【新冠肺炎好嚴重，我現在可以進場買房嗎?】資深專家告訴你：親愛的，投資機會終於來了!
本文作者－國際超級房仲
國際超級房仲 看到股市不斷上上下下、不斷熔斷熔斷又熔斷，再加上新冠肺炎的疫情讓全球的經濟都大受嚴重衝擊，除此之外，美國聯準會(FED)先宣布降息4碼，同時宣布要QE(量化寬鬆)7000億美金以後，更在3/23宣布QE金額無上限， 種種跡象看起來，2020看起來是個相當艱難的一年。。 還沒完呢，而到了今天(2020/3/28)，美國不但確診人數超越疫情最嚴重的中國，甚至確診人數在今天也達到了六位數字，也就是破十萬名美國人已確診新冠肺炎(武漢肺炎/Covid-19)，川普也在稍早簽署了美國史上最高價值6.2兆美金的紓困方案，希望可以解決這次的經濟衝擊。 再回來看看亞洲，疫情爆發至今，我們台灣真的是非常幸運，雖然我們這麼臨近中國、往來又這麼地密切，但是至今疫情卻沒有在台灣大爆發，我們只要願意排隊或者上網登記，都可以用幾乎全球最低廉的價格買到醫療用口罩，甚至大家擔心會被瘋搶的衛生紙、口罩和泡麵等等，目前各大商場也都還有貨可以購買，基本民生需求現階段都還很安穩，不像其他先進國家那麼嚴重缺貨。 不過生活不能只是過得下去而已。 大多數台灣客戶的經濟和產業都有受到波及，最典型的非旅遊業相關的產業莫屬，已經狠狠地遭受到致命傷，剛剛燦星旅行社已經宣布要退出旅遊業，因為原本旅遊業就是個利潤很薄的行業，這次疫情更是最後的一記重擊；另外，之前鬧得沸沸揚揚的S Hotel，汪小菲也宣布公司要大幅度的裁員以節省開銷…..
前面講了這麼多狀況，這些應該是全球各行各業的縮影：經濟大受打擊，甚至民生需求都處於緊繃的狀態。 請問在這個情況之下，我們過去賺的血汗錢該怎麼辦才安全？我上班的公司會不會把我裁掉？如果收入中斷了，我的家庭又該如何生存下去？沒有了穩定收入，我的下一步該怎麼辦？ 尤其是在股市裡面的災民感受更是如此，因為十年線前陣子剛破，也就是台股十年漲幅已經在十天內跌完，讓好多客戶都跟我說：「我的資產蒸發了1/3」、「我的錢都被套在股票裡」，以及最多人嘆息著說：「股票真的不好做」，遇到這樣的狀況，這些股民們又能怎麼辦呢？趁波動的時候賺回來嗎？設立停損點趕快出場嗎？擺著繼續跟它拚看看嗎？ 今天的前言有點長，但是遇到這樣疫情重創經濟、資產、民生和工作時，請問：「現在的你，還能夠做什麼？」
首先，你要了解各種「資產」的主要差別股票、基金、期貨….等等，與房地產最大的不同在哪裡?
我一定要先講，投資任何東西只要是合法、資訊透明的東西，你都可以去投資看看，這並沒有所謂的對與錯，有些人愛買保險定存、國家公債，但通常大多數人最常碰的大概就是股票、基金、期貨等三種獲利較高的產品。 但是每個人一定也聽過「高獲利高風險」的句話，股票這類東西可以讓你有這麼強的獲利、這麼快速的變現速度，當然相對地風險也高非常多，如果你有充足把握能獲利，當然可以投資股票這一類的產品，但是當新冠肺炎的疫情深深傷到全球經濟的筋骨時，首當其衝的股票相信已經讓大家都看得很清楚了，包含以前的金融海嘯也都是如此：「再怎麼安全再怎麼看好的類型，它畢竟就是股票」。 反過來看房地產這個東西，獲利不高、變現速度慢、總金額的門檻又超級高，甚至後續的管理也相當麻煩，不過這麼多人都紛紛想買房投資當然是有它的道理，因為房地產有三大特性是其他任何投資標的都沒辦法兼具的：①保值②增值③現金流 這三個東西拆來看，很多投資產品都有，並不算稀奇，但是這三個條件都兼具就很可怕了，以美國職籃(NBA)為例子的話，你要找到一個擁有極佳身體素質的球員很多，要找到一個籃球智商極高的球員也不難，要找到像瘋子一般願意苦練的球員也不少，但是三個條件都要兼具的，大概只有像麥可喬丹(Michael Jordan)、勒布朗詹姆士(Lebron James)和我的偶像寇比布萊恩(Kobe Bryant)這一類歷史級名人堂球員了吧，實在是非常非常稀少。 這樣的比喻相信有在打籃球的人可以馬上就懂了，如果女性讀者不明白的話，換個比喻：你就想像成有一個男人不但又高又帥又有才華，而且工作能力強又會賺錢又很上進，重點是還不花心，對你非常體貼又專情。 這些條件拆開來看都不難，但是同時具備的男人又有幾個呢(我算嗎XD)？對吧。PS:有機會再來聊聊，房地產買賣市場跟男女關係，有哪些不可思議相同的部分，這個主題我已經構思好久好久了。
現在，其實你還來得及選擇雞蛋不要放在同一個籃子，對吧?
我相信「雞蛋不要放在同一個籃子」這個經典道理人人都懂，我也相信「危機入市」這個更有感受的道理，您一定也知道，但是該怎麼具體執行卻又是另外一回事了。 如果依照我的看法，在新冠肺炎(武漢肺炎)看起來還在持續發酵的現在，第一步要先穩住的是基本的生活需求，讓家人的三餐溫飽、食衣住行不要受到影響最重要，如果連最基礎的生理需求都沒辦法解決，其他也不用談了。 不過這個問題看起來離我們台灣人還有些距離。 第二步，則是要確保第一步的「安全無虞」能夠延續下去，畢竟你永遠不知道是明天還是意外先到，你也很難預料被資遣或公司解散，哪一個會先發生？ 在沒有被動收入的情況下，光靠薪水收入來過活的族群會非常辛苦，因此第二步會建議資金充足的人，一定要在這個時候分配一些部位在房地產裡面，確保家人們這樣的生活品質不會動搖，因為房地產再怎麼樣都會有還不錯的現金流進來讓我們有飯吃、有房住。 第三步，才是要想辦法把虧損設立停損點，或者藉由其他的方式賺回這一波股市的損失，例如前面講的：抓緊股市波動反彈回去，或者更理性地從其他的投資標的賺回來。 第一步，相信大多數中高資產的族群都沒問題，影響較深的會是像昌鵬我這樣僅依靠勞力付出賺取佣金的業務或上班族，這個族群真的大概只能依靠存款、節約開銷來度過這次的寒冬了，所以接下來我要專注在第二步、第三步的說明。
關鍵的第二步：如何靠房地產建立被動收入我講得不是買房子那麼簡單
「我知道，就是買了房子然後出租收租金嘛，這有什麼好講的」 沒錯，靠房地產建立被動收入就是這麼地簡單又無腦，而且除非是做日租型的房子以外，一般長期租約（一年以上）也相當的穩定，受景氣影響租金的波動範圍很小，再怎麼差，市區房子的租金打個八折一定能租掉，這就叫做「剛性需求」。 可是，你知道該怎麼利用這樣的景氣大幅節省成本：買得比別人便宜嗎？ 我這裡提到的「買得比別人便宜」，不是被動消極地等房價慢慢一天一天往下掉，你再到那時候逢低買進，這種作法太難掌控也太慢了，萬一房地產的跌幅沒有大到讓你承接的價格，你這段等待時間，就等於白等。 我要講的是主動出擊：主動去「看屋、斡旋、殺價！」 為什麼我會這樣推薦？因為在這種前景一片悲觀的情況下，真的要做到危機入市的買方很少很少，同樣地，要對於房價能夠一直堅持下去而不悲觀的屋主卻滿多的，雖然我平常都不推薦大家購買台灣甚至雙北的房地產來自用（我前陣子還拍了短片來說明理由），但是如果想要撿便宜的話，你更應該利用這個買方市場消失、屋主大多恐慌的2020上半年，來營造你獲利的空間。 還不懂嗎？講簡單就是現在沒人買、一堆屋主想買，進場去把價格殺到見骨就對了。如果有殺到夠便宜就買，你就賺到錢；殺不下來就放棄，你也不會有任何的損失，對吧？ 想一下，上次SARS最慘的時候也不過半年跌12%的房價（之後很快就漲回來了），有了上次的經驗，有些屋主可能就不會願意在這個時候急著賣，寧可再放個一年試試看，但是一定有少數屋主急需用錢，必須在這種蕭條時期售屋，這時你能夠殺價的幅度很可能來到行情的15%、20%、30%，甚至35%以上都有可能。 請問，你是要慢慢花時間，等那個不見得會跌得到的12%跌幅，還是要趕快去賺那個15-35%的降價幅度呢？ 以上說的都是中古屋的部分，至於建商預售屋就更簡單了：如果是在台灣，那就繼續殺價下去，總有建商缺現金缺成交而願意大降價；如果是那種一毛不給砍的海外建商，那就等看看有沒有大幅讓利的情況，例如買房送家具家電或裝潢，更好的情況下就是建商會釋出少數幾戶超大幅降價的「特價房」，抓到這種特價房大概都可以省10-20%的房價，而且看到第三步你就會知道，為什麼這種特價房的獲利空間會非常大的漲幅原因。 看到這邊，你還要繼續地被動等下去，等到景氣變好，屋主和建商價格開始變硬之後才進場買房子嗎？
第三步：靠不動產的收益止血，進而獲利這是不好的方法當中，最佳的方法
前面有提到，房地產的獲利真的比不上股票、期貨那類產品，但是保值性卻比其他強大非常多，再加上房地產的土地供給有限、無法複製等原因，所以各國首都或者最大城市的房價，通常無論短期再怎麼波動，長遠來看都是會往上成長（除了泡沫化過的國家和小城市以外），幾乎沒有例外的地方。 因此，如果股票已經讓你虧損太多、長期看盤導致身心俱疲的話，試著轉向投資穩健型的房地產，甚至是國外獲利更好成本更低的不動產吧！ 不但有現金流可以同時解決您照顧家人的問題、租客管理的問題，長期下來的漲幅也可以慢慢地把您這次在股市裡面的虧損填補回來；至少至少，現階段也可以讓您的資產先有個安全停靠的避風港，不用擔心疫情再嚴重下去，導致您的整體資產再度因為股市、匯市而持續縮水。 至於為什麼我認為房價會在疫情之後回漲回來呢？主要是5個重點如下，進一步細節可以參考下方的影片，點開就有8分鐘的詳細說明：①歷史證據表示，每次重大股災結束之後的房價都回漲②美國大幅降息，降息都會讓資金容易往房地產避險③美國超大QE，讓熱錢如往年容易跑到條件佳的房地產市場(我不認為包含台灣)④今年建商的供給量大幅減少，勢必讓明年的供給補不上缺口（需求>供給）⑤市場買氣的累積，過久之後一定會有反彈，畢竟房地產還是剛性需求
結論：行動才是一切努力做功課+認真找仲介
今天的主題大概講到這邊，我的FB粉絲團還有很多類似資訊以及我的看法，歡迎您到FB瀏覽並且按個讚，但是「只看如何學游泳的書，你是永遠學不會游泳的」。 同樣地，如果今天你已經準備將資金放到某個國家的房地產市場，你不先去接觸、研究的話，天載難逢的投資機會送到你眼前，您也會看不懂，因為投資最怕的是「風險」，而最大的風險通常都來自於「無知」。PS:千萬不要拿你在台灣的投資經驗看其他國家房地產，也千萬不要去購買標榜保證買回的建案。 如果想要在國外的房地產獲利，建議您一定要先認識該國的房市狀況有哪些優缺點，然後找到口碑良好的業者來替您過濾物件、完成售後服務，這樣才可以讓上面提到的那5點上漲原因的獲利，不再是個數字，而會成為你口袋中紮紮實實的鈔票。 這句話我在這兩個月分享過好多次了，在此，還是再度分享給您這句股神巴菲特的經典名言： 「別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪」
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Read More【澳洲房地產】布里斯本買房的「10大入門知識」，你知道什麼是以房養學嗎？│分享給讓孩子去UQ／QUT念書的爸爸媽媽們│
