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【你不要那麼衝動！】投資泰國房地產前先看完這「5大原因」，冷靜一下再決定能否購買泰國房地產│千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了│2020更新版

泰國房地產風險在哪裡?你一定要好好做完功課再進場

本文作者－國際超級房仲

▮國際超級房仲

　　請記住我最常講的一句話：「海外房地產投資、泰國房地產投資，他們都絕對不是完美的，任何的投資都一定伴隨著某些風險存在，只是你有沒有正確地察覺到它」。

　　 海外房地產的投資趨勢，隨著這幾年東協經濟共同體（AEC）的順利運作，吸引了全世界各國政府與企業的投資眼光，尤其是「房地產」的部分更是讓亞洲各國的投資者都紛紛把資金往這裡配置，賺取超高額的租金投報率與房價增值率。

　　而東協十國裡面，「經濟最好、發展最穩定、房地產潛力最穩健」的莫過於馬來西亞的「吉隆坡」與最為出色的泰國「曼谷」了。

　　這一篇文章想讓你知道的，是當你聽過泰國仲介業者推薦完曼谷房地產有多麼值得投資以後，當你打算衝動購屋之前替您踩個剎車，因為可能有一些曼谷房地產的「潛在風險」是仲介不會告知你的事情，而你需要在充分了解關鍵優缺點以後，在進行投資才會放心，而不是只聽業者的一面銷售之詞就做決定。

▮海外房地產相關之延伸閱讀：

【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)【落後的不是東南亞，而是台灣人的眼界】在國際城市中，台北是落後的：世界都市排行榜→台北輸給吉隆坡與曼谷【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法

這是目前曼谷金融中心的夜景，是不是跟你印象中的曼谷差很多了呢？

▮東南亞房地產起飛

　　早在2009年吉隆坡打響房價飆漲的第一槍，率先吸引了各國投資的眼光前來投資，但隨著房價走勢進入盤整階段以及租金投報率下降（是因為租金漲幅一定跟不上房價漲幅的關係），再加上2015的瞬間匯率崩盤嚇壞投資者，使得近年前往投資吉隆坡房地產的人數有明顯的降溫。

　　反而當初受到2008金融海嘯、2011大洪水與2013年政變影響的泰國，醞釀已久的房價反而在2014年才漸漸起漲，讓海外投資者關注到這個被低估的區域。尤其2018年的開始的買氣最明顯，你可以親眼看到開始越來越多台灣代銷業者在銷售泰國房地產、越來越多民眾來聽泰國說明會、越來越多的中國資金正倍增地前往泰國投資，泰國房地產正要重現八年前馬來西亞那一波的房價漲幅了！

　　泰國、尤其是曼谷的一切，都看起來那麼美好，對吧？

　　稍微暫停一下，雖然泰國房地產看起來很好，但是你還是得先了解投資的風險在哪裡，接下來國際超級房中要揭露的「五大原因」，將會讓你對泰國房地產的投資熱情立刻降溫，因為只要沒注意到這五大原因，一定會讓你像多年前跑去買金邊和伊斯干達特區的投資客一樣：【後悔莫及、欲哭無淚】。

　　 讓我們看看會讓你立刻對於投資泰國房地產「消火」的五大原因有哪些吧：

▮讓你冷靜的原因一：外國人在當地的購屋金流很複雜，可能讓你過不了戶！

　　首先來看看台灣的Ｌ小姐：兩年前，Ｌ小姐開開心心到曼谷看到了一個精華區的好建案，於是支付了定金並且和先生一起將積存許久的存款一起匯到建商的帳戶內，接著就順利地簽訂買賣合約，一切都沒有任何狀況，一切看起來就是那麼理所當然。

　　但是到了要交屋的時候，政府告訴L小姐：「因為妳購屋的流程不合法，所以我們無法讓你取得房屋權狀。」

　　 覺得很訝異嗎？沒錯，這種妳認為是不可思議的狀況在泰國就是會發生，原因就是身為外國人的L小姐並沒有符合泰國法律要求的「購屋匯款流程」，也就是我們常常講的：「你的FET不正確」。

　　你可能會認為說：「不可能啊，泰國建商都收到錢也讓L小姐簽約了，如果真的沒有符合泰國法律規定的話，建商怎麼可能讓她簽約」，但是國際超級房仲只能告訴一句話：「歡迎來到泰國」。　　如果很難相信的話，可以參考下方我親自拍的這部短片，主要就是針對某一位網紅在泰國買房子之後發生可能賠錢的事件，因此她特別拍了一部短片來抱怨泰國房地產的購買狀況，還說自己已經盡力做足了所有功課卻仍然．．．．等等。　　她的狀況就是標準的連在泰國買房子，最基礎的「匯款金流」都搞不清楚，其他她所犯的11個基本、而且能夠完全被避免的錯誤有哪些，請點下方YouTube影片。

雖然她說她已經盡全力做足了功課，但是實際上真的是這樣嗎?

　　因為許多泰國的建商或者房地產業者並不是那麼了解「外國人到泰國購屋的法規」，因此萬一你遇到的是不瞭解這些法規的服務窗口，那你就很有可能變得跟L小姐一樣匯了一堆錢卻沒辦法過戶。　　目前購買海外不動產慘劇最多的對象，都是那些自己跑去當地找建商買房子、為了省2%服務費的民眾。除了過戶流程很複雜之外，去當地銀行開立FET、收據、匯款…..等等也不像是在台灣這麼彈性，沒有一定專業程度的人真的會被泰國銀行的呆板作法給弄暈。

　　 強烈建議：投資泰國房地產，你還是要找專門處理外國人到泰國購屋的業者，才可以讓你安安心心、100%安全地取得合法權狀。

　　不敢相信會有這種事情嗎？其實要驗證很簡單，等等到你家附近的房仲公司，去詢問看他們能不能夠說明大陸人、香港人、英國人或者美國人來台灣購買房地產的規定？不用懷疑，絕對有超過95%的房仲人員完全搞不清楚的。

　　想了解什麼是正確的FET者，請點下方圖片留言給我：

延伸閱讀

【2020東南亞房地產】中國信託與資誠調查:「台灣73%高資產客群，逐步前往東南亞投資!」【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題

在你看完這部短片之前，不要投資泰國房地產

▮讓你冷靜的原因二：想要短期就翻倍獲利，那就不要來看泰國了

　　之前馬來西亞曾經有平均15%的漲幅、台北與溫哥華曾經有近20%的漲幅、紐西蘭與金邊也曾經有近25%的漲幅，甚至中國大陸前幾年還曾經有30-60％左右的年漲幅，這些驚人的「短期房價飆漲」都是吸引人想要前往海外投資房地產的主要原因（而非僅僅為了4-7%的租金投報率）。

　　「貪婪」會讓你在泰國房地產摔一大跤！撇除某些特例，在泰國你必須要相信一分錢、一分貨，盡量挑選市中心、上市建商、高級住宅才安全，並且一定要長期持有。

　　但是抱持著這種「賺暴利」心態來看泰國房地產的人要失望了，因為以近三年平均數據來看：整個曼谷平均的房價漲幅大概只有5-6%左右，最高的市中心精華區漲幅也不過7-8%這樣的極限罷了。

　　為什麼會這樣子呢？因為目前曼谷外圍還有很多便宜（不值錢還會跌）的房子，許多收入不夠高的民眾會選擇每天通勤1-2個小時前往曼谷工作，下班在花一樣的時間回到郊區（蛋殼區）的家，這在曼谷是非常稀鬆平常的事情。因此住在曼谷市區的者，大多為：

數量極大的外籍商務人士收入較高的曼谷居民原本市中心的曼谷居民

　　所以說很多人會拿他國房價飆漲的那一套銷售模式來框民眾，但是就目前曼谷的房價走勢來看，想要賭房價暴增或是翻倍的話，除非你的眼光很精準＋運氣不錯，否則還是建議你：去賭賭其他國家吧。

延伸閱讀

【評價曼谷房地產】到處都在蓋房子，會不會供過於求?我覺得價格漲一波了，現在進場已經貴了?

【2020最新解析】你還敢投資柬埔寨房地產嗎？10大真實狀況：這些投資風險讓你立刻打退堂鼓

柬埔寨的金邊房地產，或許沒有那些仲介想得那麼樂觀，千萬別被誤導了

本文作者－國際超級房仲

▮國際超級房仲

　　想要投資柬埔寨房地產嗎？想要在金邊購買超便宜的電梯大樓嗎？這一篇文章的主題是希望讓你知道一件事：

　　「投資之前請你先冷靜一點、悲觀一點，因為在投資柬埔寨之前，你必須要審慎評估目前金邊房市面臨的的『嚴重供給過剩』問題。」

　　當柬埔寨的代銷人員用各式各樣的銷售數字向你推銷時，請記得要跟他們確認，那些誇張的租金投報率、誇張的每年增值性，到底是哪裡的出處？出處是第三方的權威機構嗎？還是…..

PS: 以下文章於2020年有初步調整，若內容有需要更新的地方請留言讓我知道，謝謝。

原文是「海賊王哥」爾羅傑說：「想要我的財寶嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧！我把全世界的財富都埋藏在那裡了！」，也因為這一句話開始了海賊王故事與魯夫的大冒險時代。

▮2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代

　　一切的緣由都先從這邊開始，沒興趣了解緣由者，可以直接從10大真實風險的部分開始閱讀。　　從2014年起，台灣正式進入了海外房地產投資的元年，大大小小的房地產業者就像聽到了市場在說：　　「想要擺脫台灣房地產景氣蕭條的問題嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧，未來二十年台灣的房地產商機都在海外市場了」

　　確實，在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來，而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下，把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。

　　而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。　　金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後，成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品，是當年大多數台灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本，勝過馬來西亞)。

你曉得很多很多很多國內房仲，也在海外房地產吃虧賠錢嗎？

▮沒想到金邊的風險，很快就成為真實問題了！

　　然而這些投資者沒想到，以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了，這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售，成為了名符其實的標準「海外孤兒」。　　上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到，甚至連不少專業的台灣房仲業者本身都是受害者之一。

連多年經驗的房仲業者，也成了柬埔寨投資的受害者

　　只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了，只是直至2020年的現在，竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。　　更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產吃到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。

　　因此，國際超級房仲針對金邊已經從「風險」變成「事實」的10大真實情況分析給您，讓你在選擇投資這個區域之前能多一分「思考評估」。　　不要太過於樂觀，因為實際發展狀況可能並不像業者說得那樣美好、也不如你想像的那樣理想，投資可以有風險但不應該是冒險。　　而最大的風險，通常都來自於無知。▮Condo Oversupply Concerns: What Investors need to know…

可以從這部短篇參考看看，一般黑心海外代銷都用哪些話術，你聽過當中幾個呢？

【柬埔寨房地產的10大真實風險】

金邊的排屋Flat（透天）

▮一、金邊最搶手的排屋flat都賣不好，更何況是電梯大樓Condo

　　如果您有認識金邊在地的朋友，可以問問看他們對於在金邊購屋的看法，十個人裡面大概會有九個人會告訴你，他們寧可多花20分鐘的車程去買又新、又大、又便宜的「排屋(透天/別墅)」，也不願意花兩三倍的價錢去買市區內小小的電梯大樓。

　　PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的台幣售價行情約400-600萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約120-180萬台幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。

　　即便如此，統計至2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉，等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的，而當中有28,000戶準備要交屋，導致金邊目前供給過剩的問題更惡化。　　某些當年推得如日中天的金邊建案，例如之前鴨子島(水凈華那一批預售案)，後來也幾乎陸續停建了。▮ Read More

【2020│Top20海外房地產排名】民眾最常投資的20大城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)

2020最新版：排名大洗牌！

本文作者－國際超級房仲

▮國際超級房仲

　　您已經決定要到投資海外房地產，但是 馬來西亞、泰國、菲律賓或柬埔寨等東南亞國家，還有英國、美國或者澳洲房地產聽起來都很棒，既然都要把資金配置到海外不動產了，到底哪裡才是我海外房地產投資的首選推薦呢？ 我們該如何進行海外房地產比較呢？有沒有一個簡單的排名讓我快速判斷呢？

　　恭喜你，找到你想要的資訊了。PS：以下內容以更新至2020年的最新看法，名次也因為市場變化而重新排名。

　　這一篇文章能夠讓你了解，既然決定要把資金移往海外的房地產了，那麼要選當然選一個最適合自己、投資評價最好的城市。只是每個房仲都那麼會講，一般人真的很難判斷各城市的優劣差異。

　　所以這篇文章將利用我從事跨國海外房地產這麼多年來的經驗、數據和客戶最終反應，來讓你知道這些國家的優劣排名，而不會被一般房仲騙去買一些地雷區域了。

　　投資海外不動產已是先進國家的投資潮流，繼中國大陸、香港、新加坡、韓國、日本、甚至連馬來西亞的投資客，都開始紛紛前往國外尋找房地產的投資標的，而台灣的民眾也不例外，從2014年起正式開始進入台灣的海外置產「元年」。　　而台灣人會去海外房地產置產的原因，除了隱藏資產、自住使用、賺取利潤或資產避險外，最主要還是因為台灣的房地產已經「沒有投資價值」，即便有也只是一點點的微利而非過去的暴利：租金低、房價跌、超級重稅、2016交易量比SARS期間還低，再加上台北市房價來到全世界前十名的標準，即便2019年交易量回溫但是已經沒有過去的獲利機會，因此許多高資產客戶都認為：「台灣房地產即便再蕭條，也沒有值得危機入市的獲利空間」。　　但是來看看海外不動產，不但房價比台灣便宜、租金比台北高三至四倍、經濟與GDP遠勝台灣、重大建設陸續進行，甚至年輕的人口紅利更是遠勝台灣，未來出租後的管理也比台灣房子輕鬆太多了（因為都有專業的物管公司在照顧），無論是中長期的發展都比台灣更為優秀，一拉一推的情況下，前往海外置產已經是未來台灣20年將要走的資產配置趨勢。

▮注意！海外不動產真的有那麼完美嗎？ 

所有投資都有風險，但是不應該是冒險

　　沒錯，海外不動產不是完美的，當中最大的風險就是「人」，也就是替您服務的業者，這個重大關鍵我已經講了太多太多次了，除了業者有沒有真正執行所有售後服務（代租、代管、代售）以外，最可怕的就是：「你的仲介口中說的美好發展，事實真的如它們所說嗎，還是只是單純的銷售話術呢？」延伸閱讀：你們都搞錯海外不動產的「真正」投資風險了海外房地產業者最常見的四大謊言

　　不過，業者的常見問題已經講過很多次了，因此不再今天的討論範圍。　　假設排除掉海外業者的問題，那麼這麼多可以投資的海外不動產，到底哪個城市的不動產才是最符合自己需求的地方？這些地方有哪些優點與缺點、利潤與風險是仲介沒有說的呢？   　　以下，就讓國際超級房仲針對台灣民眾最常接觸的「20大海外房地產」的實際市場與投資優劣勢做個比較；為了避免企業間的交惡，昌鵬這邊必須強調，本篇文章僅屬於國際超級房仲客觀的「個人分析」，不代表公司立場：

▮【Top 20】海外房地產投資城市大排名 

既然能選好的，何必選劣質的?

▮♜ 冠軍：泰國曼谷

全球房地產指南評價：亞洲分數最高4顆星!同時是4顆星評比中投報率最高的城市

♥ 投資優勢

　　曼谷每年穩定的超龐大人口移入(約15-20萬人)、住宅年供給量越來越少(約5萬戶)、資金大量集中、東協國際建設的核心點、東協經濟共同體的海陸空樞紐、薪資水平大量提升、強大的4.0新興高科技產業，重點是房價基期非常低。

　　甚至您有機會在曼谷精華區買到非常低價的不動產（此評價出於全世界最權威的房地產網站： Read More