【恭喜你】選擇在2021年要進場海外房地產，而且還可以看到這一篇文章
國際超級房仲：
從2014年台灣的海外置產熱潮開始，至今已經接近滿六年了，不知不覺我從事海外房地產都已經有六年的時間了，這六年來看過很多的市場起來又消失、很多的盛極一時的業者也淡出市場、很多類型的建案爭奇鬥艷卻也慢慢衰退，同時，很多過去幾年在市場上非常有名的海外仲介，目前也只剩下國際超級房仲還站在市場上。 因為看了這六年台灣的海外房地產熱絡又衰退，接著又要再次熱絡，我想讓你知道2020年的海外房地產投資，其實已經比過去六年那般混亂的世界大戰，大概已經變成少數優質市場、優質建案的強權鼎立，簡單來說，就是市場上已經過濾出來「哪些城市可以買」、「哪些類型建案才安全」、「哪種業者的口碑好」等等。 您想要到海外置產，卻不知道該怎麼下手嗎？恭喜你，看這篇文章就對了。 這篇文章會讓你知道，2020年進場海外房地產投資有哪3大優勢，讓你比起過去的前人可以少踩更多的地雷，也可以更容易選到安全又能獲利的建案。
優勢一：你應該知道哪些國家、哪些城市可以安全投資了
一般來講，我們專業仲介大概會把海外不動產的投資客分為兩種類型，第一種是選擇安全保守的先進國家，如美國、日本、澳洲或加拿大等方向，第二種則是東南亞，例如泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等。 依照我們的經驗，這兩種方向的客群很少會重疊，很少遇到有客戶想要投資澳洲又能夠接受泰國的（反之亦然），原因在於偏好先進國家的客群比較保守，而願意選擇東南亞的人較為積極；此外，預算較低的客戶，通常也都是只能往東南亞做選擇。 當你想要投資海外房地產時，第一個想法一定是：「我該選擇哪個國家比較好？」 這個答案其實並不困難，我以這六年來看到的市場狀況與「台灣投資者」常見後續狀況來分析的話，以先進國家與東協國家做區分：
（A）先進國家
(a)美國： 川普這幾年強硬的外交手段與鎖國的經濟政策，再加上美國自從QE、升息之後，房市確實有慢慢變好，但是一般台灣投資者很少會買到像是紐約、洛杉磯等一線城市的精華區物件，大多數都是選擇二三線城市的高投報產品。 雖然高租金很吸引人，但是這類的物件通常空窗期較長，不容易實際收足那麼高的租金，同樣地這類的產品要轉售的速度就較慢，因此我並不推薦空窗期較長、轉售速度慢的郊區建案。(b)日本 日本應該是大多數有在做功課的人都曉得：高租金的老房子會跌價、不跌價的新房子低租金，你在東京市區沒辦法找到又新又高投報的房子，因此你沒辦法有一間投報率很高又會賺漲幅的房子（機率極低）。 由於東京高投報的老房子在出售上較為困難又容易跌價，因此這樣缺乏保值性和增值性的不動產，我個人是比較沒那麼推薦，除非投報率真的爆高，例如淨租金8%以上(能夠蓋過未來跌幅)才值得試試看，否則只是為了5-6%的租金卻又不保值，在台灣中南部老房子也有這樣的產品。(c)澳洲 如果房價在漲你怕買到高點、房價再跌你怕你還是買在高點，那麼這樣保守的您，現在選擇澳洲房地產絕對就是正確的，因為澳洲正處於「谷底反彈」的階段，怎麼說呢？ 澳洲自從2018年初經歷了黑暗的18個月以後，終於在2019年中隨著自由黨的新政策催化，開始房市快速升溫，最近這半年已經有非常多城市的房價都已經不斷地在回漲，停都停不下來，因此如果您想要購買一個房價剛在谷底反彈的區域，澳洲當然是最佳選擇。(d)加拿大 加拿大在2016年的強勢爆漲之後，為了抑制海外投資客（中國投資客）而施行了許多房地產限制，當中最知名的就是針對外國購屋者需要額外增加15%的印花稅，又因為這個15%打擊力道不強，不久加拿大政府又將外國人印花稅調漲至20%才抑制了外國人到加拿大炒作的歪風。 所以說，如果以投資的角度來看，目前您到加拿大置產會比一般當地居民增加20%的成本，所以並不是一個很好的投資選擇；當然，強烈的自用需求就另當別論了（例如移民、留學、工作等）。
