參加好房網的海外置產講座後，10大我實在無法理解的「主觀缺點」，教授未免太多偏見了吧！
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
昨天參加了由好房網所舉辦【投資海外房產：停看聽】講座，主要的內容就是在告知與會者投資海外是「不好的」，請大家盡量不要前往海外置產，而這次的講座請來了兩位專家，一位是屏東大學不動產經營學系的教授：賴碧瑩，另一位則是國際超級房仲的朋友：宅男阿北（顏博志）。
賴碧瑩教授在對於海外房地產的研究有非常長的一段時間，在國內學術界算是大咖的人物，不過也許是因為好房網一直以來的方針（你們都知道，好房網背後的老闆是誰），所以這個講座會比較偏重「缺點」為出發，所以昌鵬今天就針對賴碧瑩教授所提出的海外置產的「十個奇怪缺點」來分析：
一、 海外置產等於詐騙
這是我非常不能接受的出發點，因為這就是一竿子打翻一船人，為了驗證是不是昌鵬自己搞錯了，最後Ｑ＆Ａ我還再次詢問了一次，而賴碧瑩教授一樣表示，如果像她那樣熟悉海外的人都不去買了，你們為什麼要去給人騙？如果錢那麼多那麼想要給人騙的話，請捐給屏東大學。
此外，賴碧瑩教授還有提到現在的海外投資說明會，動輒上百人的現場，看起來很像過去詐騙集團的說明會；對此，我認為賴碧瑩身為教授不應該毫無證據地，空口無據就公然抹黑許多良心的海外業者，這非常非常地不恰當與失禮，賴碧瑩教授與好房網應該為此向我們業者致歉。
二、 許多海外業者不會告知你風險
這真的是事實，因為為了銷售成交，某些不良的業務員會隱瞞客戶各項風險，比方說
稅務、法規、政治和嫌惡設施等，還有更誇張的是，某些跑單的業者連有什麼風險自己都不知道。
但賴碧瑩教授並沒有跟你說，這樣的業務員比例有多少，講得好像只要是銷售海外的房仲人員都是用隱瞞、詐騙的去成交，這實在太過於主觀了。
三、 只能購買先進與成熟國家
賴碧瑩指出，中國大陸與許多壽險業者都把資金投資在英國、美國等先進國家的商辦，因為這些地方擁有透明的法規、稅制、穩定的收益….等等；但賴碧瑩教授沒有提到的是，大財團跟散戶所選擇的投資標的本來就不相同，而且大財團因為資金較大，所以選擇的本來就是以極安全的標的為主，投報率只要能符合政府規範即可。
問題是賴碧瑩教授沒有告訴你，如果一般散戶拿個幾百幾千萬到海外，就為了賺那2-4%的租金、卻不沒增值的標的，那樣根本不是小金額投資的運用方式，金額越小追求的利潤本來就越高（詳情請見富爸爸窮爸爸）。
四、 租金投報率都是假的
賴碧瑩教授有提到，業者只告訴你投報率幾％、年增值幾％，卻沒有告訴你「稅後」的「淨投報率」是多少。對此，我認為賴碧瑩教授應該很少跟業者往來，因為我們都會將相關的稅務成本算得清清楚楚給投資者，這方面的把關，我們老早就在做了。
此外，賴碧瑩不斷地告訴大家，在馬來西亞賣房子要被課「三成」的稅，這真的讓我非常傻眼，因為馬來西亞是針對「獲利」後的金額去課稅，五年內出售才要課「三成的利潤」，而非三成的總價；五年後出售，是只課「５％的利潤」，而且馬來西亞的時間點起算是以簽約開始喔，等預售屋交屋也已經過了三年了，要達到五年後的利潤5%課稅是很容易的。
很遺憾，一個海外不動產專家竟然會告知民眾這樣嚴重錯誤、偏頗的訊息。
五、 外國人到海外都只能買類似國宅的爛產品
賴碧瑩教授指出，很多公寓(Condo)在國外是屬於本地人不會住、也看不起的產品，只有外國人會去買去租，如果外國人買在那邊的話會被本地人嘲笑，可是我們這些外國投資者卻還買得很高興。
實際上，這在某些國家或者特殊城市是有這種問題的，不能拿小部分的特例拿恐嚇民眾所有國家都是這樣，如果真的如此，那我們現在在幫忙代租代管的很多社區都是本地人居住的，難道這些本地人都是笨蛋嗎？賴碧瑩教授她一定沒有看過我們在曼谷跟吉隆坡的建案吧。
六、 即便有獲利，也都會被「匯率」吃掉
基本上，這個已經是被攻擊到爛掉的老梗了，但我還是簡單說一下吧。批評者
最喜歡拿之前投資日本、馬來西亞，現在匯率卻急貶來做文章，不過有做功課的都知道匯率是不斷底在波動的，早期進場的人可以再等待一些時間，等到相對匯率回升之後再售出，就不會受到太大影響了。
不過賴碧瑩教授她沒有告訴你的是，現在馬幣跟日幣剛從匯率的最低點回溫中，如果你怕之前的匯率還不是最底的話，現在馬幣跟日幣正在觸底反彈中，現在就是你進場馬來西亞跟日本的最好時機，依照批評者的邏輯來說，就算現在你買房子沒有漲價，光匯率你就可以賺２－３成了。
七、 買海外房地產就等於買「珠寶」
這一點是我最聽不懂的部分了，因為賴碧瑩教授不斷把海外房地產當成自住或者
奢侈品，而非投資金融商品來看待，這讓我非常不解，為何賴碧瑩教授要不斷地把海外置產誤導到這種地步？賴碧瑩教授不斷地告訴台下與會者，如果你有自己需要，例如自住、遊學、移民的話你再去海外買，或者就當作買個「珠寶」給小孩讓小孩開心一下…..
