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【為什麼在股票和基金賺錢的少，在房地產賺錢的卻多很多？】您了解房地產最獨特的3大特性嗎？

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本文作者－國際超級房仲

　　您有注意到這一件事情嗎？以過去這20年來看，能夠靠著股票、基金或者期貨等金融商品獲利的人雖然有，但是比例相當相當地少；相反著，以過去20年來看，能夠在房地產賺到錢的，幾乎比比皆是。　　為什麼台灣人都很熱衷的股票和基金，它所帶來的獲利機會竟然遠遠低於房地產呢？如果我想要投資的話，我該怎麼規劃我的資金配置呢？　　股票和基金有非常多的專家在介紹，所以國際超級房仲今天就不再贅述了，但是你知道為什麼房地產竟然可以讓絕大多數的人都獲利的原因是什麼嗎？就讓我來特別說明房地產跟其他「所有」投資項目最大的獨特差異是什麼吧！

一、房地產的三大特性：保值、增值、現金流房地產至少不會變成壁紙

　　雖然大家常常說高房價高房價的，但實際上房地產帶來的獲利其實遠遠比不上股票和基金，這是一個事實，但是房地產的三大特性卻也是其他任何投資商品都無法比擬的，尤其是「保值」這個特色。

(A)保值 　　房地產最大最核心的價值就在於「保值」，不動產的價格很難很難有較大的跌幅，您可以看看下方的各國房價走勢圖，除了日本因為經歷房地產泡沫化而價格下降以外，您可以看到其他國家那時候無論價格走勢如何波動，但是長線來看整體的房價都是往上成長的，跟股票的走勢完全不同。

全球主要城市的房價走勢圖

　　這樣的價格走勢跟股票則是完全不同，股票雖然漲幅很大很強，但是一個狀況不好所導致的跌幅，往往會讓你連本金都拿不回來，對吧？　　看看上圖，我來跟大家說一個短短的故事：　　我有一位收入很高的新竹竹科親戚，是個高知識分子，他說自己從大概1995年就開始投資股票，也找過厲害的「專家」來操盤過，但是就這位親戚所述，這二十幾年大概至少賠了一千多萬台幣在股票市場裡面；我媽就跟這位親戚說，如果你1995年開始把投入股票的錢都放在新竹的房地產裡面的話，這一千多萬現在大概至少是2000萬起跳的價值了。　　可怕吧，一個投資方向的錯誤，造成了賠損1000萬和資產2000萬的落差，這個可是3000萬的機會成本。

(B)增值性　　如前面的圖片所述，不動產這個投資產品因為無法／難以被複製的因素（例如市中心捷運站旁邊你真的沒辦法再生出新的土地來蓋房子，除非是海邊的填海土地），再加上房子有很大的剛性（自用）需求，每個人可以一生不買股票不買基金、期貨、債券等等，但是不可能沒有地方住、沒有地方睡、沒有地方工作。　　因此，在無法被複製的情況下，大家卻又必須要擁有的房地產，價格自然就會水漲船高，這也是為什麼上面圖片顯示出來，只要長期持有大城市、蛋黃區的房地產，價格要買到會跌的都很困難；前提是，你要能夠接受房價漲幅確實沒有股票、期貨這些來得好。

(C)現金流 　　就是「租金收益」了，在你的房子擺著不會賠、放著等漲價的時候，不用對於未來房價是否會賺錢感到憂慮，因為這個過程中房子會幫你帶來租金，不過這個租金收益是否良好就要看大家常常說的「租金投報率」了，租金投報率的算式很簡單： ◉ 一年的房租／購入的房價＝毛租金投報率（一般都是看這個數字） ◉ 毛租金投報率－管理費&稅費等成本＝淨租金投報率（這才是你實際進口袋的錢）

台北房地產不但租金在全亞洲墊底，甚至連投資價值也是墊底的。

　　不過以一般常見的毛租金投報率（Gross）來看，台北的房地產因為成本太高太高太高了，即便租金不算便宜，但是用上面的算式除下來也只有平均2%的毛租金投報率，實際的淨租金（Net）可能只有1.5-1.8%左右而已，相當相當地低。　　而外縣市的房價雖然不太會漲，但也因為房價成本低很多很多，算下來的租金投報率往往都還有個3-5%的水準，所以租金效益會比台北好。Q：不過既然外縣市租金投報率更高，為什麼大家都要買台北市呢?A：台北市需求龐大、資金龐大、密集度又強，這些都是強烈會讓房價上漲的因素，同時也是外縣市所欠缺的，所以過去大家才會買「保值&增值性」強大的台北房地產囉。

