口中所說的物業管理公司是不是具備以下4個條件：
(1) 自己直營的物管公司（而非外包或是未來式）
(2) 已經有物業管理經驗（而非空口白話）
(3) 具體服務內容（如收費、管理、委售等方式）
(4) 目前交屋案件的出租率（會不會半年都租不掉）
其實海外置產要獲利是很容易的事情，就好像您2003年或2008年進場投資台灣房地產，基本上隨便買隨便漲，這段期間房價都會漲就是因為整體「趨勢」抬升的原因，東南亞的泰國、馬來西亞就很像是2003或2008年的台北，而曼谷和吉隆坡因為是屬於國際級的一流首都，發展也比台北市還要進步很多很多，相較於台北、東京、上海等城市，未來房價的補漲和超越絕對是指日可待的。只是，如果沒有人幫你做後續的「物業管理」，那麼漲幅１０～２０％的數字，它也永遠只會是個數字。
新聞來源：2016/3/18 下午09:02:16 中時／社群分享
提起泰國只會想到人妖嗎？那您就大錯特錯了。
這裡是個幸福感非常高的國家，因為信仰，人的心態都很平和，沒有人亂扔垃圾，購物不用討價還價，不用擔心被宰，這個國家的人們雖然不算很富有，卻活得讓人羨慕。據彭博社2015年發布的全球51個經濟體的「悲慘指數」顯示，泰國成為了全世界最幸福的國家！此消息一出，著實是讓很多人很是意外，不少的媒體報導時用得比較多的詞是：「出乎意料」、「大跌眼鏡」等等。真的就是「大跌眼鏡」了嗎？泰國生活導航網站的一則報導說出了「泰國憑什麼能成為世界上最幸福的國家？」的原因。
【一、非常低的失業率】
泰國的失業率異常的低，據彭博社目前的數據顯示，低於1%；通貨膨脹率幾乎可以忽略。在曼谷北攬有個著名的養老院，經費都是社會賢達、善良的人們捐獻的。
【二、社會保障、福利非常好】
以下是從「衣、食、住、行、教育、醫療」等方面來向大家呈現一個「真實的泰國社會」：
●教育免費
在泰國有不少的政府學校（小學和初中）的教育都是全免費的，不管你是泰國哪個地方的，只要是泰國人都全免。就連早上的牛奶、早餐午餐都是國家免費送的。所以這些家長在教育方面沒有太大的經濟壓力。課本、作業本也是免費發放的，有些連校服都免費。到了一些重要的節日，經常會免費的發禮物、零食，還有做豐盛的飯菜免費給學生吃，甚至家長也可以免費享用。
●看病免費
只要你是泰國人，都可以申辦一張「醫療卡」。憑這張卡去指定的政府醫院看病、住院、手術等等基本是免費的，如果需要拿藥，每次只需交30泰銖（約29元新台幣），所以泰國人是絕對不會出現因為窮而看不起病的情況，國家出錢幫你治。同時，泰國人還可以憑卡隨時去指定的醫院，進行體檢，也是全免費的。
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必須將東協環境中所有的利害關係人帶進這令人興奮的東協未來旅程。—蘇林．比素萬（Surin Pitsuwan）（東協第12屆祕書長）
雁行理論最先由日本學者赤松要在1960年代公開討論，它解釋了日本產業外移到新興工業國家，再外移到東協、中國及印度的現象；也說明了當中國和印度這兩個新興經濟體自我調整以充分運用全球化，接掌成為亞洲成長引擎時，擔任「領頭雁」逾三十年的日本在過去二十年已陷入停滯。
但致命的自滿總是會帶來威脅，可能使國家錯失良機。例如，印度基礎設施開發不足、改革緩慢以及盧比不斷貶值，可能迫使私人企業減少在當地的投資，而中國如果不想要喪失吸引力，就必須控制日益提高的勞工成本。
東協五國（ASEAN-5）是指印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡及泰國五個創始國，它們確實是「亞洲奇蹟」及雁行隊伍的一部分。這個團體享有多年的驚人成長，但也因為全球化而經歷一段艱困期。從亞洲金融危機中復原後，東協更趨成熟，而且對追求和平、進步和繁榮的共同目標更堅定。
當歐盟國家剛經歷2008至2009年的危機，希望準備邁向復甦之際，東協五國已在區域內變得更加整合，一部分是因為東協區域生產網絡的成立。東協內部貿易增加，可以緩和該地區受到歐美需求衝擊（demand shock）的影響。在變動不定的全球商業環境下，東協五國及後來加入的會員國汶萊、越南、寮國、東埔寨及緬甸必須致力於整合及調整，以便從全新和積極的世界競爭角度，利用本身的集體實力和競爭優勢取得最有利的位置。
在此，我們將討論東協做為組織和區域的角色，以及它在主動致力於全球整合和適度準備以因應21世紀的外部波動時，如何從內部進行改變。我們也會強調，當市場愈來愈大、但也日益複雜時，在東協擴張的企業面臨的挑戰與機會。
東協：組織和區域
東協是指東南亞國家協會，1967年由五個創始國（印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡及泰國）在曼谷成立。鑑於當時共產黨勢力擴張，同時為了控制國內的叛亂，這些會員國剛開始代表一個推動和平及穩定的團結組織。
越戰後，這個組織展開一項經濟合作計畫，但該計畫在1980年代中期處於困境。不料到了1990年代卻因為泰國提出的區域性「自由貿易區」而重振起來。1984年，汶萊加入東協，接著是1995年的越南，1997年的寮國和緬甸，以及1999年的東埔寨。
