業務個人品牌教學+海外房產風險分析
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
現在許多海外房地產的投資說明會之後，現場的業務員都會希望客戶在挑選房型時，如果客戶有喜歡的建案就是填寫「訂房單」，並且支付「訂房金」來保留這個房型，可是很多人都不曉得「訂房單」與「訂房金」是做什麼用的？
這個東西講簡單的，類似台灣的斡旋，但訂房單不是斡旋單喔，因為海外的訂房是不喜歡可全退，國內的斡旋是條件完成就得成交了。
所謂的「訂房單」(Booking Form)，其實就如同說明會現場的業務員告訴你的一樣，是用來「保留」這個房型的，因為通常一個建商的物件除了在該國當地販售之外，通常也會開國際盤，也就是台灣、香港、新加坡甚至大陸…等等，都會在販售這個建案的物件，因此如果您沒有先把這個房型保留下來的話，未來你到現場看了房子之後有喜歡，當初您喜歡的物件很可能就被別人給先預訂走了（因為你會喜歡的單位房型，通常別人也很有可能喜歡）。
所以說，為了讓建商知道您對這個物件的這個單位，是真的很有誠意想要購買，因此會要求客戶寫一張書面的文件以示證明，也就是我們上面提到的「訂房單」（表示海外業者不是嘴巴講講而已，要有書面資料才能對建商負責）。
而台灣人非常怕簽任何文件，因此通常說明會的客戶看到「訂房單」就會非常害怕，但實際上您只要確認三件事情，沒問題之後，您就可以大大方方給簽下去：
一、訂房金是否100%返還
二、多久之內返還訂房金
三、全額返還訂房金的條件
因為一個有良心的海外業者，通常會希望客戶簽「訂房單」的目的絕對不是簽了之後想把你賣掉，也絕不會是去Ａ你那幾千、幾萬塊錢的「訂房金」，而是希望客戶在保留房型之後，能夠認真去思考是否要出團考察，甚至是否購買的想法，純粹避免客戶搖擺不定而已。
那什麼又是標題所說的「訂房金」呢？
通常您簽了「訂房單」之後，海外業者會要求客戶支付２－１０萬不等的台幣現金代表一個牽制力，避免客戶到了最終的最終簽屬了買賣合約後卻突然反悔，海外業者卻對這個賴皮的客戶沒有一點轍。簡單來說，只要你不是一個會耍賴、沒誠信的人，您是不用擔心「訂房金」被沒收的。
所以說，如果您參加說明會的時候，如果看到值得投資的物件，只要訂房金可以全額、快速、無條件返還，那就等於您可以安心去簽下這份「訂房單」、支付「訂房金」，而這對您來說是一個完全「零風險」的行為（台灣斡旋單只要買賣雙方價格和條件一致，就強制成交，但海外的「訂房單」完全不是這麼回事，只要不喜歡「絕對」可以全額拿回「訂房金」）。
PS：訂房單跟訂房金在台灣有個有趣的狀況，不懂的人要他寫預定單跟付訂房金，好像要把它賣掉一樣；懂這個東西的客人，一次寫五六張也不會眨一下眼睛。
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
分享給各位房仲業的夥伴與前輩，一個令我非常驕傲的訊息，《國際超級房仲》所隸屬的公司「21世紀藍海國際資產中心」，最近我們在泰國獲頒房地產「品牌傑出獎」，這是一個非常了不起的成就，而這個獎項背後的意義代表著什麼樣的成就？
這代表著我們21世紀不動產藍海國際資產中心：
1.我們是泰國品質第一的房仲
2.我們是泰國排名第一的團隊
3.我們是海外銷售第一的服務
4.我們專賣地段第一的建案
5.我們獨賣泰國第一的建商
6.我們屢創新高的成交數量
7.我們才是真正的一條龍服務
8.我們有最安全的海外交易把關
9.我們有完整合作配套與教育訓練
10.我們是同行最滿意的合作夥伴
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
台灣房價跌很慘嗎？英國經濟學者說出驚人事實！
外媒報導，「新興市場」經濟成長減緩、資本外流加上股匯市暴跌，接著連房價也大跌，其中又以台灣跌最深。 英國學者指出，台灣房價跌幅在新興國家中跌最重
