【想要在台灣買房投資嗎?】獻給正在猶豫是否投資台灣房地產的你…..看完絕對讓你冷下來!!

國際超級房仲:

  隨著2019年的全台交易移轉棟數回溫,很多建商與仲介就像是久旱逢甘霖一般,可以看到最近建商積極地開始獵地、仲介開始建議投資客進場、催促自住客趕快加碼,好像台灣房地產終於開始欣欣向榮了…….嗎?

  不,還遠的呢,現在只不過是壓抑很久的交易量終於憋不住了而已。

  首先你必須要有一個概念,房地產蕭條、房地產回溫、房地產熱絡,以及房地產值得投資,這幾個是完全不同的狀況,不要以為升了一個級就以為房地產回到2009年的榮景了。


一、蕭條→回溫

觸底反彈的成交量

  如果說台灣的房市在2014年來到最高峰的話,2016至2017這兩年就是台灣房地產最蕭條、最慘的谷底,當很多仲介跟媒體把這兩年的成交量跟2016年相比來告訴你現在多好的時候,你可別忘記,2016年全台移轉棟數才24萬戶,比2003年的SARS還慘,你怎麼會拿最近20年最慘的時候來相比呢?就像你不會跟小學生比較收入吧。

  至於2018到現在的2019年,自住客的買氣有慢慢回來,原因是屋主經過這幾年的「教訓」以後,終於認清事實不敢擺那麼高的姿態了,價格開那麼高的結果就是買方連「看看」的意願都沒有,於是開價開始鬆動、底價也認清需要「讓利」才能出售的現實。

  而買方也經過這幾年的「教訓」才發現,在亂出那些芭樂價是沒有屋主願意賣的,不要一直想趁火打劫的心態來買房子,這種「Sway式出價」的方式,只會讓你買不到真正又好又便宜的房子,所以對於斡旋方面也開始願意加一點價格,才不會老是讓好房子被別人買走。

  就在這樣的時空背景下,壓抑了四年的買氣終於在2019年慢慢回升,甚至有機會挑戰看看28萬、29萬棟的全台移轉棟數了。

PS:這個階段的房仲公司與仲介,很多都會倒閉而離開市場。


二、回溫→熱絡

台灣房市開始熱絡了嗎?還沒到呢

  現在只是開始在回溫,水都還沒滾,不要急著把料都砸進去,讓子彈再飛一會兒吧!

  依照我很認同的房地產大師顏炳立先生說的,全台移轉棟數的數量至少要來到30萬戶以上的標準,才能算是熱絡、才能算是有量出來,有了這樣的量,價格才是真正出來(落底)。

  千萬不要忽視「交易量」的重要性,如果交易量很少的情況下,那麼一點點成交量的成交價格是否真的能拿來當作行情參考,其實是需要打一個非常大的問號的,所以「沒有量,哪來的價」這個是經濟學裏面很重要的概念。

  依照目前台灣房市的現狀,我們只是處於正在回溫當中,距離房市熱絡還需要一段路,只是剛性需求的自住客們,如果你想要買房的話,最好的議價(殺價)的時機已經快要結束了,台灣房市最蕭條的時候就是買方最大的時候,當房市慢慢熱起來,天秤就漸漸地倒向屋主這邊了,奉勸想要購屋的自住客,趕快出手吧!

  但是想要投資?上一段盤整就花了4-5年了,這一波熱絡到值得投資,你認為真的有這麼快嗎?

PS:這個時候的房仲公司與仲介,開始勉強可以活下去了。


三、熱絡→值得投資

現在進場的投資客,接下來就要撞到這面不可跨越之壁了

  假設2020或2021年的全台移轉棟數,可以來到30萬、35萬戶以上,那房地產的交易狀況就真的很熱絡了,這種也是房仲公司最容易賺錢的時候了,買方願意出的價格與賣方願意賣的價格,通常不會落差太大,雙方對於房市後續的看法也慢慢偏向樂觀,屋主的房子越來越容易賣掉了。

  看起來不錯對吧?交易量大,屋主的房子賣得掉、買方也願意出個好價格,應該可以進場投資了吧?

