【2020年的馬來西亞房地產】10大投資限制與重要事項報給你知,不想虧錢就點進來吧

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本文作者-國際超級房仲

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    馬來西亞的天然資源豐富、經濟強勁、人口紅利又高,近年又有許多超大型建設正在發展,包含市中心的敦拉薩金融中心、KL118高塔、隆新高鐵、機場擴建…..等等,再加上中西方與回教世界的資金都陸續集中到馬來西亞這些因素,幾乎所有房地產會增值的因子全部都匯合到馬來西亞了,所以近年海外房地產開始興盛的東南亞首站,就是吉隆坡的房地產。  

        不過就如同國際超級房仲常常講的,海外房地產很棒,但他絕對不是一個完美的投資標的,到馬來西亞投資房地產要注意的東西也不少,今天特別列出投資馬來西亞必須要留意的投資限制和重要事項給各位投資者,希望這些建議可以幫助您在海外置產的選擇上,可以做出最適合自己的決定。  


一、金額限制

    在馬來西亞購屋最大的限制,就是每個州政府對於外國人可以購買房地產的金額限制不同,目的在避免外國投資者把低總價的物件給炒高了,依照目前馬來西亞投資的首選城市吉隆坡,限制的金額為100萬馬幣以上,依照今年的平均匯率大概落在800萬台幣左右。

    而馬來西亞近年國內很火熱的馬六甲則是50萬馬幣以上;檳城則會依照產品而區分100萬和200萬馬幣以上的限制。    


二、產權限制

    在馬來西亞的土地分為三種:永久產權(999年)、非永久產權(99年)、馬來人以及原住民保留地(馬來區),而第三種的馬來區只有馬來西亞本國的馬來人才能購買。

    強烈強烈警告(非建議)到馬來西亞投資房地產,千千萬萬不要買到馬來區的附近,因為馬來區通常都沒有什麼開發,生活環境很差,而且每天會被馬來區朝拜的噪音所影響,未來在出租率一定很差、房價增值性一樣會連帶被影響(除非您的租客本身也是穆斯林就另當別論了)。  


三、土地年限

    我們能夠購買的土地如上面所述,只有永久產權(999年)和非永久產權(99年),這兩種產權其實都可以買。永久產權的好處大家都很熟悉就不再贅述了。  

   而非永久產權也不見得不好,因為很多區域的土地被列為非永久產權是因為那個地段太好了,州政府不希望整個被賣斷給民間就永遠沒有拿回來的機會,所以才把一些特別好的地段列為非永久產權。    


四、買房子一定會有土地產權

    承上所述,無論您購買的是永久或者非永久產權,在買賣合約簽約完畢並且經過州政府蓋章許可之後,買賣合約就等於您的「房屋權狀」了。

    至於土地權狀的部分,開發商會在交屋後的兩年內去把土地作分割,依照所有屋主的持有比例去分割土地的權狀給各位,屆時購屋者就可以拿到土地權狀了。    


海外房地產說明會

五、無遺產稅、贈與稅

    如題,因此在馬來西亞是一個避稅天堂。    


六、馬來西亞有類似履約保證的制度

    依照國際房地產的交易安全評比,馬來西亞的房地產制度是遠遠優於台灣的制度的,以購買預售屋來說,您的工程款會匯到律師樓的委任信託帳戶(HDA),開發商要領取工程款必須要先完成該階段的工程進度,接著讓建築師審核確認、再讓政府確認。

    都確認完畢之後,開發商才能拿著政府確認的證明向信託帳戶領取該進度的工程款,因此您在馬來西亞購屋的每一筆款項都是非常安全的。    

投資海外房地產之前,千萬不要聽Sway的建議,因為不但不會幫上忙,說不定還會更慘

七、馬來西亞可以貸款

    目前馬來西亞的房貸利率約4.5%左右,而給外國人的貸款成數約五成,若您有申請第二家園(MM2H)資格的話,貸款成數可以再增加一至兩成。

    薪轉的部分,固定收入者須提供三個月以上的薪轉證明,非固定收入者須提供六個月以上的薪轉證明。若您還有其他固定的收入來源也可以列入,例如房租收入等等。

    特別要留意的是,若您帳戶內的存款金額過高的話,銀行可能會因為認為您是不需要貸款購屋者而拒絕核貸給您,請務必注意。      


八、第二家園(MM2H)

    第二家園的英文全名叫做Malaysia My Second Home,是一種非移民但是可以長期居住的方案,只要在您護照的有效期間內,您可以無限次數、不限時間地往返或住在馬來西亞,除了不能投票與工作以外,跟馬來西亞當地人的權利幾乎相同(雖然不能工作,但是可以創造就業機會,也就是可以開公司當老闆)。  

  目前第二家園的申請資格為:50歲以下者,需要有50萬馬幣以上的流動資產與海外收入每月1萬馬幣以上;50歲以上者,需要35萬馬幣以上的流動資產和同樣1萬馬幣以上的月收入;退休人士必須出具退休證明,同時仍需要有1萬馬幣以上的海外月收入。

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九、馬來西亞的稅負成本不算低

    以每年持有成本來講,大約是您房價的1到1.5%左右,若您的租金投報率為5%,差不多至少需要扣除1%左右的持有總成本後才是您的淨收入。

    出場時則輕鬆非常多,馬來西亞是以您的售屋獲利來做課稅基礎,若您在購買後的五年內售屋,則售屋的獲利須要被課徵30%;若超過五年才出售,則只課徵5%。

    附帶一提,上面的課徵時間點起算,是以您簽訂買賣合約之後送到州政府開始起算,所以通常光預售屋的建築時間就已經經過3年了,您再收租個2年就可以適用5%的獲利稅率了。    


十、馬來西亞的預售屋不能轉紅單

    依照現行馬來西亞的法規,任何建案在交屋之前是不得移轉權利的,也就是預售屋無法像其他國家一樣可以轉紅單。

    順帶一題,馬來西亞的工程款項是依照法定的工程項目與金額%數,所以您不用擔心您的付款方式跟其他開發商的案件不同。  


    其他,若您還想了解更多馬來西亞的投資資訊、利潤與風險的話,請與國際超級房仲聯絡,謝謝。

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