金融時報報導，英國智庫牛津經濟研究院資深經濟學家史萊特(Adam Slater)指出，去年，新興國家房價平均下跌2%，其中台灣、香港跌勢明顯，台灣近3個月跌幅超過7%，為新興國家之最，香港跌幅也超過6%。
史萊特表示，巴西、印度、香港、台灣等地區歷經長期的房價飛漲，現在房價逆轉下跌，為未來幾年房價「重大修正」開啟可能性，更可能使經濟衰退壓力更為沉重，信貸可能因房價下跌而緊縮。 而對於國內房市趨勢，土銀董事長吳當傑表示將走向「量縮價微調」格局，短期內要恢復過去榮景不容易，但也不至於有泡沫化危機，他認為交易量衰退應該是短期現象。
台經院今(25)日公布1月景氣動向調查，6都房市交易量創下17年來同期新低，預估今年房市「量縮價跌」，房價跌幅擴大為1成。 而根據永慶房仲網的「行情」資料，高房價的雙北市1月房價表現，台北市住宅平均單價60.7萬元，跟上月比較下跌1.8%，跟去年同期比較則下跌6.6%；新北市住宅均價31.6萬元，月跌幅0.9%、跟去年同期比下跌6.5%。
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
（吳哥時報）今（20）日上午，金邊市政府向社會公佈，為更好規劃金邊未來發展，去年年底內閣會議審議的《首都金邊總體規劃書》已經通過，市長巴速傑德旺在臉書上公佈了2035年金邊的總體規劃用地模型。
20年後的金邊，初具模型
當前，金邊是柬埔寨政治、經濟、文化中心，2035年，金邊將朝國際化大都市進一步邁進。高樓大廈拔地而起，綠化面積規劃有章。高速公路線環繞城市各區，快來看看2035年，你住在金邊幾環吧！
2035年金邊規劃地圖，各大公路線環繞金邊
據2013年人口普查資料，金邊約有168萬人口，隨著金邊城市發展不斷加快，預計到2020年，金邊人口將增至300萬人。
目前，金邊市區面積約為678萬平方米，占全國面積0.37%，隨著金邊市人口的迅速增長，人們對住房需求量也急速上漲。
2035年，隨著金邊城市人口的增加，城市規劃越趨重要
近年，雖然金邊的經濟飛速發展，但金邊的城市規劃與40年前相比，卻無較大差異。此次城市規劃，將有望為這座城市帶來一縷新風。
40年前的金邊與現在的金邊對比圖（彩色圖為2016年的金邊，黑白圖為1976年的金邊）
按照規劃，金邊將修復地下排汙系統，興建自來水供應系統，擴建國內國際碼頭，擴建國際機場設施，美化環境，保護生態平衡等。
個人淺見：
柬埔寨這一年多來，雖然各家業者都銷售停滯、成交量萎縮，再加上一些潛在的問題導致最近很少有房仲業者在主攻柬埔寨，但不能否認的，若把時間拉長至１０年以上來看的話，柬埔寨在未來的經濟後勁其實是很強力的！
其實投資海外房地產並不困難，先前的文章就有提過許多心法，如以下這篇文章:「從事海外不動產投資之前，很多人都忘了注意最關鍵的１０個重點」 Read More
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
記者戴瑞芬／綜合報導
大陸房地產市場「去庫存」政策再發功，繼月初下調首付（頭期款）比例後，大陸財政部公告，自下周一（22日）起調降房地產交易的契稅和營業稅；但北上廣深一線大城除外，再祭樓市刺激政策。
財政部19日聯合稅務總局、住建部發布《關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，調降非首套、非普通住宅契稅；兩年以上住房出售，全部免徵營業稅。
大陸國務院發展研究中心副主任王一鳴19日在中國經濟50人論壇年會公布最新統計，以銷售面積測算，目前大陸房地產庫存消化需六至七個月，且房地產去庫存又以三四線城市難度更大。 由於中共中央經濟工作會議重點提出要「化解房地產庫存、適當降低商品住房價格、取消過時的限制性措施」。財政部快馬加鞭，再送政策紅包，刺激房地產救經濟。