天啊，這不應該是由一個海外房地產的教授會說出的言論吧！我們那些已經獲利出場的客戶，難道賺到的獲利你都當作沒看到嗎？
八、 舉1997年亞洲金融風暴，東協各國的貶值狀況
這個就真的太偏頗了，1997年的亞洲金融風暴都是多久之前的事情了，賴碧瑩教授
指出當年各國貨幣瘋狂的貶值，所以東南亞的貶值幅度這麼大，您千萬不要去買。
但是賴碧瑩教授沒有告訴你的是，2008年的世界金融海嘯再度襲來時，東南亞各國其實並沒有如1997那樣匯率大崩盤，代表著是東南亞各國的金融體制已經非常健全、經濟環境也逐漸穩定。既然都舉了1997年，卻不提到第二次2008年的金融海嘯，這實在是…..
九、 除了台灣房地產，其他全世界都不能買
我想，如果用一句話來作賴碧瑩教授的總結，那一定就是這一句話了，如果賴碧瑩教
授的論點成立的話，那應該全世界的投資者都要來台灣買房子，或者全世界的投資者都不應該到海外投資房地產。
但是賴碧瑩教授沒有告訴你的是，以亞洲來看，香港、新加坡、大陸，甚至韓國跟日本在海外不動產的投資金額上面屢創新高，如果帶台灣的民眾到海外投資是詐騙的話，那難道整個亞洲的海外業者都是詐騙集團嗎？為什麼這麼多國家都把海外房地產當作一種金融產品在投資，賴碧瑩教授卻把海外房地產當作珠寶？
十、 太過於放大優點等於炒房、那太過於放大缺點又是什麼？
依照昌鵬的經驗，所謂的炒作房地產就是太過於放大某區域的房地產優點，讓客戶以
為會有非常高的獲利而進場購買，這個就是一般民眾與昌鵬所認為的炒房；而炒房是錯誤的，所以過於放大優點當然也是錯誤的。任何一項投資都會伴隨著風險，即便是定存都有可能銀行倒掉，我們專家要做的應該是正確地分析利益與風險給投資者。
但是身為台灣最大的房地產新聞平台「好房網」帶給我們的是什麼，不是公正客觀地分析當中的利益與風險給民眾，而是過於放大海外置產的「缺點」，既然過於放大房地產優點等於炒房，那麼好房網不斷地「過於放大海外置產的缺點」又算什麼呢？
不要忘記幾個月前的新聞，很多人因為當年誤信「張金鶚教授」認為房價會下跌的言論，因此錯過了最好進場購屋的時機點，錯過了晉升有殼一族、甚至財富倍增的機會，然而張金鶚教授需要負什麼賠償責任嗎？同樣地，若您因為賴碧瑩教授的言論而錯過進場海外的時機點，錯過最好進去馬來西亞與日本的匯率最低點，未來賴碧瑩教授也不會對你說一聲抱歉的。
註：賴碧瑩教授指出，現在國外投資房地產的教課書，已經不把「地段、地段、地段」列為投資黃金法則了，取而代之的新觀念是「時機、時機、時機」，而我們一生又能夠幾次的機會，參與到國家經濟起飛、房地產增值獲利的時機呢？
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