【想要在台灣買房投資嗎?】獻給正在猶豫是否投資台灣房地產的你…..看完絕對讓你冷下來!!
Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲
台灣買房投資
國際超級房仲： 隨著2019年的全台交易移轉棟數回溫，很多建商與仲介就像是久旱逢甘霖一般，可以看到最近建商積極地開始獵地、仲介開始建議投資客進場、催促自住客趕快加碼，好像台灣房地產終於開始欣欣向榮了…….嗎? 不，還遠的呢，現在只不過是壓抑很久的交易量終於憋不住了而已。 首先你必須要有一個概念，房地產蕭條、房地產回溫、房地產熱絡，以及房地產值得投資，這幾個是完全不同的狀況，不要以為升了一個級就以為房地產回到2009年的榮景了。
一、蕭條→回溫觸底反彈的成交量
如果說台灣的房市在2014年來到最高峰的話，2016至2017這兩年就是台灣房地產最蕭條、最慘的谷底，當很多仲介跟媒體把這兩年的成交量跟2016年相比來告訴你現在多好的時候，你可別忘記，2016年全台移轉棟數才24萬戶，比2003年的SARS還慘，你怎麼會拿最近20年最慘的時候來相比呢？就像你不會跟小學生比較收入吧。 至於2018到現在的2019年，自住客的買氣有慢慢回來，原因是屋主經過這幾年的「教訓」以後，終於認清事實不敢擺那麼高的姿態了，價格開那麼高的結果就是買方連「看看」的意願都沒有，於是開價開始鬆動、底價也認清需要「讓利」才能出售的現實。 而買方也經過這幾年的「教訓」才發現，在亂出那些芭樂價是沒有屋主願意賣的，不要一直想趁火打劫的心態來買房子，這種「Sway式出價」的方式，只會讓你買不到真正又好又便宜的房子，所以對於斡旋方面也開始願意加一點價格，才不會老是讓好房子被別人買走。 就在這樣的時空背景下，壓抑了四年的買氣終於在2019年慢慢回升，甚至有機會挑戰看看28萬、29萬棟的全台移轉棟數了。PS：這個階段的房仲公司與仲介，很多都會倒閉而離開市場。
二、回溫→熱絡台灣房市開始熱絡了嗎？還沒到呢
現在只是開始在回溫，水都還沒滾，不要急著把料都砸進去，讓子彈再飛一會兒吧！ 依照我很認同的房地產大師顏炳立先生說的，全台移轉棟數的數量至少要來到30萬戶以上的標準，才能算是熱絡、才能算是有量出來，有了這樣的量，價格才是真正出來（落底）。 千萬不要忽視「交易量」的重要性，如果交易量很少的情況下，那麼一點點成交量的成交價格是否真的能拿來當作行情參考，其實是需要打一個非常大的問號的，所以「沒有量，哪來的價」這個是經濟學裏面很重要的概念。 依照目前台灣房市的現狀，我們只是處於正在回溫當中，距離房市熱絡還需要一段路，只是剛性需求的自住客們，如果你想要買房的話，最好的議價（殺價）的時機已經快要結束了，台灣房市最蕭條的時候就是買方最大的時候，當房市慢慢熱起來，天秤就漸漸地倒向屋主這邊了，奉勸想要購屋的自住客，趕快出手吧！ 但是想要投資？上一段盤整就花了4-5年了，這一波熱絡到值得投資，你認為真的有這麼快嗎？PS：這個時候的房仲公司與仲介，開始勉強可以活下去了。
三、熱絡→值得投資現在進場的投資客，接下來就要撞到這面不可跨越之壁了
假設2020或2021年的全台移轉棟數，可以來到30萬、35萬戶以上，那房地產的交易狀況就真的很熱絡了，這種也是房仲公司最容易賺錢的時候了，買方願意出的價格與賣方願意賣的價格，通常不會落差太大，雙方對於房市後續的看法也慢慢偏向樂觀，屋主的房子越來越容易賣掉了。 看起來不錯對吧？交易量大，屋主的房子賣得掉、買方也願意出個好價格，應該可以進場投資了吧？ 但是你千萬不要忘記，你可是「投資客」啊！投資客就是要靠投資房地產「賺到足夠的利潤」才叫投資客，如果你只是要趕快出清倒貨的投資客的話，到這個階段你就應該阿彌陀佛了。 為什麼房市熱絡，卻還不到進場投資的時機，你也不應該進場投資呢？PS：這個時候的房仲公司與仲介，就是開始賺錢的時候了。
四、值得投資的房地產市場你的獲利絕對不是只有那點可憐又麻煩的租金
身為一個專業而非外行(憑感覺)的投資者，你應該要知道你真正的目的不是「賺錢」，而是要賺到「足夠的利潤」，因為賺錢很容易，賺個2%、3%、5%都是賺錢，但是這一丁點可憐的獲利是不值得讓投資客與市場資金進場的。 為什麼台灣的房地產到交易量這麼熱絡的情況下，都還沒辦法「純投資」呢？ 因為我們有可怕的「房地合一稅」。 房地合一稅簡單講，就是你依照你出售房子的時間點，持有的時間越短、政府針對你獲利的部分去課稅的比例就越高！可以參考下面這張圖：
也就是說，如果你懷念過去那段短期可以快速獲利的房地產市場，在台灣的房地合一稅、甚至其他國家的房地產制度裡面，你都不可能再有這樣的機會了，因為一旦你走運能夠短期賺大錢，還是有35-45%的獲利必須要繳給政府；即便改成中長期投資，資金卡了這麼久、花了這麼多心血去等待，獲利也還是有15-20%得繳給政府。 也就是說，這個才是台灣房地產投資的真正關鍵：「房地合一稅只要一天沒有廢除，台灣的房地產就一天沒有投資價值，頂多收收可憐又麻煩的租金」；萬一賠錢呢？不好意思，賠售仍然算你自己的，政府不會幫你補貼任何一塊錢。 這也是為什麼全亞洲這麼多國家，台灣房地產會被《全球房地產指南》及許多國際房地產機構評為，全亞洲最不值得投資的國家。PS：而且今天講了這麼多，千萬別忘記上述這些越來越多的移轉棟數裡面，其實有不少的比例是因為「繼承數量增加」而出來的數字，
五、房地合一稅會不會廢掉？你認為廢掉的理由與機會是什麼？
在你期待著是中國先把台灣給收回，還是房地合一稅廢除，哪一個會先到之前，你得先回想一下當初為什麼會有房地合一稅的原因：高房價。 撇除前面講了這麼多的「全台移轉棟數」的分析來看表面上的房市，台灣目前真正最大的病因在於：高房價、低所得。 低所得這個問題受限於法規、稅制、國際局勢、全球經濟、中國打壓和關稅壁壘….等等太多的問題，所以要讓台灣人的所得提升甚至到翻倍的地步，依照目前鬼島這20年來的政治狀況來看，已經可以說是癡人說夢了。 這樣看起來，把所得拉起來是不可行的，但是把房屋售價打下來似乎是一件可行的事情，於是就是你後來看到的奢侈稅、房地和一稅、豪宅稅、區段稅率….等等了，接下來下一步必定就是要拉高已經被忽視很久、低到不可思議的房地產持有成本，因此囤房稅的提升會是勢在必行的趨勢。 沒辦法，因為包含我在內，絕大多數想要買房的年輕人不要說買房子了，連生活都有問題，不解決高房價與高租金的問題，整個台灣的競爭力都會慢慢下降。 依照這個邏輯來看，藍綠哪個黨敢跳出來救房市、讓房價上漲到投資客會有足夠的獲利可圖，哪個黨就會失去民心（選票），你說，誰敢出來廢掉房地和一稅呢？
總結：聽國際超級房仲說，不要聽外行仲介說你需要冷靜一下，不要抱浮木就拼命往上爬
◉ 自住客：趕快趁房市還沒完全回溫，勇敢出價去談吧！ ◉ 屋主：如果覺得價格不好，再等兩年就會合理多了。 ◉ 投資者：應該不用多說了吧，去東南亞找機會既容易又輕鬆。 ◉ 國內仲介：趕快開始開發吧，沒有物件，交易量出來也跟你沒關係。
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