根據調降方案，個人購買前兩套住房，契稅將由現行3%，比照首套購房標準，調降為90平方公尺以下是1%的稅率；90平方公尺以上降為2%的稅率。 營業稅方面，對出售購買二年以上的住房，從全額徵收營業稅改為免徵。 這項優惠政策最大的特色，就是對大坪數購房，稅率降幅最明顯；同時，以往房地產優惠政策僅限採新建築標準的「普通住房」，但這次則將以老建築標準的「非普通住房」納入免稅範圍。
不過，調降房地產交易稅費的優惠政策並不全大陸適用，公告強調，優惠適用在不實施「限購」措施的城市，換句話說，實施限購的北京、上海、廣州、深圳等四個一線大城列入排除條款，暫不實施稅費優惠政策。也擺明財政部調降契稅、營業稅新政，是為定向調控二三線城市加速去庫存。
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
泰國在日前的美國新聞與世界報導中，被列為世界最佳國家之一。
在21世紀泰國成為整體最佳國家，並在全部的5大分類之中都在前10名之列，包括：貿易方面開放名列第10、傳統遺址方面名列第8、最佳投資國家名列第6、冒險與先驅（這項類別著重在正在崛起的經濟）。
泰國觀光局局長Mr.Yuthasak Supasorn表示：“這對泰國觀光業是相當好的消息，因為它肯定泰國在國際社群之間的正面觀感。這個報告與有利的排名絕對有助於泰國的吸引力，成為來自美國以及全球各國遊客的頂級度假景點。”
2016最佳國家報告與排名基礎在於全球觀感在質量特色、印象上等眾多方面上，潛在的驅動貿易、旅遊與投資以及直接影響國家經濟上等，如何詮釋這個國家。這份就職報告總共評估了全球60個國家。
“最佳國家”研究在全球四大區取樣超過16,000為名眾的觀感，要求他們在各種標準條件之下為60個事先出挑選的國家排名。分群歸納成9個次排名，最後得出最佳國家排名結果，包括：冒險、國籍、文化影響、企業、歷史傳統、先驅、貿易開放、能力與生活品質。東南亞國協中有6國列入在這個研究中。
泰國是全世界最多人造訪的國家之一，在2015年，泰國吸引2千9百88萬人次國際遊客抵達這個國家。(台灣包含陸客僅900多萬國際遊客)
http://house.cnyes.com/global/news/20160219201604287118010.do
個人淺見：
這個是美國媒體所做的研究報導，當中比較重要的是「正在崛起的經濟」以及「超龐大的觀光人口」，除此之外還有很多其他項目也在世界排名中名列前茅。
顯而易見地，泰國的經濟起飛可以帶動人均所得提升，所得提升之後就是租金上揚，進而帶動房地產價格持續上漲，這就是趨勢，而如何能在這波趨勢中掌握商機，就是我們的眼光與膽識了。
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Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
台灣房市低迷，近年來有不少人將投資目標轉向海外。而根據研究顯示，2015年國人投資海外房地產總額首度突破千億，2016年更可望達到1500億左右。其中又以東協中的馬來西亞最受關注，因為從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來看，馬來西亞都名列前茅，且房價穩定成長，堪稱為東協十國中最佳的投資標的！
受國人青睞的海外市場中，東協國家近年來成為關注焦點，尤其東協十國「東協經濟共同體」（AEC）於2015年底正式啟動，期望15年後能變成為全世界第四大經濟體，其人口紅利、勞動力優勢、基礎建設需求與觀光商機等，成長潛力無窮。因此，國內有不少房仲代銷業者前仆後繼往東協前進，打出高投報率來吸引投資者，但海外市場有一定風險，絕對要慎選！
信義房屋經理張書瑋表示，信義房屋經營海外市場，首重風險掌控，唯有掌握了風險再談收益，才能讓投資者獲得保障。他說，以整個東協國家來看，馬來西亞擁有的優勢不少！馬來西亞在過去10年，除了2008年金融海嘯之外，經濟成長率平均達5.6%，人均GDP也從金融風暴後不到5000美元，迅速成長到11000美元左右，而馬來西亞政府在其第十一個5年計劃中，目標2020年要達到人均15000美元的富裕國家水準！
