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【台北市租金投報率】實在低的可憐，連2%都能夠沾沾自喜，我們其實比希臘還慘….

　　 藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」為豪宅租金報酬率之最（圖／好房網資料中心）

　　這篇文章是想讓你知道，如果你以投資的角度來看台北房地產的話，台北市不但已經沒有增值的空間，甚至想要買來收租卻只有微薄的毛投報率，扣掉相關成本之後根本沒有比外幣定存高多少。很多人其實沒有意識到：台北房子每個月的租金，實際上連房貸的本金加利息都不夠支付，買這樣的房子來收租真的有意義嗎？

▮大S這間豪宅出租有賺頭　年報酬率逾2%

好房網News記者廖庭毅／整理報導

　　藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」，月租金單價一路從2012年的平均每坪1543元，漲到今年2133元，漲幅達38%，而其租金報酬率2.09%，也榮登台北豪宅租金報酬率之最。

　　北市豪宅租金報酬率冠軍的「冠德遠見」，據實價登錄資料，單價落在每坪120萬元上下，月租金一路從2012年的平均每坪1543元，漲到今年2133元，租金漲幅高達38%，租金報酬率就從2012年的1.13%一路漲到現在的2.09%。

　　另外同樣在台北市信義區的豪宅「寶徠花園廣場」，年投報率為平均1.5%左右，位居北市第2，兩間豪宅都落在捷運站出口旁。

　　而「冠德遠見」因為有規劃35至50的中小坪數產品，商務客群的接受度高，所以租金上漲明顯。 對此德天國際地產總經理田揚名表示，出租豪宅的房東或企業主，很多是企業的高階主管配股或中長期置產投資規劃，短期出租給外商主管或公司法人，可以節省部分稅金，這幾年租金投報率大都維持約1至1.2%。

本文作者－國際超級房仲

▮國際超級房仲

　　這就是我現在覺得非常可悲的地方，人口最密集的首都城市，應該都是房地產前景最好的地區，而且目前全球有超過八成國家的房地產價格都在漲，只有台灣、台北價格一直降，租金投報率甚至可以說是全球第一：第一低！

　　以新聞中介紹到的兩間豪宅為例，這兩個建案的售價均超過每台坪一百萬元，如果依照國際上不計入公設的算法來看，這些豪宅實際一台坪的單價應該落在170萬/台坪左右。

　　問題是買到這麼高的價格，這樣的房子有能力帶來足夠好的收益嗎？答案卻恰恰相反。

▮台北的房子還有獲利前景嗎？

　　買到了這麼貴的房子卻不夠好，一個豪宅最大的投資價值應該在於「稀有性」、「品質」所帶來的漲幅，可是台北市平均豪宅平均跌幅在8.9%左右（台北的房市竟然比希臘還差），因此買台北豪宅的增值價值已經沒有了。

　　至於租金就更不用說了，台北市平均租金投報率僅1.57%，大S的這個豪宅擁有這麼好的租金投報率也不過2.1%，才2.1%耶！如果只是為了賺租金投報率，隨便找哪個保險公司買個定存型保單都比這個高的多。

　　您還覺得明年之後的台灣房市會回溫嗎？有沒有注意到會喊房市回春的都是這三種人：建商、代銷、房仲業，而且這些業者喊了三年房市要回溫了也沒看到房市有回溫，甚至還越來越差。

　　反而其他國際的房地產調查機構都與國際超級房仲的看法相同：說不定最差的時候還沒到來，看看台灣這三年收了多少房仲公司就知道了。

延伸閱讀：比希臘慘 台北城市住宅指數全球倒數第二

漲也不敢買、跌也不敢買，到底什麼時候才是你進場的時機呢？

▮台北的房子還有其他效益嗎？

　　許多人會希望將資產配置在房地產內，因為房地產有保值、增值、現金流的作用，但是先不提到前面講的「房價跌、租金低」的狀況，目前台灣政府針對持有稅一直在加重，比方說房屋稅、地價稅一年比一年高，甚至還會根據區段、豪宅做加成，交叉下來你的豪宅要繳的稅務可說是嚇死人了。

　　只是這種持有稅增加會持續下去嗎？告訴你，一定會。

　　之前張金鶚在代表政府出席活動時就提到：「在台灣持有房地產的成本竟然比車子還低，你覺得這是合理的嗎？」，再加上台灣的平均房價（尤其台北）還是非常地高的，所以在價格下滑到民眾有感覺之前，這種加稅的趨勢是不會停止的（也不要奢望房地合一稅會取消）。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

