【房仲職場】想要換工作、換跑道或者自行創業嗎?│直播閒聊2019.11.26│國際超級房仲


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【工作職場】想要換工作、換跑道或者自行創業嗎?│直播閒聊2019.11.26│國際超級房仲   最近聽到了好多人想要換工作、轉換行業,甚至也有準備自行創業或者把創業公司收掉的情況,聽了之後覺得雖然每個人都有各自的考量與難處,但是有一個共通點就是「還不清楚自己要什麼」,甚至對於想要從事的領域不是那麼熟悉,以至於很快就會想要放棄現在的機會。   但是,你真的知道自己現在要的是什麼嗎?想要創業的你,已經真的具備創業家的條件了嗎?想要放棄的你,真的已經深思熟慮過了嗎?希望我藉由身邊的朋友們和自己的工作經驗,可以給你更多的思考方向。

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【越南房地產】2020年胡志明市獲利趨勢與迷思分析│直播閒聊2019.11.22


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【越南房地產】2020年胡志明市獲利趨勢與迷思分析│直播閒聊2019.11.22     除了泰國曼谷的房地產讓人深具信心、獲利人眾多以外,其實越南房地產也是一個近年獲利表現非常好的地方,也有相當多中國的企業往這裡移動。   可是還是有很多人會擔心:胡志明市房子會不會蓋太多?房子只有50年產權?外國人買房好像比較貴?買賣流程很複雜?越南人買不起房子?太多郡不知道哪裡比較好?仲介講的租金投報率真的有這麼高嗎?   所有疑問,都歡迎留言討論,如果有其他更多想要詢問的疑難雜症,也都歡迎您加入我的LINE@或是直接留言給我喔,謝謝。

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【泰國置產講座】2019年泰國房地產的法律和稅賦(拜託別看這一部呀)│國際超級房仲│2019.11.16@21世紀德寶地產


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【泰國置產講座】2019年泰國房地產的法律和稅賦

  這是我的眉毛剛去補色的第三天,整個眉毛還是超粗超濃的,站在台上講話其實非常突兀,相信應該有不少人都被眉毛轉移了聽講座的注意力吧XD   這一場有特別介紹泰國房地產相關的法律、稅務和流程,希望這些內容可以對您有幫助喔。

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【2021海外置產趨勢】關鍵的「3不3要」是什麼?/國外買房投資真正的關鍵事項


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本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲  2020年即將到來,許多想要到海外置產投資的客人,都因為這一兩年許多劣質業者和劣質建案的負面新聞,讓想要到國外購屋的市場蒙上一層陰影,畢竟消費者並不是真的那麼了解海外房地產和這些海外代銷的差異性,因此讓我們這些正派業者真的受到不少的影響,連今年的房屋博覽會願意參展的海外代銷公司的創下最低的紀錄。  但是前往海外置產真的有這麼多風險嗎?海外代銷公司都完全不能信任嗎?那為什麼還是會打聽到不少低調的投資者,都默默地在國外收取著高額的租金呢?  今天這篇文章,國際超級房仲就要總結2014至2019年下來,投資海外房地產最關鍵的「3不3要」法則是什麼。

☻ 3不之一:千萬不要購買保證買回型產品

  這個應該不用我再說了吧,從我自己2014年接觸與經手過,到最近這幾年市面上再販售的「保證買回型」建案,幾乎全部都出事情:租金要嘛不給,要嘛就給得沒有原來說的那麼高,更不要當初建商講好要原價或者加價買回的事情了。  通常這種保證買回型建案,也會伴隨著「高於市場行情」的保證租金,而且保證給你的租金年限都相當長,動不動就是五年十年以上,但是冷靜地想一下,如果一個地方的行情只有5%,業者卻願意給你保證6-8%的淨租金,你不會覺得奇怪嗎?  千萬要記得:「殺頭生意有人做,賠錢生意沒人做」,如果一個行情只有5%的房子,建商是怎麼生出6-8%的租金給你?而且還可以給這麼久?  沒錯,這些房子通常都是被加價加得非常嚴重,往往會高於周遭行情2-3倍甚至更高以上,建商也幾乎都是沒有麼經驗的小型開發商,出了事情就拍拍屁股倒閉走人,投資者想要求助也找不到對象可以告。

