馬幣匯損真的45%嗎?太相信好房網的海外評論,恐怕讓你錯過最完美的匯率進場時機


0

Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲


好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 
台灣投資買家到馬來西亞置產的熱潮,從2013年興起,2014年達到高峰,許多業者打出高租金報酬吸引民眾投資,不過,這波海外投資猶如「蝗蟲過境」,許多當初的帶民眾買房的業者或仲介,賺了一波「人都不見了」。而目前,先不看售屋後的資本利得,4年下來,光是匯損就有45%了。

赴馬來西亞會先以新台幣兌換美元,然後在當地銀行兌換馬幣,進行購屋,而這波海外置產熱潮,多是台灣投資客將台灣的不動產進行增貸,以全額現金購屋,而不會在當地銀行進行貸款。 日前就有赴吉隆坡置產的人,反應「當初買房的業者不見了,房子交屋後沒仲介幫忙出租,想賣現在又沒管道出售。」儼然是淪為海外不動產投資的孤兒。

移居馬來西亞20幾年的華僑Samson,在2014年馬來西亞房產正熱時,就接受《好房網》採訪,在《吉隆坡房市投資 10項台灣業者沒說的風險》報導中,他就提醒,吉隆坡房價已經炒得不像樣,2011年才是最佳買點時機。 歷經2年時間,Samson說,「不要管現在的房價賣不賣得掉,光是匯損就讓資金卡在馬來西亞。」尤其以台灣民眾多是2013年進場,當時馬幣是33.2兌換1美元,近期馬幣跳水,已經來到4.4兌換1美元,不管資產兌現或當房東收租金,若要將馬幣換回美金再匯回台灣,匯損就達到37%至45%。

 Samson認為,在美元走強的狀況之下,馬幣還會續貶,他建議現在在馬來西亞有物件的台灣投資者,「少賠就是賺,先求落袋為安。」否則馬來西亞房市反轉下跌,恐怕要等15年之後才會復甦到現在的高點。 近期馬幣對美元快貶破5元,海外置產匯損嚴重。(截自Yahoo理財)

個人淺見:

  這個可能是我第八萬遍解釋這個背景了:好房網後面的老闆是永慶,永慶因為只做台灣房地產,因此只要是海外房地產有關的任何一點點風聲,就會見獵心喜開始抓緊機會強烈抨擊。挑毛病沒有錯,我也會替客戶把海外投資的毛病挑出來,可是好房網挑毛病的能力「夠懂」嗎?

  今天來針對這篇讓海外投資者人心惶惶、卻又不夠懂的報導來做一些解析:

()請問匯損45%是怎麼來的?

  依照三年前台幣對馬幣的平均匯率,大多落在109.5元台幣換1塊錢馬幣,到最近歷史最低點只需要7.2元台幣即可換到1馬幣來看,匯率頂多也才打個72折、匯損28%,不曉得這28%怎麼會被好房網放大到45%
   但是反過來看,如果你今天2016年趕快匯率在7.2塊錢買,未來五年後如果你在9塊錢左右賣掉,你的匯差利潤可是25%的獲利喔

()淪為海外孤兒的人是通例嗎?

  那我就要覺得很奇怪了,為什麼我們馬來西亞團隊交屋後的案件,客戶都收租收得很滿意,也沒有客訴或者是糾紛,為什麼好房網不來報導一下這些收租收得很開心的海外投資者呢?
延伸閱讀:【大破解】好X網專門抹黑海外房產的SOP大解密

()請問這位不具名的受訪者Samson是誰?

  大家應該都知道,國際超級房仲就是李昌鵬,但是這個居住在馬來西亞20年的Samson是誰?是當地的業者嗎?還是馬來西亞房地產專家?還是好房網長期配合的假帳號?這個不知道該從何查起。

  然而,如果房地產的專業度是要看「住得夠久」的話,那台灣也不需要房仲業者、媒體也不需要專家名嘴了,就直接請各鄰各里退休的大伯大嬸們來當地產專家吧。
想多認識一下國際超級房仲的朋友,可以點這邊:

()馬來西亞房市需要15年才能反轉的「依據」是什麼?

