【台灣房地產的少子化問題】千萬別以為”關我屁事”,難道真的以為影響不到你嗎?


台灣房地產少子化
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你真的以為少子化跟你買房子,一點關係都沒有嗎?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

▸ ▸ 台灣常常說少子化、少子化,聽久了好像沒有什麼感覺,但實際上少子化已經成為我們重大的國安問題,難怪毛澤東在1949年曾經說過:「百年之後 台灣問題自然會解決」,難道就是預測到未來台灣的少子化與經濟、主權問題了嗎?實際上,少子化的問題跟我們的未來息息相關,尤其是房仲從業人員…..

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一、一例一休開始的引爆點

▸ ▸ 一例一休上路開始到最近修法有許多的爭議始終沒有停過,而近期勞基法的修法鬧得沸沸揚揚,許多人認為修法之後變得更具彈性所以支持,也有人認為修法後勞工的連續工作時間更長、且中間休息時間變少、總公時變更多而大為反對(B>Z),由於我不是專家,所以就不針對這些修法去多做評論了。

▸ ▸ 不過從許多數據來看,由於台灣經濟衰退、實質所得下降,台灣人民的生活確實越來越苦了。

▸▸依照之前YouTube頻道「台灣BAR」針對台灣所得的介紹分析,雖然台灣人的所得在帳面上的數據逐年增加,但是台灣人民的固定收入(底薪)佔的比例越來越低,反而不固定(獎金)收入的比例越來越高,表示人民需要靠加班、獎金甚至兼差來增加所得的比例越佔越高,大大犧牲的是下班後的生活品質與我們的人生。

二、這裡有觀察到什麼端睨了嗎?

▸▸由於百姓必須要花更多的時間去賺取薪水,但是在賺錢越來越困難的情況下,一般年輕人存不到錢就更沒有能力結婚了(就像我一樣),存不到錢代表你連聘金都拿不出來、辦一場婚禮前前後後的開銷也負擔不起、勉勉強強出發的蜜月旅行也相當克難,更可怕的是結婚之後所開始的柴米油鹽醬醋茶….都是開銷;買房子?別開玩笑了,能夠付得起年年上漲的房租就很了不起了啦。

▸▸至於生小孩、養小孩呢?別開玩笑了,小夫妻兩個人都養不起自己了,哪裡來更多的經濟能力來生小孩呢?生小孩又有產檢費用、坐月子的費用與收入空窗期,之後還有昂貴的教育費用….等等,更不要提到你賺錢佔去生命中大多數時間了,哪來的剩餘時間教育和陪伴小孩呢?

三、看到這邊,你應該有感受到什麼是趨勢了

▸▸年青人生活的很苦、所得又低,導致沒有人敢生小孩,這些東西並不是什麼危言聳聽,而是我們都已經深深感受到的恐怖趨勢,而且這個狀況近年來不但沒有改善,甚至還更嚴重。

▸▸回到十幾年前,忘記當時是我大三還是大四時,昌鵬當年就讀的真理大學發生了一件歷史級的慘劇:十幾分就考上真理大學!當時新聞一出不但在新聞媒體上造成轟動,也讓大家對於真理大學有了「學店」的印象,彷彿真理大學是全台灣最爛的大學(說真的,當時我們學校真的還滿爛的),甚至還有記者讓小學生填寫聯考考券,結果總分有超過三十,該名小朋友還被記者揶揄:「恭喜你,考上大學囉」。

▸▸當然,我們的大學不可能爛到小學生就能來唸的程度,但是近十年來這種狀況也越來越嚴重,越來越多的後段班大學或者冷門科系面臨招生不足而關閉的窘境,我2003年入學時聽說的大學錄取率再85%左右,聽說現在大學的錄取率已經來到97%了!而我認為實際錄取率應該是破百,因為現在各大學的總招生名額遠遠大於高三的應屆考生。