二、房地產的高門檻性不是人人都有能力來炒房

　　房地產動不動就是幾百萬、幾千萬的價格，沒有個一兩百萬的現金加上貸款，在台灣也很難買到什麼蛋黃區的好房子，這一點我相信資歷足夠的房仲人員應該都很有感觸，換我來講講我的故事：　　我在2010年進入房地產產業時，剛好是台灣房地產市場最火熱的時候，很多投資客準備個20%的自備款、5%的裝修成本，就可以在三到六個月內把這筆投入的資金賺回50-100%的現金，這個利用房貸槓桿的模式在當時人人都會使用。　　問題就在於這一個方法不難，難是難在如何找到夠便宜的物件，以及自己的「自備款」要足夠，因此很多房仲人員明明知道這一套很好用，但是自己就是沒有這麼多資金來嘗試看看（例如我），於是只能看著這麼有效率的炒作手法被人家炒到打房，當時的自己只能看著投資客獲得巨大了獲利而眼巴巴的羨慕（在看看我自己手上拿到的微薄幾%、還被大眾嫌貴的仲介費…..）。　　因此，要享受到房地產這三大特性(保值、增值、現金流)的投資好處，前提是要有足夠的現金，或者是有個有錢的老爸，你才有資格進入這個圈子來享受這樣高級又安全的待遇。

三、缺點：變現速度較慢不是想賣就可以立刻拿到錢

　　任何投資都會有風險，任何投資標的有優點當然也會伴隨著缺點，房地產除了漲幅沒有股票、期貨這類產品這麼大以外，其實真的最大的缺點在於出售房子&拿到錢的時間比較慢，不像一般金融產品那麼地迅速。　　主要也是因為房地產的優點，它看得到、摸得到，所以購買房地產的買方通常一定會去現場看看這個房子是否具有價值，以及看看具體上有沒有什麼缺點（例如漏水、格局問題、風水瑕疵或採光不足等等），然後還會經過買賣雙方的討價還價、政府的過戶流程、銀行核貸流程等等，但這些都不是影響時間真正的重點，真正的重點還是在於「售價」和「市場」。　　以過去市場好的時候來看，只要價格合理、不要超出行情太多，基本上房子3-6個月內一定可以賣掉，若是願意以行情以下的價格出售，說不定不到30天就能夠順利售出；相反地看現在景氣不好的台灣，房子如果超出行情基本上就是滯銷了，賣在行情價格甚至行情價格以下的話，也許6-12個月內有機會售出。　　另外，我們在房地產業界有一句非常經典的名言：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。

四、最安全保守的投資商品，就是不動產房地產的價值，來自於土地

　　保值、增值、現金流，房地產的這三大特性如果各取一項，其實都可以找到相對應的投資產品，但是要這三個都兼具的東西，全世界也就只有不動產了，就像是你要找到一個會唱歌、會演戲、會創作、會主持又年輕的全能型藝人，大概就是只有周杰倫了吧。　　來看看股票，一個漲停板就可以把別人一整年的漲幅給賺到、半個漲停板也可以賺走很多國家一年的租金收益，但是股票的可怕之處也在於這裡，連續幾天的跌幅也可能把你大半輩子的積蓄給帶走，甚至不曉得要花多久的時間才會讓它回到原本的成本，這就是股民最怕的「住套房」了。　　其他的投資產品通常也有類似的特性，也許波動沒有那麼大，但是都是有賠到賠金的風險，而被套住的時候，該是繼續加碼攤平或者設立停損點止血出場，這就要考驗你的投資經驗與運氣了，畢竟這類金融產品的實際狀況並不是那麼透明，就算萬一拿到利多消息也會因為「內線」限制而被法律限制不得購買。　　股票、基金、期貨、債券甚至保單等等的項目，我並不是專家，說出來的見解不會像其他專業業者那麼詳細，但是一般像我這樣的普羅大眾所能夠感受到的真的是有一點「看老天爺」才能夠有機會賺錢的味道，但如果一個投資產品我不夠熟悉也不懂，甚至都須要看運氣才能獲利的情況下，這樣的投資就是賭博，面臨的是冒險而非風險了。　　房地產則不會如此，前面的重點都讓你知道它的３大特性，而房地產最大的價值在於它這塊土地坐落的位置，也就是我們常常說的「地段」，地段越好的東西需求越大、價值越高、價格也會越高，這是一個放諸四海皆準的準則，講這一段就要讓想要投資房地產的你知道，千萬不要因為「便宜」就隨便去買了個便宜貨來投資，要比便宜，全台灣、全世界多的是超級便宜的房地產，還有些國家打出房子「免費贈送」的呢。　　另外舉個常見的案例，讓您更有投資觀念：　　很多有錢人喜歡在郊外買一大塊地、蓋一個大房子，然後蓋成金碧輝煌的豪宅來使用，這樣的方式以自用需求來說沒有對錯問題，自己覺得適合就好，但是如果以投資來看這就會是一個嚴重的錯誤投資，因為郊外的土地並不值錢、需求也並不大，要能夠找到願意接手這種產品的需求是相當困難的。　　相反地，即便你在大都會的精華區買一間普通的小套房，它所帶來的租金效益、空窗期、漲幅、轉售速度等等，絕對都會優於上面提到的郊區豪宅喔。

