業務個人品牌教學+海外房產風險分析
外國人可購買任何公寓總空間的49%，而不需要永久居留。未持有永久居留證之外國人或公司，欲購買一單位公寓，需從境外帶入泰國100%之購買金額。除特殊條件情況，外國人除非成立公司，否則不可單獨擁有泰國土地、透天別墅以及一樓店面。
Q2:泰國的土地所有權有時間限制嗎？
A2:土地所有權分成兩種：
永久權利（free hold）：永久物權房屋擁有獨立產權證書，可自由轉移。
限期權利（lease hold）：有時間上的限制，對土地使用的年份長短不一，類似台灣的地上權，所以此等權力只有土地使用的權利而非實際擁有土地。
Q3在泰國有什麼可以證明表示這是我的房屋和土地?
A3:在泰國購買土地會有「地契」、購買房屋會有「買賣契約」，擁有這兩種文件就是持有土地及房屋的證明。
Q4:泰國公設面積如何計算？需購買停車位？
A4:泰國公寓無需購買公設，建商皆以室內實際面積出售。泰國公寓通常包含游泳池、健身房、閱讀室、空中花園等公共設施，都屬於免費贈送。
泰國公寓無需購買停車位，住戶有停車證，可先到先停。車位數量依個建案不等。
Q5:在泰國購置房產的流程是什麼？
A5:先在台灣挑選房型：預定金2萬元→至泰國建案現場看屋→現場刷訂給建商5萬訂金(不可退)→在指定時間內匯第一筆簽約款→簽訂買賣合約→在指定時間內匯第二筆簽約款→第二筆工程款→驗屋+尾款→辦理過戶程序→交屋
Q6:在什麼情況下須繳付律師費？買賣律師費怎麼計算？
A6:購屋簽訂不動產買賣契約書、貸款契約書、房屋租賃契約及售屋簽訂不動產買賣契約。在泰國所繳付的律師費就如同台灣的代書費，由於泰國政府規定，有關房地產交易、轉移等事宜必須經過律師辦理，也因此，律師費是需要繳付的(預售案通常由建商吸收)。
律師費、行政費(Legal Fees and Admin)費用是 0.5%
Q7:購買泰國房屋外國人是否可在當地辦理貸款?
A7:外國人在當地辦理房屋貸款須視各銀行條件，並非所以銀行都開放外國人貸款，利率約在6%左右。
PS:建議以台灣自己的不動產增貸，台灣房貸利率僅2%不到。
Q8:房屋買賣過戶時無法親自泰國怎麼辦？
A8:於泰國置產需有泰國近期之入境記錄，而無法親自辦理過戶時，需在台灣做三關公證(公證處、外交部、泰國辦事處)
Q9:過戶前須備齊哪些文件，過戶需要多久時間?
A9:
水、電錶更名及押金
過戶授權書
已結婚者需附結婚證書(台灣公證處、外交部、泰國辦事處三關公證)
近期泰國入境紀錄
100%匯入款項證明
購買人護照、台灣身分證件影本
建商買賣合約
資料準備齊全一天即可完成過戶登記。
Q10:權狀遺失怎麼辦？
A10:辦理窗口程序：
費用：政府規費：泰銖約200元，不含代辦手續費(泰國分店收取)。
時間：所需時間：約45天。
應備文件：以下文件影本+親簽
所有權人護照
所有權人身分證
泰國戶口名簿(已於權狀領取同時核發)
泰國見證人(2人)身分證
委託書(委託泰國見證人代辦)
三步驟(共約45天)
赴土地局調謄本
填表辦理遺失申請補發
再回土地局申辦新權狀
▮你知道投資馬來西亞的房地產，有許多基本知識需要知道嗎？
我想讓你透過這則文章知道的是，當你想要投資馬來西亞房地產之前，一定有很多基本問題與迷思是投資者先要釐清的，比方說像是法律、流程、產權或稅賦方面等等個事情，而看完這一篇文章後，就能解答所有最基礎的馬來西亞買房問題了。
話說回來，解答問題並不難，大部分有點經驗的海外房仲都能夠做，但是真正重要的是要找到一個可以信賴的專家，千萬不要把自己一輩子的身家，都交給一個陌生人了，因為不對的房仲人員提供給你錯誤的資訊，只會引導你做出錯誤的投資決定，最後的投資結果當然不會好。
因此，在你被坊間的不專業馬來西亞代銷給呼嚨之前，請看看這則文章來做點功課，因為投資最大的風險就是來自於無知。
在東南亞投資房產還賠錢的人，99.99%是買到了這5種地雷建案！
Q1:外國人可不可以購買馬來西亞的房產？
A1:可以。
外國人：
依據1965年國家土地法規定，非馬來西亞人應於取得州政府同意後始能取得不動產。工業區或供工業使用者除外，申請時間為3~4個月，費用視開發商吸收與否，若不吸收則由買方支付。