四、這就是恐怖的少子化問題

▸▸不要覺得少子化對你沒什麼影響,這個影響可大了!少子化首先帶來的就是學校招生不足而倒閉,以前我們在重考班常常告訴重考生,千萬不要老了之後告訴你的孫子,你當年就讀的某某大學已經是現在的某養老院了,影響到所有與兒童相關的行業,比方說學校、醫院、補習班、參考書廠商、教育學系….等等。

▸▸其次,由於年青人逐年減少,社會的勞動力也會越來越少,許多企業要招募新人將會變得越來越困難(幸好台灣失業率還很高XD)。

▸▸而勞動力減少也不是危言聳聽,已經是這幾年台灣企業的重大問題了,而這個問題竟然一年比一年嚴重(我都親自跳了『Koi Dance』,結果來面試的人還是很少),再加上因為經濟與所得太差,台灣還面臨極為嚴重的人才流失問題,我們的勞方人口已經不夠多了,菁英還一直流失,這些都是你我已經感受到的國家問題。

▸▸我們店長李維鑫常常對我說:「企業要發展,非人才不可」,而現在台灣企業沒人、更沒人才,這樣一來台灣的企業如何能夠壯大呢?這些都是台灣的內部環境的窘境,因此我們國家才會被自己人貼上「鬼島」這個標籤。

五、人口老化→缺少消費→經濟蕭條

▸▸除此之外,台灣的這些不消費的老人越來越多,願意消費的年青人越來越少,社會上缺少資金的流動(全部都存在銀行裡面不敢動),在這樣的惡性循環下我們的經濟只會越來越差。至於投資房地產呢?台灣出生率與死亡率已經產生了黃金交叉,總人口數正在開始衰退當中,再過二十年之後除了精華區的好房子,請問剩下的房子有多少剛性需求來支撐呢?

▸▸所以我才常常說,台灣房地產現在真的沒有什麼投資的價值,除了租金太低又沒有增值的價值以外,台灣的持有稅越來越高、房地合一稅課徵太重(雖然方向是對的),現在還在鼓吹台灣民眾投資台灣房地產,真的相當不負責任,尤其是投資那些非精華區的舊房子。

▸▸偏偏現在房價過高的時代,一般年青人在低所得的情況下,怎麼在上述這麼多生活壓力下還能夠存到頭期款,買到一間保值的房子呢?更可怕的是萬一買了,龐大的房貸壓力將會壓得我們喘不過氣,更別說我們的房價還是逐年下修,在台灣買房子根本不再是存錢了。

PS:依照2016年統計,台灣是全世界少數房價在下跌的國家,而且每年的跌幅8.9%竟然還在全球前幾名,可是當年全球有超過八成的國家的平均房價是在上漲的。

延伸閱讀:民國120年

六、還沒有完呢,台灣還面臨外面的強大敵人:貿易壁壘。

▸▸我們的人口少、人才更少,內部問題已經一團亂了,外在還有強敵環伺的貿易問題。

▸▸台灣是一個小小的島國,所以經濟要強大非依靠國際貿易不可,可是目前台灣因為政治主權問題,我們無法進去RCEP和CPTPP裡面,甚至跟其他國家要簽訂FTA都相當相當困難,導致東西賣不出去、出口衰退,再加上中國大陸不層間斷地打壓之下,台灣下一步最大的方向應該就是仿效其他國家的「貶值大戰」,讓台幣貶值以刺激出口,因此我們的台幣資產(如現金、不動產)將會面臨大大縮水的風險。

▸▸不要覺得這些又是危言聳聽,看看日本為了刺激經濟與出口的「直升機撒錢」政策,日本的匯率在短短數年間瞬間崩跌近50%,而台灣要走向日本的經濟模式是機率極高的,千萬不要被台幣現在對美金的強勢假象給蒙蔽,我個人大膽預測,台幣最近對美金的強勢只會是短期內的假象而已,台幣強勢是不會長久的。

PS:現在台幣換美金真的很划算(今天為2018.01.16),有機會真得趕快把台幣資產轉換成美金資產,至少保值性比台幣安全很多很多。

七、講了這麼多台灣的窘境,所以呢?

▸▸台灣現在內憂外患一大堆,而我們最大的兩個黨十幾年來還在每天杯葛來、杯葛去的,兩黨都只有立場沒有是非(連支持者也是),每個人都知道藍綠惡鬥是台灣政治與內耗的主要原因,但是台灣人就是這麼奇怪、就是這麼「犯賤」,大家還是把選票投給這兩個不曾改變藍綠政黨,真的很奇怪。

▸▸所以我常常說,其實台灣的選民素質真的需要大大提升,因為選民老是依照「立場」和「牛肉」而決定選票,而不曉得怎麼樣過濾出好的候選人、投出正確的選票(看看苗栗縣政府吧)。

▸▸如果我們的政黨與政府已經沒辦法照顧我們的話,我們該怎麼辦呢?但是現在也很可悲的,因為台灣的前景是一片霧茫茫,導致許多年青人已經放棄認真打拼的夢想,只能追求生命中立即可見的「小確幸」,其實我真的很想學《蔡阿嘎》講過的一句話:

▸▸「去你X的小確幸,拎北為什麼不能有大確幸啦!」

▸▸回到距今幾個月前,國際超級房仲因為是一個超級無敵的「台北邊緣人」,除了上班以外,下班之後的時間不是在家裡面就是在咖啡廳,幾乎都是一個人所以有加入了幾個PTT上的LINE聊天群組,而當中某一個群組裡面有非常多二三十歲的年青人(用這種口吻突然覺得自己好老氣),帥哥與正妹也非常的多,相信大家應該都很慶幸加入這樣的群組吧。

▸▸可是沒多久我就發現了一個奇怪的狀況:這個群組也太熱絡了吧!?

▸▸每當我一小陣子沒有看LINE,該群組可能就有兩三百以上、甚至偶爾會有999+的未讀訊息,而且狀況都不是發生在假日,而大多都是在周一至周五的上班時間。再仔細看看群組裡面對話的內容,大多數都是在說:「誰很正、誰很帥、誰跟誰要不要在一起」,不然就是:「上班很無聊、還有多久下班、晚上要去哪喝、假日要去哪裡聚一聚、假日要去哪裡喝、誰又喝掛了…..」等等。

▸▸「難道這些人都不用工作賺錢嗎?」,如果台灣現在的年青勞動族群,每天都用這種態度來面對工作與生活的話,難道這些所得問題能夠突然迎刃而解嗎?

▸▸OK,也許是邊緣人沒辦法找朋友享受生活,但是現在台灣40歲以下的勞力族群如果呈現這種狀態,怎麼有辦法賺得到錢、改善生活呢?抱怨與期待政府,是真的一點用也沒有。因此昨天就找了個藉口離開那個群組了,因為我非常相信近朱者赤、近墨者黑,如果想要像老鷹那樣飛翔,那就不該待在雞窩裏面享受那該死的小確幸。

八、與其坐以待斃、不如想辦法突破現狀

▸▸這篇文章寫了很多(因為此時的我,正在營業員複訓的第一天第一堂課),昌鵬認為與其每天抱怨政府後,又期待這幾個爛黨會在下次選舉後能有所改變,那你也真是好傻好天真,不如想辦法走出這個泥沼,自己動腦筋想辦法找出路,而不是抱怨或者期待船到橋頭自然直(我超級討厭這句俗語的)。

▸▸試想一下,如果二十年後我因為被這些政治內耗搞得一貧如洗,政府絕對不會因此給我任何賠償、甚至不可能有一句道歉,對吧!這個當然也不是危言聳聽,想想十幾年前的地產專家、號稱「空頭總司令」的張金鶚教授,當時不斷地宣導台北房價太高了,等明年下跌之後在買,結果大家都知道了,這十幾年下來台北平均房價漲了近三倍。

▸▸當年許多有能力負擔台北市房價的民眾,因為對於這位「專家」的言論而沒有立即在台北購屋,結果這麼多年過去之後,台北的房價已經來到了一般人民高不可攀的、負擔不起的地步了,請問張金鶚教授會賠給你嗎?

▸▸當然不會,因為張金鶚教授可能會說:「我又沒有拿著槍逼你不准買」,就像是台灣的政黨也會告訴你:「我又沒有拿著槍逼你投給我」,無論外在環境怎麼樣變化,你唯一能夠控制的就是你的想法,以及接下來的行動。

九、想辦法一起擠上去吧!

▸▸如果貧富差距越來越大,那就找到趨勢、資本主義和八二法則擠上去吧!因為擠上去前20%之後,你想要掉下來想變窮也很困難了。

▸▸我相信二十年後,台灣人民的經濟狀況要好仍然是很困難(所以才常常聽到統派的客戶說,台灣只能等大陸接收才有經濟好轉機會),但是一定有「某些人」可以在這段財富重分配的期間,擠入進入那前面20%的高收入族群。

▸▸什麼樣的一群人能夠擠上去呢?那一定是走出台灣、跟上另一波趨勢、不甘於小確幸的年青人。

▸▸所以想要過上更好更安全的生活,窩起再一起取暖跟妄想是沒有用的,必須要付出更大的努力、拼命想辦法、用力地掙扎、多閱讀多思考思考,最重要的是:你要做出行動,而不是看完文章就算了。

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【房仲業績】房仲朋友們已經2020年了,你的業績有開始「回溫」了嗎?下一步還是繼續等嗎?


房仲辛酸
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本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  這篇文章想讓你知道的是,很多台灣本土房仲面對到景氣不佳時,面對買方不願意上門、上門後只願意出個芭樂價,以及面對屋主心態很高、售價更高的情況時,其實很多房仲業務唯一能做的就是「等」,等待景氣回溫、等待客戶上門、等待出價和售價突然一致、等待著會不會有業績從天上掉下來。  實際上,房仲業務能做的不是只有乾等而已,同時也要讓那些業績不好的房仲業務知道:「不是你不爭氣,而是真的遇到了不景氣」,錯的並不是你,那些主管把業績不好的原因怪罪在你不努力上,其實是不合理的。

很多非常努力的房仲,天天在外面開發客戶,然而卻總是沒有成交的機會

  本文是2018年1月份在營業員複訓打的文章,在上營業員課程的時候,台上老師總是會免不了跟下面的從業人員聊到目前市場的狀況,聽完真的是讓我覺得慘不忍賭,直至現在已經要邁入2020年中了,似乎很多房仲公司的業務還並不是能夠好好生存下去…..

  剛剛聽到一個阿姨說,她最近收了三個斡旋,結果三個都沒有成交,因為買方的出價都太低了(這應該是全台灣最常見的問題)

  還有一位叔叔說,他們公司在台北市的加盟店有16個人,可是去年平均一個月做不到兩百萬的業績(不錯了,很多加盟店全公司的人數比我們公司的秘書還少)

  有人說,好不容易接近成交了,結果我們最怕的“住在中南部的媽媽”嫌台北太貴,在中南部可以買到怎樣怎樣的透天….(這個問題即便在景氣最好的時候也無解,因為中南部老人家不了解首都的房地產價值)

  還有好多人說,現在因為生意很差,不曉得可不可以安排老師到店裡面來做教育訓練或者演講(這個我已經聽三年了,大家現在還在生意很差希望多上課)…..

2015-2018島了非常多房仲公司,再次證明房地產業是個很吃景氣的產業

▮多頭走了十三年

現在才盤整三年

  台灣的房地產從2001年開始走了13年的多頭,到了2015年開始成交量快速下降,再加上2016年房地合一稅實施與持有稅上升,導致台灣房地產的交易量更是雪上加霜,最慘的2016年竟然整年的成交量只有23萬戶,還比2003年SARS時期還更低!

  即便到了2017年的交易量有微微回到26.6萬戶左右,但是離我們的標準35萬戶還是有極大的落差,所以說:「你真的覺得這樣就算是回溫了嗎?房市熱絡了嗎?」

  幸好到了2019年,累積這麼多的買氣終於讓交易量站上30萬戶的及格水準,但也不能高興地太早,因為繼承的件數在這幾年大幅增加,也就表示很多年輕人已經放棄買房,準備用等待的方式…..

  2020年,原本看起來應該要逐漸升溫的房市,突然被武漢肺炎(Covid-19)重挫下來,讓市場的買氣立刻急凍,因此2020年的移轉棟數能否重新站上30萬戶,還是一個不小的挑戰。

台灣的交易量始終不高,沒有交易量就代表著房仲沒有生意可做

  我們房仲人員不會在意房價的價格上漲或下跌,但是沒有交易量,就會讓我們活不下去,看看這幾年台灣消失了幾百家的房仲公司、消失了幾千名房仲人員就很清楚了,沒有成交量就根本沒有辦法有收入,而且成交量低的情況下,即便你成交了也會被買賣雙方砍掉一堆服務費。

而台灣的房市有多糟糕,全世界都知道、我也介紹過太多太多次了,所以就不再贅述台灣房市與經濟的問題,但是台灣房市沒有前景的問題,反而似乎是國內的從業人員最不瞭解?

▮台灣房仲業者的下一步在哪裡?

別再去等待一個連影子都沒有的機會

  理性分析一下,台灣房市走了13年的多頭,有可能在2-3年內就盤整完畢嗎?甚至我們也看不到任何前景與好轉的機會,不曉得現在國內的業者到底在期待什麼轉機呢?  經濟提升?房地合一稅廢止?人口大幅增加?外資大幅進入?還是台灣主權突然被全世界承認了?(最多客戶說的翻轉機會只有一個:等待大陸接收、兩岸統一)

  我看到現在很多很優秀的年青一代的房仲新人進入了這個產業,結果市場反應不好、賺不到錢、經常受到挫折導致壓力已經很大了,結果不但沒有被安慰或鼓勵,反而還要聽那些“只懂商圈內的前輩/店長“說:

  沒有不景氣,只有不爭氣,想當年我們在金融海嘯跟SARS的時候…..blabla的。

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2020更新版│租房一輩子VS房貸一輩子,哪個好?我有完美答案【出租房子遇到奧房客該怎麼辦?】完整法律流程讓你知道:台灣房東真卑微,竟然連法律也不保護你【2020後台灣房市會繼續蕭條嗎?】別以為房市問題「關我屁事,難道你還天真地期待「船到橋頭自然直」嗎?

▮實際上真的是這樣嗎?

難道沒成交是自己能力的問題嗎?

  但是這些國內前輩沒有告訴你的是:當年2008金融海嘯不到一年之後,台灣的房市馬上就因為鮭魚返鄉+稅改而大幅活絡、甚至2003年SARS與921也不過一年多的時間房地產的景氣就快速回來了,再加上當時還沒有這麼高房價的問題,所以這些房仲老前輩他們真的比我們這時期還要幸運很多很多。

  而且,當年的房價只有現在的1/3甚至1/4,但是我們現在的收所得卻不是當年的3、4倍,甚至實質薪資還在倒退當中,而且當年房地產也沒有那麼多亂七八糟的稅賦限制,真的比現在的房地產狀況好的太多了

  在這種完全不一樣困境的情況下,拿當年自己的僥倖經驗硬要套在現在的年輕業務員身上,我認為是相當不公平的。

你知道台灣的房仲工作,有多麼辛酸嗎?

▮說一句更真實的實話

這些資深人員比你們更怕

  國際超級房仲從自身家裡經營房仲的經驗、21世紀總部跑全台灣加盟店的經歷、再到現在經常跟資深業務討論,這些年輕業務眼中的這麼多資深店東、店長、前輩,說真的幾乎沒有人對未來台灣的房市有頭緒,根本不曉得下一步該怎麼走,因為這是他們前所未見的超級困境。

  不相信嗎?那你來問問看這些人,今年接下來的業績要怎麼突破,通常的回答還是那些老話(幹話):多OP、多開發、多議價、多往外跑、多帶看….就是基本功(看天吃飯),沒有什麼更多主動積極的做法。

  雖然少部份有遠見者,開始嘗試都更、老屋改建,也有一些公司吸取了國外經驗開始進行物業管理,也有一部份的人像國際超級房仲一樣前往海外找更好的機會,不過都更議題也十幾年了,大家都知道都更的商機非常困難(看看阿凡達這部電影就知道了)。

  而物業管理這部分則因為台灣租金投報率太低,加上國內還沒有大房屋管理的需求(幾乎房子都在自家附近,給沒事的親友管理就好了)。

  但是我們這些有在轉型的業者畢竟都是少數,98%以上的業者還是繼續在等待機會,等待像是他們當年景氣翻轉的渺茫機會,雖然我實在看不到任何一點“轉機”的影子,大多數台灣的房仲公司都還在力拼損益兩平,為了盡量不要虧錢而努力撐著。

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台北市租金投報率實在低的可憐,連2%都能夠沾沾自喜(我們竟然比希臘還慘)【瘋了嗎?你還敢投資台灣房產!】從全球看台灣、房價漲幅比一比,竟然原來我們台灣的房市比想像中的還悲慘!【專任約VS一般約】委託該簽哪一種?這兩個委託差在哪裏?

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

▮目前的國內業者呢?

傲慢與無知者,將被淘汰

  不是還正在苦苦掙扎、茫然並且抗拒改變以外,就是還在苦撐等待機會,不然就是離開這個行業了。

  但是對房地產有熱情、期待,並且想要靠房地產翻身的年輕人呢?你們更慘了,你沒有經驗、沒有人脈、更沒有那麼多存款可以撐,如果你看著公司的前輩們都在苦苦掙扎,還在說著:沒有不景氣、只有不爭氣讓你懷疑自己,請問你該怎麼辦呢?

現在台灣的買方還是非常難搞,尤其是台北市

▮妥協、放棄還是掙扎?

  要繼續窩在舒適圈裡面,用青春跟著台灣房市一起沉淪?還是要動腦去想個辦法,絞盡腦汁找到趨勢和出路呢?

  我敢跟你說:無論你有沒有爭氣,現在真的不景氣,更要記住一句話:「正確的選擇比努力更重要」。

順著正確的趨勢認真做,你的努力才會有機會得到回報逆著正確的趨勢拼命做,你的努力看起來只會是別人眼裡的不爭氣

 看看現在有多少過去的高手前輩都陸續陣亡了,所以沒業績真的不見得是你的問題,而你何必要跟趨勢對幹呢?

房仲憑什麼收這麼高的服務費?客戶憑什麼要找你買房子?想了解更多就來看看這集直播吧

  最後我想跟你說:「如果想要創造出更好的業績,除了最基本要具備專業和努力這種費話以外,你必須要產生出你獨特的『價值』,而這種額外價值不應該是幫忙搬家、幫忙打掃、幫忙在颱風天去關窗關門這種勞力工作上,我們又不是做苦力活的職業」。

  要增加價值,客戶才會從你商圈當中幾百個房仲裡面挑選你,否則請問為什麼房仲那麼多,客戶要挑選你服務?你憑的是什麼?你會不會跟一般房仲一樣說謊騙人?你會不會做個一兩年就陣亡在市場上了?成交之後你還能在房地產上幫上客戶什麼?跟你成交會讓自己更有面子嗎?

  如果上述的答案大多是否定的,那就表示目前你還只是一個很普通、很平凡,客戶過目就忘的房仲,雖然聽起來很尖銳,但這就是為什麼從業者麼久你業績還是不好的主要原因。

  你想要改善這個問題嗎?把你目前的狀況用LINE告訴我,也許我可以幫上一點忙,而且完全免費,畢竟目前我還不是靠這個在賺錢的,大家都知道我的本業是在銷售國外的房地產,所以當你來詢問的時候請不要用那種客戶心態,也要注意基本的禮貌(因為禮貌不佳的伸手牌房仲,我真的愈過不少)。

☎我的LINE官方帳號http://goo.gl/A74Y7N

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小心那些已經被多次踢爆的零元購屋手法,有相當高的風險賠了錢還吃上官司

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