【國際超級房仲】泰國說明會(新版簡報測試場)2017.12.16


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國際超級房仲

①說明會時間:2017.12.16
②說明會地點:21世紀不動產國際資產中心
③說明會主題:泰國房地產(新版簡報)&如何挑選曼谷房子

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【一針見血,你一定不想承認】為什麼別人都可以在房地產中獲利?而我卻沒有那個「緣分」?


買房 緣分
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本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

►► 每當我跟客戶聊到近幾年的房地產獲利分析,並且建議客戶可以購買的時候,很常聽見客戶說:「他們那麼早進去買,當初房子那麼便宜,當然會賺錢啊」,而當我再繼續說明的時候,通常客戶下一句的反應就是:「這幾年房價已經漲起來了,我現在進去已經晚了啦」。

►► 這時候我都想了解買方這麼有自信的判斷「已經太晚」的原因,結果不外乎給的答案就是:「這幾年一直在漲啊」、「已經漲了幾年啦,應該差不多了」、「這個價格感覺已經很貴了」、「他們買這麼便宜,都被他們賺走了」、「當地的朋友說之前才多少錢而已」、「已經漲了三四年了耶」,甚至還有人說「因為現在不是起漲點」。

一、這就是很典型普通買方跟專業投資者的差別

►► 你可以從一般台灣買方的回答發現,這些人對於房價的高低,大多數都是用「感覺」來判斷的。

二、請冷靜、理性地思考一下房價高低不是憑自己你的感覺說的算

►► 我們投資房地產要獲利,當然是選擇一個該城市房價是往上升的地方,絕對不可能去投資一個正在往下跌的城市,讓我們回想一下最近十年台灣的狀況:

►► 2009-2014年,是台灣房地產房價暴漲的階段,很明顯房價是一個往上正成長的地方,當時的房價是一天比一天高,所以才有這一句經典名言:「今天不買,永遠都是高點」,因此在那段期間隨便買房子都會賺錢,房市非常熱絡。

►► 但是同樣在那一段時間,還是有很多買方或投資者說:「現在房價已經高了」、「人家買得早當然賺錢」、「我們現在進場沒機會了啦」….等等消極的言論,所以這些人一天一天看著房價上升,卻也一天一天更不敢買房子了,因為他們每天都擔心現在房價是高點,更擔心自己買了之後就會開始跌價。

►► 時間來到了2014-2017年,從台北開始慢慢蔓延到全台灣的房地產蕭條,甚至2016年在「房地合一」這個重稅上路之後,當年的成交量竟然比當初SARS時期還要更低,即便到了2017年交易量也沒有回升多少,台灣房價也是平均每年跌幅在8%左右,房價反而變成一天比一天還要低了。

三、OK,現在問題來了

►► 當初因為房價一天一天變高而不敢進場的買方,現在完全相反,台灣來到了房價一天比一天低的階段,依照正常邏輯:這些買方是不是應該可以進場買房子了呢?

錯!這些買方還是不敢買!

►► 為什麼呢?因為這些買方看到房價一天比一天低,他們一樣會擔心買了之後還是會繼續下跌,現在買的價格等到幾年後就會是高點了。

四、有沒有覺得很想吐血這就是國內許多買方的心態

►► 房價在漲的時候,你擔心買了之後可能會下跌;房價在跌的時候,你又擔心買了之後會繼續跌;你會不會覺得,自己在房地產的判斷上很外行呢?但是這些買方通常還會說:「如果是當年的房價我當然會買啊,當時那麼便宜」

►► 說真的,這些就是標準的講幹話。

►► 接下來我會詢問這種類型的買方,如果現在有一個地方很類似於十年前台灣房地產的狀況:「房市熱絡、交易量大、稅低到不可思議、房價才剛起漲幾年、租金高、外資又多、一大堆大型建設與國際建設,甚至這個城市的人民買房子還幾乎可以貸款到全額,像極了當年台灣房地產最火熱的時候,你願意投資嗎?」

►► 而當買方知道這樣的標的是在海外的房地產、而且我也將相關能夠佐證的數據給買方看時,接下來他們還是會說一樣的話:「可是現在進場已經晚了」、「都被炒高了」…..等等的話。

(看完這五分鐘的短片,你就能明白一切盲點了)

五、現在終於了解自己為什麼無法靠房地產獲利了吧?

►► 漲的時候嫌貴、擔心買了就跌;跌價的時候,又擔心會跌個不停;再給你個機會回到上漲的區域,結果又是那一套「外行的判斷」。

►► 說真的,如果你是這樣的買方/投資者的話,房仲人員如果有「可以馬上賺錢的物件」,為什麼要先讓你知道?反正講了半天你也只會擔心不會下手,只想找一個100%高獲利、零風險的物件,但是怎麼可能會有這種東西,就算有也為什麼要報給你呢?