☻ 3不之二:避免小建商和蛋白區的建案

  不要輕信「下一個信義計畫區」這種話術,每個賣蛋白區的劣質業者都會這樣去誆騙投資者,到海外買房一定要找大建商的房子才會安全,小建商通常施工品質不佳、房屋設計不良、價格不透明,甚至有些小建商連基本的水電管線都處理不好,風評很差,這會導致你未來房子交屋之後很難租很難賣,只能削價競爭而已了。  蛋白區我也會放在一起講,因為以我這麼多年來的經驗,買蛋白區的房子最終能夠不賠錢的人實在是寥寥可數(除非是持有時間非常非常地久),而蛋白區通常代表著人口需求少、房屋供給太多,一旦房子買在供過於求的地段就沒戲了。  另外,如果是購買東南亞的話,通常蛋白區的房子即便你想要降價出售或者賠點錢賣掉變現,就會發現這些東南亞仲介連帶委託都懶得簽,因為蛋白區的房子太遠又太難賣了,東南亞的房仲都不願意服務到那麼遠的地方。

☻ 3不之三:避開不適合自己的地雷城市

  如果買到市場不對的城市,再好的地點、建商、售後服務也都作用了,比方說你如果買在台北市這樣的地方做投資,就要面臨房價下跌、低迷租金和高持有成本的問題;買在柬埔寨的金邊,就要面臨租金投報率沒有想像地高、空窗期久、轉售沒人接手的狀況;買在馬來西亞的伊斯干達,那就…….真的沒什麼好說的了。  也就是說,一定要挑選到一個至少及格的城市,像是目前正在高速發展地馬尼拉和胡志明市房地產,成熟穩定的曼谷和吉隆坡房地產,最近剛開始觸底反彈的澳洲三大城房地產….等等,這些地方因為房地產的各方面體質夠好,所以在找個好地段、好建商、好的售後服務,要獲利就是相當容易的事情。

  看完了三個要避免的3不,接下來要看絕對必備的「3要」條件是什麼,相信我,看完並且聽進去,絕對可以讓你立於投資海外房地產的不敗之地。

☺ 3要之一:絕對要選擇蛋黃區的房子地段、地段、地段

  在投資房地產裡面,「地段」絕對是最重要的因素之一,因為房子的價值都來自於土地,而土地的價值來自於良好的生活環境、生活機能、交通便利、醫療設施、就業機會和人文屬性….等等,地段越好的地方絕對是土地價值越高的地方,畢竟絕大多數的人都喜歡住在又方便又舒服的環境。  到海外置產投資當然也不例外,除了上述講的價值以外,地段越好的蛋黃區還可以吸引到更多台灣市場所沒有的「外商客群」,這些外商都希望住在又方便又舒服的環境裡面,但是蛋黃區的範圍較小、供給的好地段房子更少,因此有錢的外商都會願意用更高的價格去搶到舒適的房子。  在打個比方,地段好的房子就像是林志玲一樣,不管在怎麼擺、屋齡在怎麼久,永遠都不需要擔心沒有買方願意承接;地段不好的房子就像是顏志琳一樣,你就必須要很會唱歌才會有人買單了。  

☺ 3要之二:選擇大品牌的建商

  首先,你我都必須要先承認一個前提,我們一般買方到海外投資買房的掌控力,確實不會像台灣那麼有力,比方說你沒辦法常常去看建商施工狀況、文件或者建案有事情要打官司的話,跨國打官司也是相當麻煩的,再加上萬一房子有任何瑕疵需要修繕的話,小建商的服務品質絕對會讓你大失所望。  因此,為了要讓這一切都能夠安心順利,你應該要選擇大品牌的建商(開發商),雖然大品牌的建商與建案在售價上都會更高一些,但是這背後代表著建商的品質、施工的品質、驗屋的品質、文件的品質和居住安全的品質等等,因此買好的大品牌建商可以讓你省下非常多的心力,而且大建商的房子在國外(尤其東南亞)真的是好租好賣的最佳保證,這也再次證明什麼叫做「一分錢一分貨」。

☺ 3要之三:比建案更重要的是售後服務

  我從業這六年多以來,我看到所有要前往海外投資房產的人,幾乎把99%的時間都花在挑選地點、挑選建商、挑選建案、挑選房型、挑選價格,結果這99%的客戶花了這麼多時間再比較,卻還是有很多人買了房子之後租不掉、賣不掉或是賠售,為什麼會這樣子?  你必須要知道投資海外房地產,雖然地點、建商、建案這一類都很重要,但是前往國外購屋最關鍵的地方其實是「售後服務」,很多人花了那麼多時間比較完之後,真的買到地段好、設計優、售價也高CP值的建案,結果最後卻沒有人幫忙驗屋、出租、管理、出售,那就代表著一個資產就這樣擺在國外當花瓶:沒有用處。  反而也有一些沒那麼優秀的建案,因為有良好的「一條龍售後服務」,不但租金能夠安穩收取,同時租金也真的隨著經濟發展越來越高,房屋售價也跟著水漲船高;同樣都是到海外買房子,有沒有挑對具備良好售後服務的公司,無論建案再好,結果還是天差地遠。

結尾:天下沒有白吃的午餐

  其實冷靜看完這些內容之後,我相信每個人都能夠理解與認同,但是市場上還是有這麼多的人用錯誤的觀念買錯誤的建案,因而導致最後成為賠售的海外孤兒下場,所以我很希望把這些正確的觀念傳達給你。  同時,任何投資都一定伴隨著相關的風險,像是交屋之後的空窗期、需要花時間等待它成長的房價、更好的物件也會有更高的成本,這些都是一體兩面的事情,千萬不要輕信零風險、低總價、高獲利這種鬼話,詐騙集團要騙得向來都不是笨的人,而是貪心的人。  如果你覺得這篇文章不錯,歡迎轉發給身邊適合的朋友,也可以在我這個網站裡面多逛逛其他的文章,順便可以在Google、Facebook及YouTube上搜尋國際超級房仲,這樣就能讓您獲取更多有關海外置產的獨家資訊,是你在其他仲介口中都聽不到的實際狀況喔。

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【零元購屋陷阱】小資族進場買房千萬要小心!│國際超級房仲


零元購屋風險
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【零元購屋的陷阱】小資族進場買房千萬要小心!│國際超級房仲   很多小資族想要藉由參加零元購屋的講座,讓自己可以不用準備自備款,就可以用很低甚至零頭期款的方式,在台灣進場買房,但是這種模式的風險相當多,許多新聞媒體都有踢爆過當中的手法是什麼。   所以,就讓國際超級房仲針對這一類常見的手法,特別將零元購屋要使用的方式讓您知道,以免自己吃虧上當還被官司纏身。

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【直播閒聊】包租代租?物業管理?海外房地產的售後服務完整說明│2019.11.13


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國際超級房仲:   最近很常聽到客戶詢問:「你們公司的房子有『包租』嗎?」,這個在我們專業又正派的業者一聽就知道,這位客戶可能搞不清楚包租跟代租的差別。     同時,很多人也不太了解為什麼去海外買房子的後續管理比較方便?為什麼直接去找建商買房子的人,很容易變成海外孤兒?以為要找人管理很容易,結果交屋之後才發現找人售後服務非常困難...等等,這當中最大的原因就是台灣投資者只關注怎麼購買,都不曉得購買之後才是真正的「關鍵」。   究竟到海外置產的售後服務是什麼內容?有哪些跟大家想的不一樣呢?

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【直播閒聊Live】何時才是適合的挑房時機?泰國建商的銷售流程│2019.11.05


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國際超級房仲:  相信許多接觸過預售屋的消費者們,應該常常聽到首賣會、VIP選房或者早鳥優惠….等等,國際超級房仲今天想要分享的是「泰國」預售屋的建商(開發商)銷售階段。

  雖然可能不見得100%準確,但你應該都可以從這篇文章裡面找到想要的答案,並且從中了解自己是適合哪個階段進場的客群,才能買到適合自己的投資標的。(完整內容,請點原文連結)–☺希望這段影片可以讓您更識貨。

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【海外建案100秒開箱系列】曼谷Hyde Heritage


Hyde Heritage
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  投資泰國房地產,雖然不擔心租不掉賣不掉的事情,但是還是希望可以找到出租速度快、租金高、而且未來漲幅趨勢也很好的房子嗎?   這樣子的需求非常明顯了,您要的是好東西,而本建案「Hyde Heritage」就是你想要找的那種類型:高級住宅區、捷運站旁、五星級酒店規格、三大上市開發商、日本技術投資、交通便利性和生活機能…全都聚集在此,是曼谷目前豪宅是裡面最親民、最好入手的建案喔。 ►目前售價: ◉1房約1100萬泰銖起 ◉2房約2000萬泰銖起

◉提醒:「國外不動產投資,具有風險性,請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」◉經紀業│德寶地產股份有限公司◉加盟經營者│ 21世紀不動產忠孝光復加盟店◉經紀人│ (102)新北經字第002739號 葉珮孜◉營業員│ (99)登字第142704號 李昌鵬

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【Q:什麼時候才是最適合進場泰國房地產的階段?】秒懂泰國建商的銷售流程


泰國房地產
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泰國房地產什麼時候才是進場的時機呢?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲

  相信許多接觸過預售屋的消費者們,應該常常聽到首賣會、VIP選房或者早鳥優惠….等等,同時可能還有聽過銷售執照、使用執照、建築執照和環評這些名詞,這些台灣買賣預售屋的階段會出現的名詞,就等更厲害的人來分享吧。  而國際超級房仲今天想要分享的是「泰國」預售屋的建商(開發商)銷售階段,雖然可能不見得100%準確(因為每一家開發商和代銷的模式不太一樣),但你應該都可以從這篇文章裡面找到想要的答案,並且從中了解自己是適合哪個階段進場的客群,才能買到適合自己的投資標的。

  首先,我們先看看政府這邊需要通過什麼核可:

(A)取得銷售執照

  在泰國的建商要能夠合法的銷售與興建房屋,需要取得銷售執照,以及通過政府的環境評估;不過很多人不曉得的是,銷售執照通常都是第一個下來的執照,泰國開發商只要取得銷售執照,那麼這個建案就能夠合法開賣了。

(B)通過環境評估(EIA)

  如前面所述,所以拿到銷售執照卻還沒通過環境評估,這個在泰國是常見的事情,所以「沒有通過環境評估卻開始銷售,是絕對合法的事情喔」,唯一你需要注意的是,如果一定期間內、或是最終社區沒有通過環境評估的話,你是可以依照合約主張取消這次買賣,同時把所有支付給開發商的錢拿回來喔,也可以主張繼續等到環境評估通過後,繼續走一般的預售屋購買流程。PS:只要台灣的仲介人員有告知您「環境評估尚未通過」,而購買者仍決定要購買的話,一旦完成買賣相關交易手續,未來您要因為環境評估的事情而取消購買,一般來講是無法跟原來的仲介公司請求退還仲介費(服務費)的喔。

  看完了建商跟政府之間的流程之後,下一步就是要來看看開發商要怎麼對外銷售吧!當建商拿到前面說的銷售執照後,流程就這樣開始了:

(一)內部員工認購階段價格最低

  有時候開發商會先釋出一些單位給他們自己的員工購買,而且購買價格會遠遠低於之後開賣的行情,這個階段我們就別妄想了吧,除非你有辦法成為那家開發商內部的員工或是主管。

(二)VVIP選房價格第二低

  這個階段通常都是開發商把房型價格,釋放給VVIP的貴賓投資客來選購,這個階段的房價雖然沒有員工內部買的那麼便宜,但還是、算是很低的價格,而且所有好的房型都可以優先挑選,這也是為什麼常常建案開賣當天就有些房型就已經消失的原因了

  此外,有時候你到開發商案場去看價格時,有時候會看到一些比行情還要低一點點的價格,而且這些房型是台灣代銷沒有的,通常就是那些員工或是VVIP加價一些拿給開發商,混在一般的價格裡面一起賣PS:通常一般人是無法有機會成為VVIP的,所以如果為您服務的仲介(例如我)可以拿到VVIP的資格,您當然就應該趕快進場選房啦,又多又便宜!

