業務個人品牌教學+海外房產風險分析
【馬來西亞】大吉隆坡計畫 馬來西亞政府在2010年9月25日宣布推出經濟轉型計畫(ETP)，將以1720億令吉打造「大吉隆坡」是其中一項關鍵政策，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個最宜居的城市，同時成為世界經濟成長率最高城市前20名。
大吉隆坡計畫涉及10項入口點計畫，將大吉隆坡提升為國際大都市，而ETP的目標為2020年人均國民總收入目標為15000美元，透過實施12個國家關鍵經濟領域（NKEAs），吸引4440億美元的投資，創造330萬個新的就業機會，實施(NEKAs)對於國民所得收入的提高有重大的貢獻。
該方案還圍繞提高馬來西亞的競爭力，通過實施六項戰略改革舉措（SRIs）。SRIs包括加強該國的商業環境，以確保馬來西亞公司具有全球競爭力的政策
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隨著東協快速崛起，台商紛轉進設廠、需才孔急。然而，相較去年東協在台留學生達2.6萬多人，台灣留學東南亞學生卻只有2千多人，不成比例。教育部及大學都鼓勵新住民二代善用母語優勢，到東南亞實習或留學，當南向尖兵。 教育部國際司副司長藍先茜指出，據最新統計，去年在台境外學生突破11萬人大關，以陸生近4.2萬人最多，其次是馬、越、泰等東協10國，共2.6萬多人。相較之下，台灣學生留學東南亞，一向興趣缺缺，去年包含學位、非學位生，留學越、馬、泰的台生，各只有994、985、207人，遠少於留學歐美、紐澳。
藍先茜表示，東協人口、資源多、經濟成長快，就像當年的台灣發展潛力無窮，尤其有母語優勢的新二代，更可到東南亞闖一闖。教育部透過學海築夢、學海惜珠等計畫，分別補助一般生及經濟弱勢生到國外實習、研習，去年已有325人到東南亞實習。
元智大學特別積極發展南向策略，管理學院2009年起推動學生到泰、馬實習，到去年已有133位學生參與，有泰國台商返台與元智聯合甄才，已有10名校友到泰國就業；元智管院更在去年首設泰語課程，請華僑密集教實習生基礎泰語及文化。
兩年多前，元智謝姓女學生曾到曼谷長榮桂冠飯店實習兩個月，工作之餘順便旅遊及擔任志工，幫大象洗澡。她和其他實習的同學都認為，這是磨練自我的大好機會，強調「語言溝通及文化包容」、「主動學習與勇於嘗試」是成功關鍵。
大葉大學校長武東星說，該校這兩年也很鼓勵學生到東南亞實習，今年舉辦就業及實習博覽會，就有塑膠廠台商招收20幾名學生暑假到越南實習，還同步上基礎越語。武東星感嘆，照理說，有母語優勢的東南亞新二代，最適合培訓為南向尖兵，但新二代常被貼上來自弱勢家庭的負面標籤，導致有些人不敢公開新二代身分，家裡也不見得鼓勵學母語，希望新二代勇敢站出來，南向逐夢。
大葉大學運動健康管理系校友蔡依恬，前年暑假也曾到新加坡的火鍋店和燒烤店實習，擔任外場服務生。她說，到東南亞國家實習的好處是華人多，語言較通，也較能了解當地風土民情。為了讓主管更重視她，她很拚命，到最後包辦內外場工作，月薪加上加班費，可到台幣5萬元。
個人淺見：
這真的很可惜，台灣很多人看不起東南亞而導致許多新住民第二代不敢公開身分，但實際上一堆人跑去歐美念了書之後回來呢？許多人回台後從事的工作與在國外所學往往沒什麼關聯，而台灣擁有一大堆具備英文語言能力的人才，而真正需要英文的職缺沒有想像中的多、待遇也沒有想像中那麼好。