申請事務由指定之律師事務所辦理。若未獲准許，則買賣契約將立即終止，開發商將會安排訂金退款事宜。註：外國人不得購買吉隆坡價款低於100萬馬幣的住宅用房產。
聽Sway的海外置產建議，不但不會幫上忙，說不定讓你更慘
Q2:關於馬來西亞房產，交易安全嗎？
A2:
我們的交易流程，完全依據法令規定。
如您於馬來西亞簽立買賣合約，簽約過程，全程由當地執業律師解說並協助完成合約簽立；如您於台灣簽立買賣合約，我們將陪同您至馬來西亞駐台友貿處完成合約簽立。
Q3:關於馬來西亞房產，地契年限？
A3:
馬來西亞的房產區分為永久地契(999年)以及有效年限地契(99年)，需視您所購買的房產地契種類而定。
我們在銷售前，都會仔細為您解說所有關於房產的資訊，請您做全面性的評估，如果是有限年限的房子，也會清楚告知您剩餘的年限還有多久。
我受邀上理財節目《這不是新聞》，說明泰國春武里吸金案的陷阱在哪裡的精華片段
Q4:購屋時會簽署哪些文件？
A4:買方應簽署之文件：
買賣契約書（SPA）公共契約（DMC）物業/分層地契轉名其他由開發商制定之書函或合約（視不同建案及開發商之需求而定）
Q5:台灣的房屋和土地都有所有權狀，馬來西亞有什麼文件可以證明自己的產權？
A5:
房屋：買賣契約土地：分層地契
過去吉隆坡的金三角，現在已經有新的金三角：雙子星、TRX、KL118
Q6:總地契是什麼？分層地契是什麼？
A6:
總地契是由政府就整塊土地開發案或整棟大樓發出之地契。
分層地契是由政府就房屋位實際座落在土地上之公寓，或大樓每戶擁有的土地發出之地契，相當於您個人的土地權狀。
你知道變成所謂的「海外孤兒」會有多慘嗎？趕快來看看避免你成為海外孤兒的５大重點
Q7:房屋是否有保固期？
A7:
依買賣契約書(制式化)規定，因施工瑕疵或建材品質不良造成土地、建物及公設的損害、縮減及其他瑕疵，發展商須負交屋後最長24個月保固責任（依個建案不同），並於收到買方書面通知後30天內負責修復。
Q8:買價如何支付？
A8:
預售屋為蓋到哪附到哪，總共大概有14期左右的款項，應依照開發商於各建案進度發出之繳款通知書支付該進度之價款。
付款的話，可以現金或銀行貸款支付，由台灣以美金匯出，到帳時再結算成馬幣就好了，其實很單純。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
Q9:延遲付工程款，利息如何計算？
A9:延遲付工程款價金 x 利息利率 / 365 x 延遲天數
例如：
舉例：
房屋總價為700萬，工程進度到60%，應付工程款為420萬，如果客人只付款350萬（工程總價的50%），貸款能貸到55%，但銀行尚未撥款。
算式：(420萬-350萬) x 12%(預估年利率) / 365 x 延遲天數
延伸閱讀
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Q10:馬來西亞購屋稅務？
A10:
(A)一次性費用
買賣合約：律師費、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費貸款合約(若有申請才需支付)：律師費、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費、估價費物業/分層地契轉名：律師費、政府服務稅、印花稅MOT(有貸款者需另支付分層地契抵押貸款合約律師樓MOC、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費等)精裝修費用(事建案需求)：依裝修當時的室內面積、房屋用途、物價波動而定買方仲介服務費：房屋售價的2%
(B)經常性費用
門牌稅：一年二次2/28、8/31（1.金額依地段而不同 2.政府有權利因房屋的升值而更改有關稅收）地稅：一年一次2/28（1.一平方英呎約馬幣0.06 …
Read More1、為什麼要在澳洲投資？
澳洲被認為是世界上政治穩定、風險最低的國家，以及經濟彈性最好的國家。她的國內生產總值持續保持超越世界平均水平的發展速度，以及她的產品在不同領域市場都有需求量。以及在法律方面，澳洲的法律體系僅次於美國和英國。
2、房地產投資為何是中長期投資？
澳大利亞的房地產投資不是投機生意，經過45年的房地產市場化的發展，澳洲房地產成為全世界公認的最佳的低風險投資地區，和穩定增值及租金回報的投資目的地。
3、外國人可以投資澳洲房產嗎？
當然可以。開發商會申請將所開發的物業的50%銷售給海外人士，凡是能銷售給海外人士的房產都是已經獲得FIRB（澳洲對外投資管理局）批文。澳洲政府鼓勵外國人投資；澳洲的健全法律體系保護海外投資者的利益。
4、澳洲房地產市場的特點如何？
政治穩定、政策完善、經濟體系穩定、人口紅利增長、法制健全、市場成熟、升值穩定、租賃市場活躍、空置率低。
5、澳洲房地產增值前景如何？
澳洲地產經濟專家們分析認為：促進升值因素將長期存在，從未來幾年的走勢來看，澳洲房屋交房總量低於新移民人數的總量，所以房產供不應求的態勢還將持續很長的一段時間。而這是使得澳洲房產呈上漲趨勢的一個主要因素。
6、澳洲房地產會不會貶值？
有澳洲房產協會的詳細數據做參考，過去的45年裡，澳洲房地產平均每七年翻一倍（四次），所以從長期來看，出現貶值的機率是非常之低的。
7、投資澳洲房地產的理由？
a.穩定的升值與投資回報，分散投資、降低風險；
b.充分利用銀行貸款，銀行貸款可以只還利息不還本金；
c.澳洲房產購買手續簡便、可靠。更主要的是，澳洲房產的永久產權和無遺產稅。
8、如何選擇最具投資價值的房地產？
你需要確定你購買投資的澳洲房產項目，都是經過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項目（包括從位置、規模、環境和配套設施等各方面）。
9、如何解決看房和房產交易的問題？
房地產投資取決於市場環境，買投資房不同於自住房，投資房產只考慮“投資回報”和“風險”兩個因素，應減少感情因素；自住房投入的感情因素較多，注意理性分析。
房產交易的安全問題你不用擔心，在澳洲買房的話，由澳洲持牌律師為你做全程服務，比如簽定合同，完成交割，土地過戶等。
10、房地產市場供大於求怎麼辦？
從澳洲的歷史來分析，這種情況不會出現，因為一個百年曆史的房地產市場供需關係是十分成熟的，即使供需比例出現差距也會是暫時的，因為在完全市場化的國家，發展商也會視市場情況進行適時調整，不會違背市場經濟規律過量開發。另外，澳洲政府對每年的房產供應量有總的調控權，所以，很少出現供大於求的問題。
11、在不同城市投資有什麼區別？
總體相差不大，只是不同城市房價、租賃市場等方面略有區域差異，而每個州的購房成本比如印花稅也各有不同，所以要具體分析。一般來說，雪梨、布里斯班和黃金海岸及墨爾本升值潛力相對其他城市而言會更大一些。
12、澳洲政府有哪些針對海外投資者的規定？
海外投資者只可以購買澳洲新開發的住宅房產（工業和商業地產無此限制），澳洲規定新住宅房項目的50%可以出售給海外投資者。沒有澳洲身份的人，不能購買當地的二手物業。對於海外人士而言，可以向銀行申請房產評估價的70%的貸款。
13、誰來保証投資者的資產安全？
澳洲健全的法律制度可以充分保障投資人的權益和資產不受侵犯。
14、可以由子女繼承房地產嗎？
法律規定是可以由子女繼承的，並且沒有遺產稅。
15、海外投資者向銀行的貸款比例是多少？
依據客戶的條件不同，一般海外人士貸款為70%，最高銀行貸款為80%。
16、買房可以貸款嗎？
可以。但要注意，澳洲貸款方式中有可以選擇“每月只還利息，不還本金”的方式，最長可以只付利息10年，大大緩解投資人的還款壓力。此方式是貸款政策成熟穩定的一種表現。同時，可使投資者以最小的投入換取最高的回報。
17、如何申請辦理貸款？
客戶提供個人護照和收入證明等相關資料後，由我們幫助客戶向銀行辦理貸款。
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①投資
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Ｑ:為什麼超多人都在投資馬來西亞房地產呢？
》馬來西亞基本資料：
人口：全國約3000萬人，吉隆坡約160萬人（台灣2300萬人，台北市約260萬人）
吉隆坡面積243平方公里（約台北市的89%大小）
全國人均所得約10,400美金，吉隆坡約美金17,000元（台灣約20,000美金）
全年觀光人數約2800萬人（台灣990萬）
使用貨幣：令吉
宗教：60%為伊斯蘭教（回教）
首都：吉隆坡(Kuala Lumpur/KLL)
》泰國基本資料：
人口：全國約6700萬人，曼谷約1400萬人（台灣2300萬人，雙北市約700萬人）
曼谷市面積1569平方公里（約雙北市的67%大小）
全國人均所得約5,600美金，曼谷約美金14,000元（台灣約20,000美金）
全年觀光人數約2960萬人（台灣990萬）
使用貨幣：泰銖
宗教：95%為小乘佛教（泰國未定國教）
首都：曼谷(Bangkok/BKK)
》泰國有什麼優勢呢？
泰國不但為東協經濟共同體的會員國，也是處於東協心臟的地理位置
一帶一路計畫之「泛亞鐵路」的交會核心站，就在泰國曼谷Bang Sue站
「泛亞鐵路」Bang Sue站會往南延伸，經馬來西亞的「隆新高鐵」至新加坡
南端的克拉地峽，將取代新加坡的馬六甲海峽全球航運樞紐
中國大陸的昆明到泰國曼谷的跨國「昆曼公路」，每年2000萬人次進出
鄰近緬甸的「土瓦經濟特區」，成為亞洲最大深水港（1億噸/年）
曼谷的GDP占全泰國的49%
曼谷的Rama9區將建造東南亞最高的大樓「超級塔Super Tower」
曼谷的蘇汪納浦機場為亞洲第二大機場（可容納4500萬人次/年）
房地產相關稅負「極低」、「極低」、「極低」
》曼谷有什麼優勢呢？
租金投報率約5-7%
房價年增值約8-15%
市中心的房屋供給量逐年減少
已具有成熟的捷運系統
房價處於初升段，基期仍低
》個人淺見：
泰國的地理位置及為優良，未來世界經濟看亞洲、亞洲經濟看東協，而泰國就處於整個東協的心臟位置，尤其是中國大陸一帶一路計畫中的「泛亞鐵路」，所到之處無不成為各國爭先恐後想要搶進的區域，足見泛亞鐵路的影響之大，而泛亞鐵路的中心站就在泰國曼谷（Bang Sue站），再向南延伸即可到馬來西亞的吉隆坡，再從吉隆坡的中央車站轉「隆新高鐵」後，即可在90分鐘內直達新加坡。
泰國房地產具備著安全、穩定、低總價、低稅負，再加上付款超級輕鬆等特色，因此也是目前各國海外投資的首選標的，泰國曼谷房地產的好從我們的銷量來看就不需要介紹太多，因此今天要分享給大家的是，泰國投資房地產要注意的十大重要事項。
外國人要購買泰國的房地產時，除非你有當地的工作證，否則你購買房地產的資金必須是由泰國境外匯入的國際流通貨幣（也不可以用泰銖），所以通常我們客戶都是從台灣直接匯美金到泰國買房子。
二、合法持有產權
外國人只要憑護照，就可以100%持有在泰國的房地產（不需要找人頭），但是只能購買電梯公寓（不能購買土地、店面、透天，除非有成立公司）。此外，一個社區裡面，外國人所購買的住宅總面積不可以超過該社區的49%。
三、買房會有土地持分
在泰國買房過戶之後，您的房屋權狀上面就會清楚標記您的土地持分了。此外，泰國一個房地最多可以讓五個人一起共同擁有，而且年紀必須滿21歲以上。
四、永久產權/限期產權
在泰國的土地產權有分為兩種，第一種為永久產權，我們公司都是販售這種物件；第二種是限期產權，以30年為一期向政府租賃，通常可以合法在續租兩次，總共90年。
若在泰國購買後，不幸發生需要繼承的狀況時，只要您的房地產價值沒有超過泰銖5000萬元就不會被課徵遺產稅；基本上東南亞很多國家幾乎都還沒有課徵遺產、贈與稅。
六、泰國的稅負成本很低
》購買：過戶費1%、仲介費2%（台灣收）
》持有：租金所得稅，依級距課徵（很低、而且常收不到）
》出售：過戶費1%、售屋稅（5年內3.3%、5年後0.5%，以估價課徵）、資本利得稅(公告價5~37%)、仲介費3%（泰國收）
七、外國人不可以在泰國貸款
如標題，除非您在泰國當地有工作證明，不過當地的貸款利率約5-6%，通常我們的客戶都是用台灣的房地產增貸購買泰國房子（台灣貸款約1.5-2%）。
八、泰國還沒有履約保證系統
如同日本，泰國也沒有履約保證的系統。因此，我們公司都會選擇泰國知名建商合作，而且對這些知名建商做嚴格甄信，確定沒有問題才會進行合作。