台北房市經常被列為亞洲第一，即便如此還是有很多人想投資

▮數字會說話：台北房市，亞州倒數第一

　　根據城市土地學會（ULI）在2016年所作的報導，台北市是整個亞洲「最不值得」投資的國家，而且以這十年來的評估，台北市的前景是每況愈下、一路往下。

　　所以請您理性冷靜地想一下，投資是非常理性、殘酷、冷血的，即便你再怎麼習慣、喜歡某個區域的房地產，這個地方「不會漲就是不會漲」，不會因為你期待、喜歡、期待…..這些奇怪的理由就回升了，而且房地產投資是要看未來的，你當然不能夠選擇一個前景越來越差的地方投資。

　　也就是說，台北市的不動產：不值得投資、甚至不值得您考慮。

台灣現在連空氣品質也越來越糟糕了

▮那外縣市的房地產呢？投報率好像不錯耶

　　當然，這時候外縣市的房仲人員就會跳出來說：「桃園這邊超過３％」、「新竹台中超過５％」、「台南高雄有７％的物件」….等等的，但是為什麼這些外縣市看起來投報率不錯的房子沒人買呢？難道大家不知道超過５％的投報率已經算是很不錯了嗎？

　　投報率這麼優秀卻沒有人敢進場一定是有原因的，主要的原因就是這類非大城市的房地產「保值性很差」，也許你現在買下去有超過５％的租金投報率，但是很抱歉，當你要賣的時候可能很難有人願意跟你接手。

　　再加上這類產品幾乎沒有什麼增值性，因為在租金差不多沒變動的情況下，這些包租公如果把價格墊上去賣，只會讓本身物件的「租金投報率」降低，墊高了導致投報率沒有誘因的話，下一手的買方就不會有什麼意願購買這種「普通租金投報率」的外縣市產品的。

　　因此，如果外縣市的產品沒有到個8-10%以上、租金也沒有超過10%以上成長的話，這種「普通租金投報率」的物件，你買來就是只能收收租而已，想要轉售獲利、想要找到下一個接手的買方，都是不切實際的期望而已。

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為什麼身為房仲的我，卻不推薦在台灣買房呢?

▮可是我還是習慣投資不動產，因為它很安全又保值

　　還是老話一句，這個地球這大、全世界的首都這麼多、這麼多區域的房價都在上升中，為什麼你偏偏要選擇一個只是因為「你開車可以到」的地方就投資呢？

　　國外有相當多的區域房市都很熱絡，遠的美國、英國、澳洲、加拿大、溫哥華等等，近的有泰國、馬來西亞、越南、菲律賓甚至打房中的中國，這些城市怎麼評估都是比台北還要好（更不用說台灣其他城市了），你當然要選擇一個前景好的地區來投資，能夠賺錢才是最實際的吧。

　　要知道，只要台北市小坪數、中古屋的物件，就能換到更好區域的「品牌公寓」做投資，你有什麼理由不換呢？如果不懂什麼是品牌公寓的話，可以Google看看台灣唯二的兩間品牌公寓：文華苑、西華富邦(萬豪酒店)的售價是多少。

　　試想一下，只需要台灣不到三分之一的總價，就能夠進入一個比台北市還要有前景的豪宅市場，獲利比台北好數倍、而且又非常真實，您當然可以認真評估跟世界趨勢把資產配置在海外的豪宅做投資。

（曼谷的文華東方－頂級品牌公寓）

　　甚至其實東南亞許多首都的豪宅市場，目前價格還非常非常的便宜，以台灣來說目前大概在一、二億元以上，是我們國人比較認知到豪宅，但是在曼谷、吉隆坡等地的頂級豪宅，通常也頂多只要3000萬台幣就能夠打入豪宅市場。

　　比方說之前我們銷售的幾個品牌公寓，最便宜的有些僅1400萬台幣就能入主凱賓斯基、2000萬能買到菲利浦史塔克設計、3000萬就能購得麗池卡登、5000萬就能買到文華東方….等等的品牌公寓。

　　冷靜、理性地思考之後，你就不會盲目地憑感覺而投資到虧錢的區域了，想要了解更多各國居民的購屋習慣者，可以在下方留言給我，或者加入我的line@與我聯繫，謝謝。

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（PS：其實我們房仲真的沒有你們想像得輕鬆、想像得好賺，買方真的不好搞）

所有台灣人想到海外房地產，必定會問的10大經典問題，你一定有中

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【2019世界都市排行榜│台北39名、曼谷40名】落後的不是東南亞，而是台灣人的眼界：「在國際城市中台北是落後的」

(2019年全球城市排名 Top10)

　　這篇文章想要讓你知道的是，很多台灣人在比較東南亞房地產的時候，常常會對於東協首都嗤之以鼻，認為那些都是一些落後地方。實際上，許多東協國家的首都不但不落後，甚至像是吉隆坡在國際評比上是遠遠勝過台灣，我們常去的觀光都市曼谷也是長年以來都跟台北並駕齊驅。　　也許落後的不是東南亞，而是台灣人的眼光、是台灣人的國際觀，當我們還在用高高在上的態度看東南亞時，東南亞其實已經默默地正在各方領域超越台灣當中，如果我們還用夜郎自大的態度來看待東南亞發展，遲早將會自食惡果的。

▮新聞報導

NOWnews 今日新聞Reporter國際中心／綜合報導

　　我們經常會看到各種各樣的城市排名，有的以經濟表現來衡量，有的對城市建設進行考察，不一而足，這些排名固然不錯，但都有一定的局限性和片面性，無法準確反應出一個城市的綜合實力。而通過城市的綜合實力，才能更準確地看出每個城市的真正水準。

　　近日，日本知名研究機構「森紀念財團」發布了2019年全球主要城市的綜合實力排行榜。那麼，今天僑外出國就為大家解讀一下這一榜單，帶大家看看全球城市綜合實力到底哪家強。

　　GPCI報告於2008年首次發布，從 「經濟」、「研究·開發」、「文化·交流」、「居住」、「環境」、「交通」等6個城市功能共70個指標出發，對全球48個目標城市進行了評估，並最終根據綜合分數排名。

排行榜中的前１８名

　　2019年進入前十名的城市與去年相同，分別是倫敦、紐約、東京、巴黎、新加坡、阿姆斯特丹、首爾、柏林、香港、雪梨。其中，英國倫敦連續連續8年蟬聯榜首。

　　特別是在研發領域，倫敦眾多的世界頂尖大學、海量的國際學生人數和讓人交口稱讚的創新創業環境，使其成為當之無愧的王者。在與文化相關的16項指標中，倫敦在12項中排名前5位，顯示出其文化領域難以撼動的全球領導地位。

　　排名第二的紐約，因在GDP增長率、證券交易總額、創業環境等方面取得的高分，繼續保持著經濟和研發領域的優勢，特別是在「學術資源」、「研究人員數量」和「研究環境」等方面，紐約全球領跑，在「創新」、「科技優勝者」和「創業環境」上則排名第二。

　　除了紐約之外，美國的洛杉磯、波士頓、芝加哥和舊金山等城市在研發方面的表現也十分優異，均進入了全球前10，美國科技大國的領導地位仍無人能及。

　　那麼，哪些城市更有文化魅力呢？除了倫敦、紐約、東京這些傳統文化名城之外，杜拜(第6名)、曼谷(第8名)和莫斯科(第10名)在文化指標中成為新晉的前10成員。

　　杜拜和曼谷在外國遊客數量和豪華酒店客房數量上得分較高，而在外國居民數量和酒店客房數量上表現出眾，而莫斯科則以其眾多的博物館、劇院、文化活動和旅遊景點而聞名。

　　此外，值得一提的是，在今年新增的4個城市中，都柏林在經濟表現的指標中取得了第11的優異成績，在歐洲城市中，僅次於倫敦和蘇黎世。這主要得益於該國超低的企業稅率，同時在GDP增長率方面，它也是歐洲唯一排在前10位的城市。

　　隨著英國脫歐，未來將有更多的公司將總部遷往都柏林，這將進一步帶動這個城市的經濟騰飛。

　　中國北京、上海、香港和台北也參與了排名，其中香港排第9，北京排第24、上海第30，台北第39，曼谷第40名。

原文網址：https://kknews.cc/news/8gp6na4.html

投資海外房地產之前，請先完這部短片，才不會讓你變成可憐的海外孤兒

本文作者－國際超級房仲

▮國際超級房仲

▮森紀念財團理事市川宏雄：「在國際城市中，台北是落後的」

　　2020年更新，根據最新的「全球城市競爭力排名出爐！48城市台北排名39位 敬陪末座」，台北從原本2017年的36名掉到了39名，曼谷40名。

　　森集團在日本算是相當知名的建商之一，該公司的「都市戰略研究所」每一年都會針對世界主要城市做總合力的排名，被列入評比的標準有很多，比方說GDP、交通、生活品質、文化、交流、移居甚至環境…..等等多項標準，因此至少可以看出這個城市到底是否「進步」。

　　 我對於這份排名並不意外，但是大多數的台灣人都非常的吃驚！紛紛表示：「不敢相信」、「台北怎麼可能輸給曼谷」、「東南亞那麼落後」甚至「這份排名一定有什麼問題」．．．等等的言論，實際上許多東南亞的首都並不落後，落後的是台灣人的眼界。

　　或許用「夜郎自大」這四個字來形容普遍的台灣民眾是有點過分，但是當你詢問到周遭的人對馬來西亞、泰國的看法時，你會發現大多數台灣人都會露出那種高高在上且不屑一顧的表情，認為那些國家不是很落後、貧窮，就是沒那麼落後、沒那麼貧窮，跟「先進成熟」是掛不上邊的。

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2014年該集團的報告，當年台北還稍微小贏曼谷一點，但仍然輸給吉隆坡

一般台灣民眾對於投資海外房地產有非常多的迷思，你知道自己有中哪一些嗎?

　　實際上呢？東南亞國家已經開始有許多人是有點「不把台灣放在眼裡」了，出國不太想來台灣玩、錄取外籍員工不太想用台籍人員，更別說投資更不會想要來台灣了。之前有個年輕小夥子跟我說，他想要去國外工作，但是東南亞並不在他的考慮範圍內，我實在很不好意思跟他講：「東南亞的公司是不會想要錄取你的」。

馬來西亞的首都「吉隆坡」

▮我們先聚焦第一個大前提吧

吉隆坡與曼谷當然不會輸給台北！

　　 回到主題，這一次日本森紀念財團都市戰略研究所針對這些城市的排名裡面，可以看得出來吉隆坡與曼谷的排名都已經在台北之上，至少我們可以先確認第一件事情：至少這兩個城市絕對不會比台北落後吧？

泰國首都「曼谷」

▮至於房價呢？

為什麼值得投資吉隆坡與曼谷？

　　扣掉經濟、環境、生活、GDP….等等的標準之後，我們再來看看房價的部分，以首都精華區ｖｓ首都精華區，以及台灣人最習慣的「虛坪」單價來看的話（就是公設比例必須算入單價計算）。

36名的台北市，目前大安區這邊的平均單價大概是90萬一坪，購買一戶30萬的老房子，一房的成交價大概落在1200萬台幣。33名的曼谷，目前CBD與蘇坤逸路的單價約40-65萬一坪，購買一戶全新的十大豪宅，一房的成交價大概落在600-900萬台幣。31名的吉隆坡，目前最精華的金三角區目前單價大概落在25-35萬一坪，購買一戶全新的十大建商豪宅，一房成交價約800萬台幣。

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我們的台灣地標大樓「台北101」

▮至於租金投報率呢？

為什麼值得投資吉隆坡與曼谷？

　　看得出來嗎，「相對比較落後」的台北城市，售價竟然是曼谷的兩倍、吉隆坡的3倍，如果你是一個理性的投資者，你認為哪個城市比較值得投資呢？此外我們在以租金投報率與房價增值性來看的話。

36名的台北市：租金投報率僅2.06%、每年跌1-5%，而且稅制相當重、人口極度老化33名的曼谷：投報率約5.13%、年漲幅約5-7%，稅制非常輕、人口年增數極為恐怖31名的吉隆坡：投報率約4.3%、平均年漲幅約4-8%，稅務中等、人口紅利非常高

　　請問一下，聰明又理性的你，如果連台北這樣的狀況都覺得可以評估是否投資的話，為什麼曼谷與吉隆坡不是你更好、更理智的選擇呢？

　　更別提台灣的房地產現在交易量比SARS期間還要低，非常典型的「房地產蕭條」，但是房地產如此蕭條的台灣房價，平均價格卻是當年的三倍以上（精華區會落差更多倍）！

　　又蕭條、又貴、稅金又重而且幾乎沒有辦法獲利的台灣房地產，導致高資產階層一直努力想要趕快出售變現，並且把資金趕快放到國外的房地產避險，可是普遍的台灣民眾竟然卻反其道而行，只是因為台灣的房地產「感覺」、「好像」比較好，因此國際超級房仲要中肯地給您一句建議：

▮「感性可以讓你買到，理性才能讓你賺到」

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