更可惜的是，現在東協崛起，台灣極需東南亞當地的語言人才，如果同時能夠具備管理、行銷或者業務能力的人，薪資水平絕對遠遠高於到歐美國家留學的人才，台灣應該多多重視這一塊的產業發展，不要因為過去的刻板印象而錯過了這一波能讓年輕人、中小企業到東南亞獲得成功的機會。
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【TRX】敦拉薩金融中心個人淺見： 大家對於這個東西可能不是很清楚，這可是馬來西亞達成2020宏願年前的最重要的計畫，簡單來說，敦拉薩金融中心未來就是整個馬來西亞以及回教世界的華爾街，所有回教國家的資金都會前往這裡。
這個敦拉薩金融中心(TRX)是有來歷的，拉薩過去的馬來西亞總理，是現任總理那吉的父親名字，而敦則是馬來西亞最高的爵位，因此稱作為「敦拉薩」。當初原本是要在杜拜打造一個回教的金融中心，不過在911事件發生之後，許多歐美國家的資金與人員不敢到中東區，後來這個計畫延宕多年，最後才決定設立在同樣是回教國度的馬來西亞。
TRX有14個小巨蛋這麼大，而且就在吉隆坡的正市中心內，只招募全球前250大企業才能進駐，像是Facebook、Apple、Samsung、可口可樂….等國際企業，TRX完工之後預計會創造50萬個高階就業機會，屆時附近的住屋需求就會更大幅提升。
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Read More目前「海外房產孤兒」以租不掉、轉售不易為大宗，專做這些孤兒物管商機的麒聿新城總經理黃成武表示，手中以馬來西亞、柬埔寨案件為主，民眾只看投報率，且東協國家法律沒嚴格規定，轉紅單問題嚴重，導致海外投資糾紛頻傳。
黃成武說，以手中柬甫寨案例為例，某位中產階級的A先生，2015年初聽信海外代銷公司經紀人所說，買柬埔寨房子門檻低，未來發展性高，投報率又有10％，便以總價約台幣450萬元買1間預售屋。
但買了之後，預售轉單賣不出去，該經紀人又離職，總公司也不願負責，當初A先生買海外不動產只是為了投資，但現在變現不易，已出現財務壓力。
另外，B先生當初聽了某財經專家名嘴推薦，在2013年底，以總價約台幣1,700萬元，買下馬來西亞吉隆坡約29坪的房子，現在已交屋，但同一社區投資客大筆拋出租賃，讓B先生也租不出去。
黃成武表示，柬埔寨當地人買不動產不含公設，但外國人卻買有公設的物件，兩者房價價差至少就達25％，且某些區域1房產品租金可達1,000美元，但沒做詳細區域調查情況下，可能買到的物件無法租到如此高的行情。
(工商時報)
這幾天一堆客人拿著這些新聞跑來問我，實際上上面的資訊只對了一半，記者寫的內容根本完全沒有寫到真正的問題所在，因此國際超級房仲針對這篇新聞哪些正確、哪些錯誤的部分來跟大家說明。
一、【轉紅單不易】
(1)正確部分：沒錯，現在柬埔寨轉紅單極難，要轉紅單就要有賠售的準備。
(2)錯誤部分：拜託，有點專業知識都知道，馬來西亞是不能轉紅單的。
針對紅單的部分，馬來西亞政府有規定，預售屋在交屋之前是不可以轉讓的，真的不曉得馬來西亞轉紅單不易這種訊息是哪個無腦業者放給記者的，記者做發新聞之前應該先找專業人士查證一下這種基本資料吧（歡迎下次記者朋友與我聯繫）。
至於柬埔寨的紅單，我告訴各位：「真的極難轉」。
柬埔寨有它的缺點以及優點，但柬埔寨的獲利絕不是靠轉紅單（而是租金），這牽扯到我提到幾百遍的關鍵點：「海外置產最大的風險是『人』」，這一點好房網的專家宅男阿北跟我的看法也一致。