五、結論：沒有什麼好不好、只有適不適合雞蛋不要都放在同一個籃子裡面

　　我一直記得劉德華曾經說過一句話：「絕對不要去投資自己不懂的東西」，因為鮮少人知道，當劉德華事業如日中天的時候，曾經因為投資失利而讓自己陷入財務危機，才導致劉德華有好幾年的電影產量特別大，幾乎什麼電影他都願意接進來拍。　　昌鵬我自己因為是在房仲家庭長大，父母親都是從業超過30年的超資深房仲業務，因此除了很熟悉房仲業這個產業生態以外，我唯一懂的投資標的也就是房地產，所以如果我要做一筆大型的投資計劃，首選當然就是房地產。　　也有人對房地產就是沒有概念，反而對於股票、基金這一類金融產品特別擅長，我也有一位乾媽靠著操作期貨就早早過退休生活了，如果你對於高獲利的投資標的特別擅長的話，那我當然建議你用安全的方式去賺取更高的利潤；如果金融產品也怕、房地產也還會怕的人，那大概就是保單或者銀行定存的命了。　　這也套一句我常常說的話，選一個適合你的投資商品、而不是選一個最好的投資商品，這個道理就跟談戀愛一樣，你想要新垣結衣當你老婆，但是你真的有想過新垣結衣適合你嗎？（我覺得比較適合我XD）

　　投資的配置也是，一個非常簡單的道理但是卻有很多人經常忘記：「雞蛋不要放在同一個籃子裡」，我們在做資產的規畫時，也不能全部放在股票或者房地產裡面，而是要看自己的狀況分配不同的比例，不過全世界每一個有錢人都跟房地產有關的原因，其實也是因為房地產的三大特性讓資產很安全，因此我會建議要配置比例較高的部分在房地產裡面，至少讓你保本並且有安全感。　　只是台灣在這幾年的景氣、少子化、供給問題與打房政策來看，台灣房地產能否持續具備保值性，這一點必須要打問號；保值都有困難了，再加上房地合一稅的緊箍咒，因此房地產的增值性就很差了；最後以僅有的現金流來看，北部的租金投報率真的是太低太低了(尤其是台北市)，大多數的投資產品的現金流都比北部房地產更好；因此，台灣房地產的投資價值是不及格的，這也難怪前面圖片、Global Property Guide對於整個亞洲的房市評價裡面，台灣會在最敬陪末座的位子了。　　既然房地產這麼好，但是台灣的房地產價值卻這麼糟糕，請問該怎麼辦呢？　　這個答案很簡單：如果你覺得台灣的教育環境不好，請問你會讓小孩子去哪裡念書呢？如果你覺得SBL不好看，請問你會看哪一個聯盟的籃球比賽呢？如果你覺得台灣電影不夠刺激的話，請問你去電影院都是看哪些國家的電影呢？如果台灣電視劇已經讓你提不起勁的話，請問你上網都是追那些國家的劇呢？如果HTC手機讓你不覺得好用的話，請問你手上拿的手機是哪一個國家的品牌呢？　　同樣的道理，如果台灣的房地產已經沒有房地產的投資價值了，請問您該怎麼做呢？這個理性又合乎邏輯的答案，其實顯而易見了，對吧？

其實後面2個建議最有效!

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