  但是你千萬不要忘記,你可是「投資客」啊!投資客就是要靠投資房地產「賺到足夠的利潤」才叫投資客,如果你只是要趕快出清倒貨的投資客的話,到這個階段你就應該阿彌陀佛了。

  為什麼房市熱絡,卻還不到進場投資的時機,你也不應該進場投資呢?


PS:這個時候的房仲公司與仲介,就是開始賺錢的時候了。


四、值得投資的房地產市場

你的獲利絕對不是只有那點可憐又麻煩的租金

  身為一個專業而非外行(憑感覺)的投資者,你應該要知道你真正的目的不是「賺錢」,而是要賺到「足夠的利潤」,因為賺錢很容易,賺個2%、3%、5%都是賺錢,但是這一丁點可憐的獲利是不值得讓投資客與市場資金進場的。

  為什麼台灣的房地產到交易量這麼熱絡的情況下,都還沒辦法「純投資」呢?

  因為我們有可怕的「房地合一稅」。

  房地合一稅簡單講,就是你依照你出售房子的時間點,持有的時間越短、政府針對你獲利的部分去課稅的比例就越高!可以參考下面這張圖:

  也就是說,如果你懷念過去那段短期可以快速獲利的房地產市場,在台灣的房地合一稅、甚至其他國家的房地產制度裡面,你都不可能再有這樣的機會了,因為一旦你走運能夠短期賺大錢,還是有35-45%的獲利必須要繳給政府;即便改成中長期投資,資金卡了這麼久、花了這麼多心血去等待,獲利也還是有15-20%得繳給政府。

  也就是說,這個才是台灣房地產投資的真正關鍵:「房地合一稅只要一天沒有廢除,台灣的房地產就一天沒有投資價值,頂多收收可憐又麻煩的租金」;萬一賠錢呢?不好意思,賠售仍然算你自己的,政府不會幫你補貼任何一塊錢。

  這也是為什麼全亞洲這麼多國家,台灣房地產會被《全球房地產指南》及許多國際房地產機構評為,全亞洲最不值得投資的國家。

PS:而且今天講了這麼多,千萬別忘記上述這些越來越多的移轉棟數裡面,其實有不少的比例是因為「繼承數量增加」而出來的數字,


五、房地合一稅會不會廢掉?

你認為廢掉的理由與機會是什麼?

  在你期待著是中國先把台灣給收回,還是房地合一稅廢除,哪一個會先到之前,你得先回想一下當初為什麼會有房地合一稅的原因:高房價。

  撇除前面講了這麼多的「全台移轉棟數」的分析來看表面上的房市,台灣目前真正最大的病因在於:高房價、低所得。

  低所得這個問題受限於法規、稅制、國際局勢、全球經濟、中國打壓和關稅壁壘….等等太多的問題,所以要讓台灣人的所得提升甚至到翻倍的地步,依照目前鬼島這20年來的政治狀況來看,已經可以說是癡人說夢了。

  這樣看起來,把所得拉起來是不可行的,但是把房屋售價打下來似乎是一件可行的事情,於是就是你後來看到的奢侈稅、房地和一稅、豪宅稅、區段稅率….等等了,接下來下一步必定就是要拉高已經被忽視很久、低到不可思議的房地產持有成本,因此囤房稅的提升會是勢在必行的趨勢。

  沒辦法,因為包含我在內,絕大多數想要買房的年輕人不要說買房子了,連生活都有問題,不解決高房價與高租金的問題,整個台灣的競爭力都會慢慢下降。

  依照這個邏輯來看,藍綠哪個黨敢跳出來救房市、讓房價上漲到投資客會有足夠的獲利可圖,哪個黨就會失去民心(選票),你說,誰敢出來廢掉房地和一稅呢?


總結:聽國際超級房仲說,不要聽外行仲介說

你需要冷靜一下,不要抱浮木就拼命往上爬

◉ 自住客:趕快趁房市還沒完全回溫,勇敢出價去談吧!
◉ 屋主:如果覺得價格不好,再等兩年就會合理多了。
◉ 投資者:應該不用多說了吧,去東南亞找機會既容易又輕鬆。
◉ 國內仲介:趕快開始開發吧,沒有物件,交易量出來也跟你沒關係。


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