（Ｂ）東協國家
(a)泰國： 曼谷房地產仍然是東協房地產裡面「一枝獨秀」的區域，不但可以從泰銖比新台幣更大觀察得到泰國經濟狀況越來越好，隨著長年以來的「政治風險」終於在2019年6月巴育總理透過民選當選以後，泰國最大的利空終於出盡了。 需求遠遠大於供給、龐大的外商住屋需求、一帶一路的核心總站、大量的捷運和高鐵興建、各式各樣的金融大樓建設以及不斷上升的薪資所得…等等，讓曼谷持續維持亞洲最值得投資國家的寶座。 不過要注意的是，曼谷的蛋白區（郊區）就不像市中心那麼熱絡了，曼谷的蛋白區與小建商建案，在當地是相當滯銷的產品，一定要避開這兩種類型的建案。(b)馬來西亞： 由於過去幾年馬幣大傷了馬來西亞的元氣以後，很多台灣投資者近年對於馬來西亞的信心越來越下降（從Google Trend就可以觀察得出來），再加上許多業者在馬來西亞的售後服務不夠好、吉隆坡房價漲幅大於租金漲幅….等等，因此吉隆坡近期的租金投報率其實算是偏向低迷的。 不過馬來西亞期盼已久的Vision 2020《宏願年》即將到來，許多大型建設也陸續準備完成，跟中國的一帶一路等建設也重啟談判，未來的吉隆坡仍然是可以期待的投資標的。(c)柬埔寨： 由於2014-2016年有太多的柬埔寨海外孤兒被製造出來（當中也不乏許多台灣本土仲介人員）、租金投報率遠低於五年前所宣稱的金額、電梯大樓在金邊當地滯銷，以及電梯大樓與排屋的售價落差過大….等等，因此柬埔寨是我目前聽到投資客負評最多最多的地方（印象中沒有聽到誰投資之後很滿意的）。 此外，許多經營柬埔寨的業者都是來自台灣，這些台灣業者在當地並沒有足夠的銷售、建築、管理經驗，使得許多投資者在後續的出租、管理、出售等售後服務環節出了很多問題，因此我非常不推薦這麼多負評存在的市場。(d)越南： 胡志明市算是東南亞另一個房市很火熱的地方，不但也有需多工廠遷入，同時這裡因為才剛開放外國人置產，因此房市最近四年的漲幅其實相當好，投報率也不會輸給上述國家。 但是有很多人還是對於越南政府在發放「產權」的行程流程上有疑慮，因為越南並不像其他國家可以在過戶之後馬上拿到權狀，使得許多保守型的投資者會很擔心害怕產權是否安全；同時，市場上也有不少劣質業者，把「本國人戶」的房型用租賃的方式「賣」給外國人，這種東西未來本國人士不會想接受的，這些都是去越南投資需要注意的事項。
優勢二：你應該知道哪些類型的建案「絕對別碰」
東踏取蜜(Don`t touch me)
如果你是幾年前到海外置產而買到下面這些類型的產品，我們只能說，因為市場還不成熟所以才讓一些劣質產品可以魚目混珠、苟且偷生；但已經到了2019年了，市場上已經有這麼多的消息、國際超級房仲也寫了這麼多篇文章，如果你還選擇投資以下三種產品，那絕對就是你自己的問題了。 記著，以下三種類型建案，千萬別碰！
（Ａ）保證買回型建案 如果你看到一個建案，給你高於市場行情的「保證租金」，而且這個保證租金還給到3年以上，那你就要多留意了；如果你看到一個建案標榜「保證買回」，無論是原價還是加價買回，這種建案，你千萬不要碰！市場99%的這種建案都出問題了。 為什麼呢？請點下方延伸閱讀了解原因吧，千萬不要相信天底下有白吃的午餐，千萬不要相信會有低成本高獲利卻零風險的投資標的。延伸閱讀：保證租金和保證買回型建案的風險在哪裡？看完讓你省下好幾百萬（Ｂ）紅單獲利型建案 如果有仲介利用每年高漲幅來引誘你，並且「暗示」你可以只付個頭期款就在交屋前轉售獲利，這種仲介公司，請你絕對絕對不要再往了，因為它們不是壞，是非常壞！ 鼓吹客戶利用這種「投機炒作」的仲介公司都「相當黑心」，我再說一次：「相當黑心」，房地產是需要時間讓房價成長的地方，如果有這種可以安全短期就獲利的房地產區域，請你告訴我，讓我們這個最成熟的國際團隊大開眼界一下吧。（Ｃ）錯誤城市型建案 如果優勢一所提到，有些城市這幾年觀察下來，就是有這麼多人變成海外孤兒、就是有這麼多人租金不如預期、就是有這麼多人賠到錢…..，這樣子的地方，你為什麼還要去賭一把？難道別人都攀不上去的山，就這麼相信自己就是幸運的那一個嗎？ 比方說柬埔寨金邊與西港、馬來西亞的柔佛州(伊斯干達)、英國二線城市的保證型產品…..等等，已經有這麼大量的投資者用血淋淋的教訓告訴你：「我們都賠錢了」，這時候你還要選擇這些地方來賭一把，那絕對就是自己的投資眼光問題了。
優勢三：你應該要知道哪些業者、哪些仲介值得相信
如果到了2019年，你還選擇找跑單幫、小規模仲介、成立時間短的代銷公司，或者打算自己飛到國外當地找建商買，就只是為了省下那「2%仲介費」的話，未來變成求助無門的海外孤兒，那也絕對就是你的問題了，為什麼呢？ 因為有大量的投資者已經告訴你：(A)找跑單幫買，結果後續完全沒有能力處理，最後就是雙手一攤表示沒轍，你也只能自己親自去跑國外所有複雜流程。(B)找小規模仲介買，你就會發現很多小仲介都是「加盟店」，對於海外房地產並沒有足夠的資源去經營，甚至很多都抱持著炒短線「加減賺」的心態，未來交屋之後遇到任何問題都沒有能力處理，最後一樣是雙手一攤表示沒轍，請你自己去跑所有流程。(C)成立時間短的小代銷買，你就會發現這像是在賭博一樣，賭到認真經營的小業者，即便服務不是那麼完整，他們還是會願意積極處理，雖然效率真的比較差；堵到不是正派經營的代銷，你就會發現當幾個案子賣到一定程度之後，該公司就消失了，最終你還是得親自去跑所有的流程、自己想辦法幫自己售後服務。(D)跑去找建商買，這種最笨，因為這種買方就一定得親自去跑所有的流程了，而且屆時就會發現，很多以為在台灣可以很順利進行的仲介流程、物業管理流程，在國外根本不見得是這麼回事，你有錢別人也不願意幫你做代租代管。
那麼，應該找什麼樣的業者呢？(1)成立時間較久的大品牌： 至少這樣的公司愛惜羽毛，不會炒短線砸了自己的招牌，而且未來就算發生了萬一中的萬一，台灣仍然會有個大品牌公司為你做相關的善後處理，你不用一個人像無頭蒼蠅一樣亂竄。(2)在台灣與當地都要設立據點： 這樣未來當地房子有任何事情，無論是交屋驗屋、出租管理、出售過戶….等等，當地都有人處理地妥妥的，不會發生兩個國家是兩家公司，出狀況就互踢皮球的慘劇。(3)找到真正懂多國房地產的仲介： 很多不是那麼有實力、不是那麼正派，或者不是那麼幸運的「房仲業務」，都已經在過去這六年淡出市場了，現在市場上大多的海外仲介都只懂公司賣的國家而已，對於跨國比較、市場分析、操盤經驗等等都非常不足，基本上就是個照本宣科的工讀生，對於自己講的東西到底是不是真的、自己買的建案到底有沒有問題、銷售的城市倒底是為什麼會漲……，完全不懂。 這一點真的不誇張，市場上大概有八成的海外仲介都是如此，畢竟這也是台灣的海外房地產還正在發展的緣故，能夠存活下來的資深仲介真的很少很少，因此你一定得找到一個對於國外不動產相當有經驗的老手才會安全。
結論：跟著大多數人走就安全了，不要妄想著去賭一把，也不要太相信自己的眼光
大多數的人投資者某幾個國家都賺錢，你也跟著去，就有很大的機率一樣安全獲利；大多數的人投資某些地方結果都賠錢，你也跟著進場，那就同樣有很大的機率賠到很多錢。 既然前面六年有這麼多白老鼠都替你把地雷踩遍了，你何必還要從頭來過呢？世界上最聰明的人，就是拿別人的經驗當作自己經驗的人；請問，您是哪一種人呢？ 如果想看更多國際超級房仲的資訊，可以上Facebook看看我的粉絲專頁，或者到YouTube訂閱我的頻道，讓您可以了解更多投資房地產要注意的優點與風險。
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【Global Property Guide│海外房產界的米其林排名】這裡才是專業認證的投資國家！(沒想到台灣竟然這麼慘)
你有聽過全球房地產指南(Global Property Guide)這個權威機構嗎?
▮國際超級房仲
想要投資海外房地產的台灣投資者很多，但是台灣本土有銷售海外不動產的海外仲介也相當多、銷售的國家、建案更是五花八門，每一家都把自己在賣的國家講得像天堂一樣美好，而我的資金有限，究竟哪裡才是真正最值得我去投資的地方呢？ 與其聽業者老王賣瓜自賣自誇，不如來讓真正的「權威」來告訴你正確答案。 我講的這位專家不是我自己、也不是哪一家業者，而是幾乎各國仲介、代銷、媒體最常引用房地產數據來源的權威網站：「全球房地產指南 Global Property Guide」。
▮一、全球房地產指南 Global Property Guide
非常權威又專業的不動產調查網站
要了解這份排名之前，一定要先知道為什麼你應該聽《全球房地產指南 Global Property Guide 》的建議，為什麼這個網站這麼權威的原因。 《全球房地產指南 Global Property Guide 》 這個網站是專門針對全世界的房地產做研究調查的機構，並不是哪一家仲介公司所做的，所以原則上來他不會有自吹自擂的狀況（沒必要），而 全球房地產指南他主要的內容就是不定時去更新所有國家的房地產狀況。 進入網站之後，你可以從簡單的各大洲分類去查詢到你想要看的國家，比方說你能夠點亞洲→台灣，就看得到台灣房地產目前的評價、優缺點、價格走勢、稅賦….等等資料，我們最常聽仲介和媒體提到的台北租金投報率1.57%就是從這裡出來的（目前因為房價下修+租金上漲，台北最新的租金投報率為2.02%，還是最低），同時他也會針對台灣房地產目前的狀況作介紹。 ◉ 延伸閱讀： 全球房地產指南 …
Read More【我要殘酷地說出真相】這5種人根本就不適合投資海外房地產（有機會你也賺不到）
良心的房仲就會告訴你：你到底是不是適合投資海外房地產的人
國際超級房仲：
有些人投資海外房地產賺到錢，也有不少人在海外房地產虧錢；有人購買了海外房地產之後開心地睡不著覺，也有人買了海外房地產之後天天失眠；更有人在海外房地產賺取暴利，也有人因為海外房地產把所有財富都賠光光了。
同樣的一件事情，怎麼會有這種天壤之別呢？
原因很簡單，可能因為你就是始於下面這5種類型的人，所以你根本不適合投資海外房地產。究竟是什麼樣的人不適合投資海外不動產呢？
一、資金不足(沒錢)
國際超級房仲看過很多「賠錢」的客戶，基本上有九成都有這種原因，可見資金不夠是一件多麼恐怖的事情。
比方說，因為你資金不夠，你就只能購買一些低總價、地點差、建商品質更差的便宜貨，既然是便宜貨，那麼它所能夠帶來的投資價值就會非常差，打個比方：你覺有收入夠的人會跑去住偏僻的舊國宅嗎？一個充斥低收入的社區，管理、出租出售會好嗎？
還有一種，就是因為資金不夠（或是摳／小氣）的投資者，會因此去找一些不收仲介費的海外代銷，或者直接跑去海外當地直接找開發商買房子，就是為了要省下那2%的仲介費。至於這個狀況我也在許多篇文章裡面提過了，「最慘的海外孤兒」就是這種類型的，你想找人抱怨、想要控告，都不知道該找誰。
另一方面，因為資金不夠就很有可能會想去「賭」轉紅單的獲利，只要付個頭期款就可以去拚50-100%的利潤。但是賭紅單的風險呢？不好意思，所有的風險你都無法掌控，賣不賣得掉、有沒有人願意接手、價錢好不好，都是仲介公司與市場去決定，你想要自己拿去賣都不曉得賣給誰?
我曾經遇過一個例子：「某一位很自以為是的投資客，當初有紅單要轉售的時候還趾高氣昂的表示不見得需要給仲介賣，她自己在大陸也有很多通路可以處理，給我們賣只是給我們機會試試看而已。」因此，我們當時便沒有與這組客戶簽委託，只說萬一有客戶有興趣的話再跟他們簽委託去銷售。
結果時間過了10個月，這組客戶不但沒有靠她自己的大陸通路(人脈)賣掉她急著賠售的房子，甚至到最後還是得透過我們仲介公司成交賣個好價錢(我們還讓她有賺到錢，結果她還抱怨我們讓她賺太少，都沒想到她差點賠掉所有頭期款的事情)。所以說，你不要想著到時候賣不掉可以自己想辦法，原本服務你的代銷公司如果賣不掉，你大概就準備賠錢了。
二、膽子太小
舉一位我身邊同事的例子：幾年前我同事當時聽到了一個關於股票的可靠消息，於是除了自己買下這些股票以外，我同事把這個消息報給了他客戶去買。
► ► 結果過了兩年，這支股票從原本的50塊錢翻了三倍來到了150元，我同事很開心地賺了三倍，但是他的客戶卻賠錢出場！同樣都是買同一支股票，怎麼結果為什麼會落差這麼大？
原來，我同事買了之後也沒什麼特別注意就這樣擺了兩年，他的客戶買了之後非常緊張天天看盤，剛好就在買了之後連續跌三天到45元，這位客戶就把股票給賣了，最後才導致這種天壤之別的差別。而以房地產來說，這種例子就更不勝枚舉了。
你必須要知道，房地產投資是看長期的，如果你買了房子之後就天天都在看房市狀況，一天看三次、三次不同價，每隔幾天房市有什麼小波動你就嚇個半死，供給量稍微多一些而有一點負面新聞出現，就開始天天緊張每天問業務這個區域到底行不行，不覺得很辛苦嗎?
