【東南亞】最「吸金」的經濟板塊誕生:東協AEC

Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲

2014-12-23 天下雜誌563期

  AEC的成立,讓東協十國不再居於國際政經舞台的配角, 躍升為最火紅的區域新星。 中、日、韓等國仗著佈局多年的經貿實力,終將在此廝殺競爭。
》二○一五,AEC元年。

AEC(東協經濟共同體)將讓東協各國不再是分散的個體,而是一個強大、有潛力的整體

  「從質變到量變,它帶來的能量是巨大的,」東協秘書長黎良明(Le Luong Minh)對《天下》記者說。黎良明指出,AEC拿掉各國間所有關稅、非關稅障礙(如簽證、通關規定、關貿限制等),讓過去分散的十國,從此成為完整的單一市場。

  意思是,最慢到二○一五年底,東協全境,除CLMV四國(柬埔寨、寮國、緬甸、越南)的部份農產品之外,所有貨物貿易將全面免關稅。

  在服務業方面,除金融業、電信等部份特許行業,航空運輸、餐飲旅遊等服務業,東協十國也全面相互開放。換言之,未來只要在東協任何國家設立企業,整個東協,就是你的「內需」市場。一夕之間,東協成為擁有六.三億人口,全世界僅次於中國、印度的人口第三大國。其中超過五○%的年輕勞動力,和三○%且不斷增加中的新興中產階級所帶來的市場潛力,更吸引全球投資人源源不絕地投入。

》更快、更高、更富有

  以外人直接投資(FDI)淨流入觀察,一○年外人投資東協總額不到五百億美元,近三年卻大幅成長兩倍,在一三年底更超越中國,一舉突破千億美元大關。東協正式成為全球最「吸金」的新興經濟體。

  豐沛的資金,快速改善的基礎建設,正在、即將、持續改變了東協人的距離感、時空向度與天際線。

》它變得更快。

  從馬來西亞首都吉隆坡到新加坡,目前的陸路運輸,只有九○年代至今未曾翻修的鐵路及兩線道的公路兩個選項。近四百公里的路程,至少需花上七小時。但星、馬兩國即將於一五年動工興建「馬新高速鐵路」,未來同樣一段路,只要花上一個半小時

》它變高了

  從已啟用的越南京南河內地標大廈(預計於一五年起陸續完工),到樓高一一八層的馬來西亞獨立遺產大廈(KL118)和高五三○公尺的印尼國油能源塔等,一座座拔地而起的摩天大樓,正不斷改寫東協各國首都的天際線。

  即便是發展相對落後的柬埔寨,也加入了這場天空競賽。總理洪森前年公布計劃,要在金邊市區興建樓高五五五公尺、比台北一○一還高出四十公尺的亞洲第二高樓

》它更變得富有了。
  根據東協秘書處估計,二○一五年,東協十國的人均GDP,將正式突破四千美元。自○一年起,大幅成長了整整四倍。

》中日韓就定位 台灣還沒到

  一體化之後的新東協,和台灣的關係也愈來愈緊密。從貿易數字觀察,台灣和東協的雙邊貿易總量,三年下來大幅成長逾三成。貿易量大幅增長,主要來自台灣紡織、石化、鋼鐵和服務業增加對東協的投資,帶動相關設備、零組件與產品的出口和回銷,背後的邏輯,主要仍是分散近年中國成本升高、競爭加劇的風險。

  但相較於中、日、韓等國,早已由政府和大型企業帶頭,透過基礎建設援建、簽訂自由貿易協定等方式,深耕、佈局東協市場多年,台灣從政府到企業,卻少見全面的「東協戰略」,在這塊新市場的競爭中,很容易處於劣勢。

風險仍在 但機會更多

  「區域經濟是全球潮流,如今東協十國市場的重要性,更與日俱增,是我們未來重點開發的市場,」新任貿協董事長梁國新說。

  全新的東協,仍有政治不穩定、資產泡沫、基礎建設不足等風險,但隨著國界消失、經濟一體化,東協正在加速截長補短,展現出前所未有的爆發力。這個二○一五年全球都在矚目的區域明星,台灣不可錯過。

*註:東協AEC已經正式於昨天(11/22)簽署完畢
個人淺見:

  》東協經濟共同體(AEC),已經於昨天(11/22)正式簽署完畢。

  這個粉絲團弄了好幾個月,在不買廣告、不拜託人邀請的情況下,要經營到1000人按讚還真是辛苦,最後終於在我生日那天達標了。

  上面這篇是去年底的新聞,簡單的介紹了東協的發展與內容,從這篇文章最後可以看到一個很現實的重點,就是各國都已經注意到這個趨勢和商機,但台灣大多數人還停留在東南亞很落後、貧窮、外勞等印象,殊不知全世界許多先進大國早就搶先台灣好幾步進入東協各國布局了。

  這是一個非常危險的情況,就如同之前我曾經提過的,台灣現在處於一種「溫水煮青蛙」的民粹、封閉社會,不敢與他國競爭、不願意到東協看看、用台灣的狹隘眼光來看全世界的趨勢,這是非常危險的事情,看看歷史上那些索國的國家最後的代價就很清楚了

  》在房地產的部分更是如此

  您必須要曉得,您在台灣的資產與房地產,正在慢慢縮水中

  現在台灣的經濟不景氣,加上亞洲國家貨幣競貶,台灣現在也開始走上貶值救經濟的這條路,已經非常多的專家預測,未來台幣對美金遲早會來到36~40元比1,也就是說您的資產不用管台灣房價跌不跌,就已將會在接下來這幾年減少1-2成! 