至於柬埔寨人均GDP為1000美元，但首都金邊每坪房價喊到新台幣近30多萬，人民根本買不起；泰國人均GDP則是5000多美元，曼谷房價與物價則高得嚇人，印尼也是相同狀況，貧富差距很大，更遑論其他東協國家。
張書瑋建議，可從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來評估東協各國。「社會穩定性」部分，目前東協非民主國家有汶萊、越南、寮國，緬甸則在轉型，在這些國家投資房地產評估外的風險極大，甚至連人身安全都是問題。泰國雖有發展機會，但現階段政治不穩定、政爭衝突不斷，導致空有7000萬人口近年經濟卻輸給力爭上游銳意革新僅3000萬人口的馬來西亞，至於新加坡環境不錯，但歷經打房，不僅投資門檻高、稅負成本亦極高。
「交易安全性」部分，張書瑋指出，馬來西亞曾受英國殖民，許多制度承襲優良的英制，其中值得一提的是建商蓋房的合約由政府訂定，包括簽約不找代書，而是有律師做履約保障的控管；不管哪個建案都一樣，所有蓋房程序都要依照時程表，規定48個月就要完工；如果晚交屋還得付違約金給消費者。
另外，馬來西亞實價登錄也比台灣早實行，價格完全透明，馬國當地民眾與國外購買者通通一個價，只要代銷業者不賺價差，那麼外資不怕買貴，也不會被當冤大頭，而這些制度都比台灣的進步許多。
再以「未來發展性」來看，目前馬來西亞、印尼、菲律賓與柬埔寨首都等主要城市平均房價大多在每坪新台幣30萬上下，泰國約37萬。而台灣是如果扣掉虛坪，換算下來一坪則要132.5萬，其實跟新加坡每坪156萬差不多，但新加坡人均GDP是台灣的兩倍半有餘，房價所得比高得驚人。馬來西亞房價所得比為東協最低，當地人民買得起房，市場流通性最佳。
張書瑋表示，馬來西亞在東協十國中，屬民主政治且廉能排名佳之政經相對穩定的國家，房地產交易透明度也名列前茅，顯示投資風險相對較低，綜合各面向來看都屬十國中排名第二，僅次於新加坡，未來發展可期。建議置產者出手前不妨以三大指標檢視，並選擇值得信賴的仲介獲取更多資訊，才能在海外市場中掌握致勝關鍵。
個人淺見：
我真的很難相信，這種新聞竟然是信義房屋寫的？讓我真的對號稱台灣房仲龍頭的信義房屋海外部大失所望，這樣的文章不但不夠專業，而且非常偏頗，完全不像是一個產業龍頭該呈現出來的專業。
許多同行海外業者最讓我唾棄的地方，就是業者自己銷售Ａ國家，所以就開始攻擊其他ＢＣＤＥ國家，而且還使用不客觀、不專業的訊息來誤導民眾，這種行為真的需要被強力譴責。
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
民眾赴海外置產熱潮風起雲湧，2016資金仍將持續外流至海外，但投資人選擇標的必須更加慎重，挑選最符合個人投資屬性的海外房地產，以免發生風險問題。在國內房市仍不景氣之下，業者也預估今年海外置產市場將有4大趨勢變化。 海外置產大趨勢，區域題材、匯率、租金報酬及增值性皆須考量。
東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫表示，今年房地合一稅正式上路，加上大選結果即將底定，以及多數人對國內房市仍不看好情況下，預料：
第1、海外置產傾巢而出：尤其總統選舉底定後，政黨是否輪替，加上投資人對於當前的經濟情勢與整體投資環境較不具信心，都將加速驅使國人轉向海外投資，出國到各地考察房產市場勢將更趨盛行。
第2、商用不動產為海外交易主力：金管會放寬壽險業海外投資不動產限制，將加速壽險業近年海外買房速度與規模，預估未來幾年，跨國投資將持續熱絡，且每年都將達千億元。
第3、選後台商大舉南向設廠：東協國家為台灣第2大貿易市場，東協啟動後，看好東協成為下一個世界工廠與消費市場，台商自然不能自外於如此龐大市場。 總統大選結果底定後，企業對於政黨輪替後，台灣能否順利爭取加入TPP與RECP將有更深的疑慮，與中國大陸的經貿關係也可能停滯不前，台商企業為不被邊緣化，喪失競爭優勢，將加快腳步積極在東南亞各國的投資，未來幾年，台商搶進東南亞設廠潮將大舉湧現。
第4、一般投資客轉切入二線城市：近幾年國人投資海外房產多選擇各國首都為主要下手區域，例如日本東京、馬來西亞的吉隆坡、菲律賓的馬尼拉、英國倫敦等地，買家考量的無非就是市中心的高抗跌性與較佳的轉手性，但這幾年，隨著世界各國買家持續搶進，各國首都房價也隨之上漲，同時也壓縮投報空間，小型投資客想要切進首都圈的門檻增高，因而轉向切入該國二線城市。
長富國際地產總經理鄭哲昇提醒，今年美國仍可能升息，大陸為維持溫和的經濟成長，人民幣仍有貶值壓力，如此將導致資金持續回流美國，進而帶動亞洲各主要貨幣跟進走貶，他補充，除了考量房價增值潛力及房租投報率及稅負等條件之外，應多留意投資當地國的貨幣匯價波動的風險。
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
我想現在每個想買房子的自住客，心裡面想得都是：「現在買房子，萬一之後房價下跌怎麼辦？我會不會買了房就是虧錢的開始？」
57台的Sway天天要大家再等、要大家從實價登錄打七折出價，嚇得大家覺得房價好像就會一直下滑下去，但實際去市場看一看房，好像房價下跌的也不多，很多精華區的優質案件，價格依然是文風不動，我到底該怎麼買房子?
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
台北市不動產仲介公會發佈2015年下半年房地產消費糾紛案例，其中有1件申訴案件，是民眾在2014年透過國內仲介購買英國不動產，業者宣稱可保證獲利10年每年10％，但至今1年時間過去了，價款匯出卻仍沒辦法過戶。
該筆海外置產消費糾紛，去年已經由消基會接獲投訴介入處理，投訴民眾2014年在英國置產，業者宣稱「短期間可委託物業公司出租，保證獲利10年每年10％，當地過戶時間只要2至3週。」不過，投訴民眾將價款匯出，到2015年底都尚未過戶，因遲遲未收到權狀及屋況相關資料，更不知起租日，因此要求賠償損害。
台北市不動產仲介公會指出，一般民眾對海外不動產的整體投資環境、屋況、法令及稅務等事項是陌生的，加上投資金額龐大，仲介應該自律，事先提供資料詳加說明並隨時與客戶聯繫了解過程。
天時地利不動產總經理張欣民表示，民眾購置海外不動產，一定要挑選有口碑信譽的業者，雖然不動產經紀業管理條例能夠規範銷售海外不動產的仲介，但消費者一旦發生糾紛，國內的部分仍僅有消保法與公平法能夠保障消費者，民眾購屋勢必得小心。
個人淺見：
好房網果然絕對不會提到海外置產正面的部分，我認為這樣非常不客觀、不專業。依照這種新聞的標題只會誤導民眾，讓民眾誤以為在海外置產的問題很多，但絕大部分真實的例子好房網卻從來沒有報導過，不曉得好房網這樣是什麼居心？
比方說先前我們在泰國販售的一些物件，現在客戶都在時間內如期過戶，而且每一位交屋的買方都順利如期拿到權狀並且開始收租，他們還開開心心又加買了兩三間；再舉另一個例子，先前跟我們買SSP這個附保證租金辦公室的客戶們，現在也很高高興興地收了一年多的房租了，去年我們還辦了一次SSP客戶回娘家的活動，客戶們對於我們公司的服務品質也非常肯定。
再拉到我們更早就經營的馬來西亞，很多客戶不但早就收租多年、加購第二第三戶，另外也有一些客戶在這兩年也已經陸續獲利出場，把賺到的房價都匯回台灣了。怎麼會還有人講過不了戶、收不到房租、賣不掉???（這種資料超多，歡迎向我們公司查詢）
奇怪，為什麼這些正面、值得讓民眾更放心的事情，好房網為什麼一個字都沒有報導過？媒體應該要公正、客觀，而絕對不能成為商業利益的打手。
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