►► 更別說通常一般買方已經買到很便宜了,還是會趁現在房市不景氣而狠狠地大砍仲介服務費,自己省了幾百幾千萬卻捨不得讓仲介賺取應有的利潤,還真的不如報給投資客,至少他們比較阿莎力,講好的服務費也不會亂砍。

六、投資海外房地產也是一樣的狀況

(泰國知名建案開賣日)

►► 除了剛剛講的買方「心態面」導致自己永遠買不到會賺錢的房子以外,現在要找到能夠獲利的不動產絕對只能往其他國家找了(台灣房地產的前景為亞洲最後一名,以國際排名來說甚至輸給希臘)。

►► 既然要到陌生國家找能夠獲利的標的,就不要一直想著「台灣的投資經驗」,很多外行投資者都會把自己在台灣那一套「僥倖獲利」的邏輯帶到其他國家去挑選不動產,比方說:硬要找大坪數、什麼都要找最低價、不在意建商品質、看到一堆贈送配套就購買,甚至還有看風水跟算命的….等等,完全不先做功課。

►► 在投資海外房地產風氣比較熱絡的香港、大陸,他們的房仲人員不像台灣房仲有那麼多耐心,會向跟買方一一說明:為什麼要前往海外投資、什麼是東協、這個地方要怎麼挑房子….等等,香港與大陸的房仲人員的看法是:「既然你要來投資海外房地產,你當然要先把市場搞清楚再來問建案」、「還有一堆人等著要選房,哪有那麼多時間跟你慢慢從頭說明」。

►► 有沒有突然覺得在台灣投資海外房地產,是件輕鬆、又幸福的事呢?

►► 重點又來了,這就是國際超級房仲最受不了的部分了,我可以接受投資者已經做過功課卻有不完整的看法,但真的很受不了什麼屁都不懂、完全不做功課,卻一直認為自己很懂海外房地產的人。要知道:「不怕不知不解,就怕那些一知半解、半桶水的人」。

七、投資之前不做功課真的很讓人受不了因為這些買方連好的壞的都不會分

►► …

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【泰國房地產糾紛,內有業界八卦】她投資泰國房產一口氣買27戶預售,無法轉手賣慘賠


泰國房地產糾紛-獅王
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2017-11-27 12:04:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導

近幾年投資海外房地產夯,但糾紛不少,地政士公會榮譽理事長王進祥表示,前幾年就有四、五十位投資人相信仲介「買房比買包還便宜」、「交屋前就能轉賣給大陸投資客」、「獲利十倍」等說法,誤信某女性房仲業,到泰國曼谷買了200、300間房子,結果賣不掉,又面臨交屋資金壓力,不少房子被當地建商沒收,組成自救會目前也已提出訴訟。

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【買氣崩跌】開天價嚇跑客人 這些建案現在打包對折賣


開天價嚇跑客人
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政府雖已經喊出不打房,但台灣房市在過去一連串稅制改革、限縮貸款的政策影響,已經走入買氣崩跌、無法回頭的局面,過去產品規劃及開價悖離市場需求太遠的建案,紛紛落入一戶都賣不掉,甚至整棟打包對折賣的窘境。

房市買氣到底有多冷清?不只是竹北「富豪至尊」因開價4字頭,悖離當地行情2字頭太遠,銷況慘不忍睹。久舜營造股份有限公司業務開發部經理林銘峰表示,前陣子市場在「盤」的著名建案,還有由康馥建設投資興建、位於台北市士林區的建案「士林觀芷」。

「這個案子也是整棟要賣,雖然還沒走到拍賣階段,但過去傳說要賣陸資13億元,今年初賣到我這邊時,價格已經打對折變6.5億元,從當時的謄本資料來看,該案跟銀行借了5.5億元,現在幾乎已經是賠售價了!」林銘峰透露。

對此,本刊詢問當地里民,對方表示:「當時這個案子因為利息問題,售價相當便宜,先前有買家開價7億元接手,但建商卻猶豫不決,在市場行情不好的狀況下,最後在7月底以6億多元售出。」

謄本資料顯示,士林觀芷一案確實在今年7月底出售,不過,林銘峰分析,貸款金額設定為6.5億元,按常規推算,實際成交金額應落在5.4億元左右。

同樣位在士林,由鄉林建設打造的「士林官邸」案,從2009年預售到現在,銷售狀況也未如預期,現在暫時作為鄉林的企業總部,但因為鄉林財務實力雄厚,未出現賠售或資金困難的狀況。

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

「已經回不去了」,這句話送給所有要賣房子的屋主、建商、代銷甚至房仲。

  最近昌鵬跟很多想要投資國外房地產的屋主聊天,每一個屋主都在說想要趕快把台灣的房子「處理掉」,然後去買國外高租金的房子來收租。像這樣的屋主(投資者)實在太多太多了,所以很明顯看得出來這個趨勢是很明顯的,就如同世界上的其他國家一樣:置產配置全球化。

  問題就來了,這麼多人都想要把資產放在國外,可是台灣這邊就是處理不掉(賣不掉),這些屋主都會抱怨之前交給信X房屋、永X房屋、住X房屋….等等的房仲公司賣了三個月,結果都沒有幫他賣掉,甚至也沒什麼人帶去看房子,也因為如此,所以房子還沒賣掉、沒辦法立刻去國外投資。

  雖然這不關我的事情,但我還是得誠實且專業地讓客戶知道,你的房子賣不掉,真的不是那些房仲公司的問題,你的房子三個月或六個月賣不掉是很正常的事情,即使你的房子景觀再好、地段再好、樓層再好或是風水再怎麼好,現在就是賣不掉,所以不要去為難那些房仲人員為什麼連帶看的人都約不出來了。

為什麼呢?因為這就是整個「大環境」的問題。

  換個角度想一下,之前塑化劑問題很嚴重時,手搖飲再好喝,但業績也是大幅下滑;之前地溝油問題爆發時,即便路邊小吃攤再好吃,民眾願意在外面用餐的意願也大幅下降;甚至是當年SARS疫情猖獗時,即便台灣和香港的旅遊景點再特殊,民眾也是不敢隨意外出去這些知名景點觀光。

這樣的比喻能夠體會嗎?

  同樣地,現在台灣經濟委靡不振(每年都在喊怎麼樣讓GDP保1,真的很悲哀),房價所得比高(尤其是高不可攀的台北房價),即便房地產再怎麼蕭條,卻「完全沒有任何危機入市的價值」,因為價格還是太高了,更別說這種房價還在穩定下跌中,誰還能夠奢望賣房子有價差呢?年輕人怎麼有能力期待自己可以負擔一個家呢?

  再看看目前的更現實的現狀,台灣的租金投報率真的太低了(竟然有客戶跟我說他台北的房子投報率都漂亮,有2.2%),而台灣政府(尤其張金鶚)不斷地想要調高房地產的持有稅(例如房屋稅、地價稅、區段稅率或二代健保等等),導致這麼低迷的租金扣掉相關成本之後,最後淨租金實在是低得可憐,更別說自己管理台灣房地產有多累多辛苦。

店面等商用產品更慘,因為景氣蕭條所以各行各業都很難做,像是昌鵬住的松菸與上班的大安區,附近一堆店面開沒多久就收掉了,可見現在的生意有多難做,而這些黃金店面的屋主更是那群難以忘懷過去時光的房東,要這些月收上百萬租金的房東降價更是困難,更別說他們也不太缺錢,就讓自己的繼續空著等機會。

可是還是很多人無法(不願)認清現實

上一波台灣房地產漲了近13年,最近剛跌了2年,你認為台灣房價應該還要修正多久?但是台灣的屋主們還是會存在著「我的房子很棒」的這個點,所以遲遲不願意「讓利」。

為什麼這些屋主不願意讓利?主要還是沉浸在過去那段美好的房地產多頭時光,今天隨便買、明天隨便賣也能賺錢的歲月,即便這兩年房市已經往下修正,屋主們卻只相信這兩年的蕭條只是「波動」、不是「趨勢」,再期盼著房市與價格可以回到往日時光的前提下,結果呢?

數據、經濟狀況與台灣國際局勢已經很明顯了,今天不賣、明天更便宜,更別說全台灣的買方都認定房價還會再下跌的機率很高,所以購屋意願當然是非常低的,更別說讓買方出價,你覺得除非有特殊情況,否則正常台灣的買方會用高於實價登錄的價格去買房子嗎?

趨勢真的不同了、時代真的不一樣了,台灣當時的房市榮景真的是回不去了。

最後:

雖然我沒有在銷售台灣國內的房地產,但是國際超級房仲真的是良心建議,與其期待著房地產會不會突然莫名奇妙好起來、價格會不會莫名其妙就漲回來、中國大陸會不會莫名其妙突然來接收台灣,還不如理性看待這個價格正在下修中的市場趨勢,能夠少賺少賠出場就是萬幸了(最近越等賠越多的成交案例實在是不勝枚舉)。

你現在應該要做的事情應該是盡快把房子賣掉,就讓它少賺一點、少賠一點,然後把這筆資產放到國外的安全穩定區域,去把這些沒賺的地方賺回來才對,而不是抱著一株逐漸凋零的花,還期待著它明天突然會復活綻放。

其實後面2個建議最有效!

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【投資海外不動產的45項注意清單】要注意哪些事情?只要看這一份就足夠了


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國際超級房仲:

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