業務個人品牌教學+海外房產風險分析
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個人淺見:
很多支持小弟的親友們反應，每次的「個人淺見」他們都沒辦法第一時間收到通知，因此只需要您【點３下】，您就可以隨時收到第一手的國內外房地產資訊，讓你也成為朋友圈裏面的國際超級房仲。
壹、手機板（依照下圖）
步驟1：點開國際超級房仲的粉絲團連結：
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步驟2：接著點選「追蹤中」
步驟3：點選「搶先看」
這樣就完成囉！可以按返回鍵了。
原文出處:http://www.managertoday.com.tw/columns/view/51273
電視節目「康熙來了」中有一集主持人邀請了一些運動用品店的店員到節目裡當來賓。在訪問中，節目中也找來了幾個青少年，讓他們同時走進攝影棚來。主持人要求這些運動用品店的店員，在一個小板上寫下哪一個青少年是他們認定的目標客戶。然後，讓這些店員同時翻開他們的小板子，讓大家看看他們的答案。有趣的是，這些店員都選了同一個青少年。主持再要求這些店員寫下他們選擇這位青少年的理由。大家的答案完全一樣，因為這群青少年中，只有這個青少年是穿著運動鞋的，其他人都沒有穿運動鞋。
「穿運動鞋」就是明顯的指標，也就是這些運動用品店的店員根據他們的經驗，大家共同的選擇這個青少年為目標客戶。大家有志一同的都根據外表穿著來挑選自己目標客戶的情形，這是這些店員經過實際經驗，培養出來的職業敏感，讓他們做出了一致的判斷。
業務人員應該「以貌取人」嗎？
在網路上曾經流傳一些文章，例如: 史丹福大學的創辦人，如何因為穿著普通，在要捐款時被冷落了。所以就自己創立了史丹福大學；還有穿著像農夫的農民在豪華汽車展示店裡被冷落，其實這個老農民是個大客戶。(我查了維基百科，史丹福大學創辦過程，並沒有這個戲劇的過程。)
這些故事在教導我們不要有勢利眼，用一個人的外表來判斷一個人的價值。業務人員甚至被教導，不要對任何人有偏見，因為你不會知道；老農夫可能也會買豪華汽車，年輕小夥子可能只是先幫他父母親看看什麼車適合。如果你沒有對這些人表達適當的尊重，給予準客戶的待遇，可能交車的時候，業務員就是別人了。
業務人員是否該根據外表的第一印象來判斷客戶呢? 我的答案是「是的」，而且業務人員應該磨練自己的技能，要能更準確的判斷誰是真正的買主。
是的，業務人員本來應該以貌取人，應該懂得判斷誰是最有價值的客戶。如果你錯過了那個會買豪華汽車的老農夫，那是你不夠專業，而無關於該不該以貌取人。
作為一個業務人員，根據一個人外表衡量誰是你的潛在客戶，這是一種專業技能。每個業務人員的工作時間都是有限、公司的資源也是有限的。你選擇了接待一個客戶，同時間就沒有機會去接待另一個客戶。
如果一個業務人員忽略了重要的客戶，反而注意到那些不會買大量產品的客戶，這是一個不專業的決定。「以貌取人」是為了有效的使用公司資源，極大化公司的利潤，而無關於我們對客戶的私人情感或判斷。
關鍵是如何判斷，向醫生學習吧！
醫生看著病人進來，從病人的容貌、膚色、眼神，就要做出基本假設，這個病人得了哪一型的感冒? 再問，有沒有流鼻水？有沒有頭昏？有沒有咳嗽？哪一型的感冒，該有幾種具體的徵狀醫生是清楚的。醫生的這些問題是「check list」，醫生在透過問題，確定自己第一印象的假設是不是對的。如果符合自己的假設，再縮小範圍來提問，確認自己的判斷；如果不對，修正假設，「check list」再來一次。
業務人員要判斷客戶是否是買主，程序也是一樣，我們儘可能的根據第一印象找出可以佐證我們判斷的訊息。
人表現自己的方式有兩種指標；有用語言的，也有非語言的，如衣著款式，如身體語言之類。我相信當我們初次見面的同時，每個人都會提供一些基本訊息給我們。
你要看進門來的女士，開什麼車來？衣著是否從頭飾到高跟鞋都是一個套裝系列，皮膚的品質如何？臉部的膚色和脖子的膚色是否一致(常曬太陽嗎?)，衣服的質料如何?
可是，我們也要提醒自己，第一印象並不能給我們一個人完整的圖像，這類的印象可能是對的，但也可能是錯的，我們還需要更深入的確認事實。
你有了基礎的假設，你要開出你的check list，確定你的假設是對的，或者需要修訂你的假設。
設法做出三個問候，透過問候的方式，了解客戶使用的詞彙，了解對方的文化背景、職業，想買的產品用途，還有可以接受的價格在哪裡?