延伸閱讀:《你們都搞錯海外投資「真正」的風險了》
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【 記者 陳宣良 ╱ 台北報導 】 內政部擬調降不動產仲介服務報酬，房仲業為此，今日在台北市天成飯店召開不動產仲介公會全國聯合會臨時理監事會議，會議中針對調降服務報酬案有激烈爭辯，最後做成結論~堅守維持目前法令：買賣雙方服務報酬合計最高不得超過實際成交價6%最高上限。 若現行執政當局仍執意調降而無顧房仲業目前經營困境，則不排除聯結全國同業人員走上街頭。 房仲業全國聯合會臨時理監事會議今日參與代表，除了全體理監事及全國各縣市公會理事長外，房仲業各重要領袖人物，諸如全聯會前理事長李同榮、台北市公會理事長郭子立、高雄市公會理事長蔡松晏……等人幾乎都到齊，顯見對內政部欲調降服務費的關切與重視。
據悉，內政部曾行文予房仲業全聯會擬調降服務費由現行6%欲調降為5%~5.5%，引發全國各房仲業強烈反彈；一般反應是目前不動產普遍不景氣，各房仲業者皆處於苦撐困境，甚至一年來已倒閉一、二千家，而內政部對非法仲介業者取締無力，卻老是找合法業者開刀，何況，政府帶頭高價標售公有地致房價高漲不跌，此又非房仲業之過。 今日臨時理監事會中，房仲業全聯會理事長林正雄告訴與會者，全聯會係應內政部要求需作出結論，但並無預定立場，無論決議如何大家均需共同承擔，且務必團結一致。會議中就內政部所提調降至5%~5.5%，為大家極力否決，另就逐級累退6%~4%計算服務費方案討論，亦被認為計算繁複、易生消費紛爭而不被接受；最後一致決議：堅守維持現行法令規定：買賣雙方服務報酬合計不得超過6%最高上限。 若內政部無法接受而執意調降，則大家不排除聯合全國房仲同業走上街頭。
個人淺見：
如果這不是官逼民反，那什麼是官逼民反？
這個內政部裡面是不是有哪個無腦高官對房仲業有很深的仇恨啊？前年已經威脅過一次搞得大家都已經要上街頭抗議了，去年也放出過這個消息搞到內政部配砲轟到體無完膚，怎麼今年又來搞一次這個事情？
說真的，台灣總共收6%的服務費算高嗎？以國際上來看，其實並不算低(也不到很高)，因此是否要調整這6%理論上是可以討論的，但是實務面上完全不是如此！
所有業者跟有房地產交易經驗的人都知道，買賣房子除了房價可以砍之外，民眾最愛砍的就是我們房仲的服務費，常常有時候還沒有開始談買賣雙方的價格時客戶就先要砍服務費（真的很奇怪，去餐廳吃飯的時候怎麼沒有去砍餐廳的10%服務費），導致大多數房仲人員在成交之後所收到的服務費根本不足6%，更別說景氣低迷的這段時間，房仲人員辛苦了大半年終於成交的物件往往連3%都收不到（接著是開發與銷售業務員對分、對分完的業績再跟公司對分才是實領獎金）。
【1分鐘看國際】馬來西亞基礎建設與第二家園計畫
您知道馬來西亞為什麼這麼多年下來，房價、租金、經濟成長率都可以穩定上漲嗎?您知道為什麼即便房價不斷上漲，各國投資者還是蜂擁進入吉隆坡搶房嗎?您知道為什麼有三萬多位高階收入族群跑去馬來西亞退休嗎?您還知道，未來廣大回教世界的金融中心就位於吉隆坡市區內嗎? 假設您對這些都不是很清楚，那麼，我們就來簡單認識一下目前馬來西亞的利多吧，請點下方影片。
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Read More個人淺見：