  聽到講到這個點,我就真的需要對好房網對於海外房地產的專業性打上大問號,怎麼會有這麼外行又不負責任的評斷,用來擾亂市場。
  馬來西亞這兩年房價確實有盤整與微幅下修,背後的原因是因為前面走了近8年的多頭,而且相關重大建設在2010年提出來進行,大多都需要再2020宏願年完工(好房網搞不好連宏願年都不曉得是什麼),因此2015-2019年會是房地產健康的盤整期也並不意外。

  等到盤整完畢又遇到大型建設同時完工(如大捷運計畫、敦拉薩金融中心、隆新高鐵、泛亞鐵路、大吉隆坡計畫、皇京港…等等)、同時馬來西亞是回教世界的金融中心、人口紅利、產業轉型與升級、再加上東協經濟共同體也時機到位一切就緒,你覺得2020年開始的吉隆坡會漲還是會跌?聽好房網說的再過15年,我們就買不起吉隆坡的房子了。

()拿匯率出來嚇民眾,但其實現在才是匯率最好的時機點

  大家可以Google一下好房網對於日本房地產的批評,在2014-2015年的匯率大貶值時抨擊最大聲(順便Google一下跟好房網配合的日本『專家』劉黎兒,看看他們對於日本一貫的批評是什麼,看看她對於日本的評論是否足夠『客觀』)當時好房網最喜歡說賺到租金卻賠了匯差,千萬不要去日本買房當包租公。
  結果呢?
  在好房網用力抨擊日本的這兩年進場的投資者,他們除了租金依然穩定進來以外,到今天為止賺了接近2成的匯差了。這個部份好房網怎麼都沒有提、沒有報導、沒有認錯呢?因為好房網記者竟然都在鼓勵客戶在匯率高點(風險最高)的時候進場。


  同樣地,看看馬來西亞目前的匯率到了歷史最低點,如果這不是匯率風險最低的時候,那難道是匯率在最高點的時候才是嗎?現在買馬來西亞房地產除了匯損風險極低之外,再加上海外不動產本來就是看長期的收益(不像過去台灣都是短期炒作),屆時馬來西亞還有很大的機會讓你除了租金、房價以外,還可以多賺到2成左右的匯差

()那過去那些買在高點的投資者呢


1. 如果是在2010-2013匯率高點進場的投資者,建議還是長期持有一陣子去避免現在面臨的匯損問題。但是至少他們可以很清楚地見證了,他們在馬來西亞投資的房子到現在真的漲得很多,當時笑他們吉隆坡房價不會漲的人應該都很慚愧吧。

  而且千萬不要忽略了馬幣是強勢貨幣,他們不會太長期處於匯率低點的,等到國際原物料價格回穩之後,我們就看看好房網怎麼自圓其說了(如同最近的澳幣、前陣子的日幣,怕風險怕匯損怕賠錢的,趕快了解一下澳洲的房地產吧)。
2. 如果是2014-2015起進場的投資者,它們頂多只有頭期款10~20%的金額是在匯率高點,現在匯率突然降這麼多,這些投資者的成本突然變得比預期還要便宜,他們當然是高興還來不及了,他們可是賺取匯差的最大受益者。

總結:
  與好房網的報導完全相反,現在才是馬來西亞進場的好時機,原因正是因為匯率!因為匯損風險極低有機會可以大賺匯差以外(如前兩年的日本房地產),馬來西亞房價剛好處於盤整期,你可以在2020年房價二度起漲得之前卡到好的價格位子。
  所以說,千萬不要被有心人士的錯誤資訊給誤導,而讓你成為別人投資海外這波趨勢的「見證者」,而非「擁有者」了。 



【國際超級房仲】Century21國際資產中心

我們是全台灣海外銷售的龍頭業者,尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績,並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 。

(重點1)在您進場前,我們除了提供您一流地段的建案外,【國際超級房仲-李昌鵬】更提供您真正實務的投資諮詢服務;(重點2)持有物件階段,我們在地擁有「全台唯一」自己直營團隊的物業管理服務;(重點3)至於最後的出場機制,我們則擁有「全球獨家」的21世紀不動產國際轉介平台,無論您想要「投資/自用/出租/出售」全世界各地的房地產,只有我們Century21國際團隊能替您做到簡單安心的一條龍服務。



若您還有更多海外房地產的任何問題,請立即與【國際超級房仲】聯繫:

☺ 姓名:李昌鵬(Zack)
❶ Mobile:(+886)0982-936-928
LINE ID:Knight11
❹ Email: asuka11211984@gmail.com
❺ Facebook: https://goo.gl/BLtvB6
☛ 報名海外說明會 https://goo.gl/R7M4dC

★房地產黃金三法則:【1時機/2地段/3品牌】



Leave a Reply

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *