【曼谷房地產評價】到處都在蓋房子，會不會供過於求?我覺得價格漲一波了，現在進場已經貴了?
Last Updated on 2022 年 3 月 25 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
到泰國投資房地產之前，投資者對於曼谷買房通常都有一些顧慮，各方面擔心曼谷房地產的原因很多，最常見的像是：
㊀ 到處都在蓋房子，是不是供過於求？
㊁ 曼谷房價已經漲一波了，我現在進場已經太晚了？
㊂ 中國人那麼多近來炒作，價錢都被中國人炒高了？
㊃ 外國人買得比本國人貴，難道外國人都被當盤子？
㊄ 泰國匯率穩定嗎？我怕日本和馬來西亞的慘劇再發生一次
針對台灣民眾到曼谷買房的常見「誤解／迷思」，今天就讓國際超級房仲來說明：「為什麼上面這些顧慮都是多餘的呢？」
一、曼谷到處都在蓋屋，是否供過於求？
實際上，曼谷市區的房子是越蓋越少
第一個問題其實最容易說明，任何國家的房子當然是會越來越多，不可能哪個國家拆房子拆的比蓋得多，所以你應該要注意的是「年供給量是否一年比一年多」？
從泰國CBRE在2018年底的調查顯示，曼谷市區的房子(淺綠色)供給量一直都不多，再加上因為曼谷市區土地供給越來越稀少、鄰近精華區+捷運站的地也幾乎都沒有了，因此曼谷市區的建案只會越蓋越少，之後慢慢就沒有新建案供給出來，正式進入熱絡的二手房市場；沒錯，就像20年前，我們的台北一樣。
相反地，蛋白區(深綠色)則會越來越多，主要原因是曼谷為遼闊的平原地形，擁有無限擴張的外圍土地可以蓋房子，但是蛋白區的人口較少、所得較低、生活機能和交通便利性都很差，因此投資在曼谷蛋白區幾乎就是賠錢的保證。
二、曼谷房價已經漲一波了，我現在買一定是貴了
曼谷漲幅較小、漲價期間也短、現在也持續在上漲，哪裡「已經」漲一波了?
幾乎台灣所有買方，在投資任何城市、任何國家之前，一定都會認為自己買已經買在最高點而不敢進場，但是你可以拿全世界各國的房價走勢來研究就可以發現，只要是主流大城市、拉長至十年左右的其間來看，沒有哪個國家的房價是往下走的(除了日本)，這種情況下要找到房價還能下跌的地方才厲害。
因此，房價買得比過去高，這是理所當然的，如果現在買得比過去的房價還便宜，請問你敢進場嗎？（表示價格在跌）
以上圖的曼谷房價走勢為例，曼谷精華區近年因為外來人口大量增加、經濟與所得急速提升，再加上精華區土地釋出極少，因此精華區內的房子越蓋越高檔，價格也慢慢水漲船高。
但如果拉到距離精華區10-20分鐘車程內的區域，其實目前漲幅還是比較溫和，甚至較外圍的房價還幾乎沒什麼變化，表示其實曼谷整體房價上漲的力道是很健康的，不像是越南、菲律賓和過去柬埔寨那樣猛烈；再者，比其大多數國家的房價反彈點都在2009-2011年，曼谷房價真正起漲的時間是在2014年而已。
曼谷房價漲得沒人家多、漲得沒人家久，怎麼會被認為說是房價已經漲一波了呢？甚至還有很多人抱怨，曼谷房價都不會漲，請問到底「漲太多跟都沒漲」，哪一個才是曼谷房價真實狀況呢，我們應該活在的是同一個宇宙吧？
三、中國人近來炒作，曼谷房價都被中國人炒高了。
中國人不但沒有把曼谷房價炒起來，甚至中國人竟然還買得比「那個國家」少！
雖然從2017年開始，中國人在曼谷購屋的比例有瞬間拉高，但也不過從原本的外國資金2%，拉高到9.6%而已，跟大家想像地那種能夠撼動市場的金額還是落差很大。
以這份數據調查的2018年為例：最大宗其實一直以來是香港投資者，佔32.9%；其次竟然是美國人，佔了14.9%；第三名則是新加坡，佔10.4%；第四名才是中國人的9.6%，連一成的比例都不到。
而且說中國或是外資要把曼谷房價炒高，會講出這樣看法的人絕對是相當地「外行」，因為泰國老早就有規定：單一社區裡面，能夠銷售給外國人購買的住宅總面積不得超過49%，也就是再多的外國投資者，也只能去分食這49%而已，絕大多數的51%以上的住宅面積，還是都以泰國本國人購買走了，何來的外資炒高曼谷房價呢？
更不用說，其實大部分的曼谷建案，外資都買不到49%、甚至不到30%的總面積喔。
四、外國人買得比泰國人貴，我們難道都被當盤子嗎？
您講的應該是小建商的才有的狀況，強烈建議投資曼谷房子，絕對不要買小建商
看看這個曼谷小豪宅的景觀，多開闊、多漂亮，對吧？
較高的樓層通常擁有較好的景觀、較好的景觀通常也會伴隨更高的售價，這應該是不爭的事實吧（當然還是有極少數例外），也因為景觀更好價格更高，所以這種景觀美的房型也會設計的比較大，以迎合預算較高的客戶。
因此高樓層景觀漂亮的房子，售價一定比低樓層高，您應該對此沒有爭議吧？
沒錯，問題就來了，因為低樓層的房子景觀較差，建商就會設計較小的面積、壓低售價來吸引買方購買這種視野較差的房型，但是當我們進入到「銷售」這個環節時，通常大多數人都會先詢問總價較便宜的房型。
便宜的房型因為成本與門檻都很低，在銷售上很容易吸引買方購買，建商通常都會把這種比較好賣的「低樓層」房型留在泰國給自己的銷售團隊賣，「高樓層」那些總價較高的好房子，則會拿到海外給預算更高的海外投資者購買；這個，就是為什麼海外人士通常買價會比泰國人高的根本原因了：「東西不一樣」。
補充一點：
很多人常常在中後期購買預售屋的時候，都會有一種「好東西都被別人先選走了」的這種心態，其實一開始會被先選走的反而不是好東西，而是「總價較低」的東西，剩下來的反而其實才是真正的好東西。
一個最簡單的邏輯，建商不會特別把某些很好的房價給壓低售價，也不會把很差的房型拉高售價，這樣只是在搬石頭砸自己的腳，希望這個第四點的分析可以讓更多人更識貨，不要再提出一些讓仲介傻眼的問題。
五、泰銖匯率穩定嗎？我怕獲利被匯率吃掉，像日本和大馬一樣。
泰國對台幣長年以來都非常穩定，只有近期稍微強了點
我還記得2007年大學畢業旅行，我跟著真理大學台文系的朋友們一起去曼谷旅行時，當時用台幣換泰銖的匯率大概是1 : 0.95，去年大概也是差不多這個金額，只有最近一年泰銖強很多，但也不過大概就是來到1 : 1.02左右。
沒錯，你看到重點了嗎，法律系的我，畢業旅行竟然是跟別的系去玩，這個是我連我爸媽到現在都不曉得。
拉回正題，看看下圖日本、馬幣兌台幣的十年匯率：
我知道絕大多數的投資者，都被當年日幣和馬幣的崩跌給嚇到了，但是把這個印象的實際狀況拿出來跟泰國對比，你會發現泰銖兌台幣的波動可以說是不值一提了，甚至日幣和馬幣是下跌，泰銖可是往上漲，而一個國家的貨幣則代表著國力，近期的泰銖越來越強也代表著泰國這個國家經濟越來越好，更加值得你來投資。
結論：千萬不要因為「印象」讓你錯過良好的投資機會
越蓋越少、人越來越多、經濟越來越好、房市越來越熱的曼谷房地產
不要因為你曾經被一個又高又帥的渣男給騙過，未來就認定所有又高又帥的男人都是渣男，還是有不少又高又帥的男生是非常專情地（例如在下小弟我XD）。
同樣地，很多人因為日本和馬來西亞的匯率吃到虧、在金邊房子租不掉賣不掉、在英國遇到詐騙吸金案、在泰國遇到不負責任海外仲介，這並不代表著大多數的海外房地產投資都會是有問題的，只是海外置產的門檻相當高（幾乎都是全部使用現金），這類高資產的客戶都非常低調與保守，即便獲利也不會大聲嚷嚷，而在海外賺錢的新聞也不會吸引讀者，因此也沒什麼媒體會報（除非偶爾聊到某些成功人士時會特別講一下，例如劉文正）。
換個角度來看，您曉得台灣每年有五、六百億的台灣資金流到海外房地產，您曉得一般民眾購買的金額連兩百億都不到嗎？那麼每年會花三四百億到海外投資房地產的究竟是誰呢？其實就是大家最常見的金融與壽險業。
如果海外房地產問題又多、風險又高的話，為什麼所有一線的金控都會把資金配置到海外房地產呢，您說對吧？因此我們必須要知道趨勢在哪裡，有錢人跟高資產階級都在做什麼投資，跟著大多數擁有豐富成功經驗的有錢人走就會踏實很多很多，我相信這些財團在評估海外房地產的利潤與風險，絕對不亞於我們個人的散戶。
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