【曼谷憑什麼?】為什麼越來越多的日本房地產投資客,都紛紛把房子賣了改投資曼谷?


東京房地產
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為什麼最近幾年,東京的投資客都把房子賣掉,改買曼谷房地產?

國際超級房仲:

本文作者-國際超級房仲

► ►前幾天參加了2018年的房屋博覽會,發現參加這麼多次房屋博覽會、再加上網路搜尋的聲量,發現台灣想要投資日本房地產的投資者還是很多很多,每一次房屋博覽會,日本房地產的參加業者幾乎都可以佔1/3以上,代表著還是有很多台灣人喜歡投資日本房地產。

► ►但是,投資日本房地產是個正確的選擇嗎?

► ►我只能說:60分,而且必須是東京才有60分。

日本房地產2大狀況

► ►隨著這麼多年,台灣其實已經有大量投資客投資過日本房地產之後,現在大部分的業者與投資者都很清楚日本房地產的兩大狀況:

一、純租金市場:不要奢求你能在日本房地產賺到多好的價差

二、出售困難:出售時不但很難有價差,甚至屋齡越久越容易賠到錢

► ►這些狀況就要初步從歷史說起了,雖然以下講的部分可能大多數人都知道,但是國際超級房仲這邊仍然會大概在講到一些重點:「泡沫經濟」。

房地產泡沫化

► ►當年日本與東京房地產經歷過「日本第一」的輝煌時代(曾經創下整個東京房地產的價值可以買下整個美國),接著在美國出手搞垮日本經濟(升息)之後,日本的房地產便進入了非常慘澹的狀況,許多房地產的價格只有最高峰的1/3、甚至1/4而已,這是一件多可怕的事情你知道嗎?

► ►比方說,你買了一個8000萬日幣的房子,房屋貸款6000萬,結果房地產泡沫化之後你的房屋價值只剩下2500萬,於是你把房子賣掉之後再拿去償還當初的6000萬貸款,你仍然欠銀行3500萬日本的貸款本金+利息要繳,非常恐怖。

► ►當時日本房地產的泡沫也讓日本走上失落的20年,而當時那一輩的人因為房地產泡沫化而走上的絕望之路,也讓下一代的日本年輕人對房地產失去信心,不認為房地產是一個能夠保值、增值的產品,就像是車子一樣:越放越不值錢。

► ►這也是為什麼現在這一個世代的日本人,幾乎都對日本房地產沒有信心的核心原因。

越放越不值錢的日本房地產

► ►既然房地產已經沒有保值、增值的投資價值了,於是日本的房地產就漸漸地回歸到「剛性需求」的自用市場。

► ►一個只論剛性需求的自用市場是什麼樣子?就是房價會相當難提升,無論是現在的日本、台灣,或是許多房地產控管嚴格的先進國家,缺乏投資價值的房地產就很難價格上漲,大家就更不願意買房子。對日本房地產沒有信心的日本人,對於房地產的看法就只剩下一般使用,無法投資。

► ►常常會有人拿買車跟買日本房地產來做比喻,其實還算是滿貼切的,因為房地產既然不會越擺越值錢的話,那接下來房子越來越舊、價值當然比不上新蓋好的漂亮房子,再加上許多日本舊房子在1984年之前建造的都是適用舊的建築法規,因此對地震的耐性是較為不足的,大家也就更比較偏好安全性較高的新房子。

PS:日本幾乎每經過一次重大地震災害,就會提升一次地震相關的建築規定。

► ►所以說,如果在台灣你聽到你朋友30年前就買了房子,我們通常都會跟他說:「哇!那你現在的房子賺不少喔」;但是相反地,如果日本人聽到朋友30年前買了房子,通常心裡大概就會知道:「哇!那應該賠了不少」。

► ►日本房地產,真的是一個越放越不值錢的市場。

日本房地產並不是東京房地產

► ►前面講的是日本房地產的概況,而東京的房地產雖然跟日本整體的狀況有些不同,但大致上還是脫離不了這樣的框架內,因此我才常常說:「投資海外不動產,選對國家才是最重要的」。

► ►東京因為是日本最大城市(日本沒有首都),同時也是全世界最大的都會區,因此房地產的狀況相較於日本其他房地產稍微有一些優勢,大量外縣市的人進入東京尋求工作機會,因此東京的人口密集度也是非常恐怖的,也因為這麼多人進入東京導致東京的剛性需求高,再加上東京的人均所得非常地高,所以面對較高的租金其實也不是太大的問題。

► ►這也就是為什麼東京是屬於一個租金市場的原因,畢竟地狹人稠、大量的自用需求在東京、再加上所得夠高與漲不起來的房價,因此讓東京租金投報率還算是不錯。

► ►至於其他像是沖繩、北海道、大阪….等等,我的個人淺見是如果連最好的東京都只能達到60分的話,其他城市您真的不要太樂觀,尤其是要特別小心外縣市充斥著高額保證租金的物件,一看就是非常詭異且不正常,建議對於這一類的產品還是敬而遠之會比較安全,畢竟全世界那麼大,要找到比日本二三線城市好的房地產標的絕對是非常容易的。

秒懂東京的房市獲利

► ►不過東京的租金市場也不是都完全優秀,通常必須是屋齡15年以上的建案因為售價便宜,所以表面投報率大概都有5-6%的水準,如果是屋齡在30年以上的建案,甚至有可能達到10%左右投報率!但是你必須要知道的,這一類的物件就會因為屋齡較久,因此持續持有的話房價賠錢的機率會較大(但是也不至於到崩盤、慘賠的地步)。

► ►但是相反地,屋齡較新的房子,雖然可能有一些微幅的上漲機會,但是因為售價較高所以租金投報率並不會太漂亮,可能只有2-4%的水準,微幅的小小漲幅與相當低的租金投報率,因此我並不會建議投資東京的新建案,有這種預算買許多城市都能夠賺到更多更好更安全的獲利。

► ►所以說,在東京要投資哪一種類型的物件可以參考上面的分析,簡單說就是:新房子可能可以小漲一些但是租金低,越舊房子投報率越高但是房價越可能下跌。

東京的房子真的不會漲價嗎?

► …

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