所以說膽子不用太大，但是膽子太小的客戶真的非常不適合投資海外房地產，否則你買到一個會賺錢的房子，這些年都會讓你每天睡不安穩、疑神疑鬼，何必呢?
買了房子之後，就靜靜地讓他像個「啞巴兒子」一樣乖乖收租，暫時忘記價格這件事情吧，一個需要長期投資的商品，你當然是要用長期的角度去觀察市場，不要一遇到波動就緊張兮兮的。
三、僥倖的台灣房地產成功經驗
我們先思考一個問題：「請問在台灣投資房地產的經驗，可以套用在國外的房地產市場嗎？」
如果你的答案是可以，那您可以按上一頁退出這篇文章了，因為接下來要說的東西會更刺耳；台灣房地產經驗可以投資在海外房地產市場嗎？答案是，當然不行（除了一些基礎原則以外，例如地點、生活機能、交通便利性、品牌….等等）。
比方說有些台灣投資客，過去在台灣買房子都會避開一些風水瑕疵，結果還把這些觀念套用在國外的房地產上面，像是進門不能見爐灶，但是國外小坪數套房幾乎門口就是廚房；還有不喜歡有壁刀的房子，結果哪個首都精華區的房子沒有壁刀？還有拿自己在台灣的居住習慣去看國外房地產，老是嫌房子小、嫌房子格局、嫌步行距離走，甚至會說：「如果我自己都不喜歡住的話，租客怎麼會喜歡」這種荒謬的投資理論。
實際上，很多國家的住屋習慣都不一樣，你討厭的房子，很有可能恰恰好就是當地租客最喜歡的類型；你覺得看起來很差的單位，很有可能卻是建商賣最好的款式；你喜歡的房子，也非常有可能在當地租不掉、賣不掉。
► ► 這就很像你去湖邊釣魚，你會用魚喜歡吃的蟲當餌，還是拿你自己愛吃的牛排當餌？
偏偏很多人就是有這種奇奇怪怪的僥倖成功經驗在房地產，因為過去15年，全台各地平均漲了2-3倍的房價，用什麼奇怪的邏輯與偏好去買都是漲，才導致這種僥倖經驗造就了一大堆自己為是的投資者，到了海外房地產才吃了大虧。
PS：我還曾經遇過有客戶跟我們堅持地說，開發商的房子怎麼可能不能殺價，絕對不可能，一定可以殺；實際上，以不二價出售的開發商實在太多了，我還沒遇過甚麼開發商是可以談價格的（除非你一次買三四十戶以上才勉強有一點機會）。
四、活在自己世界
這種客戶跟第三種僥倖經驗的客戶很像，會認為自己非常懂房地產，這種症頭在年紀大的投資者與仲介身上最常遇到。
比方說，之前曾經有一位客戶想要投資美國某個建案，結果45樓高電梯大樓，客戶堅持頂樓的房子「最差」，會租不掉、賣不掉、不值錢，只是因為他曾經看過某一篇大陸的房地產文章是這樣講的（想吐血吧），所以他堅持不願意買頂樓。
PS：所以全世界這麼多在頂樓去蓋豪華閣樓的開發商，還有特別愛買頂樓的有錢人都是……???