一個業務人員不可能去問對方是否有錢？不可能問對方是否真的想買你的產品，幾分鐘的互動之後，你必須自己做出假設，對方是否真的想買產品，還是來消磨時間的，旁敲側擊的去偵測自己要的答案。
最後，說個親身小故事。最近我辦公室對面街上的豪宅蓋好開賣了，一天中午我邀了同事，說我們去瞧瞧。我們才踏進樣品屋，穿著整齊的銷售小姐，很有禮貌的說：「先生，我們這裡都是賣大坪數的」。
她還沒等我開口，一眼就瞧出我是買不起這樣房子的人。
個人淺見:
在房地產裡面，看起來其貌不揚的老人家結果是超級有錢人的例子，不勝枚舉。這個文章是要告訴我們，我們不應該只憑一個人的外表，就馬上下判斷這個人會買還是不會買。
但由於時間是有限的，有時在多組客戶中必須做取捨時，必須要馬上有一套方式來判斷哪一組應該機率較高的準客戶；例如房仲業者常常在外面站OP的時候，有時候突然來了兩組以上的客戶詢問物件，你一個人分身乏術無法兼顧兩位客戶的時候，勢必得做一個取捨: 其中一人留下聯絡方式、另一個人馬上帶去看屋。
因此這篇文章希望我們在面臨這樣抉擇的時候，必須要有一套自己的Check List，有點像是我們試探客戶購買需求的SOP，而這個判斷的方式就是屬於我們應該要有的專業，才不會因為太貪心而導致兩組客戶都沒有被照顧好，反而被隔壁那個萬惡的同行撿走了。
Read More本文出處:http://www.managertoday.com.tw/columns/view/50179
很多年前我去了某一間蘋果電腦經銷商做神秘客，很剛好有一對母女來向店員詢問使用上的問題，以下是他們的對話內容：媽媽：「您好，我的電腦用蘋果系統開機時，聽音樂有聲音，但切換到 Windows時，就沒有聲音了，該怎麼處理？」店員：「哦~ 因為 Driver 啊!」媽媽：「那…那該怎麼做呢? (疑惑)」店員：「很簡單啊，把 Driver install就好了!」媽媽：「哦哦…」
接著就轉頭準備要離開，我想是因為店員那副「這什麼蠢問題」的態度，讓媽媽覺得自己很像一個笨蛋，所以不想再問下去了，但這時女兒想說這樣問題沒有解決，所以又補了一個問題：
「那我們該怎麼 install呢？」
這個店員更厲害了，他回：
「我們每台Mac都有bundle的system disc，你丟進cd-rom就會auto-run了!」
於是乎，兩個人一起轉頭走掉了 ;
在一旁的我立即了解到，這家經銷商的店員專業能力真是沒話講，但實際上卻無法幫助公司太多，因為專業必需要能變成實際的效益才有用；這位店員的問題是他使用了過多的專有名詞，而這些專有名詞，正是這一次顧客服務過程的隱形殺手。
隔行如隔山，過度的專有名詞使用，常常會嚴重影響工作績效、團隊溝通、顧客服務…許多方面，而這恐怖的炸彈，通常有三個特質：在出其不意的地方出現
每一個行業總是會有自己的行話，在同一個領域待久了，總是會不自覺自己在使用專有名詞；我曾經聽過一間餐廳的客訴案例，在三位客人都點了促銷的豬排套餐之後，點餐人員就直接用對講機跟廚房說「客人三位都是豬」，聽起來雖然有點好笑又無奈，但這不就是內部用語所害的嗎？
你的理解 ≠ 我的理解
因為每一間公司的營運、組織方式都不相同，同樣的職務名稱如：整合行銷企劃、專案顧問…等，實際上在做的工作內容可能大不相同；有一次我和某間企業洽談社群行銷合作，和對方職稱為「整合行銷」的人員碰面之後，才發現不是他負責的項目，他說，在他們公司，負責社群的人職稱叫「網路專案企劃」；就因為每間公司都能發明自己的新名詞，所以沾沾自喜於這些創意之前，也要想一下極有可能造成溝通障礙的風險。
沒有人會告訴你
我喜歡喝星巴克，點完餐後有時店員會跟我說「好的請等一下，我先幫你『傳杯』」，第一次聽到的時候我人在高雄，以為這是品牌在地化的貼心行為 -「我先幫你 『傳』 (台語，意思為 準備) 杯」，後來才發現全國的星巴克都偶有發生，由於工作的領域很在意溝通技巧，所以我就詢問了店員，才了解「傳杯」 的意思是「將點好餐的飲料杯子傳給做飲料的店員」的動作。
我想大部份的時候，我們都會因為無傷大雅，選擇不在意而帶過，但就是因為這個「帶過」，常常讓許多重要的會議或對談，擱淺在無形之中，因為「我聽不懂，而我也不會告訴你我聽不懂」。