馬來西亞的特色就是房價穩定增值、租金投報率中等，國家的經濟發展也很穩定，就我而言的感覺，其實很像是東協中的澳洲，不論是土地遼闊、人口數、豐富天然資源….都有類似的地方，再加上馬來西亞持續推出重大建設，因此馬來西亞房價會在2020宏願年的時候開始飆漲。
有人覺得現在進場馬來西亞太晚了?那我可以告訴您，您今天還沒有進場，五年後您一樣會在懊悔一次的（澳洲的房價已經接近百年沒跌過）。想了解更多嗎?請直接點開下面的影片吧。
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Read More外國人可購買任何公寓總空間的49%，而不需要永久居留。未持有永久居留證之外國人或公司，欲購買一單位公寓，需從境外帶入泰國100%之購買金額。除特殊條件情況，外國人除非成立公司，否則不可單獨擁有泰國土地、透天別墅以及一樓店面。
Q2:泰國的土地所有權有時間限制嗎？
A2:土地所有權分成兩種：
永久權利（free hold）：永久物權房屋擁有獨立產權證書，可自由轉移。
限期權利（lease hold）：有時間上的限制，對土地使用的年份長短不一，類似台灣的地上權，所以此等權力只有土地使用的權利而非實際擁有土地。
Q3在泰國有什麼可以證明表示這是我的房屋和土地?
A3:在泰國購買土地會有「地契」、購買房屋會有「買賣契約」，擁有這兩種文件就是持有土地及房屋的證明。
Q4:泰國公設面積如何計算？需購買停車位？
A4:泰國公寓無需購買公設，建商皆以室內實際面積出售。泰國公寓通常包含游泳池、健身房、閱讀室、空中花園等公共設施，都屬於免費贈送。
泰國公寓無需購買停車位，住戶有停車證，可先到先停。車位數量依個建案不等。
Q5:在泰國購置房產的流程是什麼？
A5:先在台灣挑選房型：預定金2萬元→至泰國建案現場看屋→現場刷訂給建商5萬訂金(不可退)→在指定時間內匯第一筆簽約款→簽訂買賣合約→在指定時間內匯第二筆簽約款→第二筆工程款→驗屋+尾款→辦理過戶程序→交屋
Q6:在什麼情況下須繳付律師費？買賣律師費怎麼計算？
A6:購屋簽訂不動產買賣契約書、貸款契約書、房屋租賃契約及售屋簽訂不動產買賣契約。在泰國所繳付的律師費就如同台灣的代書費，由於泰國政府規定，有關房地產交易、轉移等事宜必須經過律師辦理，也因此，律師費是需要繳付的(預售案通常由建商吸收)。
律師費、行政費(Legal Fees and Admin)費用是 0.5%
▮你知道投資馬來西亞的房地產，有許多基本知識需要知道嗎？
我想讓你透過這則文章知道的是，當你想要投資馬來西亞房地產之前，一定有很多基本問題與迷思是投資者先要釐清的，比方說像是法律、流程、產權或稅賦方面等等個事情，而看完這一篇文章後，就能解答所有最基礎的馬來西亞買房問題了。
話說回來，解答問題並不難，大部分有點經驗的海外房仲都能夠做，但是真正重要的是要找到一個可以信賴的專家，千萬不要把自己一輩子的身家，都交給一個陌生人了，因為不對的房仲人員提供給你錯誤的資訊，只會引導你做出錯誤的投資決定，最後的投資結果當然不會好。
因此，在你被坊間的不專業馬來西亞代銷給呼嚨之前，請看看這則文章來做點功課，因為投資最大的風險就是來自於無知。
在東南亞投資房產還賠錢的人，99.99%是買到了這5種地雷建案！
Q1:外國人可不可以購買馬來西亞的房產？
A1:可以。
外國人：
依據1965年國家土地法規定，非馬來西亞人應於取得州政府同意後始能取得不動產。工業區或供工業使用者除外，申請時間為3~4個月，費用視開發商吸收與否，若不吸收則由買方支付。