國際超級房仲 每年都有非常多的爸爸媽媽把小孩子送到澳洲念書，最近幾年又以布里斯本這裡的留學族群最為熱門，不過在澳洲租房子真的又貴又麻煩，而且澳洲房價其實並不算貴，投資的效益也非常好，因此大部分的父母最後都會選擇替自己的小孩買間房子用，進行「以房養學」的方式。 可是到澳洲買房子，究竟該注意哪些規定呢？有哪些稅務和成本要支出？流程該怎麼進行？買房之後能不能申請永久簽證？….. 根據這麼多人常見的問題，國際超級房仲在統整之後特別列出１０項所有父母和投資者最常詢問的入門問題，讓您看完這10個基本知識之後，就比大多數的海外仲介更了解澳洲房地產的規定和魅力囉。
Read More【胡扯！海外紅單哪有那麼好轉】會鼓吹你轉紅單獲利的，絕對都是遲早倒閉的黑心業者！
有遇到海外仲介建議你，在紅單階段就把預售屋轉售獲利嗎？小心，你遇到黑心業者了
國際超級房仲：
►「現在購買這個預售案，交屋之前我幫你把紅單轉掉，馬上就有獲利啦！這樣你就不需要擔心尾款的問題了」。注意，只要你遇到任何海外代銷業者用明示、暗示的方式給你這的建議，請你馬上掉頭就走，因為你遇到「黑心業者」了。
►►我不敢說100%絕對，但是我就目前這幾年自己與許多客戶的經驗發現，只要用「轉紅單來獲利」當作主打的海外業者，或是積極鼓勵你去嘗試轉紅單來獲利的業者或業務，都沒有哪一家可以存活超過兩年的！如果有例外，請分享這奇蹟般的案例給我，謝謝。
不要再去回憶過往的房地產榮景了不可能再讓你輕易短期炒房了
►►請記住一件事情，無論您是想投資台灣或者國外的房地產，一定要記得一件事情，千萬不要去「短期操作」，能夠短期獲利算你運氣好，但大多數人都沒辦法靠短線在房地產裡面獲利，因為房地產本身就是一個變現性很差、需要長期持有才能獲利的類型，不要拿股票、基金、期貨這種概念去看他，相較起來，房地產更像是一個定存。
►►況且現在全世界各個國家，都在慢慢地修改法律與稅賦規定，想方設法都在限制買房子短期獲利的機會，這是一個再明白不過的趨勢，怎麼會有一些黑心業者竟然還在用過去陳腐的銷售方式來欺騙民眾，讓很多不明白市場狀況的台灣投資者誤以為可以像過去一樣，靠房地產能夠短期獲利賺大錢。
通常這些業者會怎麼明示、暗示你呢？
一、強調這個區域的發展性，有非常高的房價增值性（通常都會說超過10%以上）
二、強調這個建案的低總價、低頭期款，等於您的成本很低
三、依照每年10%以上的漲幅，可以保守打對折算也有5%以上的漲幅，放個兩年也有10%的漲幅吧
四、這邊就是數學算式了：花個20%頭期款，擺個兩年房價漲10%，等於您兩年就有實際50%的獲利了耶！（有些業者可能還會把數字抓得更高更誇張，也許一年就有50%獲利）
五、積極地建議您把握這個機會、相信這個數字、相信他們可以幫忙轉紅單
►►這時候意志不夠堅定，而且個性比較貪心的人通常就會心動，接著也在心裡面默默開始盤算，再加上海外代銷不斷地銷售攻勢之下，就讓投資者出現了一個「反正不用花太多錢，不如賭賭看」的心態，恭喜，你已經上鉤了。
►►之前柬埔寨的業者幾乎都是用這種話術去賣金邊的房子，結果造就了台灣成為擁有最多金邊預售屋紅單的地方，更慘的是最金邊這麼多的紅單，真正有成功轉售出去卻還沒有賠錢的案例，屈指可數。如果哪一家海外代銷業者有能力轉售金邊的紅單，還可以讓這些投資者不賠到錢的，請您盡速聯繫我，我可以介紹一大卡車的客戶讓你盡情地轉紅單。
這些鼓勵轉紅單的業者，之後呢?
►►但是實際狀況呢？會鼓勵投資者靠轉紅單獲利的業者幾乎都做不下去，因為這些業者可能會承諾1-2年內幫忙轉售，但是時間一到才發現根本賣不掉或者很難賣，接著開始有大量的客戶開始一個接一個地追殺業務、追殺公司，於是這些業者就會選擇不理不睬不鳥不管，接著就把這間公司結束掉或者是其往其他國家繼續這套模式。
►►這真的不是危言聳聽，因為有太多太多的台灣代銷業者都用這一套在賣預售案，導致有好多好多的斷頭戶出現，後續跑來找我們公司或是找我幫忙的投資者實在太多太多了，但是我們通常是沒有在幫忙其他非我們公司成交的客戶做轉售、代租、代管的服務。
►►如果有時間的話，可以上網Google一下就可以找到許多類似這種案例了，靠紅單獲利真的是不值得你去期待的事情，甚至交屋第一年就要轉錢也是不太可能的狀況，因為有很多人都會急著在交屋之後馬上出售獲利，這時候競爭對手多就只會有削價競爭的狀況，你的價格很難有利潤。
所以說，海外房地產該不會沒那麼好吧?
►►錯，是因為你把宏觀套用在微觀的事情上了。
►►一定會有人問，如果海外房地產獲利這麼好，為什麼紅單不會賺錢？那是不是海外不動產根本沒那麼好？
►►這是一個很簡單的問題，這些業者提供的漲幅數據，通常是整個城市、甚至是某個特定區域的平均漲幅，表示在那個範圍內的全部物件平均是有那樣的漲幅，這一點並沒有問題，唯一要特別留意的是某些地點很差的區域，漲幅竟然特別高，是因為那些地點差的地方原本價格就很便宜，隨便漲個幾萬塊錢就有10-20%的漲幅，所以不能單看%數。
►►然而整個區域都在漲，不代表某個建案也一定會漲，特別是預售階段的建案。
►►想一下，這個區域雖然平均房價正在上漲，但是開發商的預售屋有這麼多的單位正在賣，憑什麼一般民眾要購買被你加價過的房型，而不是開發商自己第一手的單位呢？而且透過開發商買房子選擇多、又透明安全、手續更加簡便，要轉紅單的流程再怎麼樣都會比較複雜，所以一般民眾都會選擇還是回到跟開發商買，畢竟開發商不太可能兩年調漲超過20%的，這就是為什麼紅單很難漲的主因。
►►所以投資房地產需要從「宏觀」與「微觀」去觀察市場以及數據，如果你沒時間或是沒有那個專業能力也沒關係，這就是為什麼我們專業房地產顧問要收2%仲介費的價值了，前提是這樣的顧問不能是那種會拐你轉紅單的業務。
那是不是說，一定不可能靠轉售紅單獲利？
►►並不見得。
►►說真的，要靠轉紅單獲利是需要很高的運氣，而在這個運氣的基礎上，則是先前你挑建案的眼光（偏偏台灣人在這一方面特別特別弱，台灣人特別愛買便宜貨）。
►►依照我們的經驗，什麼樣的社區轉售紅單的機率最高呢？通常一定是地點非常好（需求才大）、戶數不多而且開發商很快就賣完（之後的投資者想買卻買不到）、售價也不要高於行情太多（才有價格吸引力），最好是特殊稀有的房型+景觀，這樣才「稍微有機會」在預售階段就轉售出去，不過這種建案在剛開賣時就絕對不是台灣人會喜歡的那種便宜社區。
►►另一種比較容易轉紅單的狀況，則是該建案的銷售期拉的很長、售價順利調漲很多次、當地民眾也能接受調漲後的新行情，這樣最早第一手的屋主才比較有機會在價格調高之後賣掉，不過這種狀況要發生的機率非常非常低，不建議去期帶。
結論：
►►房地產的三大特性：保值、增值、現金流，讓房地產成為全世界有錢人都一定會配置的資產，尤其是地點越好、品質越好的社區，通常獲利也會越高，國際超級房仲提供一個最簡單的投資心法，就是要投資任何東西，一定要選擇「需求大」而且「稀有」的東西，即便貴一點你都一定可以買下去。
►►最笨的就是那些只看售價／單價就認定能不能買的投資者，看到需求大又稀有的東西嫌貴，自己卻跑去買一些便宜卻不好還被大量生產的產品，買了之後還沾沾自己以為賺到便宜，實際上這種才是最笨的投資者。
►►總之，投資一定要理性評估、看到好東西就要快速下手，但是千萬不要用「孤注一擲」的心態去賭房地產，金額這麼龐大的投資標的，是絕對經不起您這樣賭的。
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