環球樓市:曼谷鐵路盤回報5%,百萬可入場


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Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲

on.cc東網專訊】泰國貨幣匯價低企,無論旅行及生意往來,均為東南亞熱門之選。該國樓市暢旺,做價持續上揚,如首都曼谷住宅樓價6年累積升幅達5,但入場門檻僅約100萬港元,遠較新加坡及香港等亞洲地區為低。曼谷市內BTS鐵路一帶住宅,盡佔地利,分層公寓供不應求,升值潛力看高一線,個別細單位租金回報高逾5%,相當吸引。

  曼谷旅遊業發達,帶動酒店、商貿發展,隨着大型基建設施陸續落成,城市增添競爭力,樓價長升長有。泰國官方數據顯示,自金融海嘯後,曼谷各類型的房屋樓價指數均錄大比數升幅,分層公寓累升逾5,遠遠超過只供泰國本地人購買的單棟別墅及排屋。該國經濟平穩發展,加上曼谷核心地帶住宅供應匱乏,而大批公司客承租市中心物業,推高租金回報,吸引海外投資者垂青。
  泰國公寓協會主席Prasert Taedullayasatit早前表示,今年首季曼谷主要地區樓價按年漲8%6大重點地區升幅更高達11%,至年底前樓價升幅料持續樂觀。
  市場人士指,泰國政府推出稅務優惠,為本地買家帶來更大的置業誘因。此外,以東南亞國家的首都來說,曼谷樓價仍屬低水,加上市中心供應短缺,樓價長升長有,租金回報持續理想,令近年曼谷物業投資氣氛濃厚。更有資料顯示,香港買家到泰國置業的比例急增,按年躍升逾6成,該市為海外買家比例最高的亞洲地區之一,預料海外買家的需求持續強勁。
  行內人士指出,港人投資泰國物業的比例急增,主要原因是港元匯價跟隨美元轉強,而泰銖相對低企,在「打折」買樓下,當地樓價變得相宜。另一方面,曼谷住宅租金回報吸引,如欠缺新盤供應的市中心地帶,回報率可達5%或以上,較東南亞其他城市為高,與香港租金回報更加「無得比」,長遠之下,海外投資者選擇入市曼谷物業。
  與此同時,泰國的經濟及基建發展逐漸成熟,尤其曼谷為紓緩長期塞車問題,正加強集體運輸網絡,包括計劃興建連接芭堤雅及華欣等地的鐵路,令沿線住宅升值潛力大為提高。
  去慣曼谷旅行的「粉絲」,應該對BTS鐵路系統不會陌生,BTS沿線基建配套齊全,包括巴士站、各大商場及甲級商廈,人氣旺盛,出入便捷,鐵路沿線的新進屋苑樓價矜貴,包括人氣高企的Asok站,以及曼谷南端的On Nut站,分別鄰近知名的Terminal 21商場及大型火車夜市,名氣夠,收租回報穩健,入場價均約100萬港元起。



個人淺見:
  現在的泰國,實在太像六年前的馬來西亞的:一個剛起漲的城市、高度國際化的首都、優越的地理位子、人均所得高、經濟快速提升、房地產正要起飛….,除了基期相當低的房價(最頂級到不行的地段,一台坪也不過泰銖90-100萬左右),再加上低廉的稅負、政府鼓勵房地產,讓泰國從今年起成為中國大陸最受歡迎的投資區域之一。
這邊新聞報導提到了泰國目前幾項優點:
一、租金投報率在5%以上
二、近六年房價成長50%以上
三、精華區域年漲幅11%以上
四、曼谷的房價以東南亞比仍屬於低水平
五、曼谷市中心房屋供給量低
六、香港與大陸開始要進軍曼谷投資


  因此,假設您當初錯過了馬來西亞的起漲點,現在進去曼谷還是非常好的時機,而且曼谷目前還有相當多的基礎建設正在進行當中,例如捷運、高鐵、地標大樓等等,若您想要選擇保值性高的區域,那曼谷更是最佳首選(因為一直漲的地方就不用擔心房價會跌下去)。如果要我選擇現在進場海外不動產,我一定會把資金投注在泰國,這也是為什麼國際超級房仲一直非常推薦的原因


  不過還是要提醒,海外投資最怕的就是成為海外孤兒,房屋從交屋之後的物業管理一直到資金回台才是最繁瑣、最需要專業的流程,因此到泰國投資房地產一定要透過專業的公司幫您處理(我已經聽了民眾因為自認為對流程清楚,用台灣的觀念去看泰國房地產的法規,結果最後錢付出去了卻沒辦法過戶的可怕故事),尤其最重要的代租、代管環節如果沒有找到良好的物業管理公司,會導致您在交屋之後才是可怕惡夢的開始。

  所以您一定要小心,海外投資絕對不是完美的投資標的,因此服務您的業者就非常重要,讓您才不至於因為錯誤資訊而做出錯誤決策(真的強烈提醒您一定要慎選業者,但是哪些業者要留意….您可以自己上網Google看看,或者上內政部查詢)




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