申請事務由指定之律師事務所辦理。若未獲准許，則買賣契約將立即終止，開發商將會安排訂金退款事宜。註：外國人不得購買吉隆坡價款低於100萬馬幣的住宅用房產。
聽Sway的海外置產建議，不但不會幫上忙，說不定讓你更慘
Q2:關於馬來西亞房產，交易安全嗎？
A2:
我們的交易流程，完全依據法令規定。
如您於馬來西亞簽立買賣合約，簽約過程，全程由當地執業律師解說並協助完成合約簽立；如您於台灣簽立買賣合約，我們將陪同您至馬來西亞駐台友貿處完成合約簽立。
Q3:關於馬來西亞房產，地契年限？
A3:
馬來西亞的房產區分為永久地契(999年)以及有效年限地契(99年)，需視您所購買的房產地契種類而定。
我們在銷售前，都會仔細為您解說所有關於房產的資訊，請您做全面性的評估，如果是有限年限的房子，也會清楚告知您剩餘的年限還有多久。
我受邀上理財節目《這不是新聞》，說明泰國春武里吸金案的陷阱在哪裡的精華片段
Q4:購屋時會簽署哪些文件？
A4:買方應簽署之文件：
買賣契約書（SPA）公共契約（DMC）物業/分層地契轉名其他由開發商制定之書函或合約（視不同建案及開發商之需求而定）
Q5:台灣的房屋和土地都有所有權狀，馬來西亞有什麼文件可以證明自己的產權？
A5:
房屋：買賣契約土地：分層地契
過去吉隆坡的金三角，現在已經有新的金三角：雙子星、TRX、KL118
Q6:總地契是什麼？分層地契是什麼？
A6:
總地契是由政府就整塊土地開發案或整棟大樓發出之地契。
分層地契是由政府就房屋位實際座落在土地上之公寓，或大樓每戶擁有的土地發出之地契，相當於您個人的土地權狀。
你知道變成所謂的「海外孤兒」會有多慘嗎？趕快來看看避免你成為海外孤兒的５大重點
Q7:房屋是否有保固期？
A7:
依買賣契約書(制式化)規定，因施工瑕疵或建材品質不良造成土地、建物及公設的損害、縮減及其他瑕疵，發展商須負交屋後最長24個月保固責任（依個建案不同），並於收到買方書面通知後30天內負責修復。
Q8:買價如何支付？
A8:
預售屋為蓋到哪附到哪，總共大概有14期左右的款項，應依照開發商於各建案進度發出之繳款通知書支付該進度之價款。
付款的話，可以現金或銀行貸款支付，由台灣以美金匯出，到帳時再結算成馬幣就好了，其實很單純。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
Q9:延遲付工程款，利息如何計算？
A9:延遲付工程款價金 x 利息利率 / 365 x 延遲天數
例如：
舉例：
房屋總價為700萬，工程進度到60%，應付工程款為420萬，如果客人只付款350萬（工程總價的50%），貸款能貸到55%，但銀行尚未撥款。
算式：(420萬-350萬) x 12%(預估年利率) / 365 x 延遲天數
延伸閱讀
【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國) Read More
1、為什麼要在澳洲投資？
澳洲被認為是世界上政治穩定、風險最低的國家，以及經濟彈性最好的國家。她的國內生產總值持續保持超越世界平均水平的發展速度，以及她的產品在不同領域市場都有需求量。以及在法律方面，澳洲的法律體系僅次於美國和英國。
2、房地產投資為何是中長期投資？
澳大利亞的房地產投資不是投機生意，經過45年的房地產市場化的發展，澳洲房地產成為全世界公認的最佳的低風險投資地區，和穩定增值及租金回報的投資目的地。
3、外國人可以投資澳洲房產嗎？
當然可以。開發商會申請將所開發的物業的50%銷售給海外人士，凡是能銷售給海外人士的房產都是已經獲得FIRB（澳洲對外投資管理局）批文。澳洲政府鼓勵外國人投資；澳洲的健全法律體系保護海外投資者的利益。
4、澳洲房地產市場的特點如何？
政治穩定、政策完善、經濟體系穩定、人口紅利增長、法制健全、市場成熟、升值穩定、租賃市場活躍、空置率低。
5、澳洲房地產增值前景如何？
澳洲地產經濟專家們分析認為：促進升值因素將長期存在，從未來幾年的走勢來看，澳洲房屋交房總量低於新移民人數的總量，所以房產供不應求的態勢還將持續很長的一段時間。而這是使得澳洲房產呈上漲趨勢的一個主要因素。
6、澳洲房地產會不會貶值？
有澳洲房產協會的詳細數據做參考，過去的45年裡，澳洲房地產平均每七年翻一倍（四次），所以從長期來看，出現貶值的機率是非常之低的。
7、投資澳洲房地產的理由？
a.穩定的升值與投資回報，分散投資、降低風險；
b.充分利用銀行貸款，銀行貸款可以只還利息不還本金；
c.澳洲房產購買手續簡便、可靠。更主要的是，澳洲房產的永久產權和無遺產稅。
8、如何選擇最具投資價值的房地產？
你需要確定你購買投資的澳洲房產項目，都是經過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項目（包括從位置、規模、環境和配套設施等各方面）。
9、如何解決看房和房產交易的問題？
房地產投資取決於市場環境，買投資房不同於自住房，投資房產只考慮“投資回報”和“風險”兩個因素，應減少感情因素；自住房投入的感情因素較多，注意理性分析。
房產交易的安全問題你不用擔心，在澳洲買房的話，由澳洲持牌律師為你做全程服務，比如簽定合同，完成交割，土地過戶等。
10、房地產市場供大於求怎麼辦？
從澳洲的歷史來分析，這種情況不會出現，因為一個百年曆史的房地產市場供需關係是十分成熟的，即使供需比例出現差距也會是暫時的，因為在完全市場化的國家，發展商也會視市場情況進行適時調整，不會違背市場經濟規律過量開發。另外，澳洲政府對每年的房產供應量有總的調控權，所以，很少出現供大於求的問題。
11、在不同城市投資有什麼區別？
總體相差不大，只是不同城市房價、租賃市場等方面略有區域差異，而每個州的購房成本比如印花稅也各有不同，所以要具體分析。一般來說，雪梨、布里斯班和黃金海岸及墨爾本升值潛力相對其他城市而言會更大一些。
12、澳洲政府有哪些針對海外投資者的規定？
海外投資者只可以購買澳洲新開發的住宅房產（工業和商業地產無此限制），澳洲規定新住宅房項目的50%可以出售給海外投資者。沒有澳洲身份的人，不能購買當地的二手物業。對於海外人士而言，可以向銀行申請房產評估價的70%的貸款。
13、誰來保証投資者的資產安全？
澳洲健全的法律制度可以充分保障投資人的權益和資產不受侵犯。
14、可以由子女繼承房地產嗎？
法律規定是可以由子女繼承的，並且沒有遺產稅。
15、海外投資者向銀行的貸款比例是多少？
依據客戶的條件不同，一般海外人士貸款為70%，最高銀行貸款為80%。
16、買房可以貸款嗎？
可以。但要注意，澳洲貸款方式中有可以選擇“每月只還利息，不還本金”的方式，最長可以只付利息10年，大大緩解投資人的還款壓力。此方式是貸款政策成熟穩定的一種表現。同時，可使投資者以最小的投入換取最高的回報。
17、如何申請辦理貸款？
客戶提供個人護照和收入證明等相關資料後，由我們幫助客戶向銀行辦理貸款。
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