  所以為什麼這兩年從事海外不動產的業者越來越多,就是因為有太多的有錢人意識到這個趨勢,所以要趕快把自己的資產放到安全的地方,避免這幾年台灣的經濟與貶值讓自己的資產大幅消失



 

》請參考上圖的景氣循環

  有錢人不是笨蛋,他們每年總共把500億的資產配置到海外的不動產上面,絕對不是只聽業者嘴巴說說就這麼做,因為這是一個必然的景氣循環趨勢,要在正確的時間點把資產配置到安全的區域以保障安全,進而可以從中獲利。

  打個比方,如果我有個2000萬的資產,我將這些資產放到其他正在興起的國家房地產內,5-8年後回到台灣的價值,差不多可以增值到2500-3000萬左右(稅後的租金+增值收益),只是把資產換個地方擺,我就可以在5-8年內多了500-1000萬的資產

  相反地,如果我繼續把資產放在台灣,因為貨幣貶值的關係,5-8年後的資產可能減少200-400萬左右,還不包括這波景氣修正,一來一回,您的這個決定就可以差別到700-1200萬的差距。

  這就是「正確的選擇」所帶來的差別。

  不過很可惜的,我們台灣人很大的偏見加上抗拒的心理因素,會用太麻煩、看不到、不放心、政治等等的刻板印象去說服自己,而選擇比較輕鬆的「維持現狀」做保守的資產配置,導致自己的資產越來越縮水,擴大貧富差距,這就是感性判斷而非理性決策。

》跟著趨勢走

  既然大家都知道東協是一個趨勢,東協的成長發展是必然的,如果你希望像其他有錢人一樣致富,就要學著有錢人的思考方式和做法

  投資房地產是所有有錢人都會做的事情,尤其是華人,而目前東協國家投資房地產最安全的國家就是馬來西亞、泰國、柬埔寨和菲律賓,這幾個國家除了可以用自己的名義100%持有外,國家的政治與經濟也是相對穩定的地方( 比起台灣,這些國家的政治真的比台灣穩定多了),這四個國家又以泰國和馬來西亞最為成熟與安全,也是目前台灣業者成交的主流區域。 
  我們房仲業者在近年政府打房、買方觀望、名嘴亂象的情況下,市場交易量消失而導致加盟店紛紛倒閉,房仲業者不是失業就是被迫轉行;不過也有一群人看到了個東協的趨勢,以及房地產銷售「國際化」這個趨勢的到來,在大家都開始縮衣節食撐過寒冬的時候,口袋賺得飽飽的(我們平均每個月的成交額都破億),而且做海外不動產還有三個最大的優勢:

1. 不用開發
2. 不用議價
3. 容易滿佣

  試問,現在台灣房仲有什麼樣的機會,可以達成上面三個條件而成交?當然也不是說海外銷售就這麼輕鬆簡單,不過實際上,海外銷售真的沒有你想像的那麼困難,通常在銷售上我們就是以下這幾個固定流程,與國內銷售模式非常接近:

1. 向你的客戶做基本海外介紹
2. 待客戶參加說明會
3. 安排客戶到該國考察
4. 簽約並且協助匯款
5. 成交並收取服務費


  今天,很多的加盟店還在苦撐,但也有很多加盟店海外業績的比例已經逐漸超過國內,成為另一種穩定收入的來源,如果您希望在這種情況做出些改變來賺取業績,想知道別人是怎麼樣靠海外銷售讓公司繼續生存下去,我和我們的團隊有許多輔導與合作方式,可以幫助您兼顧國內商圈也能同時轉型,突破國內的景氣困境;如果您不排斥的話,可以一起聊聊並且討論作法,因為這一塊市場還沒有完全地做出來。

  面對台灣房仲業的史上最大瓶頸,我們團結起來一起努力吧!

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬
Facebook粉絲團《國際超級房仲》
https://www.facebook.com/SuperAgentNK

【延伸閱讀】http://ppt.cc/jTsmN
》【馬來西亞頂級建案】巴比倫帝堡 Pavilion Suite
》現在的房地產市場讓你吃不飽、沒機會,但已經有很多人早就找到「因應之道」了
》你們都搞錯海外投資「真正」的風險了

→【訂閱小撇步】 http://ppt.cc/bA38v

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *