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【專任約vs一般約】委託該簽哪一種？這兩個委託差在哪裏？

一般約專任約比較

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲

　　想要賣房子嗎？當你想要賣房子的時候，除了自己想辦法PO廣告去賣房子以外，通常都是會找房屋仲介公司來處理，找仲介談售屋除了要討論出售的開價、底價之外，最重要就是最後需要簽訂委託時，你就會看到兩種銷售委託契約，一種叫做一般委託、另外一種叫做專任委託。

　　這兩種委託看起來好像天差地遠，而且大多數人好像都會選擇一般委託來增加出售機會，但為什麼還有專任委託的存在？這兩種委託的差異在哪裏？哪一種比較適合我？

　　今天，國際超級房仲用「最簡單」的方式，由淺入深來說明這兩者的差異，以及以您自己的狀況哪一個比較適合自己；另外，您曉得在先進國家裡面，幾乎都只有簽定專任委託而已嗎？

一、什麼是一般約？什麼是專任約？

　　最簡單來講，如果您今天跟仲介公司簽訂一般委託的話，不但屋主自己可以用自己的方式出售自己的房子，而且可以委託很多家房仲公司來出售，甚至你也可以利用任何管道(包含中間人介紹、親友購買)去賣掉自己的房子，基本上沒有甚麼限制。

　　而專任委託則完全跟一般約完全相反，當你跟房仲公司簽訂專任約之後，你的房子就只能交給這單一一家的房仲公司出售，不可以再給其他房仲公司銷售，甚至身為屋主的你也不可以自己賣；假設你在專任委託期間自行出售掉房子，簽訂專任委託的仲介公司一樣有法律上的權利跟您收取4%的服務費(仲介費) 。

二、聽起來一般約很好啊，為什麼要簽專任委託呢？

　　看到這邊，您應該也會覺得簽訂一般委託比專任約好太多了，不但機會更多而且不會被限制住，自己也可以試著靠自己的方式出售房子，省下4%的仲介費，多好啊！

　　聽起來是這樣，所以絕大多數的台灣屋主都是選擇跟房仲公司簽一般約的委託，很少有屋主會想要簽專任約，但是以我自己的經驗來看，如果我要賣房子的話，我一定是簽專任委託給仲介，而且仲介費我會給超過4%以上，為什麼呢？

PS：如果是我要買賣房子，我絕對不會笨到去砍房仲的服務費，我一定會給滿、甚至會給超過，因為這樣最後反而賺到的會是我自己，理由絕對不是因為我自己是房仲的原因。

　　想知道為什麼賺到的，會是付出更高費用的自己嗎？

三、一般約的優缺點說明

　　一般委託的好處就是量大、機會多，任何人任何房仲公司、甚至自己的管道都是成交機會，而且也不用擔心萬一把專任委託簽給一個不適合公司、不積極的仲介，會導致自己的銷售白白被卡了3-6個月的銷售時間與機會，讓出售的速度可以提升。

　　聽起來這麼好，但是一般約的委託也有缺點，那就是因為銷售的房仲公司太多，每一家都未必會專心、認真地銷售你的房子，甚至只有簽訂一般委託的房仲公司與業務也不會花太多的資源與廣告費用在你的房子上面，原因是仲介也會擔心我花了這麼多心力在這個一般約上面，結果房子卻被別人給成交掉了，甚至我接洽過的客戶可能跑去跟隔壁的仲介買，因此是不會投注太多資源在銷售一般委託的房子上面。

　　另一方面，一般約還有一個重大缺點就是雖然賣的快，但是仲介不會為屋主守住價格，你的售價會賣得不漂亮，為什麼呢？

　　因為如果想要買你這間房子的買方，聰明的台灣人會到處去找仲介詢問你房子的狀況，甚至會到處去比價、試探底價，看看哪一家仲介會給他們最低的底價報價，而仲介也知道如果替屋主把價格守住守的太高的話，買方一定會跟別家仲介出斡旋，這樣的話，我們仲介為什麼要為了替屋主好而成全別家仲介的業績呢？

四、專任約的優缺點說明

　　看完了一般約的缺點，你大概可以知道為什麼專任約會有存在價值了

　　專任約雖然限制較多，但是簽訂專任委託的仲介公司會集中資源，包含網路廣告、刊登費用、公司老客戶、有誠意的好買方都會往專任約的建案投入，甚至業務也會很努力地做廣告，願意大熱天大雨天在你家附近發DM給路人。

　　同時，因為只有一家公司銷售你的房子，委託的底價也只有一家公司知道，所以買方沒有機會到處試探到處殺價比較，想要買就只能找這麼一家買，你的房子最後的售價就會比較漂亮。

五、聽起來各有優缺點，請問我該選哪一種比較好？

　　簡單來說，就跟買手機買電腦一樣，要看你自己的需求是什麼。

　　如果希望賣的快、盡速把房子處理掉、必須快速出售的話，建議您選擇一般約的委託，相對的代價就是價格都不會太好，甚至會低於行情不少的狀況賣掉。

　　如果你時間上不急，可以慢慢賣、慢慢處理，只希望房子可以賣個好價格的話，那麼絕對就是要選擇專任委託了，代價就是你的房子可能不會那麼快就售出，會需要多一點點的耐心。

　　說到這裡，您應該可以明白為什麼開頭我會講，如果我自己要賣房子的話，我會選擇專任約的原因了吧，因為沒有急需用錢的情況下當然是希望房子最後可以賣個好的價位，甚至有獲利當然會更美好。

六、簽訂一般委託與專任委託的另一個重點

　　如果要簽訂一般委託，我會建議不要簽給太多公司，避免一些規模不大、素質不佳、品牌較小的業者可能會為了拼成交，承諾買方用低於底價的價格來幫忙出斡旋，同時也避免買方到處都看得到你的房子而有一種”到處賣又很難賣“的負面印象(像便利商店的礦泉水一樣不稀奇) 。

　　至於要簽訂專任委託的話，建議要找夠強的仲介公司、夠強的房仲，怎麼認定夠強呢？

(1) 仲介公司的規模要大、業務夠多：這樣你的物件才會有夠多的業務幫忙賣

(2) 盡量找資深的老業務(但是不能太油條)：像我們這樣資深的老業務才會有夠多的老客戶可以推薦，而且老業務才會更懂你家的價值

(3) 看廣告資源：了解這家公司會不會幫你把物件PO在591上？會不會定期發DM廣告？會不會有業務在附近駐守現場(Open House模式)

　　如果簽到夠強的房仲團隊，你的房子不但價格會賣得好，也許也會有機會賣的比一般約還快喔；簽到不強的房仲團隊，那就會像遇到渣男的年輕女孩，錯過最寶貴的青春年華。

PS：以我們公司(21世紀不動產德寶團隊)自己的經驗，通常簽訂專任委託的屋主，順利出售的機率都比一般委託更高，速度也會更快喔。

七、國外幾乎沒有聽過一般委託約

　　這是我當初很訝異的點，像是美國、加拿大、澳洲、日本….等等先進國家，他們當地的房仲在簽訂委託銷售的時候，全部都是簽專任約的銷售委託，他們聽到台灣都是簽這種幾乎只簽一般委託的狀況，而且屋主不需要支付廣告費用的狀況，都感到非常不可思議！

　　為什麼國外幾乎都是只有專任委託呢？

　　因為國外的房地產模式比台灣成熟太多太多，我個人評估至少領先台灣20年以上（我常常講，很多台灣的房地產問題，引用先進國家的制度就幾乎可以解決了，只是藍綠兩黨沒意願去做），先進國家都會有一個屬於房仲使用的官方平台，所有房仲簽進來的專任委託都會上傳到這個平台裡面。

　　所有房屋仲介如果遇到買方的購屋需求，只要上來這個平台找適合的建案就好，一切都很透明、公開，不會有好建案卻被隱藏在某一間不知名小仲介公司角落的狀況，讓房仲可以回復到專門好好提供最好的服務的本質上，而非都在競爭誰拿到了APPLE物件，小品牌也可以透過優質的服務買到大品牌的APPLE物件。

　　怎麼樣，聽起來應該蠻棒的，對吧？

八、結尾：

　　看完這篇，希望對於要賣房子時簽訂什麼委託可以讓您更有方向，同時下方是我自己製作的“售屋的30項注意清單“，裡面不講抽象的心法，只講具體的售屋注意重點，讓你在出售房子之後不會發生：”啊！我當初怎麼會漏掉這麼重要的事情！“的狀況，可以賣房賣的更安心。

　　至於找仲介買房子，其實也是有眉角在裡面的。

　　想知道找仲介買房子打交道的重點是什麼嗎？想要避免被仲介欺騙而出價過高的情況嗎？想要知道為什麼我一開始會說買賣房子時，我不但不會笨到去砍房仲服務費，反而會加給服務費的原因嗎？

　　歡迎在下方留言給我，或者是等我有空之後的下一篇文章囉～

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【台灣房地產的少子化問題】千萬別以為”關我屁事”，難道真的以為影響不到你嗎?

你真的以為少子化跟你買房子，一點關係都沒有嗎?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

▸ ▸ 台灣常常說少子化、少子化，聽久了好像沒有什麼感覺，但實際上少子化已經成為我們重大的國安問題，難怪毛澤東在1949年曾經說過：「百年之後 台灣問題自然會解決」，難道就是預測到未來台灣的少子化與經濟、主權問題了嗎？實際上，少子化的問題跟我們的未來息息相關，尤其是房仲從業人員…..

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一、一例一休開始的引爆點

▸ ▸ 一例一休上路開始到最近修法有許多的爭議始終沒有停過，而近期勞基法的修法鬧得沸沸揚揚，許多人認為修法之後變得更具彈性所以支持，也有人認為修法後勞工的連續工作時間更長、且中間休息時間變少、總公時變更多而大為反對（B>Z），由於我不是專家，所以就不針對這些修法去多做評論了。

▸ ▸ 不過從許多數據來看，由於台灣經濟衰退、實質所得下降，台灣人民的生活確實越來越苦了。

▸▸依照之前YouTube頻道「台灣BAR」針對台灣所得的介紹分析，雖然台灣人的所得在帳面上的數據逐年增加，但是台灣人民的固定收入(底薪)佔的比例越來越低，反而不固定(獎金)收入的比例越來越高，表示人民需要靠加班、獎金甚至兼差來增加所得的比例越佔越高，大大犧牲的是下班後的生活品質與我們的人生。

二、這裡有觀察到什麼端睨了嗎？

▸▸由於百姓必須要花更多的時間去賺取薪水，但是在賺錢越來越困難的情況下，一般年輕人存不到錢就更沒有能力結婚了（就像我一樣），存不到錢代表你連聘金都拿不出來、辦一場婚禮前前後後的開銷也負擔不起、勉勉強強出發的蜜月旅行也相當克難，更可怕的是結婚之後所開始的柴米油鹽醬醋茶….都是開銷；買房子？別開玩笑了，能夠付得起年年上漲的房租就很了不起了啦。

▸▸至於生小孩、養小孩呢？別開玩笑了，小夫妻兩個人都養不起自己了，哪裡來更多的經濟能力來生小孩呢？生小孩又有產檢費用、坐月子的費用與收入空窗期，之後還有昂貴的教育費用….等等，更不要提到你賺錢佔去生命中大多數時間了，哪來的剩餘時間教育和陪伴小孩呢？

三、看到這邊，你應該有感受到什麼是趨勢了

▸▸年青人生活的很苦、所得又低，導致沒有人敢生小孩，這些東西並不是什麼危言聳聽，而是我們都已經深深感受到的恐怖趨勢，而且這個狀況近年來不但沒有改善，甚至還更嚴重。

▸▸回到十幾年前，忘記當時是我大三還是大四時，昌鵬當年就讀的真理大學發生了一件歷史級的慘劇：十幾分就考上真理大學！當時新聞一出不但在新聞媒體上造成轟動，也讓大家對於真理大學有了「學店」的印象，彷彿真理大學是全台灣最爛的大學（說真的，當時我們學校真的還滿爛的），甚至還有記者讓小學生填寫聯考考券，結果總分有超過三十，該名小朋友還被記者揶揄：「恭喜你，考上大學囉」。

▸▸當然，我們的大學不可能爛到小學生就能來唸的程度，但是近十年來這種狀況也越來越嚴重，越來越多的後段班大學或者冷門科系面臨招生不足而關閉的窘境，我2003年入學時聽說的大學錄取率再85%左右，聽說現在大學的錄取率已經來到97%了！而我認為實際錄取率應該是破百，因為現在各大學的總招生名額遠遠大於高三的應屆考生。

四、這就是恐怖的少子化問題

▸▸不要覺得少子化對你沒什麼影響，這個影響可大了！少子化首先帶來的就是學校招生不足而倒閉，以前我們在重考班常常告訴重考生，千萬不要老了之後告訴你的孫子，你當年就讀的某某大學已經是現在的某養老院了，影響到所有與兒童相關的行業，比方說學校、醫院、補習班、參考書廠商、教育學系….等等。

▸▸其次，由於年青人逐年減少，社會的勞動力也會越來越少，許多企業要招募新人將會變得越來越困難（幸好台灣失業率還很高XD）。

▸▸而勞動力減少也不是危言聳聽，已經是這幾年台灣企業的重大問題了，而這個問題竟然一年比一年嚴重（我都親自跳了『Koi Dance』，結果來面試的人還是很少），再加上因為經濟與所得太差，台灣還面臨極為嚴重的人才流失問題，我們的勞方人口已經不夠多了，菁英還一直流失，這些都是你我已經感受到的國家問題。

▸▸我們店長李維鑫常常對我說：「企業要發展，非人才不可」，而現在台灣企業沒人、更沒人才，這樣一來台灣的企業如何能夠壯大呢？這些都是台灣的內部環境的窘境，因此我們國家才會被自己人貼上「鬼島」這個標籤。

五、人口老化→缺少消費→經濟蕭條

▸▸除此之外，台灣的這些不消費的老人越來越多，願意消費的年青人越來越少，社會上缺少資金的流動（全部都存在銀行裡面不敢動），在這樣的惡性循環下我們的經濟只會越來越差。至於投資房地產呢？台灣出生率與死亡率已經產生了黃金交叉，總人口數正在開始衰退當中，再過二十年之後除了精華區的好房子，請問剩下的房子有多少剛性需求來支撐呢？

▸▸所以我才常常說，台灣房地產現在真的沒有什麼投資的價值，除了租金太低又沒有增值的價值以外，台灣的持有稅越來越高、房地合一稅課徵太重（雖然方向是對的），現在還在鼓吹台灣民眾投資台灣房地產，真的相當不負責任，尤其是投資那些非精華區的舊房子。

▸▸偏偏現在房價過高的時代，一般年青人在低所得的情況下，怎麼在上述這麼多生活壓力下還能夠存到頭期款，買到一間保值的房子呢？更可怕的是萬一買了，龐大的房貸壓力將會壓得我們喘不過氣，更別說我們的房價還是逐年下修，在台灣買房子根本不再是存錢了。

PS：依照2016年統計，台灣是全世界少數房價在下跌的國家，而且每年的跌幅8.9%竟然還在全球前幾名，可是當年全球有超過八成的國家的平均房價是在上漲的。

延伸閱讀：民國120年

六、還沒有完呢，台灣還面臨外面的強大敵人：貿易壁壘。

▸▸我們的人口少、人才更少，內部問題已經一團亂了，外在還有強敵環伺的貿易問題。

▸▸台灣是一個小小的島國，所以經濟要強大非依靠國際貿易不可，可是目前台灣因為政治主權問題，我們無法進去RCEP和CPTPP裡面，甚至跟其他國家要簽訂FTA都相當相當困難，導致東西賣不出去、出口衰退，再加上中國大陸不層間斷地打壓之下，台灣下一步最大的方向應該就是仿效其他國家的「貶值大戰」，讓台幣貶值以刺激出口，因此我們的台幣資產（如現金、不動產）將會面臨大大縮水的風險。

▸▸不要覺得這些又是危言聳聽，看看日本為了刺激經濟與出口的「直升機撒錢」政策，日本的匯率在短短數年間瞬間崩跌近50%，而台灣要走向日本的經濟模式是機率極高的，千萬不要被台幣現在對美金的強勢假象給蒙蔽，我個人大膽預測，台幣最近對美金的強勢只會是短期內的假象而已，台幣強勢是不會長久的。

ＰＳ：現在台幣換美金真的很划算（今天為2018.01.16），有機會真得趕快把台幣資產轉換成美金資產，至少保值性比台幣安全很多很多。

七、講了這麼多台灣的窘境，所以呢？

▸▸台灣現在內憂外患一大堆，而我們最大的兩個黨十幾年來還在每天杯葛來、杯葛去的，兩黨都只有立場沒有是非（連支持者也是），每個人都知道藍綠惡鬥是台灣政治與內耗的主要原因，但是台灣人就是這麼奇怪、就是這麼「犯賤」，大家還是把選票投給這兩個不曾改變藍綠政黨，真的很奇怪。

▸▸所以我常常說，其實台灣的選民素質真的需要大大提升，因為選民老是依照「立場」和「牛肉」而決定選票，而不曉得怎麼樣過濾出好的候選人、投出正確的選票（看看苗栗縣政府吧）。

▸▸如果我們的政黨與政府已經沒辦法照顧我們的話，我們該怎麼辦呢？但是現在也很可悲的，因為台灣的前景是一片霧茫茫，導致許多年青人已經放棄認真打拼的夢想，只能追求生命中立即可見的「小確幸」，其實我真的很想學《蔡阿嘎》講過的一句話：

▸▸「去你Ｘ的小確幸，拎北為什麼不能有大確幸啦！」

▸▸回到距今幾個月前，國際超級房仲因為是一個超級無敵的「台北邊緣人」，除了上班以外，下班之後的時間不是在家裡面就是在咖啡廳，幾乎都是一個人所以有加入了幾個PTT上的LINE聊天群組，而當中某一個群組裡面有非常多二三十歲的年青人（用這種口吻突然覺得自己好老氣），帥哥與正妹也非常的多，相信大家應該都很慶幸加入這樣的群組吧。

▸▸可是沒多久我就發現了一個奇怪的狀況：這個群組也太熱絡了吧！？

▸▸每當我一小陣子沒有看LINE，該群組可能就有兩三百以上、甚至偶爾會有９９９＋的未讀訊息，而且狀況都不是發生在假日，而大多都是在周一至周五的上班時間。再仔細看看群組裡面對話的內容，大多數都是在說：「誰很正、誰很帥、誰跟誰要不要在一起」，不然就是：「上班很無聊、還有多久下班、晚上要去哪喝、假日要去哪裡聚一聚、假日要去哪裡喝、誰又喝掛了…..」等等。

▸▸「難道這些人都不用工作賺錢嗎？」，如果台灣現在的年青勞動族群，每天都用這種態度來面對工作與生活的話，難道這些所得問題能夠突然迎刃而解嗎？

▸▸ＯＫ，也許是邊緣人沒辦法找朋友享受生活，但是現在台灣４０歲以下的勞力族群如果呈現這種狀態，怎麼有辦法賺得到錢、改善生活呢？抱怨與期待政府，是真的一點用也沒有。因此昨天就找了個藉口離開那個群組了，因為我非常相信近朱者赤、近墨者黑，如果想要像老鷹那樣飛翔，那就不該待在雞窩裏面享受那該死的小確幸。

八、與其坐以待斃、不如想辦法突破現狀

▸▸這篇文章寫了很多（因為此時的我，正在營業員複訓的第一天第一堂課），昌鵬認為與其每天抱怨政府後，又期待這幾個爛黨會在下次選舉後能有所改變，那你也真是好傻好天真，不如想辦法走出這個泥沼，自己動腦筋想辦法找出路，而不是抱怨或者期待船到橋頭自然直（我超級討厭這句俗語的）。

▸▸試想一下，如果二十年後我因為被這些政治內耗搞得一貧如洗，政府絕對不會因此給我任何賠償、甚至不可能有一句道歉，對吧！這個當然也不是危言聳聽，想想十幾年前的地產專家、號稱「空頭總司令」的張金鶚教授，當時不斷地宣導台北房價太高了，等明年下跌之後在買，結果大家都知道了，這十幾年下來台北平均房價漲了近三倍。

▸▸當年許多有能力負擔台北市房價的民眾，因為對於這位「專家」的言論而沒有立即在台北購屋，結果這麼多年過去之後，台北的房價已經來到了一般人民高不可攀的、負擔不起的地步了，請問張金鶚教授會賠給你嗎？

▸▸當然不會，因為張金鶚教授可能會說：「我又沒有拿著槍逼你不准買」，就像是台灣的政黨也會告訴你：「我又沒有拿著槍逼你投給我」，無論外在環境怎麼樣變化，你唯一能夠控制的就是你的想法，以及接下來的行動。

九、想辦法一起擠上去吧！

▸▸如果貧富差距越來越大，那就找到趨勢、資本主義和八二法則擠上去吧！因為擠上去前20%之後，你想要掉下來想變窮也很困難了。

▸▸我相信二十年後，台灣人民的經濟狀況要好仍然是很困難（所以才常常聽到統派的客戶說，台灣只能等大陸接收才有經濟好轉機會），但是一定有「某些人」可以在這段財富重分配的期間，擠入進入那前面２０％的高收入族群。

▸▸什麼樣的一群人能夠擠上去呢？那一定是走出台灣、跟上另一波趨勢、不甘於小確幸的年青人。

▸▸所以想要過上更好更安全的生活，窩起再一起取暖跟妄想是沒有用的，必須要付出更大的努力、拼命想辦法、用力地掙扎、多閱讀多思考思考，最重要的是：你要做出行動，而不是看完文章就算了。

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