這也OK，但是建商43、44樓不願意出售，他最高只能挑到42樓，於是這名客戶更胸有成竹的說：「你看，頂樓果然最差，43、44樓這麼好，所以開發商不給你們賣」，接著便不斷地開始有陰謀論出現，就是因為45樓與42樓沒那麼好，所以才拿給你們賣，否則為什麼開發商要把43、44樓自己留著（反正意思就是建商沒有開放出來的就一定比較好，會拿給台灣代銷賣的就一定比較差）。
同樣狀況來到中間樓層也是，38、39、40樓這三個樓層代銷一樣沒有拿到，客戶便開始繼續那份陰謀論的質疑，認為代銷拿到的37樓一定是比較差的，更讓我們受不了的是，這位客戶明明就是要買高樓層的單位，卻一直要求要比較所有樓層的價格區間，包含了代銷公司沒有拿到的那些樓層（阿就建商現在沒有要賣啊，是要怎麼提供價格讓你比）。
另一個有趣的例子，投資者要求看一些關於建築結構、材質的相關東西，一直要求仲介要提供這方面的資訊給他，而我們也表示這方面資料仲介通常不會曉得也不會懂，即便是開發商的行政窗口也不見得有這方面的資料，但是客戶卻堅持咬定建商跟代銷不可能不知道這些資訊，一定是仲介故意刁難他。
實際上，代銷、建商的行政窗口，真的都不會曉得蓋房子的所有材質跟用料是什麼，代銷也告知客戶，可以先填寫資料讓開發商出具買賣合約裡面就有很清楚的明細可以查看，而且買賣合約並沒有要求要簽約也沒有任何罰則，但是客戶就堅持認為是仲介人員在刁難，搞得代銷人員跟建商那邊也很尷尬。
因為客戶你真的要搞清楚，每個國家的開發商作業習慣是不太一樣的，你不要拿在台灣對建商那種予取予求的經驗去要求國外的大型開發商，國外大開發商賣得這麼好，他們是真的不會理你的。
五、不尊重房仲人員
這一種人可以說是集上面所有狀況的大成。雖然台灣有許多房仲人員的素質、專業、誠信都非常非常差(看太多了)，再加上房仲人員很多自己也不爭氣，所以才讓房仲的形象這麼差，不過也因為如此，導致很多自己為是的客戶遇到真正專業的仲介，卻還是有很多的質疑跟挑戰。
不尊重房仲人員的壞處很簡單，就是仲介講得什麼話他們都不會相信：不相信你的專業、不相信你提供的資訊、不相信你給的建議、不相信你所提出的每一個事情…..等等，這種狀況真的會很累，因為我們得花很多時間在解決最基礎的問題上面，缺乏信任感就很難讓整個交易繼續走下去，因為每一步都好像有可以挑戰的地方，而這種類型的客戶也是我們仲介人員最排斥的類型。
比方說，有客戶認為一個供給量很少的區域，蓋了供給過剩的住宅，無論我們怎麼提出數據來說明這邊蓋得很少，這種不尊重房仲的客戶還是會說：「那都是你們仲介在講」，說實在的，如果你來找我們詢問卻不相信仲介的內容，那你來找我們做什麼呢？
偏偏這種客戶會吃什麼大虧呢？就是那些為了賺錢，什麼話都敢說的一些黑心仲介，這些黑心仲介（代銷）會為了成交去講一些似是而非或者指鹿為馬的話術，甚至就會利用一些客戶自以為是的盲點去順著客戶心態銷售，再加上一些甜言蜜語就會讓這種類型的客戶被服務的很開心、買了一個自己認為「對」的產品（例如一些小建商在偏僻郊區的包租包買回物件）。
結論
海外房地產投資流程
如果有看過這張海外投資步驟的人，應該還記得我都會說，第一步就是要評估自己是否「適合」投資海外房地產，如果有上面這５種正投的話，建議你還是多思考一下在進行投資比較好，否則幾百萬的東西因為自己的自大或者膽小，讓一筆能夠賺取高額利潤的機會卻變成你幾年的惡夢，這絕對不是我們所樂見的。
當然一定會有很多人說，就是因為仲介很不專業又愛說謊，所以我們才沒辦法聽信仲介的言論啊，那我會建議，你一定要盡量去篩選適合的仲介／代銷，找到真正專業又誠實的仲介就要好好善待他、愛護他、相信他，而且不要還沒開始談就開始先砍仲介的仲介費（不懂這是什麼邏輯，只有自己賺錢是合理的、仲介賺錢就是不義之財嗎？），這樣才能拿到一個雙贏的局面。
至於有哪一些是台灣口碑非常差、沒有售後服務、產生很多糾紛或製造很多海外孤兒的代銷公司呢？以下就是我所羅列的前十大台灣惡質海外代銷公司排行榜：
本文已結束XD
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①投資
②自用
③出售
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②希望可以碰面諮詢(推薦)
③想要參加海外說明會
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Read More【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法
PTT鄉民對於海外房地產的5大愚蠢看法：你要相信鍵盤專家，還是有實務經驗的專家呢？
這篇文章想要幫你破除的一個迷思，就是關於房地產，尤其是海外房地產，請你千萬不要問國內的房仲業務，更不要上網去問PTT的鄉民，為什麼呢？因為PTT鄉民大多數對於海外房地產是外行的，對於這方面的看法都是以訛傳訛、刻板印象，所以提出的許多見解都非常「不可思議」。
我自己也是PTT鄉民（我登入次數破六千次了，算夠老吧），所以PTT的生態我非常了解；究竟PTT鄉民對於國際不動產的看法有多外行呢？對於海外置產的看法有多愚蠢呢？來看看這篇文章吧。
國際超級房仲
你能夠在Google上面找到的海外房地產資訊，真的夠專業、夠客觀嗎？
2018.01.18，那一天是我營業員第二次複訓的第三天下午，由於這一堂課真的跟傳說中的一樣無聊，所以就開始上網看了一些海外房地產的網路資訊。
除了發現我寫的《海外房地產TOP20排名與評價》的名次這麼高以外，特別讓我注意到的是PTT鄉民對於海外房地產的看法。
你知道一般想投資海外房地產的人，一定會問的十大經典問題是什麼嗎?你一定也問過
▮說真的，大多數網路鄉民真的很外行
怎麼說呢？
我觀察到很多鄉民在PTT上面留言詢問關於海外房地產是否適合投資的問題，主要都是擔心未來是否有人管理、距離離台灣是否太遠、當地的文字能不能看得懂、業務好像都講得很完美以及是否已經被台灣人炒作得太高了。
前面這些問題大概都有問到該問的問題，不過關於海外房地產是否已經被台灣人炒高的這一點，真的是讓我不禁想問：Are you Serious?
泰國銀行統計：外國人在泰國購屋的比例，傳說中把曼谷炒高的中國人，僅位居第４名
PTT鄉民真的太瞧得起台灣資金了
要知道，除了金邊有將近6成的電梯大樓成交量是台灣人與大陸人炒出來以外(因為金邊的市場太小了)，在其他國家的房地產外資裡面，台灣的金額簡直是小到不值得一提，認為光是台灣這麼一丁點資金就能把一個城市炒作起來，PTT鄉民真的是太瞧得起台灣人了。
還看到有鄉民說：「台灣的資金在台灣炒作完畢之後就跑去東南亞炒作，替東南亞默哀」，這個觀點讓我覺得到台灣人沒有國際觀已經很慘了，但是還非常驕傲自大，這可是我們的警訊，讓我聯想到當年西方列強入侵中國，結果我們華人竟然想用義和團這種天真的方式硬幹，而不是像日本政府好好檢討自己，同時學習國外的優點。
當你問台灣房仲或者那些台灣的房地產專家，大概就是這種情形：不懂硬裝懂（我可以在1分鐘內判斷出這個人是否真的了解海外房地產）
▮除了鄉民很自傲以外，我們台灣的房地產專家也是
這三天在複訓營業員課程時，有一位老師也針對海外房地產（尤其是東南亞）大肆批評，主要的論點就是：「如果這些東南亞國家這麼好的話，該富裕起來早就富裕了，怎麼可能還等到現在讓你買？」
接下來就一貫外行台灣人的看法：東南亞人懶散、排華、看不到摸不到的房子你敢買….等等。
連一個能夠擔任不動產營業員講師的專家都會講出這種話，其實證明了一句話：『術業真的是有專攻！』
一般所謂的國內房地產專家，對於海外房地產的認知其實跟老百姓也差不多
近幾年觀察許多的台灣房地產專家以及資深的房地產從業人員，從他們對於海外房地產的看法其實只有充滿了兩個東西：「傲慢、無知」，一點都不誇張！
而這些“專家”的看法，幾乎都是刻板印象、道聽塗說或者對海外非常外行的好X網而已，專業的人一聽就知道懂得很淺。
可惜連這些在台灣被稱為專家與資深業者的人，對於海外房地產竟然也是這麼外行，那一般的房地產從業人員、一般社會大眾就更不可能對於海外房地產有多正確的認識了。
這些可以從我們用Google搜尋海外房地產投資的資訊來看就知道，關於海外房地產的投資資訊大概就分為兩大類：
(A)業者的吹捧文／業配文(B)國內業者＆假專家的批評文
某些特殊配套的海外物件，台灣人非常非常喜歡買，但確實海外房產的最大陷阱…..
直播精華：購買海外房地產千萬不要聽Sway的建議，不但幫不上忙，說不定讓你更慘
想要在海外房地產賺到錢，當然是要跟著已經賺到錢的人走
▮那為什麼有這麼多富人，都在把資金放到海外房地產呢？
我這邊說的富人，不是指台灣的富人，而是指全世界的的有錢人都在做投資海外不動產的規劃，如果台灣這些專家都說投資海外不動產是錯的話，為什麼全世界這麼多有錢人都在做這件事情呢？
我以身邊能夠隨便拿出幾百、幾千萬現金的一般客戶做例子，這些有錢人會選擇投資海外不動產（先別討論哪個國家較好）的考量因素有幾點：
一、經濟已完全沒機會
台灣經濟已經看不到前景了，這是台灣這五十年來第一次有這樣的狀況，而且現在的台灣年輕人真的沒有什麼好機會可以發展起來，資源也都被長一輩的有錢人占走了。
二、台灣房市太差了
台灣的房地產非常蕭條，即便每家業者都在喊春燕要回來了，但是2017年全台灣的交易量也不到27萬戶，還是很慘，而且沒有量就不會有價（至少每年的移轉棟數也要回到32萬戶才勉強及格），台灣的房價離落底甚至回溫還遠的很。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
三、房價過高、稅賦更高
即便台灣經濟與房市這麼慘，但是卻完全沒有危機入市的價值，因為我們台北的房價仍然貴到不可思議，重點是房地合一稅搶走太多的獲利，持有稅還不斷地往上增加，根本不可能靠買賣房地產賺取價差，單單收租金的話我們台灣又是全球租金投報率最低的國家（2.06%）。
你可以從第三方權威機構看到，台灣房地產的評價不但極低，而且投報率更是低到不可思議
四、租金投報率世界最低
我們的平均租金投報率世界最低，雖然一定會有一堆外行業者會搶著說：我們這裡有5%、7%、10%的投報率，但是台灣租金較高的產品通常都有極為明顯的瑕疵，比方說：「屋齡太久、地點太差、學生宿舍….等等」非主流需求的產品，要轉售非常困難，很難有大量的剛性需求來支撐。
更別說你如果把價格往上加去賺價差之後，你會導致下一手投資者的投報率降低，導致「下一手」對「下下一手」的轉售上會更為困難，導致下一手的購買者會因為難以轉售的因素而放棄跟你購買（投資者算得很清楚的），因為主打租金投報率這一類的隔間套房，唯一的價值也只有租金投報率。
除了收一收普普通通的租金投報率以外，台灣的房地產已經任何其他的投資價值了（比如說節稅、避稅、增值）。
五、房地產的三大特性：保值、增值、現金流
雖然台灣這麼慘，但是房地產這個東西的屬性非常特別（保值、增值、現金流），讓所有有錢人都會把資產放進去配置，再加上Knight Frank做的報告指出：
2015-2019全世界普遍經濟都很好，全世界有超過八成國家的房價都在上漲，而台灣是少部分在下跌、而且是跌幅最慘的幾個地方之一（2017年漲幅0.4%、2016年跌幅8.9%）。
所以說全世界這麼大，你覺得這些有國際觀的台灣富人，這時候去評估海外不動產難道會有什麼奇怪嗎？難道全世界就只有台灣的房地產才值得買？如果這不是夜郎自大，那什麼是夜郎自大？
而海外房地產的優勢在哪裡呢？簡單來說：房價比台灣便宜、房價起漲的較晚較短、平均租金投報率是2-4倍、當地的稅賦成本比台灣還要低，還有一個台灣人都不曉得的重點則是：「台灣政府針對海外獲利的稅賦，比台灣獲利的稅賦輕太多了！」
如果您有跟銀行理專往來的話，可以跟他們詢問關於台灣這麼多壽險業、金融業的一線企業，他們每年跟客人收了這麼多的現金，請問都是拿到什麼地方去做投資來賺錢？其中有一個不小的比例，就是「海外房地產」。
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為什麼肺炎衝擊的情況下，反而現在卻是最好的進場房地產時機呢?
用邏輯多多思考，就可以理性知道為什麼有錢人、大財團都在把錢往海外房產搬了
▮結論：
以現實又理性的角度來看，海外房地產絕大多數都比現在的台灣房地產好太多太多了，毫無疑問而且一點比較性都沒有（除非你買到金邊、新山或者底特律之類的那種地方），前提是你必須要打開眼界去接受「台灣沒那麼厲害的事實」，以及你必須要多花時間去了解。
可惜台灣這些房地產專家、資深業者都不願意拉下身段去了解，就用這些自以為是的傲慢態度去看待這些事情，電影《料理鼠王》曾經說過這麼一段讓我印象深刻的話：
「批評是非常簡單的事情，你只需要冒一點點的風險，就可以站在一個制高點去論斷一些別人努力很久的成果。」
再加上台灣民眾大多數也是這樣傲慢又無知的態度去看待海外房地產，這將會導致你除了錯過當年的中國、澳洲、加拿大、英國、印度起飛之外，將會再錯過一次現在還能夠便宜搶進東協房地產的黃金十年，尤其是遲早會超越台灣的泰國與馬來西亞。
別再只是上網Google看一些誤導你的外行資訊了，看完之後還是記得找真正了解海外房地產的專家來洽詢，你也才不會誤判能夠讓你獲利的機會、才不會十年之後又在扼腕一次。
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