(三)早鳥階段價格第三低

  這個就是一般民眾可以參與到的階段了,在建案正式對外開賣、廣告之前,開發商都會有這個所謂的早鳥階段,早鳥階段就會有所謂的早鳥優惠,通常可能是總價少個2%,或者贈送家具、家電甚至iPhone等等

  早鳥階段你還可以挑到大部分的房型,甚至有時候你可以買到全社區最低總價的廣告戶,又稱為促銷房,很多專門鎖定搶低總價房型的投資客,都會在早鳥階段趕快來搶廣告戶的房型

  PS:特別要強調,廣告戶雖然價格最低賣最快,但並不是最好的房型,通常廣告戶都是全社區裡面樓層最低、景觀最差、面積最小的單位,所以他的價格才這麼低,所以我才會常常說:一分錢一分貨嘛

(四)正式開賣價格第四低(行情價)

  當建商正式開始銷售的時候,除非早鳥優惠還沒結束,否則這個時候的售價才是這個社區對外銷售的行情價,基本上你買在這個價格都還算是便宜、合理的

(五)漲價期價格第五低(行情以上一點點)

  如果一個建案銷售的很順利,通常建商會在第三或者第六個月調漲價格,最晚通常也是滿一年後會調漲,調漲也會隨著建商的政策不一樣,但是經驗上大概會調漲的幅度大概在3-5%左右,這也是為什麼你偶爾會聽到仲介跟你說:「趁現在趕快購買,因為開發商可能下個月就要調漲售價」的原因。

  視銷售狀況,可能會調漲1-3次左右,普遍大概都不會調漲超過2次,調漲不代表是壞事,表示這個建案賣的夠好才敢漲價。

(六)新成屋階段可能是價格第三低/行情以上很多

  有時候建商會因為社區到交屋還沒賣完,或者是故意保留一些數量留在交屋後銷售,所以您可能會在房子剛完工的新成屋時期還會看到建商在銷售

  如果是建商賣得好,故意留下來的房型通常就會賣的更貴,表示這個社區很受歡迎;如果是賣不好剩下來的餘屋,通常餘屋就會降價出售,想要買便宜一些些、看得到摸得到的新成屋,就很適合你進場了

PS:如果看到樣品屋很漂亮想買的話,在餘屋階段也可以試著跟開發商談看看喔,通常是餘屋越少,買到樣品屋的機率就會越高

  以上就泰國開發商在銷售建案時,開發商在銷售上的階段

  但是我想讓你知道的重點,其實不只是在於越早進場價格越便宜,而是讓你更可以了解是最適合自己的進場時機,例如很擔心房子會無法通過環評者,你就不應該在VVIP或是早鳥階段為了撿便宜購屋;如果你只敢買看得到、摸得到的房子,那就應該等房子到新成屋階段你再來購買,但是相對地,你能夠挑的選項就少很多。  了解到自己最適合進場或是最適合自己的物件類型後,就請仲介挑選符合您需求的階段的物件給您吧!希望這邊文章可以讓您變得更識貨,千萬不要因為不識貨而錯過了可以讓你獲得更好利潤、錯過人生另一段真愛的機會囉。

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【泰國房地產吸金案】當一日名嘴的我│20191030│這!不是新聞(精華片段)


泰國房仲推薦
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國際超級房仲   這次是我第一次受邀進攝影棚,參加東森財經台的節目《這不是新聞》,由於過去給記者採訪的經驗很多,但是真槍實彈地上電視跟名嘴前輩一起聊房地產的經驗還是第一次,所以上台之前都非常緊張。   不過在對稿時,東森的潘小姐很細心地跟我講解流程,而且不斷地鼓勵我,找到機會就可以插話、打斷,讓我有點驚訝;後來跟我一起對稿的帥過頭大哥也陪我聊了一下,雖然節目上看起來跩跩怪怪的,但是私底下人還滿客氣的跟我交流很多資訊;結果準備開錄時,主持人娟姊也很有耐心再說明一次整個進行流程,同時也鼓勵我有機會多就插話、打斷,讓我可以放心地進入狀況,最後要離開時還提醒我:「要記得領通告費喔」。   這一次真的是非常非常特別的經驗,唯一美中不足的是,我當天是急急忙忙趕去桃園賠客戶匯頭期款以後,又匆匆忙忙連飯都沒吃就去攝影棚,原本還以為會有傳說中的化妝師幫忙打理一下,至少應該也會幫我抓個頭髮,結果沒有!所以你可以在鏡頭上看到我當天頭髮又油又亂,頭頂還跟Saber一樣頂著一根呆毛XD   希望下次還有這樣的機會,可以再參加這樣的節目,也期許有那麼一天,也許五年十年內,我也可以成為電視節目的固定班底之一,甚至可以有自己國際房地產的節目。

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