【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題

國際超級房仲:

  到國外購買房地產,至今都還不是台灣市場的主流投資標的,很多台灣民眾對於海外房地產的印象大多偏向是負面的,主要可能也是因為許多海外代銷業者的品質不佳、沒有售後服務、引入的建案有問題,再加上偶爾都會聽到某些知名業者在新聞上出事情,導致大家更不敢購買了。

  不過扣除市場上本身需要時間去驗證的問題,還有一些需要市場去克服的阻礙以外,其實台灣人在面對海外房地產的時候,本身就有一些常見的迷思存在而無法跨越,這些迷思通常在中南部、60歲以上的長輩,以及有國內房地產經驗的業者上更加嚴重。

  既然說是迷思了,那就代表著許多問題它並不是大家想像的那樣,還有不少台灣人認為是難以突破的大缺點,其實反而是到國外投資房地產的大優點!究竟有哪些是台灣人、中南部人、60歲以上,甚至連國內房地產經驗豐富的建商、代銷、仲介、投資者都搞不清楚的迷思呢?今天就讓我簡單來提一下。


一、海外房地產看不到、摸不到

你確定真的看不到、摸不到嗎?

  關於這個幾乎每個人都有迷思,我實在感到匪夷所思,我們換個角度來思考一下:

  請問你買鴻海的股票,你會去土城看作業員工作認不認真嗎?你買南非幣定存,請問你有親自飛到南非看看嗎?不會嘛,那為什麼購買海外房地產就一定得飛過去看一看、摸一摸?

  再來,真的想要看一看、摸一摸海外的房子,那就買個機票飛過去不就看得到、摸得到了嗎?而且你在台灣買個房子收租,也不可能三不五時就開車過去看去摸吧?

  OK,很多人會說:「海外物件大多數都是預售屋,沒有成屋可以看」,如果是用這個邏輯來看,那為什麼台灣的預售屋你就敢買?更何況預售屋其實大多數都是有案場和樣品屋,想要真的去感受一下的話可以飛到國外的案場,然後再參觀這個建商過去的成屋(實例),問題不就解決了嗎?怎麼會看不到摸不到呢。

  再換一個角度來看,你要買一個隨時能夠讓你每天看、每天摸,但是沒有增值能力、租金投報率的台灣房地產,還是買一個低總價、高收益、高租金,能夠幫你安安穩穩賺錢的海外房地產呢?


二、4-6%的租金投報率,中南部也有啊,幹嘛去海外買?

那台北的房子只有1-2%的租金,為什麼過去卻比中南部熱絡得多?

   如果中南部房地產這麼好,那為什麼過去20年台北市房價漲幅遠遠勝過中南部呢? 看房地產不是只有看表面的租金投報率,投資房地產真正要看的是它的增值性,也就是有沒有上漲的空間。

  中南部的房子租金投報率都這麼高,那為什麼過去房地產很熱絡的時候,有錢人和投資客都把錢放在租金投報率只有1-2%的台北市,而不是投報率5-6%以上的中南部?因為中南部的房子需求與資金不夠,上漲的力道不足。

  我最常聽到中南部的客戶說:「我們新竹、台中、台南、高雄…..的房價與租金投報率跟曼谷差不多,那我在台灣買就好啦,幹嘛為了4-6%投報率去買曼谷?」

  拜託,請以後不要再跟海外仲介人員講這種話了,這真的會讓仲介想翻白眼翻到火星去了,你怎麼會把新竹或中南部的縣市,拿來跟曼谷比?你是認真這麼覺得的嗎?正確的看法是,你現在有機會用中南部的價錢,買到台北市市中心的房子耶,如果500-800萬台幣可以在仁愛路四段買到一間高級公寓,屋齡在3年內,你現在買不買?


三、泰國那種東南亞地方…..而且那邊那麼熱……

那您有沒有考慮到格陵蘭島去置產?

  首先,很多台灣人聽到泰國、馬來西亞的房地產,馬上就會把這邊跟髒亂、落後等傳統東南亞印象連結在一起,這是台灣媒體與教育的問題,所以才讓台灣人的國際觀非常落後。

  實際上,東南亞這十個國家發展的程度落差極大,有像是曼谷、吉隆坡這種比台北市區還要更進步更熱鬧的國際都市,也有像金邊、仰光這種才剛開始建設的地方,讓我舉個例子:很多柬埔寨業者都會拿金邊星巴克、麥當勞進駐當作賣點,讓你知道現在外資都在進去金邊了,但是,曼谷早就已經有不曉得有數十或是數百間的星巴克+麥當勞了(更可怕的是買金邊跟買曼谷的套房總價差不多)。

  所以把東南亞一概而論,就像是大家都認為非洲都很荒涼,不曉得南非的進步,也像是大家都認為美國是世界第一強國,但不曉得美國的貧窮問題有多嚴重一樣。

  還有就是我覺得最匪夷所思的疑問了:東南亞很熱,到底跟投資房地產有什麼關係?難道你在東南亞的房子是蠟做的?

  投資海外房地產,重點在於「安全」和「獲利」,難道天氣越涼快的地方房市就會越好嗎?那我們乾脆卻俄羅斯、北海道和格陵蘭島投資房地產就好,房地產要有增值性是要看供需狀況的,不是氣候,對吧?


四、現在房價已經漲一波了、現在進去已經晚了、已經貴了

這個是全台灣所有買方要買房子的必問問題

  每當我聽到這個問題的時候,我都會想問一句:「請問您說的漲一波是哪一波?現在進場已經太晚,為什麼你覺得晚?您覺得房價已經變太貴了,請問是哪裡貴?」

  所有想買房子的人都會擔心自己買在高點,但我一定要跟你說:「每當你買房子的時候,你幾乎都會是買在高點,尤其是投資」,因為房地產這種東西是追漲不追跌(除非你有預知能力),房價開始往上成長所以你要及早進去,房價開始往下跌你就該多多觀望(看看2016年前後的可悲交易量);因此,當你在投資房地產的時候,一定都是買在高點,因為你不可能買到10年、20年、50年前的房價,跟過去相比,現在的房價永遠都是高點,對吧?

  OK,如果你真的要講什麼是漲一波,那你應該要了解這個「漲一波」到底是漲了幾年?每年的漲幅是多少?其他同時期的國家大概是漲了多少?

  客觀去詢問實際的漲幅,比較之後你才會曉得現在這個區域是穩定緩漲、還是突然暴漲,我得再三強調,投資任何東西絕對不是憑感覺、憑印象、憑朋友說的話。


五、語言不通、人生地不熟

這些都不重要,你只需要「地熟」就足夠了

  不只是在海外置產的客人,我們很多海外仲介在那些銷售國家內也幾乎沒有什麼朋友,認識的大多也只是當地的仲介和建商,甚至我們不但不會講當地的語言,甚至包含我在內,大多數海外仲介連英文都很差。

  So what?這個有什麼問題嗎?

  你在國外買房子所簽訂的合約,專業公司會提供你中文翻譯;你需要跟開發商溝通的事情,專業公司會有專人幫你聯繫(甚至現在大開發商都有中文流利的窗口);你想要去看房子,專業公司會有專人在當地帶你看屋;你想要了解當地市場狀況,專業公司都會有相關的權威數據和專業仲介替您說明。

  換個角度,就算你在當地有朋友好了,請問您的朋友是從事不動產業嗎?他對當地房地產狀況熟悉嗎?他能夠說明未來房市前景嗎?他能替您管理您的房子嗎?如果他管理得不好,您能夠責怪他不夠積極嗎?你想要買高級住宅,您的朋友是會購買高級住宅的客群嗎?

  如果答案都是否定的,請問在當地有朋友的意義是什麼?找一個狀況外的朋友來幫你看頭看尾,不如好好挑選一個專業的海外代銷、海外仲介,對吧?


六、台灣的房子都管理不好了,還管理到海外的房子?你以為這麼簡單啊

嗯,真的就是這麼簡單

  這個問題,相信所有海外仲介都已經回答到爛掉了,如果到現在還有這方面的疑慮,那代表您應該還沒有做功課。

  在國外有所謂的物業管理公司(Property Management),專門幫屋主管理房子,簡單來講就是所有屋主該做的義務跟雜事,這個物業管理公司(簡稱物管公司)幾乎一手包辦,例如:修繕、清潔、收房租、催房租、簽約、押金、繳管理費,到跟租客和社區溝通….等等,服務範圍非常廣也相當地專業。

  講最具體的,當你挑選到有良好物管服務的公司,你在海外置產之後只需要每個月看租金收入明細,以及每個月的入帳紀錄即可,其他所有當房東得面對的麻煩事都跟你無關,物管公司已經專業地幫您處理地妥妥的,不用像在台灣當房東這麼辛苦。

  但是台灣人對於物管公司的概念很模糊(大多數都以為是社區的大樓管理,但這兩者完全不同),主要是因為台灣過去都沒有什麼在發展真正的「物業管理」服務,發展不起來的原因除了許多仲介素質不佳以外,台灣的平均投報率太低導致抽不出物管費用是一個原因,還有很多屋主在房子租掉之後,都會【硬凹】幫忙出租的仲介幫忙做後續的聯繫和管理,也讓物管公司這個行業在過去做不起來。

PS1:有個觀念一定要導正,房東透過仲介把房子租掉之後,後續跟租客的所有問題,請房東你自己去跟租客聯繫,因為仲介在房屋租掉以後的責任義務就全部結束了,不要再凹可憐的仲介去做這些免費物管服務,更何況你可能才付了半個月的仲介費而已。

PS2:一般物業管理的收費標準,東南亞平均的行情是月租金10%、澳洲美國等大概是月租金6-8%、日本則大概是月租金5%上下。


總結:還有很多的迷思與問題,礙於篇幅就不列出來了

產權、稅務、流程、地段、建商、管理…..雜七雜八的問題一大堆

  真的不要覺得房仲好賺,否則應該有一大堆人來做房仲業,每年也不會有將近九成的新人被市場淘汰掉了,更別說是海外仲介。

  海外仲介要學習的不是只有建案和如何帶看這麼單純,我們得了解每個國家小到購屋習慣、房市狀況、經濟結構,大到國際動向、美中貿易戰、各國經濟和貨幣政策….等等,所以養成期間會比一般房仲更困難。

  再講一個我常舉的例子,一般房仲公司頂多1-2個行政秘書就很多了,我還看過有秘書兼業務的狀況,但是我們公司的行政秘書就高達了9人!再加上房市熱絡的城市,建商(開發商)給的佣金真的是低得可憐,我們真的就是大家常常說的「白粉的風險、白菜的利潤」,能夠在海外代銷業界生存下來的仲介真的很不簡單。

  所以啦,海外房地產說難的話,也是一門不小的學問,與其聽親戚朋友或是完全不懂海外房地產的國內仲介說,你不如多找幾家海外代銷公司做功課,多比較絕對不會吃虧,或者是常常來國際超級房仲的網站看我分析房地產資訊囉。

  今天的文字可能沒有那麼政經,但希望分享的這些資訊與反思,可以幫助您在投資上可以更加理性與安全,畢竟家人朋友都怕你投資陌生的東西而虧到錢,所以勸你什麼都不要做就不會虧錢,這種動機也是很合理的,可是您得反過來思考一下:

  「萬一你因為聽了親友的建議而沒有購買,結果國外的房子在五年十年後翻了一倍上去,請問這筆虧損,你的親友會賠給你嗎?」


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