「我的提案比立委更好」跛腳立法？綠委提租屋專法 房東挫咧等
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
記者郭建志／台北報導
立法院程序委員會昨（8）日通過周五（11日）院會議程，其中民進黨立委李應元所提的租屋專法可望付委審查。
草案明訂，房東在租約到期後，若無正當理由，不得拒絕房客續租，也不能將積欠房租的中低收入戶趕走，也須在消費者物價指數（CPI）漲幅在4％以上時才能漲租，否則可罰20萬元。 準總統蔡英文選前就承諾，執政後將制定租屋專法，房東的房屋稅適用自用住宅稅率，租金所得也要課稅，盼活絡租屋市場（？）。
而李應元提出的「自用房屋租賃法草案」可望於周五交付內政委員會審查。 李應元強調，他的版本較站在房客立場思考，要保護的是「自己或其配偶、子女在當地30公里以內沒有房屋者」，納管的則是「自用住宅之租賃，不包含商業租賃」。 他藉此盼拋磚引玉，未來若有黨團或其他版本，可在初審時交流意見。
租房屋最重要的就在租金，草案明訂，房東若想調漲租金，必須「CPI在過去一段時間漲幅逾4％」才行，且租金漲幅不得超過CPI，反之當CPI下降，房客可請求按比例調降房租，而房客的租金減免請求權不得預先拋棄，違者可開罰2萬至20萬元。 在稅捐方面，草案明訂房屋應繳納的稅捐都須由房東負擔，不得要求或與房客約定，透過「租金減少、不得設籍或不得申請住宅補貼」等方式規避繳稅，否則最高可罰20萬元。
在租賃條件上，李應元說，房屋出租時不得設置性別、年齡、職業等非必要之條件。當租賃契約成立後，房東、房客須在30日內，將契約等文件向內政部「申報登錄租賃房屋及租金」資訊，並由政府提供公開查詢，違者將可開罰3萬至15萬元。
當租約到期，草案明訂，房客可以請求房東更新契約期限，延長租期最多2年，也就是若房客無不正當行為，房東若沒有自己使用的需要，或沒有其他「正當事由」，就必須給予房客延租。
另為保護弱勢，房客若因不可歸責於己的原因而積欠房租兩個月，且符合中低收入戶標準，房東不得解約，但可向內政部申請由住宅基金代付租金，若房東將中低收入戶房客趕出租屋，將會被開罰5萬至30萬元。
個人淺見：
這是被斷章取義的嗎？還是這些新立委也都住在象牙塔裏面？
個人單就這篇新聞所陳述的內容來看，民進黨的立意非常良好，希望藉由更多「保障租客」的法律讓租客的權益提高，這我認同，因為真的很多租屋族是非常弱勢且需要保護的。但就我來看，這些立委和上次設計「奢侈稅」的立委智商差不多，這些立法委員不懂房地產市場也沒關係，但為什麼他們就是不肯邀請第一線的業者來協助立法？相信我，如果到時候真的照這個內容去實施，倒楣的絕對還是「租客」，因為這些象牙塔內的立委搞錯一個很重大的重點：有房子的房東才是居於上風的一方。
試想一下，你現在針對租客設了這麼多保障，同時還有很多課稅與罰款的規定來增加國家稅收，那麼房東呢？房東有什麼權益被保障？房東不是壞人，不要製造有殼與無殼階級的對立。如果執行下去，這些房東變得不能挑選租客、不能漲房租、不能有限制，遇到劣質租客也沒有保障，萬一漏報了稅還要被罰２０萬…等等，雖然這個法律立意完美，但這只會導致原本就不愛出租房子的台灣屋主，更不願意在台灣當房東了，進而台灣的空屋率更高、租屋供給量卻大減。
為什麼台灣屋主不喜歡出租房子？因為租金投報率太低，再加上房客素質參差不齊。
雖然國際超級房仲一直以來也是租屋族，如果房東不能隨便漲房租、不能隨便不續租，這對我們租屋族來講確實是個一大福音。但反來講，台灣屋主的租屋環境這麼差，很多屋主買了房子如果沒有自住，通常就是想拿到市場上出售或者就那樣空著，因為至少還可以留個財產給子孫；否則，萬一遇到一個爛租客不繳房租、破壞房子肯定非常傷神，萬一還遇到把自己的房子變「凶宅」的恐怖租客，那再多的房租也無法補償這個損失。這些不是國際超級房仲的危言聳聽，您可以多詢問身邊的房仲顧問，他們一定遇過很多這樣寧可空著房子，動都不動的屋主。
所以說，這樣的法律如果執行下去，空屋率勢必變得更高，市場上願意拿出來出租的「租屋供給量」變少，這時候就租客更難用便宜的價格租到房子了；更別說強制報稅這個德政，有租過房子的人都知道，這個成本後來幾乎轉嫁到租客上面，只會增加弱勢租屋族的租金壓力而已。
挑剔了這麼多，如果卻提不出一點有建設性的意見，那跟立法委員有什麼兩樣呢？
昌鵬強烈建議，如果我們要同時「保障房東權益」的話，我們台灣絕對需要向澳洲好好學習，在澳洲有一套由民間負責、政府協助控管的系統，這個系統講簡單來講有點像是租屋界的「網拍系統」，所有房東房客都必須上去登記，尤其是房客的背景、職業、收入…等等，這樣可以讓房東大致可以了解房客的屬性（評價）；除此之外，如果房客過去有遲繳、欠繳甚至惡意拖欠租金的情況時，也可以藉由第三方公正單位將這些紀錄放在系統內，避免惡房客可以擺爛後還能夠拍拍屁股走人。
因此我認為，除了要保障弱勢房客和政府稅收以外，台灣政府也應該要做一件保障房東、讓房東願意把房子都拿出來租的政策：「杜絕量產惡質房客」。如此一來，更多的房東願意把閒置空屋放心拿到市場上出租，市場上供給量變大房東勢必也得降房租、吸收稅金才能吸引租客上門，這樣才是對租屋族的良性循環。
註：你曉得嗎？如果你在台灣當房東，你得等到租客欠繳房租達兩個月以後，你才可以提出訴訟，而漫長訴訟期間惡質租客還是大搖大擺繼續住在裡面，就算最後你勝訴了，除了押金以外，這段期間惡質租客的租屋期間你還是收不到錢，因為租客沒有財產可以讓你執行。什麼？你連押金都沒收？
台灣的對立已經夠多了，真的不要再去仇視「屋主」、「房東」了，不要再製造有殼與無殼對立了，讓我們用良好的法律體制、社會秩序，讓房東與房客形成一個緊密的互助合作關係吧。另外，這個「屋主租客評價系統」在台灣絕對是一個很大的市場，如果您有興趣要搞這一塊的話，記得算上國際超級房仲一份啊XD！
————————————-
》強力推薦：【LINE@國際超級房仲】
理由1：《國際超級房仲》即是您的房地產顧問
理由2：不定期提供「實用房地產資訊」給您
理由3：不定期收到最新「海外說明會」訊息
理由4：隨時回應海外置產上的「疑難雜症」
理由5：立即提供您完整的海外「一條龍服務」
————————————-
》【官方網站】 http://goo.gl/f4sNJA
》【FB粉絲團】 https://goo.gl/HXObeP
》【精選海外物件】http://goo.gl/wvJhYq