在蘋果零售經銷商任職期間，有時候我會聽到這樣的對話：
客人：「你好，我想買電腦。」店員：「想買桌機還是筆電?」客人：「唔…筆電好了。」店員：「那你要 Pro還是 Air ?」客人：「啊…唔…Pro好了。」店員：「那要 …
有房仲臉書社團舉辦一句話惹毛房仲人的活動，留言踴躍。
翻攝自拼了！房仲肝鐵人網頁阿土伯發現，最近臉書上很流行「一句話惹毛誰誰誰」的遊戲，好多各行各業的網友們紛紛提供許多個人的經驗，看了笑到飯都噴出來啊！也有房仲相關社團推出一句話惹毛房仲人的活動，回應超踴躍，看到客人無厘頭的要求，阿土伯瞬間為房仲人覺得心酸啊！
「一句話惹毛房仲人」這個活動是舉辦在臉書社團「拼了！房仲肝鐵人」，吸引許多房仲人留言，阿土伯這邊幫大家整理幾個還不錯的留言，大家看看笑笑吧！
天兵客戶類：「請問這間公寓有電梯嗎？有車位嗎？」阿土伯註解：ㄟ，一般4~5樓的集合式住宅為公寓，大多數沒電梯也沒車位啦！
「12米路的騎樓透天，客人說：這樣很難停車喔！」阿土伯註解：阿不然你是開飛機逆？
無理要求類：「我要找市中心3房＋平面車位！！室內最少要28坪以上，預算400萬！！我不急，再麻煩您認真幫我找……」阿土伯註解：應該會幫你找很久…很久…
「蛋黃區的透天要700~800萬巷子不要太小」阿土伯註解：沒什麼好註解了啦！我出1000萬！
指著頭罵類：「你們房仲只出一張嘴就能收幾十萬，真好賺！」阿土伯註解：客人你說的是保險業務吧？
「房價都是你們仲介炒起來的」阿土伯註解：其實建商與賣方也都有責任啊……。
（阿土伯／高雄報導）
個人淺見：
我猜所有房仲業者最受不了的，就是對房子條件要求極高，但是出價卻極低，再好的房子都只願意出個芭樂價，最後真要付斡旋的時候，又還要先問爸媽、再問風水師、最後問神明跟家裡的小貓咪；幾年後，這些客戶又因為房價漲起來沒買到在後悔，接著又嫌現在的房價在高點，繼續出個芭樂價…..
另外，真的做仲介真的很好賺嗎？覺得仲介好賺的人，趕快到家裡附近的仲介公司投履歷吧。
只能說現在景氣不好，各位房仲夥伴就當作修行、練功，大家多堅持一下吧！▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬延伸閱讀，請點下方連結《國際超級房仲》https://www.facebook.com/SuperAgentNK
【訂閱小撇步】→
未來【南崁超級房仲】將會使用上面四個Logo在各行銷媒介上，我們將持續秉持者「利他」的這個大前提，用心來從事房仲行業，讓消費者可以感受到「信任」、「國際」與「專業」；也請各位民眾認清，我們【南崁超級房仲】僅此一家絕無分號（除非是我爸媽），請消費者留意千萬不要被仿冒者給混淆。
此外，特別感謝本Logo的設計團隊Cff graffica，若各位未來也有設計Logo的需求，可以洽以下連結跟創意總監Chris聯絡；大推。
https://www.facebook.com/Cffgraffica
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延伸閱讀，請點下方連結《國際超級房仲》
建案名稱：昇捷林園
地點：南崁奉化路
格局：三房無車位
坪數：32.6坪
原本售價：788萬
屋主因為一些因素急售中，價格很好談（價格真的超級軟）， 現在大家都開始聯絡投資客了，想要撿便宜投資者，請盡速跟我約看屋時間，機會難得。
李昌鵬 0982-936-928
LINE ID: Knight11
消費者想安心買╳勞工想進好公司╳老闆想賺良心錢╳人人想愛地球
最終解答→只有B型企業做的到！
★B型企業是什麼？B型企業是一場商業運動，也是社會運動，它興起於這樣的理念——未來世代會希望對社會有更多的貢獻，不是只看薪水高低，希望擁有工作目標；希望公司做出對社會更有意義的事，而不僅是快速生產用完即丟的低價產品；希望公司的產品和服務能對世界產生正向影響。
個人淺見：
這100%是一個全世界、也是正確的潮流，許多成功人士如馬雲、稻盛和夫等企業家都經常講這樣理念，對【南崁超級房仲】這個品牌影響很大。
「利他」，是我成立【南崁超級房仲】的首要目標，我希望創造一個未來買賣房子時，民眾可以信任房仲與售價的環境，導正惡意開高價與惡意砍低價的歪風，讓民眾贏得安全、仲介業者贏得信任的世界，具體的目標有：
(1) 屋主的開價就是底價
(2) 買方的出價不偏離開價
(3) 成交價都在行情左右
(4) 仲介人員不得再踩線，劣質業者應該要被淘汰
(5) 除了專任委售之外，未來也要有專任委買
(6) 仲介業者要提供所有的資訊，一切都是透明與公開
這個理念目前在同業眼哩，絕對是很可笑的天方夜譚，但上述這些天方夜譚，其實在許多先進國家都已經完全落實了，因此這個方向就是未來我們台灣房仲業應該要前往的目標，所以我才做了很多注意清單、買房診斷等等的服務，就是希望能夠幫上民眾的忙，即使不是跟我成交房子也沒關係，但至少讓民眾不會在成交之後發現有重要事項沒注意的遺憾，因為99%的仲介業者，只會專注再出價與售價達到一致，其他民眾真正需求的東西則是拋在腦後，這是非常不正確的作法。
希望，可以藉由我這個理念去拋磚引玉，去改變台灣這數十年的劣質房仲生態。
Read More南崁超級房仲－李昌鵬，今天開始正式上班了！
感謝許多朋友的關心，手術後到今天恢復良好，
如果大家有任何房地產的諮詢需求、想要買賣房子，
或是對於海外不動產投資有想討論的地方，
歡迎隨時與我聯絡，謝謝。
LINE:@Superagent
Email: asuka11211984@gmail.com
【壹、自我介紹】
筆者：李昌鵬
從事房仲工作已經邁入第六年了，起初先在住商加盟店跟隨父母親學習房地產專業知識，之後到了大學重考班擔任醫科班導師，累積了許多教育訓練的能力，隨後則到了21世紀不動產亞太區總部的國際事業部任職，期間擔任過澳洲、日本、馬來西亞與柬埔寨的專案負責人；2015年暑假，回到家裡的住商不動產南崁忠孝店任職；2015年11月起，任職於21世紀不動產忠孝光復店（德寶地產）至今。
【貳、理念】
非常謝謝在21世紀不動產亞太區總部擔任專案時所培養的國際觀，我看到了許多在加盟店永遠無法看到與接觸到的東西，因此，我希望將這些更加專業、誠信、國際的房仲生態引入台灣，並且要達到以下幾點目標：
一、未來房地產銷售，開價就是底價，底價與購買價就是行情價；以後房地產交易時，買賣雙方不再會有人買太貴或賣太低，一切以行情為準。
二、房仲業務不需要再對客戶說謊、做狀況，一切誠實、透明、專業進行，房仲業務的6%服務費，就如同專業、誠信，是不能夠被打折扣的，也替房仲業務贏回尊嚴。
三、房仲同行之間，不能再有踩線的行為，一切以良性合作完全取代惡性踩線，未來市場上的房仲業務都是值得尊敬的專業人士，魚目混珠的劣質房仲業務必須被市場過濾。
四、賣方的「專任委售」，就應該要得到更專業、更有效率的專任委託級服務，如客製化的銷售策略、更精準的廣告行銷等等；此外，買方也可以選擇「專任委買」，選定一家仲介業者之後，必須如同專任委售一樣，期間內不得再找其他業者購屋，讓房仲業務能夠更精準地幫買方找到接近完美的案件。
五、購買房地產的流程，一切專業、誠信與透明，買賣雙方不會因為受於銷售壓力而成交，也不會在資訊不對稱的情況下簽名，更難發生成交之後臨時改變心意的狀況，所有的交易都是在充分的資訊和理性下完成。
【參、未來展望】
上述的五大理念在現今的房仲業者眼裡，絕對是個荒誕的天方夜譚，但其實上述五點在其他先進國家早就落實並已運行多年，很多的房仲業務員（real estate Agent）在其他國家，由於是可以進出你家的工作，因此是屬於極為高尚、令人尊敬的行業。
我們台灣的房仲業者，不應該再用井底之蛙的封閉心態，用惡性競爭、說謊等等低劣方式，導致房仲素質低落、民眾對於房仲業務員信任感極低，認為與房仲業務打交道就是一場諜對諜的開始。
未來，賣買房子，就是一件輕鬆愉快的事，就好比去高級餐廳享用精緻美食般地期待，並且還會享有「專業」、「誠信」、「國際」的服務！
如果你認同這個理念，不論你是買方、賣方或者房仲業務，請用你的方式加入，讓我們從【南崁】開始寫傳奇吧!
國際超級房仲 李昌鵬
2015.7.27@長庚醫院
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